Vadims Markovs: Cena jau ir nokritusies zemāk par maksātspējas līmeni
Vadims Markovs: Cena jau ir nokritusies zemāk par maksātspējas līmeni
Romāns Golubevs, 26.01.2009
Nekustamo īpašumu katalogam „m2” ir izveidojusies tradīcija: jau trešo gadu pēc kārtas Jaungada priekšvakarā mēs tiekamies ar Latvijas vecākās mākleru kompānijas „NĪRA Fonds” īpašnieku Vadimu Markovu. Mūsu plašās sarunas temats ir nu jau tradicionāls – nekustamo īpašumu tirgus stāvoklis un tā perspektīvas.
Tiesa, atšķirībā no iepriekšējiem gadiem šāgada sarunā skumīgo nošu bija vairāk.
Visu piramīdu piramīda
m2: 2008. gada janvārī jūsu intervijas katalogam „m2” virsrakstā bija citēts jūsu novēlējums „Lai tā ir vietēja rakstura krīze”. Tā tomēr nenotika. Krīze izrādījās visaptveroša! Kādas emocijas jums raisa aizvadītais 2008. gads?
- Tas, par ko tik ilgi runāja „boļševiki”, ir noticis (smejas – m2). Jau pietiekami sen makroekonomikas speciālisti dažādos līmeņos runāja par to, ka pasaulē naudas masas pieauguma tempi ievērojami apsteidz kopprodukta pieauguma tempus. Viens otrs šajās prognozēs ieklausījās. Taču lielākā daļa cilvēku, dzirdot runas par briestošo krīzi, centās nepievērst tām uzmanību. Vispār tā ir dzīves aksioma: cilvēks vienmēr vēlas ticēt labajam - līdz pat pēdējam brīdim, kamēr nesajutīs problēmu savā makā. Bet pasaules visveiksmīgākais investors Vorens Baffets taču vēl 2002. gadā visas šīs spēles ar Amerikas vērtspapīru, kas patiesībā bija neizpildītas kredītsaistības, pārpirkšanu, nosauca par finanšu tirgus masu iznīcināšanas ieroci.
m2: Šeit var atcerēties 2007. gada martā publiskotos skaitļus: uz katriem pasaules naudas masas 5 dolāriem nekustamo īpašumu ir tikai par vienu dolāru. Un naudas masa tad arī cīnījās par šā aktīva iegūšanu un uzpūta tā cenu.
- Situācija bija unikāla. 2001. gadā es biju Ņujorkā, kur piedalījos turienes universitātes kompāniju vadītājiem rīkotos kursos. Kursos piedalījās visai augsta līmeņa menedžeri. Pasākumu vadīja Ņujorkas bijušais vicemērs. Par lektoriem bija uzaicināti pazīstami speciālisti, starp kuriem bija arī Donalda Trampa kompānijas pārvaldnieks un Ņujorkas biržas vadošie brokeri. Es, godīgi sakot, centos izmantot iespēju un piedāvāt viņiem investēt naudu Rīgā un Sanktpēterburgā (kompānija „NĪRA Fonds) darbojas gan Rīgā, gan arī Krievijas ziemeļu metropolē. – m2). „Nu, un cik daudz naudas var „apēst” jūsu piedāvātie objekti?”, - viņi vaicāja. Es lepni un ar bijību balsī saku: „Simts miljonus” – tiem laikiem mums neprātīgi lielu summu! Viņi mani pieveda pie loga, no kura pavērās Ņujorkas panorāma un rādīja: „Lūk, redzi, būvbedre pusotra miljarda vērtam objektam. Bet tur – 800 miljonus vērtam, tur tālāk – pusmiljardu vērtam...”. Kādēļ, lai viņi kaut kur brauktu!? Bet kad viņi izstāstīja naudas piesaistīšanas metodiku, es sapratu, ka Mavrodi Krievijā izveidotā MMM piramīda, kas nodarbojās ar naudas pumpēšanu no iedzīvotājiem, ir mazu bērnu spēles. Mani jau tad pārsteidza tas, ka ASV vērtspapīru sekundārais tirgus bija absolūti atrauts no uzņēmuma rentabilitātes un kapitalizācijas. Jau pašā sākumā, kad jaunais objekts tikai gatavots celtniecībai, amerikāņi veica pirmo IPO (IPO ir kādas kompānijas vērtspapīru izvietošana tirgū. To dara, lai piesaistītu finanšu līdzekļus tā vai cita projekta attīstīšanai. - m2). Tādejādi akcijas sāka figurēt tirgū, tas ir, tika pārdotas tālāk jau būvbedres stadijā pie parakstītiem celtniecības līgumiem un esot rezervētai pusei ēkas. Kad ēka bija uzcelta, tika izlaists otrais akciju laidiens. Un iznāk, ka viens un tas pats objekts tika pārdots divas reizes. Šī shēma tika izdomāta 1998. gadā. Pašlaik ASV Kongresā norisinās karstas debates par šo jautājumu. Uzpeld ļoti interesantas lietas, ieskaitot nesaskaņas starp ASV un Vāciju. Lieta tā, ka vācieši uzstāj, ka visa šī amerikāņu kredītsaistību tālākpārdošana ir vistīrākā finanšu afēra un noziegums.
