Jūrmala dzīvo cerībās
Jūrmala dzīvo cerībās
Romāns Golubevs
19.06.2009
Neraugoties uz vasaras iestāšanos, Jūrmalas nekustamajā īpašumā nav vērojamas lielas aktivitātes. Reālo pircēju, tajā skaitā Krievijas iedzīvotāju, ir maz. Cilvēki pārsvarā iepazīstas ar piedāvājumiem, taču nepērk.
Nedaudz lielāka rosība iestājusies mājokļu nomas segmentā. Taču arī šeit darījumu varētu būt vairāk, ja vien vasarnīcu un māju īpašnieki labprātāk piekāptos potenciālo nomnieku prasībām.
Bez rožainām brillēm
Ja galvaspilsētas nekustamo īpašumu tirgū pārdošanu krīze aizsākās 2007.gada pavasarī, tad Jūrmala ar minēto problēmu – pircēju intereses zudumu par nekustamā īpašuma iegādi - saskārās pusgadu agrāk. To, pirmām kārtām, varētu izskaidrot ar vietējā tirgus sezonālo raksturu: kūrortā ziemā pat „treknajos” gados tika pirkts ievērojami mazāk īpašumu nekā vasarā. Bet siltā perioda iestāšanās 2007.gadā pārdevējiem nesolīja neko labu, jo krītošās cenas piespieda pircējus ieņemt nogaidošu pozīciju. Tā pati situācija atkārtojās arī 2008.gadā: neattaisnojās kūrorta nekustamā īpašuma mākleru un īpašnieku cerības noslēgt izdevīgus darījumus „Jaunā viļņa” un Jautro un atjautīgo kluba komandu festivāla laikā, jo noslēgto pirkšanas-pārdošanas darījumu skaits bija niecīgs. Pagājušajā ziemā Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgus vispār bija iegrimis dziļā ziemas miegā, jo atsevišķos mēnešos kopējais noslēgto darījumu skaits bija mērāms dažos desmitos. Tiesa, līdz ar pavasara iestāšanos Latvijas medijos sāka parādīties ziņas par Jūrmalas nekustamā īpašuma tirgus atdzīvošanos. Tika norādīts, ka sakarā ar cenu ievērojamo kritumu par Jūrmalu sākuši ieinteresēties ārzemnieki. Tomēr, kā liecina kataloga „m2” veiktā aptauja, Jūrmalas nekustamā īpašuma tirgus speciālisti neapstiprināja presē izskanējušās iepriecinošās ziņas.
„Pagaidām tikai nedaudz palielinājusies interese par piedāvāto objektu aplūkošanu. Turklāt šai interesei piemīt viļņveida raksturs: reizēm interesentu ir diezgan daudz, bet reizēm mūsu birojā nedēļas laikā neatskan neviens tālruņa zvans,” stāsta kompānijas Latio Jūrmalas filiāles tirdzniecības konsultante Jeļena Eihenbauma.”Klienti pārsvarā ir vietējie iedzīvotāji. Ziņas par krievu pieplūdumu ir uzskatāmas par mītu. Lūk, arī Latvijas televīzija griezās pie manis ar lūgumu komentēt informāciju par to, ka 40% no Jūrmalas nekustamajiem īpašumiem pieder krieviem.Es atteicos, jo manā rīcībā nav šādu skaitļu. Jā, darījumi ar krieviem, to skaitā arī šogad, tiek noslēgti, taču to ir ļoti maz. Piemēram, man ir izdevies pārdot nelielu dzīvokli Lielupē par 40 000 eiro.”
Praksē pircēju un pārdevēju savstarpējo attiecību shēma ir šāda.Cilvēki atbrauc, apskatās nekustamo īpašumu un sola apdomāties kādas divas-trīs dienas. Pēc tam tie zvana un saka: piedāvāju savu cenu. Ja saimnieks piekrīt, tad darījums notiek. Tomēr mūsu sarunu biedre atklāj, ka īpašnieki ne jau vienmēr ir gatavi piekāpties. “Spriežot pēc specializēto portālu sludinājumos norādītajām cenām, šķiet, ka daudzi cilvēki vēl atrodas “trekno” gadu iespaidā. Viņi droši vien vēl cer, ka viņu īpašumus pēkšņi varētu iegādāties bagātie krievi,” uzsver Jeļena Eihenbauma.
