Grigorijs Kuļikovs: «Par to var tikai pasapņot»
Jebkurai valstij, pat visbagātākajai ir labi, ja ārzemnieki tajā pērk nekustamos īpašumus. Galvenais, lai viņi nebūtu noziedznieki. Bet, piemēram, iespēja saņemt Latvijas termiņuzturēšanās atļauju, iegādājoties Latvijā nekustamo īpašumu, nav Krievijas iedzīvotāju pārdošanas vidusslānim domāts produkts.
NVS valstu iedzīvotāju noslēgto pirkšanas darījumu skaits Rīgā un Jūrmalā visdrīzāk nepārsniegs divus vai divarpus tūkstošus gadā. Šādu viedokli intervijā žurnālam m2 un interneta portālam varianti.lv ir izteicis Krievijas kompānijas MIEL vadītājs Grigorijs Kuļikovs.
Iepriekš Grigorijs Kuļikovs Latvijā viesojās bieži, bet pēdējo mēnešu laikā viņam ir bijusi iespēja pavadīt Latvijā vairāk laika un, tā teikt, iedziļināties Latvijas dzīvē. «Vai ir mainījies Jūsu skatpunkts uz Latviju?» mēs viņam vaicājām.
— Nē. Ir saglabājusies pozitīva attieksme. Nav jau arī bijis iemesla, lai viltos Latvijā.
Vai mūsu valstī Jūsu biznesa interešu centrā joprojām ir Saulkrastu dzīvojamais komplekss Sun Republic? Vai neesat nodomājis īstenot jaunus projektus?
— Par savas uzņēmējdarbības aktivizēšanu Latvijā es domāju, tomēr visas ieceres ir to pašā sākumā. Citos projektos pagaidām neesmu iesaistījies. Bet to, kas notiks tuvākajā nākotnē, rādīs laiks.
Investori ir izdevīgi visiem
Neielaižoties politiskās diskusijās, tomēr piebildīšu — jebkurai pasaules valstij, jebkurai tajos pilsētai un reģionam ir izdevīgi, ja investori iegulda naudu, ir izdevīgi, ka viņi pērk nekustamos īpašumus un brauc uz konkrēto valsti atpūsties. Un ir mazsvarīgi, no kuras pasaules daļas viņi atbrauc. Galvenais, lai viņi nebūtu kriminālnoziedznieki. Pieprasījums pēc nekustamajiem īpašumiem, vienalga, vai tas būtu pirkums vai īre, labvēlīgi iespaido jebkuras valsts ekonomiku. Attīstās būvniecības nozare, palielinās apgrozījums ar būvniecību saistītajās nozarēs — materiālu un mēbeļu ražošanā, sadzīves tehnikas tirdzniecībā. Tādēļ, ja no ārzemēm brauc cilvēki, kas uzvedas sociumā normāli, tas ir labi gan Latvijai, gan Francijai un Lielbritānijai, gan arī ASV — neatkarīgi no tā, cik bagāta ir valsts.
Savukārt noziedzīgie elementi, kas iebrauc no ārzemēm, ir jāatsijā speciāliem dienestiem, kas šo procesu kontrolē. Varbūt es kaut ko nezinu, taču, manuprāt, noziedzībai Latvijā nav spilgti izteikta «krieviska nokrāsa». Noziedzības līmenis starp krieviem un ārzemniekiem, kas iegādājas nekustamos īpašumus, lai pretendētu uz uzturēšanās atļauju Latvijā, nav augstāks par noziedzības līmeni starp vietējiem iedzīvotājiem.
Daudzās pasaules lielākajās pilsētās, piemēram, Parīzē vai Maskavā, noziedzībai raksturīga zināma nacionāla ievirze. Noziedzībā iesaistās ienācēji no noteiktiem reģioniem un teritorijām. Pie jums uz Latviju brauc izglītoti un bagāti cilvēki no Krievijas un citām NVS valstīm. Viņi nepavisam nav antisociāli vai tādi, kuru uzturēšanu kā smagu nastu varētu uzkraut vietējo nodokļu maksātāju pleciem. Tieši otrādi, daļa uzturēšanās atļauju saņēmēju Latvijā rada jaunas darbavietas.
