Vajadzīgi labvēlīgi nosacījumi
Romāns Golubevs, 09.12.2014
Latvijas panākumu pamats ir sekmīga uzņēmējdarbība. Tomēr to apzinās ne visi mūsu valsts iedzīvotāji un viņu ievēlētie politiķi, kuru lēmumi laiku pa laikam nodara ievērojamu kaitējumu valsts tautsaimniecības attīstībai. Tā uzskata kompānijas LNK Group padomes priekšsēdētājs Aleksandrs Milovs. Viņaprāt, Rīgas un Jūrmalas jauno mājokļu tirgus attīstības perspektīva ir visai drūma.
Par tiltu tā arī nekļuvām
m2: LNK Group ir daudzprofilu uzņēmums. Un tādēļ, ka šim uzņēmumam ir plaša specializācija, jūs varat kompetenti spriest par situāciju Latvijas ekonomikā. Jūsuprāt, par ko var runāt – par minimālu IKP pieaugumu, briestošu recesiju, vai arī jāgatavojas krīzei?
– Vispirms mūsu uzņēmuma LNK Group kodolīgs raksturojums. Gada apgrozījums pārsniedz 100 miljonus eiro, un to nodrošina trīs stratēģiskie darbības virzieni. Pirmais – būvniecība un ražošana. To nodrošina mūsu nodaļa LNK Industries, veicot visus būvniecības un ražošanas darbus. Tās struktūra AS LNK Industries ir inovatīvs un universāls ģenerāluzņēmējs. Nodaļā ietilpst arī infrastruktūras būvniecības uzņēmumi: Latvijas tilti (tā darbības virziens - jūras un tiltu būvniecība), SIA ENFORT (tā darbības virziens - rūpniecisku un civilu objektu būvniecība) un rūpnīca TTS. Šī transportēšanas tehnoloģisko sistēmu rūpnīca ražo jūras terminālu tehnoloģiskās iekārtas, kā arī tiltu un būvniecības konstrukcijas. Otrais stratēģiskais virziens ir saistīts ar aviāciju. LNK Aerospace specializācija ir civilās aviācijas lidmašīnu un helikopteru izturības aprēķinu veikšana, tiem nepieciešano stenda izmēģinājumu, apkalpošanas nodrošināšana un to tehniskā uzlabošana. Trešais stratēģiskais virziens ir komerciālo un dzīvojamo nekustamo īpašumu projektu būvniecība un attīstīšana. Un tas ir LNK Properties pārziņā. Mūsu jaudas un zinātniskais potenciāls ir tāds, ka gandrīz 40% no grupas biznesa nodrošina ārvalstu projekti. Mēs eksportējam produkciju un pakalpojumus uz 11 valstīm, tostarp Krieviju, Vāciju, Itāliju, Norvēģiju un Somiju.
Bet tagad par jūsu jautājumu “Kas notiek?”. Pasaules ekonomikā ir vērojama lejupslīde. Tas, protams, ietekmē arī Latviju. Tajās nozarēs, ar kurām ir saistīti mūsu grupas uzņēmumi, visvairāk lejupslīde ir jūtama būvniecībā – un tā var progresēt.
Vai Latvijas IKP rādītāji pieaugs 2015. un 2016.gadā? Zīlēt nesākšu. Tas ir makroekonomikas jautājums. Man tuvāk it manā uzņēmumā notiekošais. Ikvienam ekonomikas kategorijās domājošam cilvēkam ir absolūti acīmredzami: Krievijas un Eiropas Savienības savstarpējo attiecību problēmas Ukrainas notikumu kontekstā un savstarpējās sankcijas, ko ievieš visas Eiropas Savienības dalībvalstis, vissāpīgāk atbalsosies tieši Latvijā, kas sevi pozicionē kā loģistikas centru starp Krieviju un Eiropu. Ir tāds izplatīts klišejveida priekšstats: Ķīna ir pasaules darbnīca, Polija – Eiropas Savienības darbnīca. Latvija varētu pretendēt uz Eiropas Savienības loģistikas centra statusu – to priekšā pasaka mūsu ģeogrāfiskais stāvoklis. Tikai maz kas no tā izdodas. Savstarpējo sankciju problēmu kamols Krievijas un Eiropas Savienības attiecībās negatīvi ietekmē tranzītu un turklāt vēl arī rada problēmas citās nozarēs.
m2: Jūsu uzņēmumu grupa piedalās infrastruktūras projektu īstenošanā Latvijā un Lietuvā, un tie tradicionāli tiek finansēti no Eiropas fondiem. Vai arī šajā jomā ir kas negatīvs?
