"SEB banka" šogad nekustamā īpašuma projektus varētu finansēt 50 miljonu eiro apmērā
Nozare.lv
Pēc patlaban notiekošajām sarunām ar potenciālajiem klientiem un to projektu skaita, kurus "SEB banka" izskata, var prognozēt, ka šogad tiks izsniegts jauns finansējums aptuveni 40 līdz 50 miljonu eiro (28 līdz 35 miljonu latu) apmērā.
Tā intervijā biznesa portālam "Nozare.lv" sacīja "SEB bankas" Nekustamo īpašumu finansēšanas pārvaldes vadītājs Viktors Bolbats. Bankas pārstāvis nepiekrīt nekustamo īpašumu nozarē izplatītajam viedoklim, ka bankas tagad jaunus projektus nefinansē, jo tām ir liels pārņemto īpašumu portfelis un norāda, ka banka pēc krīzes pārvērtējusi un pielāgojusi savas prasības, pieteiktie projekti analizēti un vērtēti stingrāk, prasot lielāku klienta līdzdalību ar savu kapitālu. Savukārt "SEB bankas grupas" nekustamo īpašumu uzņēmuma SIA "Latectus" valdes priekšsēdētājs Ģirts Grīnbergs intervijā sacīja, ka aptuveni 77 miljonus latu vērtais pārņemto īpašumu portfelis varētu tikt realizēts aptuveni piecu gadu laikā.
Kāds ir "SEB bankas" nekustamo īpašumu finansēšanas kredītportfelis juridiskajām personām?
V.Bolbats: Jāsaka, ka tie ir gan kredīti, kas izsniegti jaunu projektu attīstībai, gan arī tādi, kas izsniegti esošu īpašumu iegādei vai arī uzturēšanai. Kopējais kredītportfelis nekustamo īpašumu finansēšanai patlaban ir aptuveni 220 miljonus latu liels, bet tas ir jādala divās daļās.
Pirmā daļa ir tie kredīti, kas joprojām tiek apkalpoti un šis kredītportfelis ir aptuveni 170 miljonus latu liels. Savukārt otru daļa jeb aptuveni 50 miljonus latu lielu kredītportfeli veido tie kredīti, kuru apkalpošana ir pārtraukta. Tie ir klienti, kuri 2009.gadā vai 2010.gadā vairs nespēja gūt pietiekamus ienākumus no saviem īpašumiem un pildīt savas saistības ar banku. Šie īpašumi turpmāk tiks piedāvāti izsolēs.
Kādas būtu prognozes par šo un turpmākajiem gadiem? Vai "SEB bankas" finansējums nekustamā īpašuma projektiem augs?
V.Bolbats: Pieaugs. Pēc patlaban notiekošajām sarunām ar potenciālajiem klientiem un to projektu skaita, kurus banka patlaban izskata, varu prognozēt, ka šogad tiks izsniegts jauns finansējums aptuveni 40 līdz 50 miljonu eiro (28 līdz 35 miljonu latu) apmērā.
Tiesa, no šīs summas tikai minimāla daļa varētu tikt izsniegta jaunu objektu būvniecībai. Lielākā daļa tiks izsniegta jau esošu kredītu pārfinansēšanai, agrāk izsniegtu kredītlīniju paplašināšanai un tamlīdzīgiem mērķiem.
Iespējams, ka aptuveni 15 miljonu eiro (10,5 miljonu latu) apmērā varētu tikt izsniegts finansējums jauniem dzīvojamo ēku projektiem, varbūt pat lielāks apjoms. Vismaz patlaban notiek sarunas par projektiem šādā apjomā. Ja līdz šim finansējums dzīvojamajiem projektiem veido 10% no apkalpojamā kredītportfeļa, tad pieļauju, ka šogad tas varētu pieaugt līdz aptuveni 15%.
Kādiem īpašumu segmentiem "SEB banka" ir izsniegusi finansējumu?