Palūkosimies uz dedzīgi apspriesto Latvijas «izpirkšanas» jautājumu no cita skatpunkta. Pēc dažādiem novērtējumiem, no Latvijas pēdējās desmitgades laikā izbraukušo skaits ir no 300 000 līdz 500 000 — viņi ir aizbraukuši uz Īriju, Lielbritāniju, Skandināvijas valstīm, Vāciju... Viņi aizbrauca labākas dzīves un darba meklējumos. Tas ir fakts, kuru nav iespējams apstrīdēt. Šī aizbraukšana ir radījusi ir problēmu. Es saprotu, ka Latvijai būtu patīkamāk, ja jūsu līdzpilsoņi atgrieztos, tomēr, kā saka Odesas humorists Mihails Žvaņeckis: «Par to var tikai pasapņot». Tas, ka daži NVS valstu iedzīvotāji pie jums pērk nekustamos īpašumus, nav slikti. Kāpēc viņi to dara? Viņi brauc uz Latviju, meklējot labu ekoloģisko situāciju, mierīgu dzīvi un kvalitatīvākus produktus.
- Izplatītais stereotips «krievi izpērk» šķiet visai dīvains arī citā kopsakarībā: Bulgārijā Krievijas pilsoņiem pieder vairāk nekā 100 000 nekustamā īpašuma objektu, Londonā — apmēram tikpat. Ir vēl Spānija, kur ir desmitiem tūkstošu dzīvokļu un māju, kuras ir iegādājušies Krievijas iedzīvotāji. Latvijā 28 mēnešu laikā, kopš spēkā stājušies Imigrācijas likuma labojumi, ārzemnieki (viņu vidū Krievijas iedzīvotāju īpatsvars ir mazāks par 75 procentiem), lai iegūtu uzturēšanās atļaujas, ir iegādājušies 1 500 objektu. Tā ir visai liela starpība! Pirms pāris gadiem intervijā mūsu izdevumam jūs sacījāt, ka no Krievijas neprātīga to pircēju straume, kuri vēlētos saņemt uzturēšanās atļaujas, nav gaidāma.
Toreiz tādai prognozei bija pamats. Pašlaik veidojas cita situācija: ja Imigrācijas likuma labojumi netiks atcelti un darbosies vēl vairākus gadus, to ārzemnieku skaits, kuri izmantos šīs programmas iespējas, būs 2 000 līdz 2 500 cilvēku gadā. Lielākai pircēju plūsmai nav ekonomiska pamata, pat ja būs pašreizējās cenas — 100 000 latu (143 000 eiro), pērkot nekustamo īpašumu Rīgā, Rīgas reģionā un Latvijas lielākajās pilsētās, un 50 000 latu (71 650 eiro), nekustamos īpašumus iegādājoties citās vietās. Ja «ienākšanas cena» tiks paaugstināta, kā to vēlas daži Latvijas politiķi, ārzemnieku skaits, kas minētās programmas ietvaros pirks Latvijas nekustamos īpašumus, krasi samazināsies.
Dažādi svaru kausi
Kad Krievijas izstādēs un pasākumos, kuros piedalās žurnāls un interneta portāls varianti.lv, mēs prezentējam Latvijas Imigrācijas likuma piedāvāto iespēju iegūt uzturēšanās atļauju apmaiņā pret investīcijām nekustamajos īpašumos un pasakām reālo darījumu skaitļus, mums vaicā, kāpēc to ir tik maz. Ko Jūs par to domājat?
— Rietumniekus Latvijas nekustamie īpašumi praktiski neinteresē. Potenciālo pircēju galvenā grupa ir Krievijas un citu NVS valstu pilsoņi. Ne visi, protams, bet tie, kuriem ir brīvi līdzekļi vismaz 150 000 eiro. Ir skaidri jāizprot viņu motivācija pirkumam jūsu valstī. It īpaši, ja šie 150 000 eiro ir viss, kas viņiem ir.
