Vajadzīgs vietējais pircējs
Jauno projektu būvniecība ir interesants bizness, taču gaidīt, ka tuvāko gadu laikā tie Rīgā parādīsies lielā skaitā, gan nevajadzētu. Cerēt uz jauno projektu bumu neļauj mūsu valsts iedzīvotāju zemā maksātspēja. Tā uzskata SEB bankas Nekustamo īpašumu finansēšanas pārvaldes vadītāja Jeļena Gavrilova, kas žurnālam m2 un portālam varianti.lv atklāj, kā viņas pārstāvētā banka strādā ar Latvijas būvniekiem.
m2: Jūsuprāt, vai, spriežot pēc tā, kā klienti vēršas pie jums ar iesniegumiem par jaunu projektu finansēšanu, var apgalvot, ka būvnieki ir aktīvi?
– Principā būvnieki ir aktīvi, taču aktivitāte nav jūtama visos segmentos. Visai aktīvi norisinās procesi dzīvojamo nekustamo īpašumu segmentā, bet par komerciālo nekustamo īpašumu sektoru to pašu nevar sacīt. Mēs nejūtam lielu projektu attīstītāju interesi par jaunu biroju kompleksu, noliktavu un ražošanas telpu būvniecību. Man gan šķiet, ka, piemēram, Rīgas biroju tirgum ir visai labas iespējas attīstīties ilgtermiņa perspektīvā. Brīvu platību ir maz, un tie, kam krīzes laikā bija tukšas telpas, ir atraduši nomniekus. Savukārt nomas likmes pēdējo trīs gadu laikā ir cēlušās, un atlaides vairs neviens nedod. No vienas puses raugoties, situācija ir it kā pat tuvu ideālajai, bet no otras puses – attīstīt jaunus biroju projektus joprojām nav izdevīgi. Ņemot vērā pieaugošo būvniecības pašizmaksu, lai B klases biznesa centra projekts atmaksātos, nomas likmei jābūt 13–14 eiro/m² mēnesī. Taču reālās tirgus likmes Rīgā šajā pozīcijā ir 9–11 eiro/m² mēnesī. Šādas likmes neļauj nodrošināt īstenotā projekta atmaksāšanos saprātīgos termiņos. Tādēļ biroju segmentā visa aktivitāte ir saistīta nevis ar jaunu kompleksu būvniecību, bet gan ar esošo objektu tālākpārdošanu un refinansēšanu. Tas īpaši attiecas uz tiem īpašumiem, kas nokļuvuši banku kompāniju portfeļos.
Tāda pati aina ir vērojama arī noliktavu sektorā. Ir atsevišķi gadījumi, kad uzņēmumi būvē kompleksus savām vajadzībām un ir gatavi citām kompānijām izīrēt līdz pat 10 000 kvadrātmetru, tomēr tas notiek reti. Pašreizējās ģeopolitiskās situācijas apstākļos, ņemot vērā Ukrainas notikumus un pret Krieviju vērstās sankcijas, mainās loģistikas un tranzīta shēmas. Tas atspoguļojas arī Latvijas noliktavu platību noslogotībā. Ja kompānijām ir vajadzīgas papildu platības, tās būvē tikai savām vajadzībām. Tikai retais apbūvētājs riskē būvēt kompleksus brīvai iznomāšanai.
Industriālie parki pamazām paplašinās, izmantojot jau esošās platības. Ir tikai daži spekulatīvie projekti, tas ir, projekti, kas būvēti, paredzot, ka platības nomās citi klienti. Tomēr, manuprāt, komerciālo objektu vērienīga būvniecība tuvākajos gados nav gaidāma. Būvniecības biznesā augsta aktivitāte šobrīd ir vērojama tikai dzīvojamo nekustamo īpašumu segmentā.
m2: Cik daudzdzīvokļu māju būvniecības projektu SEB banka finansēja pagājušajā gadā?
– Aptuveni desmit projektus. Tikpat daudz projektu finansējam arī šogad. Vasarā potenciālo apbūvētāju, kas meklē naudu savu plānu īstenošanai, skaits samazinājās. Tas ir arī saprotams – sākt būvi rudenī ir ekonomiski neizdevīgi. Jauni interesenti, kas vēlas papildināt tirgu ar jauniem mājokļiem pie mums sāks nākt uz konsultācijām, tuvojoties ziemai.
m2: Uz kādu klientu orientējas Latvijas būvkompānijas?
