Ukraina gaida ilgtermiņa investorus
Romāns Golubevs 08.2007
Tipālo dzīvokļu cenas Ukrainas lielākajās pilsētās var atgriezties 2006. gada rudens līmenī. Privātajiem investoriem, kas operē ar summām līdz 100 000 eiro, uz superpeļņu cerēt nevajadzētu. Tajā pat laikā ārzemju kompānijām, kas ir gatavas ilgtermiņā ieguldīt nopietnus līdzekļus, saglabājas lieliskas perspektīvas. Tā uzskata kompānijas „FIABCI-Ukraine” prezidents un Ukrainas Nekustamo īpašumu speciālistu asociācijas viceprezidents Telmans Abbasovs, kas jūlija beigās viesojās Rīgā un piekrita sniegt ekspresinterviju katalogam „m2”.
Kādos Ukrainas nekustamo īpašumu sektoros vislabāk investēt naudu? – mēs nolēmām uzreiz ķerties pie mūsu sarunas galvenās tēmas.
Ukrainas nekustamo īpašumu tirgus nav viendabīgs. Tādēļ nevar runāt par tā kopējo pievilcīgumu. Tajā pat laikā mums ir liels skaits segmentu, kas saglabā lieliskas izaugsmes perspektīvas. Pirmkārt, jau miljonu pilsētās (pilsētās, kuru iedzīvotāju skaits pārsniedz miljonu – m2). Interesanti tūrisma industrijas objekti ir Krimas pussalā, kā arī Karpatos. Lielisku potenciālu saglabā Rietumukrainas pilsētas ar tās pērli Ļvovu priekšgalā.
m2: Kuru valstu investori šobrīd izrāda vislielāko interesi par jūsu tirgu?
Krievi, austrieši, vācieši, ķīnieši... Turcijas investori labprāt iegādājas rūpnieciskos nekustamos īpašumus – nelielas rūpnīciņas. Ārzemju uzņēmēji pašlaik īpaši aktīvi iegulda līdzekļus komerciālo nekustamo īpašumu sektorā. Brīvu biroju platību Kijevā kā trūka, tā joprojām trūkst.
m2: Kā Jūs komentētu situāciju Ukrainas mājokļu tirgū?
Tas šobrīd pārdzīvo stagnācijas periodu, kas ir pilnīgi normāls process. Trīs – četrus gadus gan primārā, gan sekundārā tirgus cenas sadārdzinājās par 30% gadā. 2006. gada janvārī-martā notika lēciens – cenu kāpums bija 80-100%. Turklāt nekādu acīmredzamu iemeslu šādam lēcienam – hipotēkas likmju vai piedāvājuma krass samazinājums – nebija ne pagājušā gada beigās, ne šā gada sākumā. Šādu kāpumu, protams, nevarēja nepamanīt. Iznāca tā, ka “cenas pārlēca” pāri to saprātīgam līmenim. Pašlaik tās jau ceturto mēnesi atgriežas pie to loģiskā lieluma. Kādu rādītāju es uzskatu par loģisku? Tās ir cenas, kādas Ukrainas lielāko pilsētu tirgos bija vērojamas 2006. gada septembrī un oktobrī.
m2: Latvijā par sadārdzinājuma galveno iemeslu tika uzskatītas zemās kredītu likmes. Taču Ukraina nevar palielīties ar tik lojāliem hipotēkas aizdevumu saņemšanas nosacījumiem. Kas tādā gadījumā ir cenu kāpuma galvenais iemesls jūsu valstī?
Ukrainā, pirmkārt, nav normāla vērtspapīru tirgus, tādēļ tā īsti pat nebija cita sektora, kur investēt nopelnītos līdzekļus, kā tikai nekustamie īpašumi. Nu, un, otrkārt, 12-14% gada procentu likme pie jums varbūt tiek uzskatīta par augstu, taču ukraiņiem tā ļāva iegādāties mājokļus, jo ikviens saprata, ka likmes ir ievērojami zemākas nekā nekustamo īpašumu sadārdzināšanās procentuālie rādītāji. Tādēļ bija izdevīgi aizņemties naudu un norēķināties ar banku.
Šobrīd situācija ir kardināli mainījusies. Tagad vairs tikai retais riskē nodarboties ar tādu agrāk izplatītu biznesu, kā dzīvokļa pirkšana uz kredīta, lai to izīrētu. Pirkšana ir kļuvusi pārāk dārga, savukārt, iznomāšanas likmes nav tik ļoti cēlušās.
Tajā pat laikā dzīvokļu gala pircēju – to, kas dzīvokļus pērk dzīvošanai – aktivitāte ir augsta. Tas nav arī nekāds brīnums. Ukrainā ar mājokļiem ir nodrošināti tikai 30% dzīvokļu rindās reģistrēto. Bet 70% to turpina gaidīt jau kopš padomju laikiem. Tādēļ tirgum ir kur attīstīties. Ir tikai jārada labvēlīgi apstākļi, tas ir – vairāk jāceļ. Un jāpārdod par pircējiem pieejamām cenām.
m2: Daudzas Baltijas valstu nekustamo īpašumu kompānijas un apbūvētāji atver savus birojus jūsu valstī. Taču ir arī tādi, kas savu biznesu slēdz. Pēdējie sūkstās par sarežģīto projektu saskaņošanas birokrātisko procedūru, kurā tiek prasīts iesniegt vai saņemt vairāk nekā simts dažādu papīru.
Atļauju saņemšanas grūtības zināmā mērā ir saistītas ar pārejas periodu, ko savas attīstības procesā piedzīvo mūsu valsts. No otras puses, šāda politika ļauj skrupulozāk pieiet gruntsgabalu sadalei un izvairīties no to izšķiešanas.
Bet, ja nu arī ir kaut kas, kā mums trūkst, lai celtu savu pievilcīgumu ārzemju investoru acīs, tad tā ir lielo pilsētu zonēšana, tas ir, dokumenti, kas precīzi reglamentētu, kādās vietās, ar kādu mērķi un kāda mēroga objektus drīkst celt. Ir vajadzīgi precīzi spēles noteikumi. Uzņēmējiem ir jāzina, kas atradīsies līdzās viņu jaunbūvēm pēc 10 vai 15 gadiem. Tas viņiem nodrošinās ieguldīto līdzekļu atgūšanas papildus garantijas.
m2: Latvijas iedzīvotāji kā privātpersonas iegulda naudu ārzemēs esošos dzīvojamos nekustamajos īpašumos. Runa parasti ir par summām līdz 100 000 eiro...
Nākt ar šādu naudu, domājot par īstermiņa perspektīvām, Ukrainas dzīvojamo nekustamo īpašumu sektorā nav visai lietderīgi. Atdeve no ieguldītajiem līdzekļiem nebūs tāda, pie kādas jūs pēdējo gadu laikā esat pieraduši Latvijas tirgū. Nekustamo īpašumu tirgus visā pasaulē kļūst aizvien dārgāks un tajā sāk dominēt kompānijas, kas investē līdzekļus, kā minimums, uz 5 – 10 gadiem. Ukrainas tirgus vēl ilgi būs pievilcīgs Latvijas investoriem, kas iegulda līdzekļus globālu un vērienīgu projektu realizēšanā.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
