Vai Jūrmala izdzīvos bez pamatīga diskonta?
Romāns Golubevs
Kāpēc nav ne runas par Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgus krišanu, kaut ir bijuši atsevišķos gadījumos cenu samazināšana par 20–25%? Vai Latvijas galvenajā kūrortā pašlaik ir piedāvājuma deficīts? Ja ir, tad kāds?
Ar ko atšķiras šejienes pilnīgi jaunie dzīvojamie projekti no tiem, kuri uzbūvēti un pieteikti pārdošanai 2013.–2014.gadā? Par to visu žurnālam m2 un portālam varianti.lv stāsta kompānijas Real Estate Jurmala īpašnieks Igors Daņiļevičs.
– Nekustamā īpašuma cena – tā vienmēr ir dažādu faktoru kopums. Viens no galvenajiem to ietekmējošiem faktoriem ir pieprasījuma un piedāvājuma attiecība. Spriežot pēc Zemesgrāmatas statistikas, var konstatēt, ka 2015.gada janvārī ir reģistrēti 92 nekustamā īpašuma pirkšanas līgumi, savukārt pirms gada to bija 125, 2013. gadā – 140. Tādējādi darījumu samazinājums attiecībā pret pagājušo gadu ir 26,4%, bet attiecībā pret aizpagājušo – 34,3%. Mums nav visu datu par februāri (saruna notika mēneša vidū), tomēr, spriežot pēc tā, kā ir pagājusi ziemas pēdējā mēneša pirmā puse, reģistrētu pirkumu varētu būt divas vai divarpus reizes mazāk nekā analogā laika periodā gadu un divus gadus iepriekš, kad bija attiecīgi 144 un 114 līgumi. Šie skaitļi neatklāj nedz vietējo, nedz ārzemnieku aktivitāti. Vietējie joprojām un, līdzīgi kā iepriekš, izvēlas nedārgus objektus, turpretim pircēju no ārzemēm skaits, maigi sakot, ir stipri samazinājies.
– Ziemas mēneši Jūrmalas objektu pirkumiem tomēr nav galvenie. It īpaši, ja runa ir par ārzemniekiem, lai arī tieši viņu neesamība ir statistikas skaitļu krituma iemesls. Gribu piebilst, ka vietējie pircēji ņem ne tikai lētos nekustamos īpašumus. Pagājušajā rudenī Jūrmalā noslēgti visai nopietni darījumi – no pusmiljona līdz vairāku miljonu eiro vērtībai. Un tajos pircēji bija mūsu valsts pilsoņi. Tie galvenokārt bija cilvēki, kam bija izdevies pārdot kaut ko labu un kas pēc tam izvēlējās mazāk dārgu, tomēr arī ne lētu objektu. Par Jūrmalas elites klase privātmāju rekorddarījumu kļuva 2014.gada otrajā pusgadā pabeigtais mājas pirkšanas pārdošanas darījums kūrorta kāpu zonā, darījuma cena 10 miljoni eiro. Tas ir ļoti nozīmīgs notikums visāda ziņā, pat esot negatīvajam ārējās ekonomikas un politikas fonam.
– Vai varat precizēt, kas tā ir par māju?
– Adresi, atvainojiet, neminēšu – profesionālā ētika neļauj. Pateikšu tikai, ka no mājas logiem paveras skats uz līci, mājas platība ir aptuveni 900 m², gruntsgabala platība – aptuveni 7 000 m². Ārzemnieks to iegādājās sev un savai ģimenei, skaidri saprotot, ko vēlas saņemt par savu naudu. Varu pateikt, ka meklējumi ritēja visai grūti – nebija nekā, kas atbilstu prasītajai cenai.