– Ja runājam par tirgu kopumā un ne tikai par mūsu part-neriem, tad lielākā daļa raugās uz ārzemniekiem. Jūrmalā, pēc ekspertu aplēsēm, nesen pabeigti vai aktīvā būvniecības fāzē ir vairāk nekā 40 projektu. Salīdzinājumam var minēt, ka Rīgas centrālajā daļā tādu ir mazāk par desmit.
m2: Vai šāds Jūrmalas būvnieku optimisms nerada bažas? Vai kūrortā neveidojas jauns cenu burbulis?
– Visdrīzāk, veidojas. Uzņēmēji pagaidām ir gatavi pievērt acis uz šiem riskiem. Vietējiem iedzīvotājiem vienīgais mierinājums ir tikai tas, ka pašreizējais būvniecības bums atšķirībā no 2005.–2007.gada buma norisinās lielākoties bez banku finansējuma piesaistīšanas, un var izvērsties cenu korekcija to pazemināšanās virzienā. Visiem ir skaidrs, ka vairums Latvijas iedzīvotāju nevar atļauties nopirkt dzīvokli, kura kvadrātmetra cena ir robežās no 4500 līdz 6000 eiro. Šādi projekti simtprocentīgi ir orientēti uz ārvalstu klientiem.
m2: Vai SEB banka izsniedz aizdevumus prestižo Jūrmalas objektu attīstītājiem?
– Ir projekti, kuru attīstītājiem mēs esam piešķīruši finansējumu. Tomēr viņu pārdošanas cenas atšķiras no iepriekš minētajām. SEB bankas portfelī ir Jūrmalas daudzdzīvokļu projekti, kuru pārdošanas cena saskaņā ar biznesa plānu ir 2500–3000 eiro/m² robežās. Šajos projektos mēs redzam, ka arī vietējiem pircējiem ir izredzes nopirkt šeit mājokli, līdz ar to risku līmenis ir zemāks. Ar tiem attīstītājiem, kuri mēģina piesaistīt finansējumu, lai būvētu dzīvokļus, kurus domāts tirgot dārgāk par 5000–6000 eiro/m², biznesu neveidojam. Šādi būvnieki, cik man zināms, attīsta elitārus kompleksus kūrorta piekrastes pirmajā līnijā, piesaistot privāto kapitālu, bieži vien no ārvalstīm. Arī citas Latvijas bankas uz superdārgo mājokļu (pēc vietējās mērauklas) finansēšanu raugās piesardzīgi. Projektu finansēšanas noteikumi var atšķirties, bet situāciju bankas vērtē gandrīz vienādi. Katrai ir savs komforta skaitlis, kuru cenšas nepārsniegt.
Būvprojektu finansēšanā daudz kas ir atkarīgs no tā, kādus kreditēšanas nosacījumus varēs saņemt konkrētā mājokļa potenciālais pircējs. Ja dzīvoklis tiek pārdots par 5000 eiro/m², nosacījumi, ko banka spēs piedāvāt, visdrīzāk atšķirsies no piedāvājuma vidējās klases mājokļu gadījumā, kur šobrīd bankas pieprasa pirmo iemaksu 15–20% vai vairāk, tad pircējam ar saviem līdzekļiem pirmajā iemaksā var nākties segt līdz pat pusei no darījuma summas. Mēs neatsakāmies kreditēt Jūrmalas īpašumu pircējus, taču nevēlamies piedalīties jauna burbuļa radīšanā, tādēļ piešķiram kredītu par mums saprotamām cenām un pieņemamiem riska līmeņiem. SEB bankai ir uzkrāta solīda pieredze darbam krīzes tirgū. Zinām, cik izmaksās objekta pārņemšana, ja apbūvētājam darbs nesekmēsies. Mums ir sava izpratne par mājokļu vērtību, augstāk par kuru mēs nepaceļamies. Jūrmalā tie ir 3000 eiro kvadrātmetrā. Argumentam, ka atsevišķos kūrorta projektos piedāvājuma cenas sniedzas līdz 7000 un pat 10 000 eiro/m², mūsu acīs nav liela svara.
m2: Kādai jābūt dzīvokļu pārdošanas cenai, lai jūsu banka ar savu finansējumu atbalstītu būvkompāniju projektus Rīgā?
