Tik dažādā Jūrmala
Pirkumu devītais vilnis jūlijā-augustā. Vidusmēra pircējus apmierinoša piedāvājuma deficīts un augstas cenas. Cenu kāpuma perspektīvas vairākos kūrorta nekustamo īpašumu segmentos. Tas viss raksturo pagājušās vasaras Jūrmalu — Jūrmalu, kas daudzos potenciālajos pircējos rada neizpratni, vērtējot cenu veidošanu, un vienlaikus Jūrmalu, uz kurieni joprojām tiecas ārzemnieki, vispirms jau maskavieši.
Par Jūrmalu daudz un bieži raksta prese, tostarp arī Krievijas. Laiku pa laikam Jūrmalā notiek kaut kas tāds, kas nevar neieinteresēt. Viens tāds notikums bija septembra vidū uzpeldējusī informācija par privātmājas un zemesgabala Kāpu ielā pārdošanu par rekordaugstu cenu — 3,9 miljoniem eiro. Šī Jūrmalas nekustamā īpašuma jaunie īpašnieki ir Irina Vīnere un viņas dēls Antons. Abi ir spilgtas personības: Irina Vīnere ir autoritāte mākslas vingrošanā pat pasaules līmenī, viņa ir izaudzinājusi veselu olimpisko čempionu plejādi; Antons Vīners ir uzņēmējs. Darījuma informācijas pirmajās rindiņās figurēja nevis viņi, bet gan ģimenes galva — Ališers Usmanovs, kas tiek uzskatīts par Krievijas turīgāko cilvēku. Gan drukātie izdevumi, gan interneta ziņu portāli šīs ziņas fonam par notikušo darījumu pielipināja norādi "Krievijas bagātākais cilvēks ir nopircis īpašumu Jūrmalā".
Rudens sākumā pēkšņi Latvijas galvenajā kūrortā strādājošo mākleru vidē paklīda valodas, ka vasarā ir parādījies klients no Krievijas, kas meklē sev ļoti dārgu privātmāju. Aizelšoties tika minēta viņa iespējamā pirkuma budžeta robeža — 15 miljoni eiro, kas šķita tīrā fantastika Latvijai. Un, lai gan šī raksta tapšanas laikā žurnāla "Kvadrātmetrs" un portāla varianti.lv rīcībā nebija informācijas par to, vai visus ieintriģējušai personai ir izdevies sameklēt minētās summas cienīgu variantu, daudzi Jūrmalas līča piekrastes privātmāju un gruntsgabalu īpašnieki vienā acumirklī bija atguvuši možumu un sparīgumu. Miljardieri brauc atkal! „Vēl augustā gruntsgabala ar privātmāju īpašnieki, izrādot ieinteresētību pārdot savu objektu, teju bija ar mieru pazemināt cenu, bet jau septembrī, tiekoties ar viņiem, bija dzirdams cits viedoklis: cenu vajag nevis pazemināt, bet gan pacelt!” — šo rindu autoram atklāj viens no Jūrmalā strādājošiem mākleriem.
Jāsaka, ka šādi gadījumi Latvijas galvenajā kūrortā notiek ne pirmo reizi: kas ko iegādājas, un cik ir to, kas pērk par 100–200 tūkstošiem eiro, sabiedrību interesē maz. Bet tiklīdz notiek kāds spožs darījums, visi gruntsgabalu īpašnieki sāk tā cenu pielāgot saviem īpašumiem, nemaz nedomājot, vai viņu īpašums atbilst gribētajai cenai — kaut vai attālināti. Tā ir standarta psiholoģija: kaimiņš pārdeva, man arī vajag pārdot. Un šādā nostājā, ja vien nenospiež kredītsaistības, cilvēki ir gatavi padzīvoties ilgi vai arī tikām, līdz parādīsies skaidra motivācija reālam darījumam — tad viņi būs gatavi mainītcenu.