Krievi grib pirkt nekustamo īpašumu par 20000 eiro
„Zināmas aktivitātes ir vērojamas, taču ziņas par tām ir stipri pārspīlētas. Pēc mūsu novērotā, turīgie klienti vai nu aplūko ne visai dārgos dzīvokļus (100 000 – 300 000 eiro) jaunajos projektos teritorijā no Lielupes līdz Dubultiem, vai mājas kāpu zonā. Otrajā gadījumā runa varētu būt par to iegādes summu viena līdz trīs miljonu apmērā. Tiek noslēgti daži pārdošanu līgumi,” atzīst kompānijas Ober Haus pārstāvis Aleksandrs Sviridovs.“Kas ir šie potenciālie klienti? Lētos objektus iegādājas mūsu valsts iedzīvotāji. Runājot par pircējiem ārzemniekiem, jāsaka, ka nelielā skaitā tie ir krievi. Minimāls ir itāliešu skaits: viņi parasti pirmie ienāk tirgos, turklāt vēl ar skaidru naudu.”
“Es vairak strādāju dārgo objektu segmentā. Tajā valda citi, no pārējā tirgus atšķirīgi spēles noteikumi.Potenciālie pircēji nāk, aplūko dārgos mājokļus. Taču tā ir gabalprece. Bagātnieki meklē to, kas viņus apmierinātu. Piemēram, ja tā ir māja, tad tai jābūt ļoti greznai par 5 miljoniem eiro. Ja tie ir dzīvokļi, tad labākajos jaunajos kūrorta projektos klienti pēta piedāvājumus par 2000 līdz 4000 eiro kvadrātmetrā. Tomēr pēdējā laikā neesmu dzirdējis par darījumiem 4000 eiro/kv.m apmērā,” mums stāsta individuālais mākleris Andrejs Koziols.
„Mūs satrauc dziļais klusums. Nav pieprasījuma ne pēc objektiem Jūrmalā, ne Rīgā, ne arī citās Latvijas vietās. Kaut arī atskan tālruņa zvani no Latvijas, kuri vēsta par mūsu tirgus aktivizēšanos, taču mēs to nejūtam un apstiprināt nevaram,” tā konstatē projekta Distant Property Management Krievijas grupas „Mieļ” vadītāja Natālija Zavaļišina. Pēc viņas teiktā, ja arī atskan tālruņa zvani, tad cilvēki vienīgi grib uzzināt par cenām: „Un, kaut arī nekustamais īpašums Latvijā ir kļuvis krietni lētāks un tirgus piedāvā daudz interesantu objektu, cilvēki, vieanalga, ir ieņēmuši nogaidošu pozīciju. Krievijas televīzijā demonstrētie sižeti apliecina, ka Latvijas patreizējais ekonomiskais stāvoklis ir katastrofāls. Lūk, krievi droši vien cer visu nopirkt par 20 000 eiro.”
Orientējošās cenas
Cita starpā, Jūrmalā jau tiek piedāvāti dzīvojamie objekti par cenām, kas zemākas par Natālijas Zavaļišinas nosauktajiem 20 000 eiro. Protams, tie neatrodas kūrorta centrā vai blakus krasta līnijai... Bet par 16000 – 18000 eiro var iegādāties divistabu, bet dažkārt pat trīsistabu dzīvokli sērijveida mājā Jūrmalas mikrorajonā - Kauguri.
Latvijas lielākā nekustamā īpašuma kompānija – Latio – cenšas sniegt samērā objektīvu, bez izskaistinājumiem un pārspīlējumiem, tirgus situācijas vērtējumu. Tāpēc kataloga „m2” redakcija lūdza Jeļenu Eihenbaumu pastāstīt par kūrorta tirgus orientējošajām cenām.