Kā tad īsti bija!? Banka deva kredītu, pēc tam kredītsaistības ar milzīgu nuļļu skaitu tika sapakotas vienā kredītportfelī un pārdotas tālāk fondiem otrreizējai vai pat trešajai izvietošanai akciju tirgū. Pie tam, banka apdrošināja savus kredītus. Tādejādi, kad cilvēki pārstāja maksāt un kredīti kļuva slikti, banka vienkārši tos norakstīja un saņēma no apdrošinātājiem kompensāciju. Bankas neapgrūtināja sevi ar laba kredītportfeļa veidošanu. Tās pat neskatījās uz aizņēmēja kvalitāti un deva naudu nevis tiem, kas tos var samaksāt, bet gan tiem, kas bija ar mieru tos ņemt.
Šobrīd apdrošināšanas fondu rokās visā pasaulē ir kredītsaistības par kopumā 57 triljoniem ASV dolāru (!), bet pasaules ekonomikas ražošanas kopapjoms ir 54 triljoni dolāru. Domāju, šie skaitļi visdaiļrunīgāk parāda, kur mēs atrodamies. Un, lūk, vēl kāds interesants fakts. Pēdējo piecu gadu laikā, kamēr pasaulē plosījās visa šī finanšu bakhanālija, ASV Finanšu ministrijas departamenta, kura uzdevums ir kontrolēt operācijas ar riskantajiem vērtspapīriem, darbinieku skaits samazinājās no 146 līdz 1 cilvēkam. Par ko tas liecina? Par to, ka tirgus bija pilnīgi nekontrolējams un ka tā nākotnes perspektīvas ir miglā tītas.
Kur palika nauda?
m2: Vai jūs izprotat ASV valdības cīņā ar finanšu krīzi spertos soļus?
- Tie ir politiski soļi. Tagad mēs dzīvojam briestošas deflācijas, tas ir, vispārējas cenu samazināšanās apstākļos. Pasaulē šodien katastrofāli trūkst skaidras naudas.
m2: Iedzīvotājiem ir grūti saprast, kā tas var būt: nauda bija un te pēkšņi tās vairs nav?
- Lūk, viens piemērs. Vācijas banka „Deutsche bank” investēja amerikāņu kredītsaistībās 28 miljardus ASV dolāru. Šo naudu ASV bankas izdalīja iedzīvotājiem kredītos. Bet šodien tās cita pēc citas sagrūst, jo cilvēki neatdod kredītus. Pie tam, divos ASV štatos tiesa atteica „Deutsche bank” tiesības pašai pieprasīt naudu no izsolēm, kurās tiek pārdoti ieķīlātie īpašumi. Un, lūk, pieņemsim, ka „Deutsche bank” šajā situācijā ir steidzīgi jāpiesaista nauda. Tā uzrāda, ka viņai ir parādnieki par 28 miljardiem ASV dolāru. Tikai jājautā, cik patiesībā ir vērts šis portfelis? Cik no šīs naudas banka atgūs? Pati paņemt aizdoto naudu no parādniekiem tā nevar, jo tai ASV nav sava filiāļu tīkla. Tie, kas vāc naudu – tā saucamie kolektoru kantori – to dara formāli. Tā tikai pie mums banku filiāles cenšas atrast kopīgu valodu ar klientu, kuram radušās problēmas. ASV ar tādām lietām nenodarbojas. Nemaksā? Tev atsūta paziņojumu. Neesi dzēsis saistības? Viss – uz izsoli. Bet tur pircēju nav. Tad nu arī tagad tur ir veselas ielas ar tukšām un izlaupītām mājām. Un, atkārtošos, šādā situācijā ir nokļuvusi lielākā daļa pasaules vadošo banku.
m2: Lūdzu, projicējiet šo situāciju uz Latviju.
