Zemes tirgum vajadzīgi pozitīvi signāli
Zemes tirgum vajadzīgi pozitīvi signāli
Romāns Golubevs
19.02.2010
2010. gads Rīgas un Pierīgas zemes tirgum var kļūt par zaudēto gadu. Atšķirībā no dzīvokļu segmenta zemes tirgum nav cerību, ka tas varētu atdzīvoties. Darījumi notiks tikai par ļoti zemām cenām un ar gruntsgabaliem, kas ir pievilcīgās vietās.
Ziema Latvijā tradicionāli tiek uzskatīta par periodu, kad privātai apbūvei paredzētu zemesgabalu pircēju aktivitāte ir viszemākā – zem sniega segas gruntsgabala reljefu neieraudzīsi. Tomēr tieši šajā laikā vispilnīgāk atklājas piedāvājuma vājās vietas. Kad ir izlasīts sludinājums, kurā tiek slavēts Ķekavas pagastā un netālu no šosejas esoša perspektīva ciemata lieliskums un skaistums, var doties apskatīt ciematu dabā. Mazliet vēlāk, pusotru divus kilometrus mokoties pa sniega šķūri neredzējušu meža ceļu, var secināt, ka šķietami pievilcīgā cena 6 eiro kvadrātmetrā jūs neiekārdinās vērt vaļā maku, lai pirktu zemi šajā vietā. Un diez vai jūs to gribēsiet arī par velti, jo, izņemot mietiņus, kas apzīmē zemesgabalu robežas, nekādas citas dzīvības pazīmes šajā „perspektīvajā” ciematā, kurā brīvi klejo saltais ziemas vējš, nav manāmas. Acumirklī ir kļuvis skaidrs, kāpēc zemesgabalu īpašniekiem tik ļoti patīk siltāki gadalaiki - zaļa apkārtne vienmēr pozitīvi iedarbojas uz potenciālo pircēju.
Kopumā pēdējā gada laikā apbūves gruntsgabalu tirgū bija vienalga, vai aiz loga ir ziema vai vasara. Darījumu apjoms bija minimāls. Visspilgtāk šo situāciju raksturo prakse, par kuru kataloga „m2” žurnālistam pastāstīja mūsu kaimiņi lietuvieši. Īsumā: Lietuvas mākleru firmas ņem no īpašniekiem maksu par piekrišanu tirgot nelikvīdus nekustamos īpašumus. Oficiāli tas tiek noformēts kā īpašnieka līdzdalība sava īpašuma reklamēšanā. Maksājums ir 200-300 litu (aptuveni 40-60 latu). Ja nekustamo īpašumu izdodas pārdot, samaksātā summa īpašniekam tiek atmaksāta. „Šāda prakse tiek piemērota visiem nelikvīdajiem īpašumiem,” žurnālistam stāsta Lietuvas Nekustamo īpašumu ağentūru asociācijas prezidents Vitas Zabiļus un vienlaikus arī atzīst, ka tas, pirmkārt, attiecas uz gruntsgabaliem, jo tieši tos ir visgrūtāk pārdot.
„Arī mūsu praksē ir šādi gadījumi,” stāsta kompānijas „Ober Haus Real Estate Latvia” valdes locekle Aija Āboliņa. „Ir bijuši gadījumi, kad ierodas klients un lūdz pārdot nekustamo īpašumu par viņa norādīto cenu, kas ievērojami pārsniedz tirgus cenu. Saprotot, ka realizēt šādu objektu pašreizējos apstākļos ir nereāli, mēs atsakāmies, taču klients uzstāj un saka, ka vēlas, lai šo objektu piedāvātu pārdot tieši mūsu kompānija. Tad mēs piekrītam ievietot informāciju par viņa nekustamo īpašumu mūsu reklāmā, bet - tikai par noteiktu samaksu. Pēdējā laikā ir bijuši vismaz pieci šādi gadījumi. Un visos gadījumos runa bija par gruntsgabaliem.”
Ne viss ir tik ļauni, kā šķiet
Mākleri, kas specializējas gruntsgabalu tirdzniecībā, apgalvo, ka, neraugoties uz dažādos tirgus apskatos pausto domu, ka zemes segments stagnē, zināma kustība tajā tomēr notiek. „Īsta stagnācija bija tikai 2009. gada pirmajā pusgadā, bet tā otrajā pusgadā potenciālo pircēju pieprasījumu skaits pēc apbūvei piemērotiem gruntsgabaliem jau sāka palielināties. Mēdza būt tā, ka organizējām piecas septiņas demonstrācijas nedēļā. Cilvēku joprojām interesē piedāvājumi par adekvātu cenu Rīgā un Pierigā,” apgalvo kompānijas „Langes pils” vadītājs Andrejs Valters. Pēc viņa domām par adekvātu gruntsgabala cenu ir uzskatāmi 30-35 tūkstoši eiro. Turklāt runa ir par gruntsgabaliem ar visām komunikācijām.