Tajā pašā laikā nevar teikt, ka 2014.gadā Jūrmalas gruntsgabali un mājokļi būtu pirkti trakā ātrumā. Tieši otrādi, bija pat segments, kurā asi bija manāms pieprasījuma kritums un daudz stingrāka klientu pozīcija — runa ir par vasaras īres mājokļu segmenta cenu, kas ir augstāka par vidējo. Jau pavasarī ieskanējās trauksmes zvaniņi, vēstot, ka ne viss būs īpašniekiem tik jauki, kā gribētos. Pieprasījums pēc vasaras īres mājokļiem bija vairākas reizes mazāks nekā pat pirms gada. Savu negatīvo lomu nospēlēja arī Ukrainas un Krievijas konflikta attīstība un arī Krievijas rubļa kursa krišanās. "Saskārāmies ar to, ka cilvēki, kas agrāk bija īrējuši dārgas mājas par 10–12 tūkstošiem eiro mēnesī, 2014.gadā bija ar mieru maksāt maksimums astoņus tūkstošus. Un, ja nedabūja gribēto, bet par šo naudu īpašniekus ne vienmēr izdevās pierunāt, viņi vīlušies devās atpūsties uz citām vietām, piemēram, uz Kipru. Tā nebija, ka potenciālie īrnieki piekristu maksāt jebkuru cenu," par saviem novērojumiem stāsta kompānijas MC Real direktore Lara Batova.
Zināmu pacēlumu Jūrmalas nekustamo īpašumu tirdzniecība pieredzēja tikai jūlijā un augustā. Tad tie īpašumi, kuri diezgan ilgi bija nīkuši, gaidot savu pircēju, tika knaši pārdoti par cenu līdz 200 000 eiro. Tas tā notika ne jau tāpēc, ka visi pēkšņi bija sapratuši šo pievilcīgumu un neatkārtojamību investīciju īpašumos. Viss bija daudz prozaiskāk: tuvojās iepriekšējo termiņuzturēšanās atļauju (TUA) piešķiršanas noteikumu darbības beigu datums. Atgādinājums: “vecie” noteikumi ļāva pretendēt uz TUA piešķiršanu, iegādājoties Jūrmalā nekustamo īpašumu par vismaz 142 300 eiro. No 1.septembra minimālais slieksnis bija 250 000 eiro plus 5% maksājums valsts budžetā. Tādēļ tie, kurus tiešām interesēja TUA iegūšana, iespringa un, tēlaini izsakoties, ielēca aizejošā vilcienā, nevēloties gaidīt nākamo ar jau krietni dārgākām biļetēm. Jūrmalā šajā situācijā ieguvēji izrādījās tikai jaunie daudzdzīvokļu projekti kūrorta upes pusē un aiz dzelzceļa - Vaivaru, Asaru un Mellužu privātmājas par 170–190 tūkstošiem eiro.
Tikai jāsaprot, ka absolūtajos skaitļos šis darījumu pacēlums vienalga bija skaitāms nevis daudzos simtos, bet tikai dažos desmitos papildu darījumu, kas neiekļāvās standarta tirdzniecības rezultātu kopainā un piederēja pie zemākas cenu kategorijas darījumiem. Tajā pašā laikā kūrorta līča piekrastes pusē viss bija, ja tā var teikt, krietni ikdienišķāk. Pircējiem nebija nekur īpaši jāsteidzas: atrast Jūrmalas pirmajā un otrajā piekrastes līnijā dzīvokli vai māju, kas būtu lētāka par 300 tūkstošiem eiro, jau sen bija nereāli. Ja potenciālajam pircējam bija savas noteiktas, stingras un nebūt ne pārmērīgas prasības: lai būtu jaunais projekts, dzīvoklis ar pāris guļamistabām, ar kopējo platību vismaz 100 m², sagatavots dzīvošanai, un lai, ejot uz jūru, nebūtu jāšķērso ceļš. Tad arī 400–500 tūkstošu eiro budžets bija par "īsu". Ja arī par šādu naudu piekrastes pirmajā līnijā no Lielupes līdz Mellužiem izdevās kaut ko atrast, tad dzīvokli tikai ar tā saucamo pelēko apdari. Par pilnvērtīgas privātmājas iegādi par tādu naudu šajās vietās nebija ko sapņot. Labākajā gadījumā varēja nopirkt 1200–2000 kvadrātmetrus lielu gruntsgabalu ar veco apbūvi, kas figurēja arhitektūras pieminekļu sarakstā, bet tas nozīmēja obligātu apbūves atjaunināšanu un saglabāšanu. Tikai nedaudziem pircējiem no Krievijas, kuru lielākā daļa parasti vēlas uzbūvēt savu sapņu māju, bija pieņemami šādi ierobežojumi. Turklāt visu atļauju iegūšanai un būvniecībai šādā gadījumā bija vajadzīgs laiks – vēl vismaz pusotrs divi gadi.