- Tās bankas, no kurām mūsējās ņēma naudu, šodien pārdzīvo kolosālas grūtības. Tādēļ palielinās hipotēkas izmaksas un vienlaicīgi mēs izjūtam naudas līdzekļu deficītu. Paskatieties, kas notiek Krievijā. Arī viņiem aizgāja milzīga naudas masa – tās ir ārzemju investīcijas. Un viņi šos tukšumus pašlaik piepilda ar savu rubļu masu. Taču krievi var emitēt savu naudu, tas ir, iedarbināt naudas drukas mašīnu. Mums šādas iespējas nav, jo, acīm redzot, pastāv kaut kāda vienošanās ar Eiropas Savienību. Mūsu tukšumu, kas izveidojies pēc investoru aiziešanas, nav ar ko aizpildīt. Un tas rada neatgriezeniskas sekas nekustamo īpašumu tirgū, kas savukārt ietekmē visas valsts ekonomiku.
Vilciens aizgājis
m2: Vai sekas tiešām jau ir neatgriezeniskas?
- Pašlaik mēs vērojam domino efekta pēdējos krītošos kauliņu. Ja pirms gada es vēl nesaskatīju nekustamo īpašumu tirgus sagrūšanu, tad tagad tas ir neapstrīdams fakts.
m2: Vēl 2008. gada vasarā jūs mēģinājāt piedāvāt valdībai noteiktus pasākumus stāvokļa normalizēšanai…
- Nu jau vairs nav jēgas jel ko piedāvāt. Mēs neko neizlemjam. Kā jau teicu, vajadzēja emitēt latus. Un citu makroekonomisko finanšu tirgus regulēšanas mehānismu mums nav. Tagad varam sēdēt pie lodziņa, skatīties uz garām braucošajām mašīnām un gaidīt, kad mums no Eiropas atvedīs naudiņu.
m2: Tas ir, jūs piekrītat, ka SVF aizdevums bija valstij vienīgā iespējamā izeja?
- Jā.
Meklējiet parādniekus
m2: Pāriesim no makroekonomikas uz mikroekonomiku – tā teikt, pie mākleru ikdienas darba. Ja jūs ar klientu ejat uz banku, tad uz kādiem procentiem viņam dod aizdevumu nekustamā īpašuma pirkšanai?
- Tagad jaunu kredītu saņemt ir grūti. Un, ja arī dod, tad runa ir par 3,5-4% + Eribor. Šodien tiem, kas vēlas iegādāties nekustamo īpašumu, paveras citas labas iespējas – citu bankas klientu hipotēkas saistību pārņemšana. Tas ir, ja īpašuma, kas jums ir iepaticies, saimniekam ir radušās problēmas ar aizdevuma dzēšanu, jūs varat pārņemt viņa saistības. Jums, protams, būs jāpierāda sava maksātspēja, jo bankai nav jēgas atņemt objektu vienam nemaksātājam, lai atdotu to citam tādam pašam. Pie tam, jums, iespējams, izdosies pārņemt saistības uz iepriekšējā īpašnieka nosacījumiem.
m2: Bet kā lai atrod dzīvokli ar problēmām? Publiskajos sludinājumos neviens taču neraksta: „Man ir problēmas ar kredīta nomaksāšanu. Glābiet!”.
- No vienas puses, šādai informācijai jābūt pašām bankām. No otras – šādus dzīvokļus var izskaitļot, analizējot pārdošanas sludinājumus. Vēl pavasarī un vasarā reklamējamo dzīvokļu cenas pazemināšanas tēma skanēja maz, un tikai slēptā tirdzniecība noritēja par cenām, kas bija par 10-15% zemāka, nekā sludinājumos norādītā. Taču jau vasaras beigās gandrīz desmitajai daļai sludinājumu cenas sāk izdalīties no kopējās masas – tie ir lētāki piedāvājumi, kas tad arī norāda piespiedu pārdošanas cenu. Aiz šādas cenas gandrīz 100% slēpjas īpašnieka nespēja pildīt savas kredītsaistības pret banku.
m2: Ja spriest pēc statistikas, tad Latvijā ik mēnesi tiek pirkti-pārdoti aptuveni 500 dzīvokļi. Cilvēki paši vienojas vai piesaista darījumu veikšanai māklerus?
