Spoguļa variants
Romāns Golubevs
Lielākā daļa vietējo speciālistu, kas cenšas novērtēt Latvijas nekustamā īpašuma tirgus perspektīvas, parasti to uzlūko kā kādu patstāvīgu vienību. Taču kompānijas „Nira Fonds” prezidents Vadims Markovs ir pārliecināts – mēs esam globālā finanšu tirgus neatņemama sastāvdaļa. Tas, kā arī globalizācijas procesi, nepastarpināti ietekmē dzīvojamā fonda un zemes cenu pieaugumu.
Hamleta slavenā monologā sākums „Būt vai nebūt, tāds ir jautājums” jau vairākus gadus moka gandrīz vai ikvienu, kas sāk spriest par Latvijas nekustamā īpašuma tirgus krīzi. Taču šajā nodarbē mēs neesam vientuļi. Atbildi uz analoģisku jautājumu, gan attiecinot to uz savām valstīm, meklē tūkstošiem vai pat desmitiem tūkstošu ārzemju speciālistu. Un arī viņu vidū nav vienprātības. Tiesa, tās arī nemaz nevar būt.
Vēl pavisam nesen – marta vidū – Kannās notika viena no nekustamo īpašumu jomā visautoritatīvākajām starptautiskajām investīciju izstādēm – “MIPIM”. Tās organizatori bija sagatavojuši dalībniekiem nelielu pārsteigumu, kas lieku reizi apstiprināja zīlēšanas kafijas biezumos subjektivitāti. Diviem autoritatīviem Francijas baņķieriem tika piedāvāts novērtēt nekustamā īpašuma tirgus attīstības perspektīvas tuvākajiem gadiem. Kāds gan bija viesu izbrīns, kad, izmantojot absolūti identiskus sākumdatus, finansisti ieguva visai būtiski atšķirīgus rezultātus. Pirmais ar skaitļiem pierādīja, ka mājokļi sadārdzināsies straujos tempos, bet otrs, ka cenas, ja arī celsies, tad ļoti lēnām. Uz abu speciālistu secinājumu loģiskajam pamatojumam bija grūti piekasīties. Var teikt tā - kura perspektīva jums pa prātam, pie tās arī turieties.
Ar ticību sevī
Kādi nekustamā īpašuma tirgus attīstības vērtējumi dominēja izstādē? – ar šādu jautājumu uzsākam sarunu ar “MIPIM” izstādi apmeklējušo Vadimu Markovu.
Lielāko tiesu tie bija piesardzīgi. Viss atkarīgs no tā, kādas naudas masas vēl var būt “iesviestas” pasaules nekustamā īpašuma tirgū. Lai gan arī iepriekšējās finanšu injekcijas bija solīdas: starptautiskās finanšu struktūras kopš 90-to gadu beigām ir pārstājušas uzticēties vērtspapīru un kreditēšanas līdzekļu tirgum un fokusējās uz nekustamo īpašumu sfēru. Tas arī noveda pie tā, ka dzīvojamo objektu cenas pēdējo sešu gadu laikā ir augušas praktiski visā pasaulē. Izņēmums bija tikai tās valstis, kuru ne visai labie ekonomikas rādītāji iedzīvotājiem un investoriem radīja šaubas par nekustamā īpašuma tirgus stabilitāti – Vācija Portugāle, Grieķija, Itālija... Vispār ekonomikas attīstība un nekustamā īpašuma cenu pieaugums ir nešķirami jēdzieni. Lūk, šobrīd ļoti labus iekšējā kopprodukta (IKP) pieauguma rādītājus uzrāda Skandināvijas valstis. Un šo valstu nekustamā īpašuma tirgus sāk piesaistīt investoru uzmanību.
Svarīgs dzīvojamā nekustamā īpašuma sadārdzināšanās faktors ir arī bezdarbs. Lēmumu par pirkumu cilvēki pieņem emocionālā līmenī: viss atkarīgs no tā, vai viņi ir droši par rītdienu, vai nē. Vidēji statistiskajam vācietim (ja viņš mājokļa iegādei tīri hipotētiski atliks uzkrājumos visus 100% ienākumu), lai sakrātu naudu tipveida dzīvokļa iegādei, būs vajadzīgi tikai 4 gadi, bet tādam pat vidēji statistiskajam latvietim tai pat laikā – turpat 10 reizes ilgāks laiks. Tomēr vācieši neriskē ņemt kredītus, bet mūsu valsts iedzīvotāji tos ņem pat daudz nedomājot.
Tātad Latvijas iedzīvotāji drošāki par savu nākotni?!
Iznāk, ka tā. Bezdarba līmenis Rīgā ir visai zems. Var pat runāt par speciālistu trūkumu. Piedevām gandrīz vai ik dienas dažādas struktūras ziņo par nepārejošu mūsu IKP palielināšanos. Taču laikam jāņem vērā, ka acis priecējošos skaitļus nodrošina nevis ražošanas izaugsme, bet gan patēriņa pieaugums, kuru izraisa aizdevumu līdzekļu izmantošana. Spilgtas krāsas lēmumam iegādāties nekustamo īpašumu pieliek arī to cenu palielināšanās, sak’, kaimiņš ar to jau nopelnīja, ar ko es sliktāks?