— Var teikt, ka katrs gads Jūrmalā atšķiras no iepriekšējā, — stāsta kompānijas Real Estate Jurmala valdes loceklis Igors Daņiļevičs. — Ja pavērtē globāli, šis tirgus dzīvoja, dzīvo un turpinās dzīvot. Ir bijuši gan nopietni pirkumi, un ir arī parādījušies nopietni investori. Tomēr ir novērotas arī negatīvas iezīmes, kas pirmkārt izpaudās, lai arī stabilu, bet "pārpumpētu" Jūrmalas cenu veidā. Un tas aizvien vairāk rada zināmas briesmas tirgum. Nekustamo īpašumu pārdevēji un īpašnieki ne vienmēr uztver reāli eksistējošo interesi. Ir novērots, ka, esot augstai pircēju aktivitātei, pārdevēji aizvien vairāk ignorē realitāti: cenas tiek mākslīgi paaugstinātas, un rodas plaisa starp saprātīgu pieprasījumu un piedāvājumu. Pirkumu skaits kļūst mazāks, tas ir mazāks nekā varētu būt. Šogad īpaši spilgti ir redzams, ka starptautiskais politiskais un ekonomikas stāvoklis liek pircējiem no Krievijas rūpīgāk analizēt Jūrmalas cenas, to pamatotību un objektu likvīdumu. Agrāk iedarbīgais princips "kaimiņš nopirka, es arī pirkšu" pazūd pagātnē. Spēcīgāks par šo principu ir cenu līmenis. Manuprāt, sašaurinās arī Jūrmalas potenciālo pircēju loks. Tas ir mīts, ka par pirkumu Jūrmalā sapņotu visa Krievija. Ir zināms mākslinieku un noteiktu biznesu pārstāvju loks, kas cits citu labi pazīst. Viņi ir braukuši un turpinās braukt pie mums. Tikai nav teikts, ka visi pārējie vēlēsies pievienoties viņiem un sāks pirkt pie mums nekustamos īpašumus. Jau otro gadu Jūrmalā praktiski visos nekustamo īpašumu tirgos segmentos: dzīvokļi, mājas un apbūves gabali cenas ir absolūti nepamatotas. Akcentēju vēlreiz, — tas nenozīmē, ka darījumi nenotiek. Problēma ir cita: labu vidēja līmeņa īpašumu mēģina pārdot par ekskluzīvu cenu. Pārāk bieži standarta mājas tiek pozicionētas kā ekskluzīvs objekts, bet pašu ekskluzīvumu rada reklāmas akcijas. Tas ir, ekskluzivitāti rada uzburtais tēls, nevis pats īpašums kā tāds. Reklāma, protams, ir efektīva, tomēr diez vai tās klātbūtne projektā vienmēr nozīmē, ka būs ērtāka arī dzīvošana.
— Parunāsim par cenu "uzpumpēšanu". Cena — tas ir tas, ko veido pieprasījums un piedāvājums. Varbūt tas, par ko jūs runājat, nav nekas briesmīgs? Tirgus pats definēs savu cenu līmeni: ārzemju pircēji pārstās pirkt, un cenas kritīsies, — žurnāls "Kvadrātmetrs" un portāls varianti.lv piedāvā Igoram Daņiļevičam paraudzīties uz šo jautājumu no šāda skatupunkta.
— Tas sabojās tirgu, jo, kad sāk pazemināt cenas, uz to ātri reaģē pircēji. Tomēr viņi ne vienmēr ir spējīgi analizēt, vai pazeminās cenas, vai arī no nekustamā īpašuma tiek noņemtas to īpašnieku un pārdevēju paaugstinātās gaidas.
Jāsaka gan, ka līdz rudens sākumam žurnālam "Kvadrātmetrs" un portālam varianti.lv nebija gadījies dzirdēt par īpašumu cenu būtisku pazemināšanu. Notikušas atsevišķas mēneša akcijas, piemēram, projektā Vivaldi Platinum. Tajā pašā laikā praktiski visi projektu attīstītāji, apspriežot darījuma nosacījumus ar reāliem pircējiem, piekrita nedaudz panākties pretim pircējam. Mums tika stāstīts, ka ne vairāk par 6%, turklāt toreiz runa bija par divu dzīvokļu pirkšanu.