– Arī aptuveni 3000 eiro/m². Svarīgākais ir jaunā projekta pieprasījuma potenciāls. Ja runājam par vietējiem iedzīvotājiem domātajiem projektiem, viņu interese un pirktspējas potenciāls ir vairāk vai mazāk prognozējami. Bet kā pēc gada uzvedīsies nerezidenti? To absolūti precīzi nevar prognozēt neviens. Pašlaik Jūrmalas un Rīgas centra projektiem ārzemju klientu netrūkst. Bet vai viņiem būs tikpat liela interese par jauniem īpašumiem arī nākamgad? Dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgus analītiķi to nevar precīzi prognozēt, jo nav drošas atbildes uz jautājumu, kāpēc ārzemnieki pērk dzīvokļus un mājas Jūrmalā par tādām pašām cenām, par kādām viņi to pašu var nopirkt Kannās, Nicā vai, pieņemsim, Barselonā vai Maljorkā. Jūrmala – tā ir globāla mīkla, kuru mēs pagaidām neesam varējuši atminēt (pasmaida – ). Ir grūti par visiem simts procentiem saprast, kas rīt notiks ar termiņuzturēšanās atļaujām. Tāpēc mēs cenšamies distancēties no neziņas. SEB banka finansē tos projektus, par kuriem ir pārliecība, ka pēc noteikta termiņa tie būs uzbūvēti un tiks veiksmīgi pārdoti. Attiecībā uz ārzemniekiem riski ir pārāk lieli. Viena lieta, ja tie ir politiska rakstura riski, piemēram, TUA programmas slēgšana. Pavisam kas cits ir riski, kas saistīti ar starptautisko situāciju un pircēju no Krievijas noskaņojumu. Tas viss ietekmē projektu kreditēšanu un padara mūsu standartus nepieņemamus tām būvkompānijām, kuras nolemj riskēt un “uzskrūvēt cenas”.
m2: Kādi ir SEB bankas standarta noteikumi apbūvētājiem?
– Kredīta pretendentam ir jānodrošina sava līdzdalība projektā, sākot no 30% no projekta summas. Gruntsgabalam jābūt viņa īpašumam. Standarta situācijā klienti saņem aizdevumu ar procentu likmi 3,5–4,5 % + Euribor. Parasti kredītus daudzdzīvokļu projekta attīstībai ņem uz trim līdz pieciem gadiem, paredzot, ka uz vietējo klientu pozicionētu 35–40 dzīvokļu māju spēs izpārdot pusotra līdz divu gadu laikā pēc tās nodošanas ekspluatācijā.
Uz ārzemju pircēju orientētos projektos pašas būvkompānijas finansējums būs lielāks, ja vien tas nav mūsu ilggadējs un uzticams sadarbības partneris.
m2: Interesanti, kādi kvadrātmetra būvniecības pašizmaksas skaitļi figurē tāmēs, ko jums iesniedz būvnieki, kas pretendē uz sava projekta finansēšanu?
– Vidēji tie ir aptuveni 1000 eiro/m². Tie ir būvniecības darbi bez apdares, bez izdevumiem, kas saistīti ar zemesgabala iegādi, bez projektēšanas un administratīvajiem izdevumiem.
m2: Kāda ir vislielākā kredīta pretendentu pieteiktā būvniecības pašizmaksa?
– Kāda Jūrmalas projekta dokumentācijā norādītā būvniecības pašizmaksa bija 3000 eiro/m². Šo objektu (bez apdares) bija nodomāts tirgot par 10 000 eiro/m². Mēs šajā projektā neiesaistījāmies.
m2: Vai visi SEB bankas pēdējos divos gados finansētie projekti ir bijuši veiksmīgi? Vai jums nav nācies pieprasīt, lai apbūvētājs pazeminātu cenu nolūkā sekmēt tirdzniecību?