Atgriežoties pie vietējo pircēju dārgajiem pirkumiem, jāpiebilst, ka iepriekš pieminēto māju pārdevušais Latvijas pilsonis vēlāk nopirka mājokli Jūrmalā par 2,2 miljoniem eiro. Kāds cits klients, kas nokārtoja izdevīgu miljonu darījumu, pārdodot savu māju, ieguldīja naudu apbūves gabalā par 625 000 eiro. Tie, protams, ir atsevišķi gadījumi, kas neļauj spriest par situāciju tirgū kopumā, tomēr tādi ir, un arī tie ir jāņem vērā.
– Piemēri, protams, ir skaisti. Tomēr man kā žurnāla redaktoram gan izstādēs Krievijā, gan runājot ar Krievijas iedzīvotājiem pa telefonu, šogad ik pa brīdim ir vaicāts, kādas atlaides dod Jūrmalā? Vai pat vēl skarbāk – vai Jūrmalā cenas jau ir nokritušās par 50%?
– Tāda krituma nekad nebūs!
– Bet kāds ir, vai tas būs? Ko mums gaidīt?
– Es vienmēr esmu teicis, ka Jūrmalā atšķirībā no Rīgas nekad nav bijusi normāla tirgus cena. Jūrmalas nekustamie īpašumi jau sen tiek piedāvāti par, teiksim tā, pārdevēja cenu, kura jau sen ir uzpūsta, tā uzskatu kā nekustamā īpašuma tirgus jomas profesionālis. Tā nekad nav bijusi tirgus cena. Un tagad, ja kāds vajadzības spiests nolaidīs cenu par 20–2 %, to nevar uzskatīt par cenu vai tirgus krišanu. Tas tikai nozīmē, ka kāda fantāzijas ir nolaidušās līdz reālajām cenām. Būtībā situācija joprojām nemainās: Jūrmalā principā ļoti maz ko var nopirkt. Šāds apgalvojums var likties absurds, ja ir zināms, ka pārdošanai ir izlikti vairāk nekā tūkstotis jaunu dzīvokļu un apartamentu. Tomēr lielākā to daļa nav gatavi tirgum – „ir atrauti” no patērētājiem.
2013.–2014.gadā bija Jūrmalas dzīvokļu tirdzniecības kāpuma vilnis, kas pamudināja apbūvētājus plaši sākt jaunus projektus. To tirdzniecību uzsāka ar pārāk optimistiskām cenām. Tomēr kopš rudens rubļa kursa krituma un daudzu citu iemeslu dēļ pieprasījums strauji samazinājās, un tagad dārgo Jūrmalas mājokļu tirga vairs nav kā tāda. Vietējie klienti, kas interesējas par nekustamajiem īpašumiem piekrastes pirmajā līnijā, ir liels retums.
Nu jau daudzus gadus profesionāļi saka: „Jūrmalā jebkurš projekts jāceļ konkrētam patērētājam un viņa līmenim – ienākumu, dzīves un vajadzību līmenim.” Bet kūrortā, līdzīgi kā Rīgā, daudzi projekti veidoti neprofesionāli, neanalizējot pieprasījumu, nerespektējot klientu. Vēl joprojām projektus attīstīta, rīkojoties pēc absurdām klišejām: tiek nopirkts gruntsgabals, projektēts maksimāli iespējamais kvadrātmetru skaits, uzbūvētas mājas un piedāvāts objekts tirdzniecībai, nosakot cenu, kurā ir arī milzīga peļņa.
– Vēl 2014.gada vasarā dzīvokļus un apartamentus Jūrmalā piekrastes pirmajā līnijā nebija iespējams notirgot lētāk par 5000–5500 eiro/m². Tas tika pamatots ar to, ka klientu ir daudz un nav vajadzības piekāpties. Negribat – nepērciet, citi nopirks. Tagad, 2015.gada pavasara sākumā noskaidrojas, ka aina nepavisam nav tik rožaina un piedāvājums ir lielāks nekā iepriekšējā vasarā.
