Vajadzīgi reāli stimuli
Vairāk nekā 70 procentu no Rīgas un tās apkaimē esošajiem gruntsgabaliem, kas paredzēti ražošanas ēku un noliktavu būvniecībai, tiek tirgoti par cenām, kas ievērojami pārsniedz reālo tirgum pieņemamo cenu. Šāda tendence, esot kopsakarībā ar ražošanas uzņēmējdarbībai ne pārāk labvēlīgo tiesisko vidi un pasaulē notiekošo, ir izraisījusi būtisku darījumu skaita samazināšanos konkrētajā tirgus segmentā.
Latvian Real Estate specializācija ir darbība ar komercīpašumiem, kas aptver arī darījumus ar apbūvei paredzētām zemēm. Varu teikt, ka pēdējā gada laikā nav bijis visai daudz darījumu ar šāda veida objektiem un konkrētajā tirgus segmentā vērojama stagnācija. Ja runājam par komerczemēm, kas paredzētas noliktavu un ražošanas ēku būvniecībai, jāatzīst, ka darījumu skaits ar šāda tipa objektiem ir neliels. Ja kādreiz šādi objekti bieži tika iegādāti spekulatīvu darījumu slēgšanai, š-brīd iegāde notiek tikai un vienīgi pašu vajadzībām. Jaunākie mūsu speciālistu darījumi šajā jomā ir zemes īpašuma pārdošana ražošanas ēkas būvniecībai Mārupē un darījums Rumbulā loģistikas centra izveidei. Pirmajā gadījumā pircējs bija vietējā kompānija (kas izmanto ārvalstu kapitālu), otrajā gadījumā - vietējais uzņēmējs.
Piedāvājumi komerczemju tirgū krietni pārsniedz pieprasījumu. Pārdevēji ir gan fiziskās un juridiskās personas, kā arī banku meitas sabiedrības. Tirgū piedāvātais galvenokārt atspoguļo 2012. – 2014. gada optimismu. Tobrīd tirgū valdīja pozitīvs noskaņojums, tika sagaidīts apgrozījuma kāpums un bija radies iespaids, ka labu noliktavu un ražošanas platību nepietiks. Uzņēmēji, kam bija vajadzība pēc šādiem nekustamā īpašuma objektiem, demonstrēja pastiprinātu interesi par komerciālajai apbūvei paredzētu zemi, slēdza darījumus un izstrādāja projektus, tādējādi stimulējot cenu kāpumu. Mainoties ģeopolitiskajai situācijai ES ieviesto sankciju pret Krieviju ietekmē, vairākums iecerēto projektu tā arī palika nerealizēti un, ņemot vērā kravu plūsmas un darījumu skaita samazināšanos, šādu projektu realizēšana tuvākajā nākotnē ir maz ticama. Lai gan mūsu politiķi turpina pārliecināt, ka ar pašmāju ekonomiku viss ir vislabākajā kārtībā, reti kurš vietējais uzņēmējs pievienojas šim optimismam. Tikai retais apsver biznesa paplašināšanas vai ražošanas attīstīšanas iespējas, ko apliecina arī reālais darījumu skaits ar komercapbūvei paredzētiem gruntsgabaliem. Esošajā situācijā vietējie uzņēmēji cenšas saglabāt vismaz šī brīža esošos darbības apjomus.
Vēl viens aspekts ir Rīgā un tās apkaimē pieejamo objektu cenu veidošanas politika. Liela daļa komercapbūvei paredzēto gruntsgabalu ir pārvērtēti un neatbilst skaitliski nelielās interesentu grupas priekšstatam. Manis iepriekš pieminētajos darījumos mēs orientējāmies uz kvadrātmetra cenu, kas bija mazāka par 15 eiro/m². Tomēr rūpīgāk iepazīstoties ar galvaspilsētas reģiona piedāvājumu, redzēsiet, ka objektu cenas sasniedz 35 eiro/m², 50 eiro/m² un pat augstāk. Protams, ņemot vērā konkrētas objekta īpatnības un ieguvumus, cena 50 eiro/m² var būt pamatota. Piemēram, ja gruntsgabals ir Rīgas Brīvostas tuvumā vai netālu no starptautiskās lidostas „Rīga”. Savukārt, ja šāda cena tiek pieprasīta par klaju lauku „neizprotamā” vietā un bez komunikācijām, mēs neredzam ne reālu pamatojumu, ne perspektīvu (ja vien īpašnieki tiešām vēlas tuvākajā laikā pārdot savu īpašumu). Es nerunāju par tiem pārdevējiem, kam nav steigas un kas ir gatavi gaidīt potenciālo pircēju kaut 5 – 10 gadus.