Visai tuva minētajai ir orientējošā cena, kuru nosauc arī Aija Āboliņa: „20-25 eiro kvadrātmetrā, Ādaži, Ķekava, Katlakalns, Mārupe… Tās ir vietas, kurās pašās un to apkārtnē gruntsgabali tiek demonstrēti pircējiem visbiežāk,” atzīmē kompānijas „Ober Haus” pārstāve.
„Vispār jāsaka, ka klienti aizvien mazāk vērības pievērš gruntsgabala kvadrātmetra cenai un platībai. Tas, vai tie būs 1 200 vai 1 500 kvadrātmetri, viņiem nav tik būtiski. Svarīga ir galīgā cena, kā arī tas, lai tā būtu iespējami zemāka. Toties citi kritēji – meža, ceļa vai ezera tuvums – ir individuālo izvēļu jautājums,” pircēju pozīciju raksturo Andrejs Valters. Pēc viņa vārdiem „plika zeme”, tas ir, gruntsgabali bez komunikācijām, praktiski nevienu neinteresē, jo pašam ierīkot gāzes vai ūdens padevi ir ļoti dārgi, turklāt nav iespējams paredzēt, kad pie tā ķersies neizpārdotā ciemata attīstītājs. (To pašu sarunā ar „m2” žurnālistu apstiprina arī „Ober Haus” pārstāve.) Tāpēc uz pircēju nekādi solījumi, ka viss tiks izdarīts visdrīzākajā laikā, nu jau vairs neiedarbojas.
„Laikposmā no 2004. līdz 20069. gadam Rīgas apkārtnē parcelēja visu, ko vien varēja parcelēt. Uz rajonu arhitektu galdiem krājās detālplānojumu kaudzes, detālplānojumu izstrādātājiem pasūtījumi bija saplānoti gadu vai pusotru gadu uz priekšu. Tā bija vienkārši neprātīga ažiotāža. Tagad mēs redzam, ka no tiem ir realizēta labi ja divdesmitā daļa. Un pat tā nav paveikta līdz galam. Jaunu ciematu attīstība praktiski nenotiek, bet cenas, kuras ir noteikusi pārdevēju lielākā daļa, ir tuvu pašizmaksai,” uzskata kompānijas „Langes pils” vadītājs.
Infrastruktūras ierīkošana un komunikāciju pievadīšana ciematam Pierigā izmaksā 10-12 eiro kvadrātmetrā. Aprēķinot to izmaksu standartam - 1 200 kvadrātmetru lielam gruntsgabalam - iegūst 12-14,4 tūkstošus eiro. Lai kļūtu skaidrs, ka kompānijas „Langes pils” gruntsgabalos „plikas zemes” (bez komunikācijām) cena maksātu aptuveni 15-18 eiro kvadrātmetrā, sarežģīti aprēķini nav jāveic. Tas ir par 60-65% mazāk, nekā gruntsgabali šajos ciematos maksāja cenu maksimuma laikā. Tajā pat laikā pircēji, orientējoties uz dzīvokļu tirgu, kurā cenas ir kritušas par 75%, gaida lielāku piekāpšanos no zemes pārdevēju puses. Tomēr ne visi attīstītāji, kas ciematu attīstīšanu sāka laikposmā no 2004. līdz 2006. gadam, var pazemināt cenu.
17 500 eiro par 1 200 kvadrātmetriem – šādu cenu pieprasīja kāda gruntsgabala īpašnieks Stopiņu pagastā (tūlīt aiz Ulbrokas) un, parādījis dokumentus, paskaidroja, ka zemāk nolaist cenu viņš vienkārši nevar, jo gruntsgabali ir pirkti un labiekārtoti, piesaistot kredītlīdzekļus. Zeme ir ieķīlāta bankā, un, ja viņš nedzēsīs 17 500 eiro lielo aizdevumu, banka vienkārši neatļaus veikt darījumu. Tas ir viens no iemesliem, kāpēc Rīgas apkārtnē nav lētu piedāvājumu par 3-4 eiro kvadrātmetrā. Kreditori neļaus saviem parādniekiem pārdot gruntsgabalus „par sviestmaizi”.
Tiesa, tirgū ir vērojama arī cita galējība. Sastopami pārdevēji, kas apzināti nosaka neadekvātu cenu, cerot, ka vēlāk, piešķirot ievērojamu atlaidi, radīs iespaidu uz pircēju.
„Man šāda pieeja šķiet neracionāla. Ja pircējam ir 25 000 eiro, un gruntsgabalu darījumi pēdējā laikā galvenokārt notiek par skaidru naudu, viņš diez vai riskēs iet pie pārdevēja, kas prasa 50 000 eiro. Un arī tam, ka kāds piekritīs samazināt cenu uz pusi, nenoticēs,” brīdina Andrejs Valters. „Pareizāk ir norādīt reālo cenu. Jebkurš var internetā apskatīt piedāvājumus, salīdzināt tos un tikt skaidrībā, kura pārdevēja prasības ir neadekvātas. Tomēr pircējs, pat ierodoties pie pārdevēja, kas prasa reālu tirgus cenu, pirmkārt, apvaicāsies par iespējamo atlaidi.”