Tomēr cenas jautājums kļūst izteikti aktuāls tikai tagad. Realitāte ir tāda, ka Jūrmalas dārgos dzīvokļus ir pārstājuši pieprasīt Krievijas ierēdņi, kas, pēc aptuveniem vērtējumiem, nodrošināja līdz 20% visu darījumu. No šiem potenciālajiem pircējiem saņemti daudzi rezervēšanas atteikumi. Daudz kas būs atkarīgs no tā, vai šo pieprasījumu aizpildīs Krievijas un NVS valstu uzņēmēji. Lielu optimismu un pamatotu “cerību uz gaišu nākotni” nevieš arī rubļa kursa krišanās un, protams, arī mainījusies situācija un vispārējais informatīvais fons ap Latvijas TUA, Latvijas likumu nestabilitāte, Krievijas fiskālās kontroles pastiprināšana un prasība obligāti reģistrēt Krievijā otru pilsonību vai uzturēšanās atļaujas.
Nav skaidrs, kas gaida tos apbūvētājus, kuri ir uzbūvējuši mājas, iekļaujot savā aprēķinā iepriekšējo TUA piešķiršanai nepieciešamo minimālo cenu slieksni. Vai ārzemnieki pirks dzīvokļus par 150–200 tūkstošiem eiro, ja nav iespējas noformēt uzturēšanās atļauju? Cerēt uz pieprasījumu no Latvijas iedzīvotāju puses šajā cenu diapazonā būtu naivi, jo lielākā daļa šīs grupas pircēju par šādām cenām nevar atļauties pat pirmo mājokli, kur nu vēl otro. Tiesa, jau sāk parādīties informācija, ka apbūvētāji nesēž rokas klēpī salikuši. Viņi izskata iespēju apvienot vairākus dzīvokļus vienā kadastra vienībā, mēbelē dzīvokļus, kas ļaus pacelt to cenu, un pat izrāda gatavību vēlāk kompensēt pircējam tos 5% no darījuma summas, kas viņiem, saņemot TUA, būs jāiemaksā valsts budžetā.
— Negribētos, lai tirgū sāktos panika, — atzīst Igors Daņiļevičs. — Jā, cenu korekcija pagaidām nenotiek. Tomēr ir nepārprotami skaidrs, ka sāks konkurēt daudzdzīvokļu projektu pasūtītāji. Laiks, kad būvēja, lai tikai uzbūvētu, jo tāpat visu varēs pārdot, ir pagājis. Domāju, ir sagaidāms, ka jauno projektu uzsākšana tiks “iepauzēta”. Jūrmalā pašlaik ir vairāk nekā 50 kompleksi ar vairāk nekā 1000 nepārdotiem dzīvokļiem jaunās daudzdzīvokļu mājās — tiem, kuri bija plānojuši kaut ko būvēt, prātīgāk būtu pavērot, cik labi tie tiks tirgoti.
Aizskaršu vēl vienu Jūrmalas dzīvokļu tirgus problemātisku situāciju, kas nav saistīta ar jaunajiem projektiem. Sekundārajā tirgū tiek piedāvāts liels skaits dzīvokļu mājās, kas uzbūvētas pirms astoņiem desmit gadiem. Tās tiek tirgotas tieši tādas, kādas tās bija brīdī, kad tika nodotas ekspluatācijā. Ir dīvaini, ka šie dzīvokļi tiek piedāvāti pārdošanai par no jauna sagatavota īpašuma cenām, — šiem dzīvokļiem pirms to pārdošanas būtu nepieciešams veikt remontu. Tātad šī minētā piedāvājumu cenai jābūt vismaz par 500 eiro/m² mazākai nekā analogiem dzīvokļiem tiešām jaunās mājās.
Savukārt segments, kura perspektīvas gandrīz visi mākleri vērtē pozitīvi, ir privātmāju un gruntsgabalu segments. Pēdējos divus gadus tas tika tirgots visai labi, un tajā jūtams pat neliels deficīts. "Gruntsgabalu jūras pusē par saprātīgām cenām ir maz. Šis segments, manuprāt, ir perspektīvs — tāds, kurā cenas ne tikai saglabās stabilitāti, bet arī celsies. Tas tā būs tādēļ, ka piedāvājumā esošie īpašumi vai nu tiek tirgoti par nesamērīgi augstām cenām, vai arī to vieta ir nepievilcīga," uzskata kompānijas MC Real direktore Lara Batova.
Tā, lūk, Jūrmalā mēdz būt: te par maz, te par daudz!