„Turīgie pircēji cenšas maksimāli samazināt objekta cenu. Pašlaik pie mums ir pircēju tirgus,” savu viedokli izsaka Latio pārstāve. „Par vienu no visekskluzīvākajiem segmentiem vienmēr tikuši uzskatīti zemesgabali Jūrmalas centrā. Agrākajos gados par vienu kvadrātmetru zemes Bulduru prospektā, jeb blakus Jomas ielai, tika prasīti vairāk kā 700-800 eiro. Daži pārdevēji līdz pat šim laikam cenšas noturēt šo latiņu tādā pašā augstumā. Taču, manuprāt, diez vai viņiem izdosies atrast pircēju pat par 300-350 eiro kvadrātmetrā. Vairāk adekvāta man šķiet zemes cena jūras pusē 100-200 eiro kvadrātmetrā, atkarībā no atrašanās vietas un zemesgabala lieluma. Prakse apstiprina, ka par šo cenu ir iespējams atrast pircēju. Piemēram, tika tirgots zemesgabals Mellužos 2100 kvadrātmetru platībā. Uz tā atradās veca ēka un bija izstrādāts arī jaunās ēkas projekts. Agrāk par šo zemesgabalu tika prasīts viens miljons eiro. Pašlaik uzradies kāds potenciālais pircējs, kurš sola par to 350000 eiro, tas ir, pa 166 eiro par kvadrātmetru. Taču īpašnieks uzstāj uz 500000 eiro, tāpēc pārrunas ir iestrēgušas. Vispār, vissarežģītākā ir situācija ar zemes tirdzniecību. Bankas patreiz ļoti reti izsniedz kredītus. Un, ja tu neesi pietiekami bagāts, tad par mājokli kāpu zonā nav ko sapņot: vai ir kāda jēga iegādāties zemesgabalu, ja trūkst naudas tā apbūvei?!
Jūrmalā upes pusē cenas ir mērenākas, un šeit ir iespējams noslēgt darījumu, ja pārdevējs piekrīt atdot zemi par 20 līdz 70 eiro kvadrātmetrā.
Mājokļu segmentā jautājumi tiek risināti šādi: daudzi jauno projektu attīstītāji sākumā turpina prasīt aptuveni 3000 eiro par kvadrātmetru. Viņi pat apgalvo, ka tiekot noslēgti tamlīdzīgi darījumi. Patiesību sakot, es par to dziļi šaubos. Man ir zināms, ka Jūrmalā tiek piedāvāti superekskluzīvi dzīvokļi par vairāk kā 6000 eiro kvadrātmetrā. Taču pirkšanas-pārdošanas darījumi ar tiem netiek noslēgti. Pa pusei tukšas, bet reizēm pavisam tukšas stāv arī mājas ar dzīvokļiem par 4000-5000 eiro kvadrātmetrā. Varu apstiprināt vienīgi to, ka darijumi notiek 1000 līdz 2000 eiro par kvadrātmetru robežās. Un, ja maniem klientiem ir augstākas prasības, tad es tiem vienkārši saku, ka viņu īpašumu reālā cena ir zemāka. Mūsu datubāzē es ievietoju sludinājumu, lielākais, uz nedēļu, bet pēc tam to izņemu. Nav jēgas turēt sludinājumu par objekta pārdošanu, ja, manuprāt, nav nekādu izredžu to pārdot. Šajā sakarībā nav vērts strīdēties ar nekustamā īpašuma īpašniekiem. Lai labāk viņi paši pārliecinās, ka viņu izdomātā cena ir tālu no realitātes. Tad, ja viņiem patiesi ir nepieciešams to pārdot, tie kļūst elastīgāki cenas izvēlē.
Par mājām ir grūti runāt – tā ir prece priekš pircējiem ar dažādu maciņa biezumu. Protams, ka pārdevēju prasības ir kļuvušas mērenākas. Un parādās agrāk vēl neredzēti piedāvājumi. Piemēram, labi saglabājusies koka māja Mellužos upes pusē 970 kvadrātmetru platībā tiek piedāvāta par 60 000 latu. Māja ir noderīga dzīvošanai, tāpēc prasmīgam amatniekam, kuram nav īpašu pretenziju, tas ir ļoti izdevīgs variants.”
Kurš kuru?
