Sliktākais jau ir aiz muguras
Sliktākais jau ir aiz muguras
Latvijas dzīvojamo un komerciālo nekustamo īpašumu tirgum ātru atlabšanu nevajadzētu gaidīt, taču sliktākais jau ir aiz muguras. Latvijai būtu plašāk jāskaidro interesentiem no Krievijas, kā darbojas likumdošana, kas paredz iespēju saņemt uzturēšanās atļauju apmaiņā pret investīcijām nekustamajos īpašumos, un vai politika šajā jautājumā būs ilgtermiņa politika.
Tā uzskata starptautiskās nekustamo īpašumu kompāniju asociācijas FIABCI prezidents Aleksandrs Romaņenko (att.).
Novembra vidū varēja vērot ainu, kādu pēdējos krīzes gados bijām jau paguvuši piemirst: mākleru drūzmēšanos (citādi to nenosauksi!) viesnīcas Rīga konferenču zālē. Uz Latvijas nekustamo īpašumu asociācijas LANĪDA organizēto «Praktiskās pieredzes darbnīcu» bija sapulcējušies turpat 260 cilvēki (asociācijas LANĪDA dati). Starp viesiem un referentiem, kuru uzdevums bija iepazīstināt klātesošos ar efektīvām tirdzniecības sistēmām, bija arī Aleksandrs Romaņenko — viesis no Krievijas, kurš 2011. gadā ieņems starptautiskās nekustamo īpašumu kompāniju asociācijas FIABCI prezidenta posteni. Šajā starptautiskajā mākleru organizācijā ietilpst vairāk nekā 100 nekustamo īpašumu asociācijas no 60 pasaules valstīm. Pēc sava referāta prezentācijas Aleksandrs Romaņenko piekrita veltīt uzmanību žurnāla m2 un portāla varianti.lv korespondenta jautājumiem. Tiesa, mēs vairāk runājām par viņa iespaidiem un redzējumu par Latviju, nevis par tirdzniecības efektivitātes paaugstināšanu.
Skats no malas
m2: Mēdz teikt, ka no malas viss esot labāk redzams. Kāds iespaids jums ir radies par Latvijas nekustamo īpašumu tirgu? Vēl nesen pie mums daudzi burtiski kaisīja pelnus uz galvas. Tagad jau atskan arī mundras balsis.
- Finanšu un ekonomikas krīzes trieciens sasniedza ļoti daudzas valstis. Vissliktākajā situācijā nokļuva Austrumeiropas valstis kopumā un konkrēti Baltijas valstis. Tomēr jūs esat iemanījušies «izcelties» pat uz kaimiņos esošās Igaunijas un Lietuvas fona. Pie jums pati dramatiskākā ir situācija ar cenām. Manuprāt, šādas situācijas galvenais iemesls bija jūsu valsts nepārdomāta hipotekārās kreditēšanas politika.
m2: Vai tiešām citās Austrumeiropas valstīs hipotekārās kreditēšanas politika bija līdzsvarotāka?
- Domāju, ka jā. Neviena cita valsts nav piedzīvojusi tādu sabrukumu kā jūsu valsts. Tajā pat Krievijā nekad nav bijis tik lētu kredītresursu un tādēļ pat vislielākajās pilsētās darījumu skaits, piesaistot hipotēkas aizdevumus, reti kad bija vairāk par 20-25% no kopējā darījumu skaita. Pie mums pircējam bija pašam jāfinansē ne mazāk kā 20% darījuma summas. Tas ļāva bankām cenu krišanās laikā zaudēt daudz mazāk naudas. Bet Latvijā, kā man stāstīja, lētos kredītus izsniedza 105% apmērā no pirkuma vērtības. Tas ir neiedomājami! Cilvēki «apkrāvās ar kredītiem», nedomājot, kā pēc tam tos atdos. Pārāk liela iedzīvotāju daļa mēģināja nopelnīt, veicot spekulatīvus darījumus ar nekustamiem īpašumiem. Tādēļ trieciens, ko saņēmāt, bija tik sāpīgs: cenas sabruka. Izkļūt no izveidojušās ekonomikas situācijas, un tas attiecas gan uz nekustamo īpašumu mājokļu, gan komerciālo sektoru, pie jums būs sarežģīti un notiks visai ilgstoši. Tomēr es esmu pārliecināts, kas viss normalizēsies, — tas ir tikai laika un pacietības jautājums.