Pasaules tendences
Kādu loģisko un ekonomisko skaidrojumu varētu dot tam neprātīgajam mūsu nekustamā īpašuma tirgus lēcienam, kuru vērojam pēdējo gados?
Izdalīšu divus galvenos cēloņus. Mēs iestājāmies Eiropas Savienībā un tādēļ pie mums sākās dabīgs cenu izlīdzināšanās process, ieskaitot arī nekustamo īpašumu jomu. Tam teorētiski vajadzētu būt lēnākam, ja vien nebūtu otrs faktors – jau minētais pasaules cenu kāpums. Aizritējušajos divos gados, sākot ar 2004. gadu, mēs esam izdarījuši to, kam citiem vajadzēja sešus gadus.
Un cik ilgi turpināsies nekustamā īpašuma bums?
Tas ir sarežģīts jautājums ar daudziem nezināmiem. Taču, ja runājam vienkāršoti - tikām, kamēr investoriem nebūs izdevīgāk ieguldīt naudu vērtspapīros. Pašreiz šis process sāk pieņemties spēkā. Runājot par Latviju, izmaiņas var gaidīt tiklīdz ārzemju investori sāks pāriet uz citiem tirgiem.
Atsijāt graudus no sēnalām
Iedzīvotāji, runājot par cenu celšanos Latvijas mājokļu un zemes tirgū, ir pārliecināti par prozaiskākiem un ne tik globāliem cēloņiem – tas ir izdevīgi mākleriem un viņi ir tie, kas uzskrūvē tirgu.
Mēģināt padarīt mūs par grēkāžiem ir mazākais dumji. Jā, protams, cenu celšanās ir izdevīga man un maniem kolēģiem, jo ļauj iegūt maksimālu peļņu. Taču reāli mums, kā jebkuram starpniekam, nav instrumentu, kas ļautu uzskrūvēt tirgu. Mēs strādājam jau eksistējošā uzņēmējdarbības vidē. Īstermiņa investori (jeb, ja vēlaties, spekulanti) un hipotēkas kredītu pieejamība – lūk, daudz spēcīgāki „ietekmes aģenti”. Pateicoties zemajām procentu likmēm, „uzspēlēt” nekustamā īpašuma tirgū šodien gandrīz vai par savu pienākumu uzskata vai katrs otrais. Tagad pērk tādus objektus, uz kuriem agrāk pat nesāktu skatīties to atbaidošā stāvokļa dēļ. Bet, pateicoties eiforijai, tie aiziet ar urravām.
Acīm redzot, pircēji vadās pēc principa „risks – cēla lieta”. Lai gan, ja ticam Latvijas Bankas vadītājam Ilmāram Rimševicam, risks var arī neattaisnoties. Marta vidū Latvijas galvenais baņķieris pauda bažas, ka, pieaugot hipotēkāro kredītu procentu likmēm, 10-20 gadu laikā hipotēkārie maksājumi pieaugs par 50-70% un nebūs pa kabatai lielākajai daļai vietējo aizdevumu ņēmēju.
Man šāds scenārijs liekas apšaubāms. Latvija ir starptautiskās finanšu sistēmas neatņemama sastāvdaļa. Pie mums apgrozās gan Amerikas, gan Eiropas nauda. Lielā konkurence starp ārzemju bankām diez vai ļaus tām pacelt būtiski pacelt likmes. Un tas tiks darīt ļoti piesardzīgi. Bēdīga likmju piespiedu paaugstināšanas pieredze jau ir. Deviņdesmito gadu sākumā Lielbritānijā strauji attīstījās hipotēkas tirgus, kas atstāja iespaidu uz cenām. Valdība nolēma ar stingru roku nobremzēt šo procesu un visai īsā laikā pacēla likmes līdz 13% procentiem. Tirgus tūlīt pat sabruka.
Taču domu par to, ka pārkarsušais Latvijas nekustamā īpašuma tirgus ir maigi „jāatsēdina”, izsaka daudzi. Mūsu valsts var dot savu ieguldījumu šajā procesā?
Visspēcīgākais tās rīcībā esošais instruments ir pārdomāta nodokļu politika. Taču Latvijā tā ir grūti saprotama. Pie mums nekustamā īpašuma kadastrālā vērtība jau daudzus gadus neatspoguļo tā tirgus vērtību. Un kā tā līdz šim tika aprēķināta? Tas, kā mēdz teikt, ir atsevišķs stāsts – izmantojot kaut kādas mistiskas formulas. Mēģināja sākot ar 2007. gada 1. janvāri pielīdzināt kadastrālo vērtību tirgus vērtībai. Taču sāka rēķināt un saķēra galvu no paredzamajām izmaksu summām. Tās taču reti kurš spēj pacelt.
