Spekulācijas ar nekustamiem īpašumiem Baltkrievijā
Romāns Golubevs 12.2006
Uz Rīgas dzīvokļu cenu fona vidējā mājokļu cena Baltkrievijā liekas visnotaļ pieticīga. Pat Minskā tie ir 1100 ASV dolāru par kvadrātmetru, bet administratīvo apgabalu centros – pat mazāk. To redzot, dažs labs Latvijas iedzīvotājs, uzkrājis spekulatīvo darījumu pieredzi tepat mājās, brīžiem sāk prātot, vai nemēģināt nodarboties ar analoģisku biznesu kaimiņvalstī. Tomēr kompānijas „Parkhaus” izpilddirektors Uģis Stīpnieks uzskata, ka to darīt nav vērts – tas var izrādīties pārāk grūts un raižpilns pasākums.
Ārzemnieku iepazīšana ar tās vai citas valsts nekustamo īpašumu tirgu ir visai izplatīta starptautiska prakse. Lūk, arī Baltkrievija novembrī pulcināja ciemiņus uz līdzīgu pasākumu. Gribētāji apmeklēt Minsku bija arī mūsu valstī. Trīs dienas ilgušās konferences „Baltkrievijas Republikas nekustamo īpašumu tirgus” dalībnieku vidū bija arī Uģis Stīpnieks, kas piekrita padalīties ar saviem vērojumiem un iespaidiem. Īpaši atzīmēsim, ka Minsku viņš pēdējā laikā ir apmeklējis vairākkārt. „Lieta tā, ka viens no maniem klientiem, kam pieder solīds nekustamo īpašumu portfelis Rīgā, realizē jauna 40 000 kvadrātmetrus liela biroju kompleksa projektu Baltkrievijas galvaspilsētas centrā. Es esmu šī projekta konsultants”, - skaidroja uzņēmējs.
Pavisam citādāks tirgus
Kādu iespaidu atstāj Baltkrievijas nekustamo īpašumu tirgus? Atbilde uz šo jautājumu bija visai negaidīta. „Nekustamo īpašumu tirgus mūsu – Latvijas izpratnē pie viņiem nav,’’ - paziņoja Uģis Stīpnieks – ‘’Dzīvokļu tirgus ir, taču absolūti bez spekulatīvas ievirzes. Tajā neko daudz nepaspēlēsi”. Lieta tā, ka saskaņā ar Baltkrievijas likumdošanu, viena veida nekustamo īpašumu, piemēram, dzīvokli vai māju, nemaksājot ienākumu nodokli, var pārdot tikai vienu reizi piecos gados.
Tos, kas lielos apjomos uzpērk dzīvokļus, ļoti vērīgi uzmana nodokļu iestādes. Zeme Baltkrievijā pilnība pieder valstij. Privātpersonai tiek piešķirtas tikai lietošanas tiesības. Tas pats attiecas arī uz citu valstu pilsoņiem, ja viņi ir mantojuši māju ar gruntsgabalu vai saņēmuši to kā dāvinājumu. Bet, ja viņi pēc tam vēlēsies šo nekustama īpašuma objektu pārdot, tad par nākamo īpašnieku var būt tikai Baltkrievijas pilsonis vai pati valsts.
Nebūvē? Atdod!
Mūsu kaimiņvalstī nav iespējams tāds pie mums izplatīts bizness kā investīcijas vakantā zemē. Tas ir, nopērk, patur un pēc pāris gadiem pārdod. Ar 2007. gada 1. janvāri Baltkrievijā stājas spēkā jauna kārtība, saskaņā ar kuru valsts ir tiesīga atņemt lietotājiem viņiem apbūvei piešķirtos gruntsgabalus, ja pēc noteiktā laika tie joprojām ir tukši. Zeme tiks atdota tiem, kam tā patiešām vajadzīga.