– Tieši un šobrīd – nē. Tie ir sen iecerēti projekti, kuru finansēšanai nepieciešamie līdzekļi ir iedalīti iepriekš. Klasisks piemērs ir projekts Lietuvā: automaģistrāle Panemune. Šo automaģistrāli būvējam jau vairāk nekā gadu. Tā sākas kā maģistrāle Lietuvas pusē Nemunas deltā, pāriet viaduktā, kļūst par tiltu, kas savieno Lietuvas Panemuni un Krievijas pusē esošo pilsētu Sovetskaja. Tas ir Eiropas Savienības un Krievijas kopīgs projekts. Tajā piedalāmies, pārstāvot Eiropas Savienību. Ar šo projektu viss ir skaidrs – tas tiks pabeigts. Bet tālāk? Sniegt detalizētu atbildi uz šo jautājumu mēs nevaram. Ja būs konkursi, pieteikumus iesniegsim.
Vienkārša teorija
m2: Jūs esat klasisks ražotājs, un tas, ka jums ir izdevies saglabāt savu ražošanas un zinātnisko bāzi, mūsdienu Latvijā diemžēl ir liels retums. Stipra ražošana ir jebkuras valsts ekonomikas ilgtermiņa attīstības pamats. Tā ir aksioma. Būtiska Latvijas budžeta daļa tiek veidota, paturot prātā Eiropas fondu līdzekļu pieejamību. Jūsuprāt, vai šādam attīstības ceļam ir perspektīva?
– Eiropas nauda ir pašreizējā esamība, un neizmantot šādu iespēju arī būtu muļķīgi. Valsts attīstības tematu es piedāvātu aplūkot plašākā kontekstā. Latvijas budžets simtprocentīgi tiek veidots no nodokļu ieņēmumiem, un tā pamatā ir uzņēmējdarbības sekmes. Šādu sistēmu visās valstīs neizmanto. Piemēram, mums kaimiņos esošajā Krievijā 65% budžeta veido ieņēmumi no naftas un gāzes tirdzniecības. Līdzīgi tas notiek arī Norvēģijā, tikai tur lielākā daļa šo ieņēmumu ieplūst Valsts Nākamo paaudžu attīstības fondā.
Latvijā mēs varam paļauties tikai uz nodokļu ieņēmumiem – nekādu citu ienākumu avotu nav. Tādēļ mūsu panākumu stūrakmens ir sekmīga uzņēmējdarbība. To mūsu valstī saprot nebūt ne visi, kam tas būtu jāsaprot. Ļoti daudziem apziņā joprojām dzīvs ir atavisms par padomju dzīves labumiem. Padomju ekonomikas modelī viss piederēja valstij, un tika uzpūsta ilūzija, ka budžetu ģenerē valsts. Tas tad arī bija par pamatu padomju iekārtas viedoklim, ka valsts ēdina, dzirdina, ārstē un gādā par pensijām. Padomju iekārtā visi ražošanas līdzekļi bija valsts rokās. Taču tagad mēs dzīvojam kapitālistiskā sabiedrībā, un mūsu valsts budžetu neģenerē. Ir svarīgi saprast, ka ir valsts un zeme. Zeme – tas ir ģeogrāfisks jēdziens: meži, upes, lauki… Valsts ir tikai administratīvs veidojums, un tam ir divi uzdevumi: pirmkārt, radīt uzņēmējdarbībai labvēlīgus apstākļus, tādējādi palīdzot vēl vairāk papildināt budžetu, un, otrkārt, šo budžetu taisnīgi sadalīt tālāk. Tie ir īstie un neapstrīdamie uzdevumi valstij.
Kā jau teicu, kādai Latvijas iedzīvotāju daļai apziņā ir dzīvs vecais priekšstats, ka budžets tiek ģenerēts ārpus uzņēmējdarbības – valsts dzīlēs. Mūsu administratīvajai struktūrai šāda doma ir pa prātam. Administrācijas darbinieki, iespējams, arī paši tam svēti tic. Katrā ziņā viņi nekad nav pat mēģinājuši šos maldus kliedēt. Rezultāts ir tāds, ka plašai sabiedrībai uzņēmēji tiek tēloti kā valsts budžetam piesūkušies parazīti. Savukārt ierēdņi uzņēmējus uzlūko kā uzmācīgas mušas, kas traucē viņiem dzīvot. Tas ir ļoti būtisks apstāklis: tā kā mūsu valsts iedzīvotāju masu apziņā administratīvie lēmumi neietekmē viņu dzīvi, iedzīvotāji, manuprāt, ne vienmēr adekvāti reaģē uz valsts valdības pārstāvju darbībām. Uz kuru pusi es stūrēju? Nekustamo īpašumu tēmas virzienā.