Ir vajadzīgas biznesa tūres
m2: Pašlaik Latvijā daudzos mājokļu segmentos, it īpaši dārgo mājokļu segmentā un jaunceltnēs ir vērojams visai zems iekšējais pieprasījums. Lielākā daļa pircēju ir ārzemnieki, galvenokārt Krievijas un citu NVS valstu pārstāvji. To sekmē imigrācijas likuma labojumi, kas ļauj ārzemniekiem pretendēt uz uzturēšanās atļauju, ja viņi ir nopirkuši Rīgā nekustamo īpašumu vairāk nekā 100 000 latu vērtībā. Likums darbojas, lai arī ne tik rezultatīvi, kā to bija gaidījuši politiķi. Mani interesē jūsu viedoklis: vai ārējais pieprasījums spēs «izvilkt virspusē» visu Latvijas nekustamo īpašumu tirgu?
- Lēmums par uzturēšanās atļauju piešķiršanu investoriem, manuprāt, ir vērtējams pozitīvi. Jūsu tirgū ieplūst nauda un - ieplūdīs vēl. Tomēr tās nav tās kardinālās investīcijas, kas spēs mainīt situāciju. Pašreiz Latvijas tirgus Krievijas klientam nav nemaz tik pievilcīgs. Tostarp arī tādēļ, ka Krievijas iedzīvotajiem nav skaidra priekšstata par to, kas notiks ar uzturēšanās atļauju pēc pieciem gadiem. Vai to automātiski pagarinās? Vai arī jaunie politiķi, tiklīdz Latvijas ekonomika atlabs, nolems no tās atteikties? Jūsu varas institūcijām būtu jāveic zināms izskaidrošanas darbs.
Pavērtēsim 100 000 latu summu, klientiem no Krievijas, manuprāt, daudz pievilcīgāka investīcijām varētu būt kaut vai Bulgārija. Nekustamo īpašumu cenas ir līdzīgas, toties klimats ir labāks. Krievijas investoriem nav problēmu pārcelties uz Bulgāriju pat uz pastāvīgu dzīvi. To viegli var izdarīt pat pensionāri.
Par investīcijām ir jācīnās, radot labvēlīgus apstākļus un veidojot pozitīvu uztveri. Labi, ka jums ir Jūrmala. Uzskatu, ka ir pareizi aktīvi izvirzīt šo kūrortu un pašu Rīgu. Krievijas vecākās paaudzes iedzīvotāji tās labi atceras. Svarīgi, lai šīs vietas vēlētos iepazīt arī jaunā Krievijas paaudze. To sekmē vasarās Jūrmalā notiekošie festivāli un koncerti. Ir vajadzīgas specializētas ceļojumu tūres, līdzīgi kā, piemēram, uz Bulgāriju. Ceļojumu ietvaros cilvēki atbrauktu apskatīt Rīgu un Jūrmalu un vienlaikus iepazītos ar nekustamā īpašuma objektiem.
Tirgus cena. Tātad taisnīga cena
m2: Parunāsim par cenām. Pasaulē ir dažādas klasiskas shēmas «taisnīgas nekustamo īpašumu cenas» noteikšanai. Vieni par pamatu ņem darba algu, citi - īres maksas līmeni. Kuras shēmas piekritējs esat jūs?
- Tās ir subjektīvas, manuprāt. Man pamats ir tirgus cena, tā arī ir «taisnīgā cena». Viss pārējais ir tikai teorija. Zināt ko, ja paraugāmies uz Krievijas iedzīvotāju vidējām algām, tad vispār nav skaidrs, kā viņi var nopirkt nekustamu īpašumu (pasmaida – m2). Tieši tāpat arī ir ar Londonu, kur nekustamos īpašumus pērk bagāti cilvēki no visas pasaules un kur vidēji statistiskam Anglijas iedzīvotajam mājokļi jau sen nav pa kabatai. Viņi nevar nopirkt mājokli un tādēļ tos īrē. Savukārt pie jums Latvijā, līdzīgi kā Krievijā, ir pieraduši dzīvot paši savā dzīvoklī un tādēļ tiecas to nopirkt.
m2: Tiecas tādēļ, ka nav īstu daudzdzīvokļu īres māju, kuros varētu nodzīvot 20-30 gadus. Uzņēmēji neinvestē naudu šādos projektos.