Sociālais jautājums
„Runājot par dzīvokļu tirgu, jāatzīmē, ka attīstītājiem un pārpircējiem tas nav interesants tās lielas lomas dēļ, kādu šajā tirgū spēlē valsts. Padomājiet paši – Baltkrievijā ik gadu ekspluatācijā tiek nodoti vairāk nekā miljons kvadrātmetru tā saucamo sociālo mājokļu. Sociālais mājoklis – tas nebūt nenozīmē, ka mājoklis būtu slikts. Tie ir kvalitatīvi un labiekārtoti jauni dzīvokļi, kas rindā reģistrētajiem iedzīvotajiem tiek pārdoti par 375 – 400 dolāriem kvadrātmetrā, tas ir, zem pašizmaksas. Un tas grauj tirgu. Komerciālie mājokļi, kurus ceļot attīstītājiem ir jāierīko arī infrastruktūra, tiek pārdoti, sākot ar 1300 dolāriem kvadrātmetrā. Lētāk vienkārši nav iespējams. Šādā situācijā daudzi apbūvētāji sāk mēģināt optimizēt nodokļus, kas, savukārt, draud ar cietumsodu.
„m2” sarunas biedrs uzskata, ka ārzemniekam, kā patstāvīgai juridiskai personai, nodarboties ar nekustamo īpašumu biznesu Baltkrievija ir grūti. Daudzas ārzemju kompānijas par to jau ir pārliecinājušās un izbeigušas darbību šajā valstī. Ja vēlēšanās pamēģināt sevi šajā kaimiņvalstī ir liela, tad labāk kļūt par baltkrievu uzņēmēju līdzfinansētāju, uzskata kompānijas „Parkhaus” vadītājs. Taču tikai tādiem uzņēmējiem, kas tirgū jau ir iekarojuši reputāciju un pret kuriem nav pretenziju no nodokļu uzraudzības un citu Baltkrievijas valsts struktūru puses. Tomēr arī te ir savas nianses – izvest no valsts līdzekļus, kas iegūti no objektu tālākpārdošanas, nebūs viegli.
Horvātijā labāk
„Minska pati par sevi ir viena no tīrākajām un no personiskās drošības viedokļa visdrošākajām valstīm, kurā man nācies būt. Taču veidot šeit labu nekustamo īpašumu paketi no biznesa viedokļa ir visai riskanti. Ja pie mums visas šaubas tiek traktētas par labu personai, tad tur – par labu valstij. Pēdējā gada laikā esmu apmeklējis Horvātiju, Bulgāriju, Ukrainu un Baltkrieviju. Par visperspektīvāko no investīciju viedokļa uzskatu Horvātiju. Tur nekustamais īpašums, lai arī dārgs un prasa lielus kapitālieguldījumus, tomēr turpinās sadārdzināties – gan zeme, gan arī mājokļi. Horvātijā ir skaidrs, par ko tu maksā un ko saņem.
Bulgārijā ir lielāka vai mazāka skaidrība ar papīriem, taču ir arī problēmas – tirgus ir pārsātināts ar būvēm, kas uzceltas vietās ar vāji attīstītu infrastruktūru un tālu no ūdens. Jautājums – kam tas viss būs vajadzīgs pēc tam? Ukrainā nekad nevar zināt, cik pircēju pretendē uz to vai citu objektu un vai izdosies to vispār nopirkt. Un arī ar dokumentiem tur ir pilnīgs haoss. Šo spekulatīvajām investīcijām nekustamajos īpašumos interesanto valstu sarakstu noslēdz Baltkrievija”, - uzskata Uģis Stīpnieks.
Ar kādu mērķi tika rīkota Minskas konference? Vai tad ne tādēļ, lai piesaistītu ārzemju investīcijas? – sarunas noslēgumā painteresējās „m2”.
Baltkrievijā tiek izstrādāti jauni nekustamo īpašumu novērtēšanas standarti, kas nepieciešams, lai varētu palaist valsts hipotekārās kreditēšanas programmas. Viesus aicināja dalīties ar pieredzi. Iespraudums Tuvāko gadu laikā Baltkrievijas valdība nodomājusi palielināt sociālo jaunceltņu daļu līdz 80% no visa valstī būvējamā jauno daudzstāvu dzīvojamo māju apjoma.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