Kādu risinājumu saredzat Jūs?
Pirmkārt, jāveic tirgus monitorings, lai saprastu, kas ir kas. Šim nolūkam valsts varētu izmantot vērtētājus. Pēc tam vajadzētu noteikt cik procentus no tirgus vērtības veidos kadastrālā vērtība, jo tirgus vērtība var šūpoties gan uz augšu, gan leju – priekš kam desmitiem reižu pārskatīt kadastrālo vērtību. Optimālais lielums, manuprāt, būtu 60 vai 70% (tāpat kā Zviedrijā – a.p.). Es ieteiktu dažādiem tirgus segmentiem noteikt dažādu nodokļa likmi, kas būtu nodokļu maksātājiem pa spēkam. Teiksim, šodien vērojama Jūrmalas tirgus nepārprotama pārkaršana: šeit tad arī var iekasēt nodokli 3% un pat 4% apmērā no kadastrālās vērtības, lai cilvēki, kas tur tukšus zemesgabalus, būtu spiesti tos pārdot. Uzcēli māju – maksā 1% gadā. Nedari neko – maksā vairāk. Un tā visos sektoros.
Vai esat iesniedzis šos priekšlikumus Valsts Zemes dienestam?
Pie mums valsts pati zina, ko darīt, un reti kad prasa padomu. Konferencēs gan es, gan mani kolēģi esam klāstījuši savu situācijas redzējumu. Taču bez rezultātiem.
Tikai perspektīvas
Gribētu vēlreiz atgriezties pie prognožu tēmas – pie tā, kas šodien satrauc vai katru. Lai gan, kā Jūs pats atzināt, rēķināties ar to 100% piepildīšanos nenākas...
Taču par kopējām tendencēm runāt tomēr var.
Un kas mūs gaida jauno mājokļu segmentā?
Krīzes vai cenu krišanās, manuprāt, nebūs. Tas būtu iespējams tikai tad, ja parādītos negatīvas makroekonomikas pazīmes. Taču varam runāt par cenu stabilizēšanos. Tā būs pieaugošās konkurences rezultāts. Šogad jaunajiem iemītniekiem kļūs pieejams pārāk liels skaits jauno projektu. Bez tam, šajā segmentā ienāk aizvien lielāks skaits gala pircēju un viņu pirktspējai tomēr arī ir robežas. Nu, un vēl viens fakts, kas runā par labu stabilizācijas versijai: jauno mājokļu cenas pie mums ir tuvas Eiropas vidējam līmenim. Ņemot vērā, ka esam Eiropas globālā tirgus sastāvdaļa, cenām vienkārši nav tālāk kur augt. Ja Briseles Zaļajā centrā šodien jaunu dzīvokli var nopirkt par 2400 eiro kvadrātmetrā, tad dārgāki piedāvājumi mūsu valstī izskatās mazākais neloģiski. Uz Mēness mēs taču nedzīvojam!
Runājot par sekundāro tirgu, tajā daudz kas būs atkarīgs no tā, vai jaunceltņu mājokļu pircēji sāks pārdot savus vecos dzīvokļus. Līdz šim tas nenotika. Pagājušajā gadā darījumu ar tipveida māju dzīvokļiem tika reģistrēts mazāk, nekā 2004. gadā. Piebildīšu, ka virknē Eiropas valstu jau notiek tirgus maigs bremzēšanas process: tiek darīts viss iespējamais, lai neizprovocētu krīzi.
Kas notiek ar zemi?
Šis segments ir visdrošākais no ieguldījumu viedokļa. Taču arī šeit ir reģioni, kuros zemes vērtība ir stipri uzpūsta. Tiesa, Rīgā un tās apkārtnē zemes sadārdzināšanās turpināsies. Bet spēlītes ar tukšiem zemesgabaliem tālos Latvijas rajonos man liekas bīstamas. Šīm zemēm nav gala patērētāja un attaisnot cenas palielināšanu ar to, ka Vācijā zeme ir dārgāka, ir absurdi. Pirms sākt par to runāt, iesaku salīdzināt apbūves blīvumu vai apdzīvotības blīvumu Latvijā un Vācijā un tad sapratīsiet, ka situācija kardināli atšķiras.
Iespraudums
Vadims Markovs: “Pēdējo 15 gadu laikā Latvijas tirgus divas reizes – 1995. gada otrajā pusē (pēc „Bankas Baltijas” kraha) un 1998. gadā (Krievijas banku krīze) pārdzīvoja stagnācijas periodus. Toreiz no tirgus bija spiesti aiziet daudzi gadījuma spēlētāji, kas bija tīkoja iedzīvoties uz spekulatīvo darījumu rēķina. Palika tikai tie, kas strādāja par procentiem, ko nesa darījumi, kam bija attīstīta struktūra un labs vārds.”
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
