Teika – unikāla privātās apbūves sala
Oksana Ļisicina 07.2006
Par Teikas prestižu liecina nepārejošais pieprasījums pēc tur esošajiem nekustamiem īpašumiem un to cenas. Būtībā Teika ir vienīgais pilnvērtīgais Rīgas privātās apbūves rajons. Pie tam, vietas dzīvojamo platību skaita palielināšanai gandrīz vairs nav – tā savukārt ir nepārprotama pazīme tam, ka šejienes dzīvojamās platības nākotnē kļūs vēl dārgākas.
Gandrīz centrā
Teika tiek uzskatīta par vienu no Rīgas prestižākajiem un dārgākajiem rajoniem – tūlīt aiz centra. Tomēr mērīt visu ar vienu mēru mākleri neiesaka. Galvenais dārdzības iemesls šobrīd ir nevis prestižs vai infrastruktūras pieejamība, bet gan pieprasījums pēc atsevišķu sēriju mājam. Lielāko daļu Teikas apbūves veido Staļina laika un tā saukto specprojektu mājas, kas galvaspilsētas dzīvokļu tirgū ir vispieprasītākās. To veiksmīgo plānojumu, plašos gaiteņus un kvalitatīvos iekšējās apdares materiālus potenciālie pircēji ir novērtējuši jau sen, un tādēļ pēdējos gados pieprasījums pēc šādiem dzīvokļiem būtiski pārsniedz piedāvājumu. Daudzos nekustamo īpašumu tirdzniecības birojos pastāv pat pretendentu rindas dzīvokļu iegādei Staļina laiku un specprojektu mājās un savu iespēju tikt pie kārotā dzīvokļa nākas gaidīt ļoti ilgi. Kā „m2” norādīja kompānijas „Latio” speciāliste Sandra Arnicāne, darījumi ar dzīvokļiem minētajās mājās tiek veikti ne biežāk kā 2-3 reizes mēnesī. Runājot par cenām, vienprātības nav. „Pārdevēju cenu politikā orientēties ir visai sarežģīti,” – ar saviem novērojumiem dalās kompānijas „Realia” Dzīvojamo nekustamo īpašumu nodaļas vadītājs Andrejs Kozels – „Analoģiskas platības var tikt piedāvātas gan par 1800, gan arī par 2500 eiro kvadrātmetrā”. Tā vai citādi, bet pēdējā laika ikviens darījums sākas ar tirgošanos, kuras gaitā gadās, ka pārdevējs kvadrātmetra cenu nolaiž pat par 200-300 eiro.
Runājot par vidējo dzīvokļu cenu Teikā, speciālisti min cenu 1600-1700 eiro par kvadrātmetru dzīvojamām platībām specprojektos un 1600-1800 eiro Staļina laika mājās. Taču, kā jau iepriekš minējam, atsevišķos gadījumos pārdevēju apetīte sasniedz arī 2000 vai pat 2500 eiro par kvadrātmetru. Ja runājam par katalogā „m2” ievietotajiem piedāvājumiem, tad šeit visdārgākais piedāvājums ir 2238 eiro kvadrātmetrā. Šāda cena tiek prasīta par četristabu dzīvokli Brīvības ielā 310.
Taču, lai ko arī teiktu nekustamā īpašuma biznesa pārstāvji, Staļina laika un specprojektu prestižs nav vienīgie Teikas augsto cenu iemesli. Tā, piemēram, dzīvokļi nedaudzajās Hruščova laika mājās tiek piedāvātas ievērojami dārgāk, nekā citos pilsētas rajonos. Ja salīdzinām hruščovkas, piemēram, Ķengaragā un Teikā, tad starpība var pārsniegt 10%. Teikā, protams, dārgāk. Jūlijā katalogā „m2” bija publicēts vienistabas „hruščovkas” pārdošanas piedāvājums Teikā par 1950 eiro kvadrātmetrā. Pie tam, nekādās ekstras nebija pat pieminētas.
Runājot par Teikas pieprasījumu, kompānijas „Ober-Haus” pārstāve Aija Klauža atzīmē, ka cilvēkiem patīk dzīvot ne visai blīvi apdzīvotos mikrorajonos, kuros ir daudz zaļumu un privāto māju, mikrorajonos, kas atrodas tuvu centram un kuros ir attīstīta infrastruktūra.