– Daži no mūsu finansētajiem projektiem ir bijuši sekmīgāki, citi – mazāk sekmīgi, bet pagaidām ne ar vienu no tiem problēmu nav bijis. Plānotie pārdošanas grafiki tiek ievēroti, un cenu pārskatīšana pagaidām nav bijusi vajadzīga, jo cenu veidošanas politika segmentā, kurā mēs strādājam, ir adekvāta. Arī būvnieku kreditēšanas tirgus ir izveidojies jau sen. Mēs neesam starp tām bankām, kas ir gatavas uzņemties lielus riskus. Būvkompānijas lieliski zina, kura banka un uz kādiem noteikumiem var iedot finansējumu, un tās zina arī, kuras bankas neizvirza augstākas prasības. Gadās, protams, pa kādam, kā mēs viņus saucam, laimes meklētājam, kas apstaigā visas bankas, meklējot labākos nosacījumus. Šādā gadījumā viss ir atkarīgs no katras konkrētās bankas finansēšanas stratēģijas, tomēr kā dempinga instruments šodien tas nedarbojas.
m2: Vai nauda tiek lūgta arī daudzstāvu jauno projektu būvēšanai reģionos?
– Nē, visas aktivitātes koncentrējas tikai Rīgā un Jūrmalā. Bankas grupas kompānijas Latectus portfelī ir pārņemti daudzdzīvokļu projekti arī reģionos. Tie Latectus bilancē nonāca pēc 2007.–2009. gada krīzes. Interese par šīm mājām ir salīdzinoši zema, un tirdzniecība norit smagi. Nav pieprasījuma, jo cilvēku pirktspēja reģionos ir zema. No rentabilitātes viedokļa šajā mūsu valsts ekonomikas attīstības posmā būvēt jaunus projektus ārpus Jūrmalas un Rīgas ir neizdevīgi.
m2: Bet Rīga taču arī nav izlutināta ar jauniem projektiem – būvniecības buma nav. Tomēr Latvijas mākleru kompānijas savos tirgus apskatos raksta, ka ir pieaugusi rīdzinieku interese par dzīvokļu iegādi jaunajos ekonomiskās klases projektos.
– Gan Eiropā, gan ASV plaši tiek lietots tāds nekustamo īpašumu tirgus stāvokļa indikators kā jauno mājokļu kvadrātmetra cenas un vidējās mēnešalgas attiecība. Tiek uzskatīts, ka veselīgā tirgū šiem rādītājiem jābūt tuvu. Latvijā aina ir šāda: būve izmaksā 1000 eiro/m² plus zemes iegādes, projekta saskaņošanas, projekta administrēšanas un tirdzniecības izdevumi. Šai summai pieskaitām vēl aizdevuma līdzekļu izmaksas un peļņas rādītāju. Līdz ar to sanāk, ka, lai uzņēmējiem būtu interese būvēt jaunus ekonomiskās klases dzīvokļus, to pārdošanas cenai jābūt 1400–1500 eiro/m². Sareizinām šo summu ar 75 kvadrātmetriem un saprotam, ka nav daudz to vietējo iedzīvotāju, kas varētu atļauties šādu dzīvokli. Par vērienīgu jauno mājokļu būvniecību varēsim sākt runāt tikai tad, kad mūsu vidējā alga pieaugs pusotru līdz divas reizes vai arī samazināsies būvniecības izmaksas, taču tas ir maz ticams. Mūsdienu pasaulē viss ir savstarpēji saistīts. Ja Latvijas ekonomika attīstīsies, iedzīvotāju darba algas pieaugums varēs apsteigt būvniecības cenu kāpumu. Tas ir nākotnes jautājums, lai arī ne tik tuvas, kā mums gribētos.
Jauno projektu tirgus ir perspektīva un mūs interesējoša niša. Un tomēr nav pamata gaidīt, ka galvaspilsētā ik gadu parādīsies pussimts jaunu daudzdzīvokļu projektu. Drīzāk tie būs maksimums 20-30 projektu, no kuriem puse būs mikrorajonos. Tas tad arī ir mūsu galvenais darba lauks.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2613