Jūrmalas tirgū patreiz viskarstākā tēma ir nekustamā īpašuma noma. Pēdējo gadu laikā šajā segmentā bija augsts pieprasījums, kas ļāva dzīvokļu, vasarnīcu un māju īpašniekiem pastāvīgi paaugstināt cenas. Taču sakarā ar pasaules finansiālo krīzi ir krasi samazinājies to cilvēku skaits, kuri vēlas atpūsties Jūrmalā, maksājot par savu atpūtu agrāko cenu. Speciālisti uzskata, ka šogad galveno Latvijas kūrortu neapmeklēs tā saucamās Krievijas vidusšķiras pārstāvji, kuri bija bieži Jūrmalas viesi pēdējo 10-12 gadu laikā. Ievērojami mazinājusies arī rīdzinieku vēlme uz vasaru noīrēt dzīvokli Jūrmalā, jo masveidā tiek samazināts ierēdņu aparats un tajā palikušo ierēdņu algas, turklāt rūpīgāk savus izdevumus plāno arī biznesa aprindu pārstāvji. Šo nišu teorētiski varētu aizpildīt tā vidusšķira, kura vēl pagaidām turas virs ūdens. Un it kā vēlēšanās tai būtu, jo agrāk šīs šķiras pārstāvji par to pat sapņot nevarēja. Bet... mūsu vidusšķira ir ievērojami trūcīgāka par Krievijas vidusšķiru. Un tāpēc tās finansiālās iespējas ir pieticīgākas, un ar tām šī vidusšķira ienāk tirgū. Turpretī Jūrmalā līdz jūnija sākumam bija vērojama tāda situācija, ka daudzi māju un vasarnīcu īpašnieki par īri turpināja pieprasīt veco cenu vai arī meklēja iemītniekus uz ilgāku termiņu. Tomēr zināmu konkurenci privātīpašniekiem rada arī viesnīcas, kuras sakarā ar nelielo atpūtnieku skaitu spiestas samazināt savas cenas.
Tāpēc šajā ziņā vinnētāji varētu izrādīties tie saimnieki, kuri finansiālajā ziņā kļūs pielaidīgāki. Maksimālais, ar ko varētu rēķināties vidējais Latvijas klients, kas meklē sev labu vasarnīcu, mājas daļu vai māju ar visām ērtībām un norobežotā teritorijā, ir 350-400 latu vai līdz 500 latiem mēnesī, jau ar komunālajiem maksājumiem. Lielākus tēriņus viņš diez vai atļausies. Laba daudzistabu dzīvokļa īres cena ir 200-300 latu mēnesī. Tāda, kataloga „m2” redakcijasprāt, ir mūsdienu realitāte. Vēlreiz atzīmēsim, ka runa ir par parastiem piedāvājumiem. Jo Latvijas galvenajā kūrortā ir arī villas, kuru nomas maksa sastāda 15 900 eiro mēnesī (villa Brigantina) un arī villas par 20 000 eiro, un pat par 20 000 latu (kompānijas Eiroīpašumi saitā ir 6 villas, kuru nomas maksa ir vairāk kā 20 000 eiro mēnesī). Un darījumi par šādu villu nomu it kā tiekot noslēgti.
Attiecībā uz vidējā līmeņa objektiem kataloga „m2” redakcijas aptaujātie speciālisti atklājuši, ka daudzi Jūrmalas iznomājamo objektu īpašnieki, lai pavisam nepaliktu bez ienākumiem, ir nolēmuši samazināt savas cenas jūnija otrajā pusē. Arī tāpēc, lai pildītu savas kredītsaistības.
Praktisks padoms
Ja jums nav augstu prasību attiecībā uz nomājamo kūrorta īpašumu, tad, pēc mākleru atzinuma, visdrošākais veids, ka atrast sev lētu vasaras mājokli, ir pastaigāt pa Jūrmalas ieliņām. Palasīt pie mājām izliktos sludinājumus un parunāt ar šo māju saimniekiem, jo daudzas nekustamā īpašuma kompānijas par minimālu peļņu neuzņemas īrnieku meklēšanu istabiņām un verandām, kuru īres cena ir zem 100 latiem mēnesī.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/952
