Viļa Žuromska optimistiskais pesimisms
Romāns Golubevs
Latvijas nekustamā īpašuma tirgus nav bezdibeņa malā. Tajā pat laikā nosaukt tā nākotni par rāmu un mierīgu arī nevar. Tomēr Latvijas īpašumu vērtēšanas asociācijas prezidents Vilis Žuromskis uzskata, ka tirgus tiešo dalībnieku rīcībā ir instrumenti, kas ļauj stabilizēt situāciju. Pirmais no tiem – minimālās reālo naudas līdzekļu summas, kas aizdevumu ņēmējiem, pērkot dzīvokli, jāiemaksā no savas kabatas, palielināšana. Otrs instruments ir rūpīgāka novērtētāju pieeja māju stāvoklim, kurās tiek iegādāts mājoklis, un jaunu vērtēšanas metodiku izstrādāšana.
Tiešā saikne
Ja mūsu nekustamā īpašuma tirgus būtu ziepju burbulis, tad kam gan vēl, ja ne novērtētājiem, par to būtu jārunā, jo viņu profesijas būtība ir izveidojušās situācijas reāla novērtēšana. Tajā pat laikā novērtējumu summas turpina palielināties tāpat kā dzīvokļu tirgus. „Tādā gadījumā, cik lielā mērā tās ir objektīvas?” – ar šo jautājumu sākās „m2” saruna ar Vili Žuromski.
Tās ir absolūti objektīvas. Nekustamā īpašuma novērtējums balstās uz objektīvas tirgus informācijas, novērtētāju zināšanām un personisko pieredzi. Mūsu asociācijas locekļi pastāvīgi savstarpēji apmainās ar datiem un tas vēl vairāk paaugstina viņu darba gala rezultāta objektivitāti.
Bet par kādu objektivitāti var būt runa, ja dzīvokļu novērtēšanas bāzes elements sekundārajā tirgū ir tā tirgus vērtība?
Mūsu valstī noteiktie vērtēšanas standarti pieprasa, lai novērtējums atbilstu tirgū esošajai cenu situācijai. Pastāv pavisam trīs nekustamā īpašuma novērtēšanas metodikas: salīdzināmo darījumu, ienākumu un celtniecības izdevumu metodika. Ja novērtētājs pareizi pielieto viņa rīcībā esošo informāciju, tad galu galā viņam visos gadījumos jāiegūst aptuveni vienāds rezultāts.
Pretrunīgie rezultāti
Tomēr Latvijā, ja runājam par tipālo projektu un vecajās mājās esošo dzīvokļu tirgu, tiek piemērota tikai viena – salīdzināmo darījumu metodika.
Un ienākumu metodika pie mums nedarbojas vispār – nomas tirgus ir neattīstīts un visi tā skaitļi ir izkropļoti. Paraugieties uz Vecrīgu – turienes mājokļu nodošana nomā ļauj to atmaksāt tikai pēc 30-40 gadiem. Taču ja pārdosiet dzīvokli par šodienas cenām un iegūto naudu noguldīsiet bankas depozītā uz 5%, jūsu ikmēneša ienākumi gandrīz divas reizes pārsniegs summu, kuru jūs saņemtu no īrniekiem. Pielietojot ienākumu metodiku, aptuveno dzīvokļa vērtējumu var noteikt, sareizinot nomas maksu ar 100. Ja pielieto šo metodiku, tad divistabu dzīvokļiem Rīgā 119. vai 467. sērijas mājās nevajadzētu maksāt vairāk par 20 000 latu. Patiesībā tie maksā vienu-divas un pat vairāk reižu dārgāk... Analoģiska ir situācija ar celtniecības izdevumu metodikas pielietošanu. Saskaņā ar to kvadrātmetra cenai padomju laiku daudzstāvu mājās to nolietojuma dēļ vajadzētu būt par 30-40% lētākai, nekā jaunbūvēs. Realitātē starpība ir minimāla...
Novērtētājus jau sen kritizē par to, ka viņi neņem vērā sēriju projektu māju stāvokli. Parasti vērā tiek ņemta tikai dzīvokļa platība un iekšējais remonts.
Pašreiz kompānija „Eiroeksperts” (Vilis Žurovskis ir tās līdzīpašnieks -a.p.) izstrādā gan tipālā, gan jaunbūvju dzīvojamā fonda salīdzinošo klasifikāciju. Balstoties uz to, mēs pacentīsimies ieviest novērtēšanas metodiku, kurā par atskaites punktu kalpos jaunas kvalitatīvas mājas dzīvokļa platības kvadrātmetra vērtība. Šim jauninājumam būtu jāpalielina starpība starp dzīvokļa cenu primārajā tirgū un sērijveida variantiem. Tikai, lūk, jautājums – kā šādu notikumu pavērsienu uzņems tirgus? Vai mūs atbalstīs kolēģi, jo tā ir mūsu kompānijas privāta iniciatīva. Varbūt daļa klientu pāries pie firmām, kas zīmēs pievilcīgākus hipotekārā kredīta saņemšanai nepieciešamos skaitļus.