Uzturēšanās atļauja ir iespēja brīvi atrasties Šengenas līguma valstu teritorijā. Krievijas pilsoņi šodien var saņemt daudzkārtēju Šengenas vīzu uz trim gadiem (uzturēšanās laiks ir 90 dienas gadā). Lielākajai daļai cilvēku ar to pietiek. Šāda vīza ģimenei gadā izmaksā maksimums trīs līdz četrus tūkstošus eiro. Lai saņemtu uzturēšanās atļauju, iegādājoties likvīdu nekustamo īpašumu — to uzsveru tādēļ, ka lielākā daļa pirkšanas darījumu notiek Rīgā, tās apkārtnē un Jūrmalā — ir jāsamaksā vismaz 143 000 eiro un valsts nodeva divu procentu apmērā no pirkuma vērtības. Jāņem vērā arī nekustamā īpašuma nodoklis un ekspluatācijas izdevumi. Šie izdevumu posteņi izmaksās vēl vismaz pusotru līdz divus tūkstošus eiro gadā. Turklāt katru gadu būs jābrauc uz Latviju, lai apstiprinātu uzturēšanās atļauju, arī tas ir saistīts ar izdevumiem. Un tagad kopsavilkums: vienā svaru kausā ir viss manis iepriekš minētais, otrajā — parasta Šengenas vīza, kas ģimenei izmaksā līdz 4 000 eiro gadā, un nav nepieciešams kādam kaut ko pierādīt, nav nekādu risku un raižu par to, kas notiks ar manu nekustamo īpašumu vai to varēs izīrēt. Tiem, kuri nedomā dzīvot Latvijā vai bieži to apmeklēt, manis teiktais būtu jāņem vērā.
Manuprāt, Latvijas uzturēšanās atļauja ir aktuāla, pirmkārt, tiem Krievijas iedzīvotājiem, kuri ir nodomājuši pavadīt jūsu valstī katru gadu vairāk nekā divus mēnešus. Un arī tiem, kuriem brīvo līdzekļu ir vairāk nekā 150 000 eiro.
Latvijas uzturēšanās atļauja — tas tomēr nav Krievijas vidusslānim domāts produkts.
Ir arī citi ārzemnieku pirkumu statistikas skaidrojumi. Teiksim, ir stereotips, ka jūsu nekustamie īpašumi ir neefektīvi un riskanti. Daudzu krievu galvās joprojām «sēž» informācija par 2007.—2009. gada milzīgo cenu kritumu. Tā pārklājas ar svaigu ziņu plūsmu par Bulgārijas, Kipras un Spānijas nekustamo īpašumu cenu lejupslīdi. Galu galā cilvēku galvās rodas «īsta putra», kurai nav nekāda sakara ar realitāti. Patiesībā situācija Spānijas tirgū ir ievērojami sliktāka nekā Latvijā. Toties Spānija aktīvi nodarbojas ar sava tēla spodrināšanu. Jūsu zeme, manuprāt, investoriem ir interesanta. Un tā varētu kļūt vēl interesantāka, ja saņemtu vairāk pabeigtu nekustamā īpašuma produktu.
Man nākas daudz tikties ar potenciāliem pircējiem, kam nav problēmu ne ar vīzām, ne naudu. Viņiem pie jums trūkst servisa un pabeigtības. Viņi grib saņemt gatavus un pabeigtus dzīvokļus un mājas ar pilnīgu apdari, ideālā variantā — ar mēbelēm, un galvenais — ar kvalitatīviem nekustamo īpašumu pārvaldības pakalpojumiem. Šādas īpašums pirks pat tad, ja šādu objektu tīrā rentabilitāte būs nieka divi procenti gadā. Šāds produkts būs pievilcīgs daudziem. Ņemiet vērā arī to, ka atsevišķiem Latvijas nekustamo īpašumu tirgus segmentiem ir cenu izaugsmes potenciāls. Uz šādu piedāvājumu labprāt reaģētu bagātie Krievijas iedzīvotāji, kas nedomā apmesties Latvijā pārāk ilgi.
Runa tomēr ir par kādām noteiktām vietām, vai ne?