– Tirgū blefo. Diemžēl. Blefo daudzi. Tas notiek, kad ir liels pieprasījums. Tad var blefot, izmantojot pircēju psiholoģiju. Pircēji no Krievijas vienmēr ir atšķīrušies, viņi ir bijuši, ir un būs ļoti emocionāli: ja visi pērk, es arī. Tikai šī iezīme var darboties arī pretējā virzienā: neviens nepērk, un es arī nepirkšu. Ko darīt tad? Protams, Jūrmalas pašreizējā situācija atšķiras no 2007.–2009.gada situācijas, tolaik daudz naudas projektu attīstīšanai deva bankas. Tieši tās, samazinoties pārdošanu skaitam, atņēma projektus apbūvētājiem, kas nespēja tikt galā ar finanšu saistībām. Pēc tam bankas iegūto mantu tirgoja par visai zemām cenām. Tie projektu attīstītāji, kuri pēdējos gados būvēja un arī tagad turpina būvēt daudzdzīvokļu mājas Jūrmalā, to galvenokārt dara ne jau par Latvijas banku aizdoto naudu. Šādā gadījumā, samazinoties pārdošanas apjomiem, apbūvētāju izdzīvošana ir atkarīga no tā, cik viņiem ir izmaksājuši finanšu resursi un uz kādu termiņu tie ir aizdoti.
– Real Estate Jurmala kā starpnieks piedāvā dzīvokļus un apartamentus daudzos Jūrmalas projektos. Jūs tiekaties ar šo projektu attīstītājiem. Kāda, jūsuprāt, ir viņu nostāja: turēties un darboties vai vaimanāt un „laisties uz grunti”?
– Pagaidām turas un neviens nekādas superatlaides nedod. Ja ir nopietns pircējs, cenu var samazināt saprātīgās robežās – par 5 līdz 10%. Tomēr, kā teicu jau iepriekš, problēma ir tā, ka mēs apspriežam Jūrmalas centra projektus, kuru lielākā daļa nav gatava lietošanai. Pārcelties uz šīm mājām un tajās dzīvot nav iespējams – nav apdares. Vai arī objekts nav uzbūvēts vispār. Kurš no apbūvētājiem izturēs šo pārbaudījumu un kāda ir viņu finanšu situācija, to redzēsim pēc pusgada. Jo gatavāks ir projekts, jo viņi būs mobilāki. Ja apbūvētājiem ir nauda, viņi to ieguldīs, lai veiktu pilno apdari un varētu izlikt dzīvokļus tirgū īrēšanai un, tā kā ir šī naudas plūsma, nogaidīs tuvāko gadu. Viens otrs piedāvās īrēšanas programmas ar izpirkuma tiesībām. Es pats to uztveru nedaudz skeptiski, jo pārāk liela ir starpība starp ienākumiem no izīrēšanas un objekta pārdošanas cenu. Pēc idejas, īres maksai ir jāatpelna dzīvokļa pirkšanas ieguldījumi 15 gadu laikā. Pie mums šāda matemātika neparādās, un tas nozīmē, ka tirgū ir sistēmiska kļūda.
Pat pašreizējos apstākļos es nesaku, ka Jūrmala Krievijas pilsoņiem un citiem ārzemniekiem būtu kļuvusi neinteresanta. Kopš februāra sākuma sāk pienākt pieprasījumi, lai arī ne tik bieži kā gribētos. Interese ir, tikai cilvēki nepērk, neizšķiras par labu darījumam.
– Atgriezīsimies pie tā, ar ko sākām. Vai viņi gaida, kad kritīsies cenas?
– Nedomāju, ka viņi nepērk tikai tādēļ, ka gaidītu cenu krišanos. Vienkārši viņiem pašiem valstī ne viss ir kārtībā. Nav miera. Viņi nejūtas komfortabli iekšējās situācijas dēļ saistībā ar Krievijas pilsoņu ārzemju īpašumu iegādi, nepieciešamību deklarēt ārvalsts termiņuzturēšanās atļaujas esamību. Situācija ap šiem jautājumiem ir neveselīga no visiem aspektiem. Ir grūti precīzi pateikt, kas notiks, taču ir skaidrs, ka no noteiktām izmaiņām tirgū mums neizdosies izvairīties. Dzīvokļu būvētāji, kā jau teicu, joprojām turas un meklē citus stimulus, bet kas nebūtu lielas cenu atlaides. Savukārt māju gruntsgabalu privātīpašnieki cenas sāk jau diskontēt. Runa ir par tiem, kuriem objektu nepieciešams pārdot tieši tagad. Tas ir normāli, ja cilvēks ir motivēts veikt darījumu, viņam ļoti vajadzīga nauda.