- Līdz krīzei būvēt un pārdot dzīvokļus bija izdevīgāk, nekā tos izīrēt. Tagad ieguldīt līdzekļus šādos projektos neļauj zemās nomas likmes. Pats es esmu aktīvākas privātuzņēmēju iesaistīšanās īres māju biznesā piekritējs. Un palīdzēt šajā jautājumā varētu valsts. Šī nolūka dēļ vajadzētu pārņemt Rietumu praksi. Tur valsts reti iegulda budžeta naudu šādos projektos. To dara privātie uzņēmēji. Savukārt valsts sadala dzīvokļus tiem cilvēkiem, kuriem patiesi ir tiesības uz valsts atbalstu. Īrnieks pats maksā daļu īres maksas, pārējo piemaksā valsts. Šāds mehānisms darbojas gan Vācijā, gan Francijā un Anglijā, un tas ļauj funkcionēt normālam īres tirgum. Tas, ka valsts iegulda milzīgus līdzekļus municipālo mājokļu būvniecībā, manuprāt, ir pretrunā tirgus ekonomikai.
Preci rāda no tās labās puses
m2: Parunāsim par investīcijām. Mēs ar jums visu laiku runājām par Krievijas klientiem. Vai, jūsuprāt, tagad Latvijas nekustamie īpašumi varētu būt interesanti Rietumu investoriem? No 2004. līdz 2007. gadam no Anglijas, Itālijas un Skandināvijas valstu investoriem nevarēja vien atgaiņāties, patlaban to skaits ir krietni mazāks.
- No cenu krituma viedokļa Latvija ir interesanta. Jautājums ir tikai par nekustamā īpašuma investīciju atmaksāšanās periodu. Pēdējā gada laikā pasaules investori ir ieņēmuši nogaidošu pozīciju - cilvēki domā, kur ieguldīt naudu. Nav noslēpums, ka daudzi Eiropas vietā ir izlēmuši par labu Kolumbijai un Brazīlijai. Tur ir stabils politiskais stāvoklis, laba finanšu un ekonomikas situācija. Interesi par Brazīliju veicina arī divi gaidāmie lielākie sporta notikumi - Pasaules futbola čempionāts un Vasaras Olimpiskās spēles, kas notiks attiecīgi 2014. un 2016. gadā. Tie investori, kuri palika Eiropā, «lika uz ienākumu stabilitāti» un nevis uz atdevi. Tādēļ viņi galvenokārt investēja tādās drošās un krasu cenu svārstību apietās valstīs kā Lielbritānijā, Vācijā vai Francijā.
m2: Vai tas nozīmē, ka varam gaidīt tikai investorus, kam patīk riskēt?
- Daļēji - jā. Varat cerēt arī uz uzņēmējiem, kas var atļauties «nelikt visas olas vienā grozā». Viņi investē, pieņemsim, Vācijā, kas dos viņiem stabilu un saprotamu peļņu, un daļu līdzekļu riskēs ieguldīt Rīga. Tieši Latvijas komerciālie nekustamie īpašumi potenciāli var nest viņam augstākus ienākumus nekā Vecajā Eiropā. Pēdējā laikā uzņēmēju, kas spriež šādi, kļūst aizvien vairāk. Ja agrāk Latvijas vārds pasaulē skanēja kā piemērs notikumu visnelabvēlīgākai attīstībai, tagad to, kā jums izdodas izkļūt no krīzes, sāk rādīt citiem kā piemēru.
Manuprāt, neraugoties uz dažādām prognozēm, sliktākais Latvijai jau ir aiz muguras. Ja nebūs kādu liktenīgu vai nepārvaramu apstākļu, nākotnē varat raudzīties optimistiski.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://varianti.lv/sakums/articles/show/1819