— Ja ir nosacījums, ka dzīvoklis tiek pirkts, lai to pēc tam izīrētu. Pircējus interesē dzīvokļi centra tuvumā, labos rajonos esošās mājās. Īsāk sakot, Vecrīgā, Klusaja centrā un to tuvumā esošie objekti. Šajās vietās ir liels pieprasījums pēc īres mājokļiem. Ir jūtams, ka drīzumā pieprasījums var pārsniegt piedāvājumu. Kāpēc? Labu piedāvājumu kļūst aizvien mazāk. Piedāvājuma kvalitāte atpaliek no pieprasījuma. Ir vai nu lieli dzīvokļi — sākot no 150 m2, vai dzīvokļi, kuriem ir trūkumi, vai arī dzīvokļi neremontētās mājās.
Normāls Eiropas līmenis
- Jūsu Krievijas kompānija MIEL aktīvi darbojas Maskavas elites objektu segmentā, kas ir viens no visdārgākajiem pasaulē. Pie mums pēdējā laikā sāk izvērsties karstas diskusijas par to, vai bagātos pircējus no Krievijas nebaida Vecrīgas, Klusā centra un Jūrmalas elites klases objektu cenas — 5 000—7 000 eiro/m2. Kā Jums šķiet, vai mūsu pārdevēji neprasa par daudz? Vai viņu prasītās cenas ir pamatotas?
- Elites klases mājokļa iegāde ne vienmēr ir ekonomiski pamatots solis. Tā ir gan sava tēla veidošana, gan sava statusa pieteikšana. Cenu līmeni šajā segmentā nosaka ne tikai būvniecības pašizmaksa. To vairāk diktē apbūvētāja un pārdevēja vēlmes. Tādēļ dažkārt cenu līmenis tiek uzturēts mākslīgi. Raugoties no kvalitātes viedokļa, ne visi objekti, kas tiek pozicionēti kā elites klases mājokļi, atbilst augstajām prasībām.
Ja runā par Maskavu, jāatzīst, ka pie mums labākie mājokļi maksā arī 40 un 50 tūkstošus ASV dolāru kvadrātmetrā. Pārrēķinot jums pierastajā eiro valūtā, tas ir attiecīgi 31 000 un 38 500 eiro/m2. Maskavas standarta elites objektu cenas sākas no 12 līdz 13 tūkstošiem eiro/m2. Ja ir šāds fons, analoģiska līmeņa dzīvokļi Rīgas un Jūrmalas centrā par pieciem līdz septiņiem tūkstošiem eiro kvadrātmetrā pircējam no Krievijas nav nekas pārmērīgs — tas ir Eiropas valsts galvaspilsētai normāls un pieņemams cenu līmenis.
Ir gadījies dzirdēt apgalvojumu, ka Rīgas nekustamie īpašumi tiek piedāvāti par Francijas Rivjēras cenām. Varat būt droši — nekustamie īpašumi Kannās un Nicā maksā krietni dārgāk, nemaz jau nerunājot par Monako.
- Pie mums joko: Londona ir domāta krievu miljardieriem un multimiljonāriem, bet Rīga un Jūrmala — nabadzīgiem miljonāriem.
- Tas vairāk attiecas uz tēlveidi, nevis uz dzīves īstenību. Teiktajam nepiekrītu. Miljardieri dzīvo dažādās planētas vietās, un viņiem ir dažāda motivācija. Krievijas iedzīvotājam brīvdienās ir grūtāk aizlidot uz Rīgu nekā no Maskavas vai Sanktpēterburgas uz Londonu. Latvijas galvaspilsētai ir kāda brīnišķīga priekšrocība — lidostas tuvums. Pat uz Saulkrastiem man ar mašīnu ir jābrauc 40-45 minūtes. Rīgas vai Jūrmalas centrā var nokļūt 10 15 minūtēs. Bet Lielbritānijas galvaspilsētā no Hītrovas lidostas līdz centrālajai dzelzceļa stacijai ar mašīnu jums nāksies braukt vismaz pusotru stundu.