Ar apbūvētājiem viss ir sarežģītāk. Lielākajai daļai no viņiem Jūrmalas jaunie projekti nav atsevišķs objekts ar daudziem desmitiem apartamentu vai dzīvokļu. Kāds labums viņiem no tā, ka viņi trešo daļu sava portfeļa „izsviedīs” tirgū ar atlaidi? Tas ir milzīgs risks. Turklāt risks ir ne tādēļ, ka neviens nepirks, bet gan tādēļ, ka ar to tiks nosūtīts negatīvs vēstījums. Ir risks, ka, pārdodot ar atlaidi, tavs paketes pircējs var kļūt par tavu vistiešāko konkurentu. Vēsture rāda, ka nesaprātīgas atlaides labi nebeidzas.
– Tā pati vēsture liecina, ka pēdējās krīzes kulminācijas periodā dzīvokļus Jūrmalas piekrastes pirmajā līnijā varēja nopirkt par 3000 eiro/m². No Krievijas uzņēmējiem, kuru galvenais mājoklis ir Maskavā, pēc viņu vārdiem, maksā 12 000 – 15 000 eiro/m², esmu dzirdējis, ka, vērtējot Jūrmalu, viņi par saprātīgu uzskata cenu, tuvu 4000 eiro/m² (jau ar pilno apdari). Domāju, ja cenas tagad būtu šādā līmenī, tirdzniecības apjomi pieaugtu vairākas reizes pat pašreizējos tirgus apstākļos.
– Piekrītu, ka mūsu tirgus nevar pastāvēt nesaistīti ar citām valstīm. Jebkurš Latvijas un Jūrmalas nekustamo īpašumu pircējs var salīdzināt cenas pie mums un citās valstīs. Jūrmalas objekti nevar maksāt tikpat, cik Francijas dienvidu piekrastes objekti kaut vai klimatisko apstākļu un īsās siltās sezonas dēļ. Ir jēdziens „taisnīgas cenas”, tas ir, loģiski izskaidrojamas cenas jēdziens. Manuprāt, tajos projektos, kas Jūrmalas tirgū tiek ievadīti tikai tagad un kuriem aiz muguras nav pirms gada pieteiktas dārgās cenas „šleifes”, ir reālāk izvērtēta pieprasījuma un potenciālo klientu maksātspēja. Mēs jau redzam tuvu piekrastei esošus projektus par 4 000–4 500 eiro/m² (ar pilno apdari).
Par laimi, ir apbūvētāji, kas, iekams uzsākt projektu, konsultējas par reālo pieprasījumu. Tomēr lielākā daļa gaida mistisku superdāsno pircēju, bet, kad tāds neparādās, vēršas pie mums – pārdodiet! Kā!? Ja mājoklis nav būvēts noteiktam pircējam, ja nav ņemtas vērā viņa prasības un iespējas? Pēdējos gados daudzi apbūvētāji ir mēģinājuši vienkārši pavilkt savu projektu cenas uz augšu, prezentējot tos kā luksusa klases objektus, lai gan to vienīgā reālā labā īpašība bija tuvums kāpu zonai.
Negalvoju, ka visai Jūrmalai būtu jāmaksā 4 000 eiro/m². Mans viedoklis: pie mums var būt mājokļi arī par 10 000 eiro/m². Tikai tam ir jāatbilst pieteiktajam līmenim. Un te jau arī ir visa problēma: ir noteikta neatbilstoša maksimālā cena.