Latvijā par privātai apbūvei piemērotiem zemesgabaliem tagad interesējas tikai vietējie iedzīvotāji. Par ārzemju investoriem kataloga "m2" sarunas dalībnieki pat nebija dzirdējuši. Gruntsgabalus atbrauc apskatīt latvieši, kas saprata, ka laikposmā no 2005. līdz 2007. gadam zemes tirgus bija pārāk pārkarsēts, vai kam tolaik vienkārši nepietika naudas pirkumam. Cilvēki ir sakrājuši naudu un, redzot cenu stabilizēšanos, sāk meklēt viņus apmierinošus variantus.
Kāda ir situācija ar gruntsgabaliem komerciālai apbūvei Rīgā? Kompānijas „Lange pils” speciālisti, izskatot pēdējo mēnešu laikā izdarītos Zemesgrāmatas ierakstus par reģistrētiem reāliem darījumiem, nevienu tādu neatrada.
„Investori, ja arī pēta Latvijas nekustamos īpašumus, tad tikai ievērojot nosacījumu, ka tie jau nodrošina naudas plūsmu. Zeme prasa papildu ieguldījumus, bet cenas, kas tiek prasītas par zemi, klāt vēl būvniecības izdevumi un nomas likmes neļauj investoram cerēt, ka varēs atgūt ieguldīto. Tādēļ viņi pat nedomā ieguldīt naudu zemes pirkšanā un tās attīstīšanā. Gruntsgabali laiku pa laikam tiek demonstrēti, taču bez rezultātiem. Cenas lielākoties ir virtuālas: ir gruntsgabali gan par 1 200, gan arī par 500-550 eiro kvadrātmetrā. Tikai pircēju nav. Cenu slieksnis, pie kura iespēja atrast pircēju kļūst reāla, ir 400 eiro kvadrātmetrā," stāvokli raksturo kompānijas „Balsts Aģenti” speciālists Jans Žečickis.
Kompānijas „Balsts Aģenti” pārstāvis uzskata, ka situācija Rīgas gruntsgabalu tirgū būs atkarīga no tā, kā Latvijas valsts ekonomika spēs tikt galā ar krīzi.
„Ceram uz labāko. Bet, ja runājam par to, ka sliktāk, kā ir, zemes tirgū vairs nevar būt … Kā rāda pēdējo gadu notikumi, pie mums viss ir iespējams, tostarp ar tas, ko saprot ar „vēl sliktāk”,” viņš pasmaidot piezīmē.
„Neredzu priekšnosacījumus, lai privātās apbūves gruntsgabalu cenas turpinātu kristies,” mazliet pozitīvāk ir noskaņots Andrejs Valters. „Tomēr tirgus likviditāte būs zema, un darījumu nebūs daudz. Taču veiksmīgās vietās zeme ar komunikācijām un pilnu infrastruktūru tiks pārdota par cenām, kas ir tuvas pašreizējām, 2010. gads ir stabilizēšanās gads. Galvenais, - lai mēs saņemtu vairāk pozitīvu signālu.”
P.S.
Kad raksts bija uzrakstīts, palūdzu Andreju Valteru „uzmest tam savu aci”. Viņa komentārs bija interesants. „Pirmajā brīdī viss šķiet it kā pareizi. Tikai esi radījis ļoti pesimistisku ainu: „zema likviditāte”, „var būt arī sliktāk”… Patiesībā es pagaidām neesmu redzējis informāciju, ka apmēram divu gadu laikā tirgus cenas būtu kritušās trīs reizes (tas ir par 75%!). Šādi acīmredzami tiek nepietiekami novērtēti īpašumi, kuru cena daudzos gadījumos ir mazāka par pašreizējo (krīzes!) aizvietošanas (t.i., uzcelšanas) cenu. Tas ir nepārprotams signāls, ka agrāk vai vēlāk tirgus noteikti attīstīsies. Tādēļ šodien visiem tiem, kam ir nauda, ir īstais brīdis pirkt. To apstiprina arī iepriekšējā gada beigas un šā gada sākums, ko raksturoja manāma pircēju aktivizēšanās pat tik stagnējošā segmentā kā zemes tirgū. Noslēgumā minēšu citātu no Daces Baltrumas un Jāņa Freiberga grāmatas „Nekustamā īpašuma vērtēšana”. Ar šo citātu parasti sāku savas lekcijas par zemes tirgu.
„Zeme - ir neatdalāma mūsu dzīves un eksistences sastāvdaļa, mūžīga vērtība un visu nekustamo īpašumu pamatelements. Jebkura nekustamā īpašuma nestajā labumā ir arī zemes kā īpašuma sastāvdaļas ieguldījums. Atšķirība no apbūves zeme nedilst, gluži otrādi – tās vērtība laika gaitā pieaug.”
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1478