Nemitīgā termiņuzturēšanās atļauju izsniegšanas programmas raustīšana, nepārdomātās darbības un lēmumi grauj kolosāla apmēra uzņēmējdarbības jomu. Krievijas mākslinieku iekļaušana melnajos sarakstos ir no tās pašas operas. Taču tie, kuri šādus lēmumus pieņem, sabiedrības uztverē nekādi neasociējas ar pieņemto lēmumu negatīvo ietekmi uz iedzīvotāju finansiālo labklājību. Cilvēki šos jēdzienus nesaista kopā.
Esmu daudziem un daudzreiz teicis, ka mums Latvijā ir saprātīga tirgus ekonomika un saprātīga vēlēšanu sistēma, kas ļauj cilvēkiem ievēlēt pareizus un cienījamus cilvēkus. Kad kāds no politiķiem priekšvēlēšanu reklāmas kampaņas gaitā, uzbrūkot kaut kam vai kādam, šauj pār strīpu, to var loģiski izskaidrot un vairāk vai mazāk mierīgi uztvert. Cilvēki saprot, ko runā un, apzinoties savu priekšvēlēšanu iniciatīvu turpmākās sekas, tās nevirzīs tālāk. Tā man likās. Kad tika veiktas darbības, kas varēja izjaukt Jūrmalas konkursu "Jaunais vilnis" (pats es to neapmeklēju), uzskatīju, ka visi neatkarīgi no tautības ir visplašākais uzņēmēju un investoru loks, par kuru naudu tiek attīstīts kūrorts, arī tantuki, kas tirgū pārdod gurķus un tomātus, restorānu un viesnīcu īpašnieki, viesmīļi – viņi visi saprot, kāda nekrietnība ir šādas darbības. Viņiem vajadzētu balsot pret politiķiem, kas deklarē šādu mērķi vai traucē rīkot konkursu. Vēlētāji rīkojās tieši pretēji: izvēlējās spēkus, kas ar savām darbībām turpina traucēt ekonomikai. Tas ir neaptverami – cilvēki nesaista kopā pašreizējos notikumus ar to rītdienas sekām.
Esmu lasījis, ka dažām Amazones džungļos dzīvojošām ciltīm neeksistē sapratne par sakarību starp intīmu tuvību un bērnu piedzimšanu. Šiem cilvēkiem tas nav pašsaprotams. Pie mums ir līdzīgi. Ļoti daudzi neizprot sakarību starp notiekošo, politiskiem lēmumiem un viņu personisko dzīvi.
m2: Laikam jau, kamēr cilvēkiem maciņos nesāks izsīkt nauda un tā vairs nepapildināsies, kā iepriekš, viņi to arī nesapratīs.