Latvian Real Estate speciālisti uzskata, ka nepamatoti augstas cenas ir vairāk nekā 70% gadījumos pārdošanai izlikto komercapbūvei paredzēto gruntsgabalu Rīgā un tās apkaimē. Pamatojoties uz līdzšinējo tirgus pieredzi, uzskatām, ka pievilcīga cena labā vietā esošam gruntsgabalam bez komunikācijām ir 13–15 eiro/m². Savukārt, ja ir pievadītas komunikācijas, klienti ir gatavi apsvērt piedāvājumus arī par 17–25 eiro/m². Dārgāk – ļoti reti. Īpašnieki, kas vēlas iegūt 35–50 eiro/m² būs spiesti gaidīt savus klientus visai ilgi, – ja vispār izdosies sagaidīt. Šodien grūti prognozēt, kas varētu attīstīt ražošanas sektoru un būvēt loģistikas objektus, tādējādi veidojot pieprasījumu pēc gruntsgabaliem komercapbūvei.
Pirms kāda gada vai diviem bija cerība, ka uz Eiropu vērstais Krievijas bizness un uz Krieviju vērstais Eiropas bizness savas ražošanas un pārkraušanas jaudas sāks izvietot Latvijā. Diemžēl šī cerība tā arī ir palikusi tikai „kā būtu, ja būtu” līmenī. Vēl 2014.gada pirmajā pusē mūsu speciālisti strādāja ar daudziem to uzņēmēju pieprasījumiem, kas vēlējās iegādāties komercobjektus. Pēc sankciju ieviešanas Krievijas uzņēmēju pieprasījumu skaits ir būtiski krities.
Tiesa, mūsu klientu lokā parādījās vairāki Ukrainas uzņēmēji, kas vēlas izvest no nemieru pārņemtajiem reģioniem savas ražotnes. Tomēr nevarētu teikt, ka mūsu nodokļu politika viņiem šķiet pievilcīga. Ir jāsaprot, ka šiem uzņēmējiem Latvija nav vienīgā – viņi raugās gan Igaunijas, gan Lietuvas, Slovākijas un Slovēnijas virzienā… rēķina un salīdzina… Runājot par mūsu valsts priekšrocībām, ukraiņi nosauc valodu, vidi (iespēju brīvi sazināties) un kvalificētu darbaspēku. Savukārt negatīvie aspekti ir nodokļi un dārgā elektroenerģija.
Lai gan valdošās partijas ik pa laikam rosina diskusiju par ražošanas attīstīšanas iespējām, potenciālu un nepieciešamību, apstākļi, kas uzlabotu uzņēmējdarbības vidi, tā arī netiek radīti. Vai ir ražošanas nozares, kas ir piedzīvojušas reālu attīstību pēdējo trīs, četru gadu laikā? Metālapstrāde un koku paneļu māju ražošana. Tajā pašā laikā energoietilpīgie uzņēmumi ir spiesti no mūsu valsts aiziet. Zinu, ka uzņēmumi, kuros ražoja detaļas lieliem ārvalstu zīmoliem, pārcēluši savas ražotnes uz tuvākajām kaimiņvalstīm! Augsto elektroenerģijas tarifu dēļ darbību pārcēluši Latvijas lielie tekstiluzņēmumi. Ja mūsu varas vīriem patiesi rūp valsts labklājība, ir pēdējais laiks par to aizdomāties, analizēt bremzējošos faktorus un strādāt ar tiem. Biznesam ir nepieciešama pievilcīga vide un labvēlīgi apstākļi. Jo vairāk būs tādu starptautisko ražotāju, kas izvēlēsies izvietot savas ražotnes mūsu zemē, jo vairāk būs darbavietu, nodokļu ieņēmumu, un mazāka būs iedzīvotāju vēlme doties laimes meklējumos citviet. Ir vajadzīgi reāli stimuli, nevis tukša pačalošana. Ar vārdiem un runām paēdis nebūsi.
Komercapbūvei paredzēto zemi var izmantot arī jaukta tipa apbūvei, tas nozīmē, ka uz šādas zemes drīkst būvēt birojus un/vai daudzdzīvokļu mājas. Šādu piedāvājumu cena ir augstāka nekā gruntsgabaliem, kas ir paredzēti ražošanas ēku un noliktavu būvniecībai. Tas saistīts ar to, ka ieņēmumu daļa no jau uzbūvētām biroju un daudzdzīvokļu ēkām ir ievērojami augstāka.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2720