– Tuvākajos mēnešos tiks pabeigta lielākā daļa kūrortā būvējamo daudzdzīvokļu ēku. Jauni projekti, spriežot pēc visa, nav gaidāmi.
– Jā, ir tāda sajūta. Ir redzams, ka tiek bremzēti projekti, kurus bija nodomāts sākt 2015.gada otrajā pusē. Investori vēlas saprast, kā noritēs jau uzbūvēto un pabeidzamo objektu tirdzniecība. Vēlreiz: izveidojot kvalitatīvu projektu ar atbilstošu un patērētājam saprotamu cenu, šī niša ir brīva. Pašreizējā nav pirmā krīze Jūrmalas vēsturē. Tā vairāk vai mazāk ir pirkta vienmēr. Taču tajos periodos, kad „mazāk” pirka, izvēlējās labākos objektus par pievilcīgāko cenu.
– Jūrmalas galvenie pircēji joprojām ir Krievijas pilsoņi, pirmkārt, jau Maskavas iedzīvotāji. Vai pastāv iespēja pievilināt Rietumeiropas un Skandināvijas pircēju?
– Pagaidām nē. Jūrmala nav Rietumu līmeņa kūrorts. Ceru, ka tirgus pārmaiņu dēļ (un nauda pasaulē ir) investori pārstās orientēties tikai uz dzīvokļu un apartamentu būvniecību un sāks investēt naudu ilgtermiņa projektos – kūrorta apkalpošanas un atpūtas sfēras attīstīšanā. Tajās pašās ārstnieciskajās iestādēs un infrastruktūrā, kas ar laiku ļautu pacelt Jūrmalas latiņu un atpazīstamību ne tikai postpadomju telpā.
– Mūsu sarunas noslēgumā pajautāšu vēlreiz: 30–50% atlaides būs?
– Domāju, ka, ja rīt pie mums atbrauktu grupa pircēju, cerot, ka varēs par puscenu nopirkt visu vairumā, no tā nekas nesanāks. Tāpat kā tas nenotika 2007.–2009. gadā, kad mēdza parādīties klienti, kas prasīja tos pašus 50%. Neviens šādas atlaides nedeva. Masveidīga izpārdošana nav gaidāma, lai arī nevar izslēgt iespēju, ka varētu būt atsevišķi gadījumi ar labu diskontu, piedaloties privātajiem un dažiem apbūvētājiem. Tas neskars labākos projektus. Taču pircējam vienmēr ir tiesības apspriest pārdošanas cenu.
Viedoklis
Kristīna Volka, kompānijas InterHaus pārstāve (kompānija nodarbojas ar dzīvojamo projektu attīstīšanu Jūrmalā, tostarp piekrastes pirmajā līnijā):
– Tas, ka Krievijas klienti labprāt vēlētos saņemt 50% atlaidi, ir zināms jau sen. Līdzīgi kā 2007.–2009.gada krīzes laikā, kad visi pircēji gaidīja, ka apbūvētāji savus objektus atdos par sviestmaizi. Neliekuļošu, par atsevišķiem tādiem gadījumiem ir gadījies dzirdēt. Bija tādi, kas mēģināja piedāvāt lielas atlaides, lai samaksātu kredītmaksājumus. Tagad situācija ir mainījusies, jo pēdējos gados 95% Jūrmalas projektu ir būvēti par pašu naudu. Un tas nozīmē, ka uz apbūvētājiem negulstas kredītu nasta un viņiem ir iespēja pagaidīt, līdz situācija normalizēsies. Pieprasījums pēc Jūrmalas elites klases mājokļiem būs vienmēr. Cenu korekcija ir iespējama, tomēr tā nebūs iespaidīga – ne vairāk par 10–20%.