- Tas notiek dažādi: gan tieši, gan ar mākleru starpniecību. Cilvēki arī skaita naudu.
m2: Vai šajos apstākļos mākleri pazemina viņiem pienākošā atalgojuma likmi, kas agrāk bieži bija 5% no darījuma summas?
- Tipālo dzīvokļu segmentā mākleri ierobežo savu apetīti un ir gatavi strādāt arī par mazāku likmi. Taču tur, kur klientam ir problēma un viņam vajag ātri realizēt savu īpašumu, bet starpniekam ir finansiāli nodrošināts klients, tur komisijas nauda tiek iekasēta iepriekšējā apmērā.
Nav nekā neiespējama
m2: Pirms gada jūs izteicāt minējumu, ka cenas sērijveida dzīvokļiem Rīgā būs 1 200 – 1 400 eiro/m2. Taču tā jau ir nokritusies zem 1 000 eiro par kvadrātmetru.
- NĪRA Fonds aprēķini toreiz bija balstīti uz tālaika iekšējo pieprasījumu, iedzīvotāju pirktspēju un darba algas līmeni. Tika uzskatīts, ka pāreja no vienas cenu kategorijas uz nākamo būs lēnāka. Taču izrādījās, ka tikpat strauji, kā mēs kāpām kalnā, tikpat strauji arī ripojam lejā. Cenas jau ir nokritušās zem maksātspējas līmeņa. Tas notiek tāpēc, ka darbojas arī citi faktori. Nekustamo īpašumu tirgus ir ļoti emocionāls. Lūk, mans iemīļotais piemērs – Vācija. Šajā valstī ir visaugstākais mājokļu pieejamības līmenis: dzīvoklis maksā vidēji 4 vidējās gada algas un banku nauda iedzīvotājiem ir visai lēta. Un ar visu to cenas šajā valstī nu jau vairāk kā 10 gadus turas vienā līmenī. Cilvēki mājokļus nepērk, jo Austrumvācijā bezdarba līmenis ir tuvu 20% un perspektīvas ir neskaidras.
m2: Vai Latvijā sērijveida mājokļa kvadrātmetra cena varētu maksāt mazāk par iedzīvotāju vidējo algu?
Nekā neiespējama nav. Tajā pašā Austrumvācijā – Leipcigā, Rostokā un Magdeburgā dzīvokļi maksā 850 līdz 1 000 eiro/m2. Kā būs pie mums? Tas ir jautājums.
Dzīve turpinās
m2: Vai 2009. gadā var gaidīt investorus, kas sāks uzpirkt Latvijas nekustamos īpašumus?
- Tam es neticu. Jo vairāk tāpēc, ka visās pasaules valstīs, no kurām pie mums nāca investori, ir lielas problēmas. Viņiem citas lietas tagad prātā. Pēc pamata izglītības es neesmu ne finansists, ne arī ekonomists. Es mācījos fiziku un zinu, ka, jo lielāka masa, jo lielāka ir inerce. 1995. gada finanšu krīze Latvijā ilga drusku vairāk par pusotru gadu. Toreiz tukšums tika aizpildīts ar naudas masu, kas nebija nemaz tik liela. Ja raugāmies uz pašreizējās krīzes apmēriem, esmu pārliecināts: inerce būs ļoti liela. Lai no jauna novērtētu aktīvus, būs vajadzīgs kolosāli daudz laika. Tagad visa pasaule attīstās pēc deflācijas scenārija. Tas sevī slēpj lielus draudus. Dažādu valstu – ASV, Japānas, Eiropas Savienības, Krievijas valdības pumpē savās ekonomikā bezprecedenta lētus kredītus. Taču tas vēlāk var izraisīt hiperinflāciju.
m2: Ziniet, pašlaik rodas iespaids, ka negatīvās informācijas apjoms ir bezgalīgs. Vai ir jel kāds, kam izveidojusies situācija nes plusus?
- Ir skaidri jāsaprot, dzīve turpinās, neraugoties ne uz ko. Ir vajadzīgs vairāk objektīvisma un mazāk dramatisma. Pie mums taču nav uzsprāgusi atombumba un dzīve taču ar to nebeigsies. Jā, gads būs grūts, bet tajā pat laikā pašreiz veidojas unikālas iespējas risināt mājokļa problēmas un attīstīt biznesu. Es, piemēram, pats sāku formēt jaunu nekustamo īpašumu portfeli ilgtermiņa perspektīvai. Vinnētāji, bez šaubām, būs tie, kam ir stabils finansējums un tie, kas nav apkrāvušies ar nesamērīgiem parādiem.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