Dārzs kā arguments
Kā pastāstīja Aija Klauža, ārkārtīgi populāras Teikas nekustamo īpašumu pircēju vidū ir māju daļas. Vēsturiski ir veidojies tā, ka tie, kas apmetās uz dzīvi šajā Rīgas mikrorajonā, cēla mājas vairākām ģimenēm, lai vēlāk gūtu papildus ienākumus, ko sniedz nomas maksa. Šāda ēka kopā ar tai piederošo zemi saskaņā ar Latvijas likumdošanu tiek uzskatīta par nedalāmu nekustamā īpašuma objektu – pārdot mājas daļu ar atsevišķu dārza gabalu nav iespējams. Tomēr katrs dzīvojamās platības īpašnieks šādā māja ar nelielu dzīvokļu skaitu (parasti 4-8 ģimenēm) iegūst īpašumā gruntsgabala domājamo daļu, kas nozīmē, ka to jebkurā brīdī var izmantot kā dārzu, kas no svešām acīm ir norobežots ar žogu.
Pārdošanai šādi objekti tiek izlikti ļoti reti. Sandra Arnicāne uzskata, ka tas skaitās labi, ja viņas kompānija noslēdz vienu šādu darījumu reizi trīs mēnešos. Runa tad parasti ir par cenu 1800-2000 eiro kvadrātmetrā. Savukārt, viņas kolēģe no „Ober-Haus” Aija Klauža atcerējās vēl iespaidīgāku izcenojumu – visai neapskaužamā stāvoklī esoša mājas daļa ar 60 kvadrātmetru platību tika pārdota par 165 tūkstošiem latu, tas ir par 2750 latiem kvadrātmetrā. Vispār tiesības iziet pašam savā dārzā šādu objektu pārdevēji atsakās pārdot lētāk kā par 300 000 eiro. Katalogā „m2” ievietotie piedāvājumi ir pat vēl dārgāki. Piemēram, par 250 kvadrātmetru māju Kaukāza ielā tiek prasīts 240 000 latu, bet Stāmerienas ielā (282 m2 + 1120 m2 zemes) – 520 000 latu.
Spekulantiem šeit nav ko darīt
Par vēl vienu faktoru, kas veicina Teikas dzīvojamo platību sadārdzināšanos, kompānijas „Balsts” speciālisti uzskata nelielo jauno projektu skaitu un jaunu projektu izvietošanai nepieciešamās zemes resursu trūkumu. Saskaņā ar kataloga „Jaunie projekti” datiem pēdējos gados Teikā ir uzceltas tikai divas jaunas dzīvojamās ēkas: „Āraišu nams” (platība tajā tika piedāvāta par 530-800 latiem kvadrātmetrā) un „Ozolsēta” (750 – 1000 eiro kvadrātmetrā).
Reizē ar ierobežotajām jaunās celtniecības investīciju iespējam Teikā mākleri vērš uzmanību uz salīdzinoši nelielo spekulantu īpatsvaru šajā rajonā. Lieta tā, ka šejienes objektu cenas jau sen ir pārsniegušas tirgus vidējos rādītājus un, kā uzskata Andrejs Kozels, neviens nevar garantēt to tālāku paaugstināšanos. Pārpircējus Teika vilināja pirms viena diviem gadiem. Šajā laikā pēc kompānijas „Balsts” speciālistu novērojumiem cenas (atkarībā no tirgus segmenta) ir palielinājušās par 20 līdz pat 30%.
Tiesa, nopirkto īpašumu spekulanti pagaidām nesteidzas izlikt pārdošanai. Kas būs tālāk – nezina neviens. Tomēr „Balsts” pārstāvji optimistiski raugās uz cenu celšanos šajā rajonā. Ja pieļauj, ka tuvākajos gados dzīvojamo objektu tirgus cenas nedaudz kritīsies, ilgtermiņā tās ne tikai sasniegs šodienas rādītājus, bet arī tos ievērojami pārsniegs, jo Teikai nav iespēju paplašināties, un tai analogu gan pēc ēku kvalitātes, gan arī infrastruktūras attīstības rādītājiem Rīgā nav.
Iespraudums
Kataloga „m2” atrodams tikai viens zemes pārdošanas piedāvājums Teikas rajonā. Par gruntsgabalu ar 9841 kvadrātmetru lielu platību (ar diviem angāriem, kurus iespējams demontēt) tiek prasīti 2 952 000 eiro jeb turpat 300 eiro kvadrātmetrā.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