P.S. Līdz šim rudenim to kompāniju klientu standarta pieprasījums pēc Jūrmalas nekustamajiem īpašumiem, ar kuru pārstāvjiem mēs runājām, ir šāds: apmēram 300 tūkstoši eiro par dzīvokli ar aptuveno platību 100 m², 400–500 tūkstoši eiro par privātmāju ar platību līdz 300 m² un 2000–3000 m² lielu gruntsgabalu (Real Estate Jurmala sniegtā informācija). Savukārt cena 300–500 tūkstoši eiro par nekustamo īpašumu, kas ļauj, izmantojot “vecos” TUA piešķiršanas noteikumus, saņemt vairākas TUA attiecas uz tipisku kompānijas Vigvam klientu, kas interesējas gan par divistabu dzīvokļiem ar 50–60 m² lielu platību, gan arī par trīsistabu un četristabu dzīvokļiem ar 90–120 m² lielu platību. "Mēs koncentrējam uzmanību uz dārgāku segmentu, jo mūsu klientu vidējais pirkuma limits ir 600 tūkstoši eiro dzīvokļiem un 800 tūkstoši eiro mājām," savu darbības jomu raksturo kompānijas MC Real direktore Lara Batova.
Tiek uzskatīts, ka daudz lētāka alternatīva Jūrmalai ir Saulkrastu kūrortpilsētiņa. Tās lielākais dzīvojamais projekts ir komplekss Sun Re.public (Saules pilsēta). Tās tirdzniecības vadītāja Irina Minvaļejeva piekrita žurnālam "Kvadrātmetrs" un portālam varianti.lv dalīties ar saviem aizvadītās vasaras iespaidiem.
"Pagājušajā vasarā mums izdevās pārdot desmit dzīvokļus, pieci no darījumiem notika augustā. Pieprasījums bija pēc dzīvokļiem, kuru cena nepārsniedza 170 000 eiro. Lielākā daļa mūsu klientu ir ārzemnieki, pieprasījums no viņu puses bija ļoti elastīgs. Cilvēkiem vienkārši nebija ar ko salīdzināt: mums Rīga un Jūrmala ir nedaudz citi tirgi, bet pašos Saulkrastos citu projektu ar šādiem raksturlielumiem nav. Bieži vien gadās, ka cilvēki izteica vēlēšanos apskatīt apartamentus par 145 000 eiro, bet atbraucot izvēlējās dzīvokli par 250 000 eiro vai arī bija nodomājuši izskatīt variantus par 200 000 eiro, un galu galā sev izvēlējās dzīvokli par 350 000. Pirmā mājokļa iegādes tirgū šādas metamorfozes atgadās reti, — ja cilvēks ir nodomājis iegādāties divistabu dzīvokli, viņš nepirks nedz vienistabas, nedz trīsistabu dzīvokli. Ar kūrorta nekustamo īpašumu ir citādi: cilvēkiem nav nedz pirmā mājokļa un bieži vien arī nav arī otrā. Pirkumam iedalītais līdzekļu apmērs ir atkarīgs no tā, vai pircējs Latvijas nekustamo īpašumu uzskatīs par savu iemīļotu ārzemju īpašumu vai nē. Ja pircēji no Krievijas apsver biznesa klases projektus, tad Latvijā, pēc mūsu novērojumiem, viņi ir gatavi cenai līdz 400 000 eiro. Jūrmalā mājokli pie jūras par šādu naudu neatrast. Tādēļ, nonākot Saulkrastos, nerezidenti izšķiras pāriet uz dārgāku segmentu, salīdzinot ar plānoto. Tomēr tas parasti nepārsniedz manis minēto cenas latiņu.”
Vispār projektam Sun Re.public iepriekšējā TUA minimālā cena — 142 300 eiro — radīja pat zināmas grūtības. Mums nācās mākslīgi “pieturēt” šīs kategorijas objektus. Ja mūsu piedāvājumā šāda dzīvokļa nebija, nerezidenti jutās sarūgtināti. Ne jau tāpēc, ka nenopirka nodomāto dzīvokli. Kā jau teicu iepriekš, biežāk viņi izvēlējās kaut ko labāku. Bet šie klienti tomēr vēlējās zināt, kādu dzīvokli par minimālo cenu brauc skatīties.
Kāda būs nākotne? Arī turpmāk nodarbosimies ar tirdzniecību. Septembrī, un tas ir fakts, manāmi kritās pieprasījums: bija mazāk klientu, tā teikt, “no ielas”. Tajā pašā laikā mākleri aktīvi interesējas — tātad viņiem ir klienti. Sun Re.public nepārdotā piedāvājuma galvenais apjoms ir saistāms ar jaunajām TUA prasībām. Tā kā nogaidīsim. Turklāt lielāku uzmanību mums sākuši pievērst rokas stiepiena attālumā no mums esošie potenciālie pircēji no Sanktpēterburgas.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2629