– Žēl, jo tā nepavisam nav neiedomājami sarežģīta ekonomikas teorija. Ir vienkārši jāmēģina palūkoties uz priekšu. Patiesībā, runājot par termiņuzturēšanās atļauju piešķiršanu Krievijas pilsoņiem, vieni jēdzieni tiek aizstāti ar citiem. Politiskie spēki, kas propagandē šo ideju, deklarē, ka dara to valsts drošības apsvērumu dēļ, un baidās, ka citādi visus mūsu īpašumus izpirks ārzemnieki. Viņus it kā pat varētu saprast, jo mēs tiešām esam maza valsts un mums ir jāuztraucas par sava autentiskuma saglabāšanu. Tomēr, ja kāds gribētu izpirkt visu, kas Latvijā ir, jau tagad tas ir iespējams pat bez jebkādām termiņuzturēšanās atļaujām. Pie mums praktiski brīvi tiek pārdota zeme, tostarp arī lauksaimniecībā izmantojamā, nav arī nekādu ierobežojumu māju, dzīvokļu utt. iegādei. Turklāt mēģinājumi ierobežot termiņuzturēšanās atļauju izsniegšanu, ņemot vērā, ka esam Eiropas Savienības dalībvalsts, ir pilnīgi absurdi. Eiropas Savienībā dzīvo pusmiljards iedzīvotāju, un daudzas valstis tā vai citādi piedāvā Krievijas pilsoņiem savas uzturēšanās atļaujas, un viena otra – pat pilsonību. Bet mēs sūtām vēsti: mums jūsu nauda nav vajadzīga, nesiet to citiem! Un vienlaikus sapņojam par Rietumeiropas vadošo ekonomiku dzīves līmeņa sasniegšanu, neko nedarot lietas labā. Varētu smieties, ja vien nebūtu tik skumji. Atsaukšanās uz to, ka Latvija ir Eiropas Savienības interešu sardzē, neder. Tas atsauc manā atmiņā jaunības laikus, kad dienēju aviācijas pulkā. Bija arī kontroles un caurlaide punkts, no kura uz abām pusēm stiepās 100–150 metrus garš žogs. Mēs stāvējām sardzē un sargājām vārtus, bet tur, kur žogs beidzās, aizsargājamajā milzigajā teritorijā bez grūtībām varēja iekļūt gan vistas, gan govis, gan cilvēki. Bet sardzē bija jāstāv – vienkārši tāpēc, ka jāstāv. Un tagad tiek darīts tas pats, kaut kas tiek sargāts, pašiem nezinot, ko sargā, un deklarējot kaut ko pavisam citu. Tas nodara kolosālu kaitējumu ekonomikai un visai tautsaimniecībai.
Riski
m2: Vai LNK Properties ir apturējusi jauno dzīvojamo projektu būvniecību Rīgā un Jūrmalā?
– Protams. Tās ir iepriekš aprakstīto notikumu tiešs rezultāts. Dzīvojamo nekustamo īpašumu jomā gandrīz visus pēdējos gadus katru gadu būvējām vienu daudzdzīvokļu māju, lai, tā teikt, mehānisms neierūsētu. Mums ir māju modeļi gan ar desmit, gan sešdesmit dzīvokļiem. Sliktākajos gados būvējām 10–20 dzīvokļus, bet aizvadītajā gadā Jūrmalā nodevām kompleksu ar 59 dzīvokļiem. Līdz vasaras beigām pārdevām 52 dzīvokļus, bet kopš septembra, kad TUA iegūšanai nepieciešamā pirkuma summa tika paaugstināta līdz 250 000 eiro, darījumu process ir nedaudz lēnāks. Viens no klientiem pat atteicās no rezervētā dzīvokļa, lai arī, to darot, viņš zaudēja samaksāto pirmo iemaksu.
Mums šajā projektā tas nav kritiski. Nepārdotu dzīvokļu ir palicis maz, un nav arī kredīta parāda bankām. Domāju, ka projekts Blueberry pamazām atradīs arī pēdējos savus pircējus, jo atlikušo dzīvokļu cenas nesniedzas mākoņos – no 176 000 (par 59,5 kvadrātmetrus lielu dzīvokli) līdz 422 000 eiro par dzīvokli, kura platība ir 173,6 kvadrātmetri. Protams, tas viss ir nepatīkami. Mums ir citi gruntsgabali gan Rīgā, gan Jūrmalā. Ja man vaicāsit, vai plānojam sākt būvēt tuvākajā laikā jaunas daudzdzīvokļu mājas, atbildu – nē! Jā, mēs gatavojam projektus, kurus varēs uzsākt jebkurā brīdī, bet pagaidām to nedarām. Tas īpaši attiecas uz Jūrmalu. Ņemot vērā pircēju skaita kraso samazināšanos, var runāt jau par to, ka šis tirgus ir pārsātināts. Daudzas uzbūvētās mājas var palikt neapdzīvotas. Kādam, kas tās ir uzbūvējis, izmantojot kredītus, tas var izraisīt jaunu apbūvētāju bankrotu vilni.
Pat tad, ja Latvijas politiķi beigs “muļļāt” termiņuzturēšanās atļauju tēmu un termiņuzturēšanās atļauju piešķiršana turpinās darboties kā pašreiz, lai atkal iegrieztu šo mehānismu, būs vajadzīgs ne viens vien gads. Mani Krievijas paziņas ir pārliecināti, ka Latvija nekustamo īpašumu pircējiem nedod TUA jau vairākus mēnešus. Tas, ka jautājums bija izskatīts tikai Saeimas komisijā, ka bija noticis tikai pirmais balsojums – viss šis Latvijas likumdošanas mehānisms nevienu neinteresēja. Lielākās daļas Krievijas pircēju apziņā jautājums par Latvijas TUA jau vairs neeksistēja. Turklāt šodien viņiem vairs nav bijušais finansiālais stāvoklis un rubļa kurss, lai domātu par TUA.