Taisnību sakot, situāciju ar bankas aizdevumiem nekustamā īpašuma iegādei es uzskatu par absurdu – tā kropļo tirgu. Pirms dažām dienām zvana mums klients un saka – atrodiet man nekustamo īpašumu par 160-200 tūkstošiem latu, bet pašam kabatā ne graša. Tas nozīmē, ka pirks par aizdevuma līdzekļiem. Latvijas Bankai, manuprāt, jau sen pienācis laiks pieprasīt no komercbankām ieviest minimālo maksājuma slieksni klientam par kredītā iegādājamo nekustamo īpašumu. Tas ir, aizdevuma ņēmējam no saviem deklarētajiem līdzekļiem būtu jāsamaksā ne mazāk kā 30% no nekustamā īpašuma vērtības. Tas atstātu pozitīvu iespaidu uz tirgu un samazinātu spekulatīvo darījumu skaitu.
Kāpēc gan Jums kā Īpašumu vērtētāju asociācijas prezidentam nenāk klajā ar šādu iniciatīvu valsts līmenī?
Domāju, mēs drīz pacelsim šo jautājumu. Un tāpat arī jautājumu par inflāciju, kas vistiešākajā veidā ietekmē tirgu. Pagaidām neviens pat nemēģina ar to cīnīties. Pagājušajā gadā tika izteikts priekšlikums aplikt ar nodokli hipotēkas aizņēmumus, taču tas diez vai nostrādātu, jo nodokļa maksājumus cilvēki segtu no tā paša aizņēmuma summas.
Bet ar ko inflācija ir bīstama? Pateicoties tai, nekustamo īpašumu cenas aug.
Es pieturos pie pretēja viedokļa – inflācija var sagraut tirgu. Mūsu algas palielinās ne tik strauji. Tā rezultātā iedzīvotāju maksātspēja samazinās un, tātad, samazinās arī to līdzekļu apjoms, ko viņi var novirzīt jau paņemto kredītu segšanai. Var atgadīties, ka kāds to pat nespēs izdarīt un bankas, lai atgūtu izsniegtos aizdevumus, sāks tos izlikt pārdošanai. Rezultātā kritīsies cenas.
Zelta vidusceļš
Kā, jūsuprāt, kopumā attīstīsies notikumi tirgū?
Es nepiekrītu apgalvojumam, ka tirgū izveidojies ziepju burbulis, kas kuru katru brīdi var pārplīst. Tāpat es nepiekrītu arī tiem mākleriem, kam viss rādās rožainā gaismā.
Pasaules vadošie ekonomisti jau sen ir atzinuši, ka nekustamā īpašuma tirgus ir iracionāls. Varbūt arī tā Latvijas dalībniekiem jau sen būtu jāatzīst, ka viņiem ir tikai vispārējs priekšstats par tirgus attīstību, un jāpārtrauc baidīt sabiedrību ar savām prognozēm, vai tieši otrādi – rosināt nepamatotas cerības.
Nu kāpēc gan tikai vispārējs priekšstats!?
Vai tad pastāv matemātiskas formulas, kas ļautu tā nākotni aprēķināt kaut vai ar 90% ticamību?
Tādu, protams, nav. Taču par savu tirgu mēs varam spriest, salīdzinot tajā vērojamos procesus ar citās valstīs notikušajiem. Ir precīzi jāsaprot kādā attīstības stadijā ir mūsu valsts un no kāda atskaites punkta sākās mūsu nekustamā īpašuma tirgus. Nedrīkst pārspīlēt, sak’, Vācijā un Zviedrijā ir stagnācija, bet pie mums tirgus attīstās. Kā tā!? Saprotiet taču, ka mēs esam uz dažādiem pakāpieniem. Pie viņiem ir stabils tirgus ar daudzu gadu un pat gadsimtiem senu vēsturi, ar stabilām attiecībām starp investoriem, bankām un pārdevējiem. Mēs, savukārt, pirms 15 gadiem sākām praktiski no nulles, bet hipotēka pilnvērtīgi sāka darboties pat vēl nesenāk – tikai pirms 3-5 gadiem. Lūk, tāpēc arī cenas sāka augt.
Tajā pat laikā ārvalstu pieredze manī rada pārliecību, ka tirgus stabilizēšanās vairs nav aiz kalniem. Negatīvu attīstības variantu, ka jau minēju iepriekš, var gaidīt tikai tajā gadījumā, ja valsts un finanšu struktūras neveiks nekādus pasākumus, lai izmainītu nekustamā tirgus spēles noteikumus.
Optimistisks pesimisms – tā es vēlētos definēt pozīciju, pie kuras būtu jāturas novērtētājam. Tajā pat laikā, runājot par mākleru labvēlīgajām prognozēm, vēlos atgādināt, ka tā ir viņu biznesa būtība – pārliecināt cilvēkus, ka nekustamam īpašuma pašreiz ir laba cena, kas nākotnē pieaugs. Un secinājums – jāņem! Minēšu piemēru no paša pieredzes. Ja ticēt lielajām nekustamā īpašuma tirdzniecības kompānijām, tad Vecrīgā platības tiek pārdotas par 4500-5000 eiro kvadrātmetrā. Patiesībā neviens darījums par šādu cenu nav noslēgts. Nesen meklēju dzīvokli savam draugam – nopirka par 3300 eiro kvadrātmetrā.
Iespraudums
Kāpēc novērtētāju izsniegtais dzīvokļa novērtējums atšķiras no cenas, par kuru notiek darījums, kā minimums par 10-15%?
Vilis Žuromskis: „Tas ir tādēļ, ka Latvijas bankas ir piespiedušas daudzus no viņiem parakstīt līgumus, saskaņā ar kuriem aizņēmuma ņēmēja maksātnespējas gadījumā novērtētājiem objekts ir jāizpērk par novērtējumā norādīto cenu. Un viņi cenšas nodrošināties, pazeminot skaitļus”.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