Vēlreiz atkārtošu: Latvijai, lai kļūtu vēl pievilcīgākai bagātu cilvēku acīs, pietrūkst servisa. Lielākā daļa Jūrmalas un Rīgas centra projektu attīstītāju turpina piedāvāt klientiem no pelēka betona veidotus apartamentus. Pēc idejas, ja attīstītāji mainītu koncepciju un ievadītu tirgū mājokļus ar pilnu apdari, tas paātrinātu to pārdošanu. Pašreizējā situācijā man pazīstamie krievu investori, kas ir apsvēruši līdzekļu investēšanu Latvijas nekustamo īpašumu iegādē, no šīs domas atteicās — viņi nevēlas nodarboties ar projekta labiekārtošanu.
Viena lieta Jūrmala, pavisam cita — Rīga
— Sakiet. lūdzu, vai, Jūsuprāt, pēdējos trīs gadus vērojamā cenu celšanās Rīgas centrā un Jūrmalā drīz beigsies?
— Uz šo jautājumu jāsniedz divas dažādas atbildes. Runājot par Rīgas centru, man nav radies iespaids, ka tas būtu pārpildīts ar kvalitatīviem piedāvājumiem par piedienīgu cenu.
- Kāda cena Rīgas centrā, Jūsuprāt, ir uzskatāma par, kā Jūs teicāt, piedienīgu?
- Manuprāt, Klusajā centrā un Vecrīgā dzīvokļi var maksāt, sākot no 3 000 eiro/m2, un tiem tā ir jāmaksā, — atkarībā no piedāvājuma īpatnības un ekskluzivitātes: klusi pagalmiņi pie mājas, automobiļu novietnes, parka tuvums, skaistas ainavas... Tādu piedāvājumu ir maz.
Ja piedāvājums ir nepietiekams, bet pieprasījums ir liels, tad jāgaida vai nu cenu celšanās, vai arī jaunu objektu būvēšana ātros tempos.
Domāju, Rīgas centrā drīz atkal sāksies aktīva būvniecība, kā tas notika Jūrmalā. Tas būtu saprātīgi. Es gaidu, ka Latvijas galvaspilsētas vēsturiskajā centrā notiks izteiktāka tirgus diferencēšanās. Kvalitatīvie objekti savu cenu dabūs. Bet mēģinājumi noteikt lielu cenu tikai tāpēc, ka objekts ir labā vietā, ir lemti neveiksmei. Formulas «vieta, vieta un vēlreiz vieta» resurs Rīgā vairs nav. Dzīvoklis var būt Alberta ielas mājā, bet, ja tam vai mājai ir defekti, tad vieta cenu «neizvilks». Rodas iespaids, ka centrā daudziem tādiem dzīvokļiem ar defektiem cenas ir stipri «uzpūstas». Pārāk daudz ir piedāvājumu, kuriem ir slikts plānojums. Mansardos, kur ir zemi un slīpi griesti, krietna trešdaļa platības vispār nav izmantojama. Tā nav augstākā labuma prece. Tādēļ cenu atšķirības Rīgas centrā palielināsies tāpat, kā tas pašlaik ir vērojams Jūrmalā. Ir apartamenti, kas bez jebkādas apdares tiek pārdoti par 5 000 eiro/m2, bet ir arī tādi, kurus neizdodas pārdot arī par 2 000 eiro/m2. Pēdējie pieder pie objektiem ar nenovēršamiem trūkumiem. Iedomājieties jaunceltni, starp dzelzceļu un ielu ar intensīvu transporta kustību. Tā ir Jūrmala, bet kaut kāda ļoti īpaša Jūrmala. Zinoši pircēji tam pievērš uzmanību.
Runājot par Jūrmalu, manuprāt, tā ir vai nu jau pārpildīta ar objektiem vai arī ir tuvu tam. Man ir zināmi vairāki kūrorta projekti, kurus apbūvētāji vai tos pārņēmušās bankas nespēj pārdot. Iemesls ir vienkāršs — tie paši nenovēršamie trūkumi.
- Vai nenovēršamus trūkumus var mēģināt novērst, samazinot cenu?
Ne vienmēr. Ir gadījumi, kad nepalīdz pat ievērojama cenas pazemināšana. Atkārtošu savu domu vēlreiz: ja Rīgā, lai arī ne visiem dzīvokļiem, cenu celšanās tomēr ir iespējama, bet Latvijas galveno kūrortu gaida noteikta cenu korekcija.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2357