Vadims Markovs, kompānijas NĪRA Fonds īpašnieks:
– Atlaides Jūrmalā, ja arī ir iespējamas, tad tikai rudens pusē, jo pašlaik visi vēro situāciju un gaida, kā tā attīstīsies. Protams parādās klienti no Krievijas, kas vēlas pārdot savu īpašumu. Tas saistīts ar nepieciešamību sniegt atbalstu biznesam Krievijā, kur ir praktiski neiespējami saņemt kredītu. Viens otrs domā, ka pārdot tagad ir izdevīgāk nekā turēt objektu, kurš varbūt zaudēs vērtību cenu krišanās dēļ. Tikai pašlaik ir ļoti grūti kādam kaut ko pārdot.
Vai Jūrmala vēl dzīvos pēc tam, kad no tās ir aizgājuši daudzi vasaras izklaides pasākumi? Tad jau redzēsim. Daļa pircēju, tieši otrādi, Jūrmalu izvēlas klusuma un miera dēļ. Prakse rāda, ka elites tirgus pārdzīvo krīzes ne tik sāpīgi – tas ir noturīgāks. Tie, kuri šajā tirgū kārto darījumus, tērē ne jau savu pēdējo naudu, un uz viņiem negulstas kredītu nasta.
Atlaides noteikti būs, bet tās piedāvās klusītēm. Diez vai kāds tagad Jūrmalā pirks par 5000–7000 eiro/m² kailas betona sienas. Ja kāds izrādīs jelkādu interesi, apbūvētāji viņam privāti nodrošinās pievilcīgu cenu, – to nereklamējot un neafišējot. Tādēļ masveidīgam kraham nevajadzētu būt.
Aldis Lezdiņš, kompānijas Real estate agency Aldis.Jurmala valdes priekšsēdētājs:
– Atsevišķos gadījumos Jūrmalas nekustamā īpašuma objektiem ievērojamas atlaides jau ir iedotas. Runa ir par privātmājām un apbūves gruntsgabaliem. Šiem objektu īpašniekiem, iespējams, bija radusies nepieciešamība aizlāpīt viņu biznesa vai ģimenes budžeta caurumus. Tikai februārī vien manai aģentūrai piedāvāja pārdošanai divus objektus, kuru novērtējuma vērtība 2011.–2012. gadā bija attiecīgi 1,1 un 1,2 miljoni eiro. Tagad to īpašnieki ir ar mieru tos pārdot lētāk - par 450 000 eiro. Protams, novērtējuma un reālā cena ir divas ļoti atšķirīgas cenas. Tomēr fakts ir fakts – parādās klienti, kas ir motivēti pārdot savus nekustamos īpašumus. Vēl pagājušajā vasarā daudzi īpašnieki dzīvoja ilūzijās un atteicās nolaist cenu par 20–30 tūkstošiem, bet šodien, ilgi nedomājot, to pašu cenu samazina par 200–300 tūkstošiem eiro. Jūrmalas tirgus ir tik mazs, ka pat desmit darījumu ar būtiskām atlaidēm var izraisīt katastrofu. Ja ārzemnieki sāks atbrīvoties no saviem Jūrmalas mājokļiem par jebkādu cenu, tā būs īsta bēda.
Ja privātmāju cenu korekcija pēkšņi iegūs masveidīgu raksturu, tas atsauksies arī uz dzīvokļu segmentu. Iepriekš mājas piekrastes pirmajā līnijā maksāja apmēram miljonu, dzīvokļi un apartamenti – 600–700 tūkstošus. Tas ir, pēdējie šķita lētāki. Ja kādreizējās miljona mājas sāks piedāvāt par 500 000, pircēji acumirklī pievērsīs tam uzmanību. Un daudzdzīvokļu māju un apartamentu projektu attīstītājiem nekas cits neatliks kā pazemināt savas cenas, jo pretējā gadījumā darījumu nebūs.
Pēdējos gados Jūrmalas piekrastes pirmā līnija bija burtiski „piebāzta” ar atsevišķu pircēju grupu (no Krievijas) „trako naudu”. Tas ir līdzīgi tam, kā negodīgi sportisti „piepumpējas” ar dopingu. Tagad mums nāksies trenēties un sasniegt labus rezultātus bez „dopinga”.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2687