Runājot par situāciju ar mājokļiem, vēlos piebilst, ka pasaules lielajās pilsētās nekustamo īpašumu cenas nemitīgi te ceļas, te krītas. Bet darījumi notiek, lai arī kāda būtu tirgus situācija. Latvijas nelaime ir mazais tirgus. Kad mums sākas problēmas ar ekonomiku, tad krītas ne tikai īpašuma cenas, apstājas arī tirdzniecība. Sākas apbūvētāju bankroti, savukārt tie ir saistīti ar bankām, kas projektu finansēja.
Bankas pārņem projektu un sāk nogaidīt. Tādēļ ne vienmēr ir izdodas veikt cenu korekciju, kas varētu uzlabot situāciju.
Tikai konkrētam klientam
m2: Jūsu viedoklis par mājokļu sektoru ir skaidrs. Taču Rīgas komerciālo nekustamo īpašumu segmentā LNK Group pēdējā gadā ir bijusi aktīva.
– Cenšamies attīstīt pāris projektus gadā. Pagājušajā gadā nodevām ekspluatācijā tirdzniecības kompleksu Draudzība Tilta ielā. Visas mūsu tirdzniecības platības ir atradušas nomniekus. Pašlaik attīstām industriālo parku Piedrujas ielā, kur mums ir liela teritorija. Savus projektus mēs īstenojam, respektējot vienu principu: sākam ar līgumu slēgšanu par nākamo telpu nomu. Saņemam garantijas, ka noteiktu laiku klients no mums neaizies, kas savukārt ir apstiprināts ar bankas garantijām, un tikai tad būvējam. Piemēram, kompleksu Draudzība būvēt mēs sākām tikai pēc tam, kad bija parakstīts nodomu protokols ar tirdzniecības ķēdi Rimi. Tādu pašu principu ievērojam, attīstot industriālo parku Piedrujas ielā. Vispirms meklējam potenciālo nomnieku un tikai pēc tam būvējam. Mēs neriskējam un nebūvējam, nezinot, kam iznomāsim telpas.
m2: 2014.gada skaļais darījums ar LNK Group līdzdalību – biroju centra pirkums Jāņa Dāliņa ielā 15, kas savulaik bija bankrotējušās Latvijas Krājbankas galvenais birojs.
– Tas ir cits stāsts. Šo centru mēs nopirkām savām vajadzībā, lai pa visu pilsētu izmētātās mūsu apakšvienības būtu vienā vietā. Pusi telpu šobrīd remontējam – gatavojam savām vajadzībām. Otru pusi iznomājām Rietumu īpašniekiem piederošajai Latvijas IT kompānijai. Ēkā visas telpas ir izīrētas, nav neviena brīva kvadrātcentimetra.
m2: Ja visu tik labi var izīrēt, varbūt plānojat jaunus komerciālus projektus?
– Principu "vispirms nomnieks" ievērosim. Tomēr gruntsgabalu mums ir pietiekami. Vispār, kad ir nopirkts laukums, uzreiz tam gatavojam projektu. Ja mums šķiet, ka var sākt kaut ko darīt, ķeramies pie darba.
m2: Un kā ir pašlaik?
– Pašlaik esmu noskaņots pesimistiski. Iespējams, varētu mēģināt īstenot vietējiem pircējiem paredzētos projektus, par pieticīgām cenām. Pieticīgām – tas būtu par 2 000 eiro/m² labā vietā centrā esošiem dzīvokļiem ar pilno apdari, turklāt attīstot projektu par pašu un nevis aizņēmumu līdzekļiem.
m2: Vai jūs noliktavu vai ražošanas platību nomnieki nav vērsušies pie jums ar lūgumu pārskatīt likmes pazemināšanas virzienā?
– Manu, ka tirgū ir iestājies sastinguma brīdis. Tomēr ņemiet vērā, ka mūsu objektu telpu cenas ir pieticīgo cenu diapazonā – 5–9 eiro/m² mēnesī. Šie objekti ir pieprasīts segments. Kaut kādas minimālas likmju svārstības tajā ir iespējamas. Bet tas, ka cenu kāpuma nebūs, gan ir skaidrs.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2651