V.Bolbats: Lauvas tiesa jeb aptuveni 70% no finansējuma ir izsniegti komercīpašumiem - biroju centriem, tirdzniecības telpām, noliktavām. Dzīvojamajiem projektiem izsniegtais finansējums veido aptuveni 10% no tā kredītportfeļa, kas joprojām tiek apkalpots.
Nekustamā īpašuma nozarē dominē uzskats, ka bankas patlaban neizsniedz finansējumu jaunu nekustamā īpašuma projektu attīstībai. Vai tas tā ir?
V.Bolbats: Tā gluži nevar teikt. Jā, bija trīs gadus ilgs periods no 2009.gada līdz 2011.gadam, kad finansējums netika izsniegts, bet ne jau tāpēc, ka banka būtu strikti pateikusi - mēs tagad nefinansējam. Vienkārši pēc krīzes pieteiktie projekti tika analizēti un vērtēti vēl rūpīgāk, sākām prasīt lielāku klienta līdzdalību ar savu kapitālu.
Pagājušajā gadā var teikt, ka atgriezāmies nekustamā īpašuma projektu finansēšanas tirgū, jo pērn šajā segmentā tika izsniegti jauni kredīti aptuveni 25 miljonu eiro (17,5 miljonu latu) apmērā, no tiem aptuveni 50% dzīvojamajiem īpašumiem. Protams, ņemot vērā to, ka vidēji finansējums vienam dzīvojamajam projektam ir 2,5 līdz 2,9 miljoniem eiro (1,75 līdz 2,03 miljoni latu), tad skaidrs, ka te nav runa par lielu projektu skaitu - pērn esam finansējuši mazāk par desmit projektiem.
Pirms krīzes uz banku pēc finansējuma nereti devās pat cilvēki, kuriem bija tikai ideja un nekā cita. Vai tagad ir daudz tādu pieprasījumu, kurus banka noraida uzreiz?
V.Bolbats: Tagad tādu praktiski vairs nav. Ja klients nāk uz banku pēc finansējuma, tad viņam jau ir zeme, ir projekts, ir biznesa plāns, arī līdzfinansējums. Šādi pieteikumi tiek analizēti un izskatīti. Sadarbojamies arī ar nekustamā īpašuma konsultāciju kompānijām, lai saprastu, kādas ir tirgus perspektīvas katrā konkrētā segmentā.
Ar kādiem nosacījumiem tagad tiek izsniegts finansējums nekustamā īpašuma projektiem?
V.Bolbats: Pirmkārt, patlaban neizsniedzam kredītus zemes iegādei. Banka finansē aptuveni 50% līdz 60% no projekta kopējām izmaksām, atlikušais jāiegulda klientam - tā var būt gan viņa īpašumā esoša zeme, gan līdzfinansējums. Klienti to apzinās, vismaz tie, kas nāk uz banku prasīt finansējumu saviem projektiem.
Reizēm pietiek tikai ar zemi, piemēram, Rīgas centrā esošiem projektiem zemes vērtība var veidot pat 40% no projekta kopējās vērtības. Savukārt perifērijā plānotiem projektiem zemes vērtība var būt tikai kādi 10% no kopējās projekta vērtības un tad klientam ir jāiegulda savi līdzekļi.
Jāsaka, ka bankas mērķis nav finansēt vienu konkrētu projektu un viss. Potenciālie klienti tiek vērtēti, analizēti, cenšamies noskaidrot viņu nākotnes un turpmākās attīstības plānus. Labprāt izvēlamies klientus, sadarbība ar kuriem ir iespējama ilgtermiņā nevis tikai vienā konkrētā projektā.
No projektu attīstītājiem ir dzirdēts viedoklis, ka tagad izdevīgāk projektu attīstīt ir par saviem līdzekļiem nevis ar banku finansējumu. Vai tas tā ir?
V.Bolbats: Tā varētu būt, ja attīstītājam ir pietiekami daudz savu līdzekļu lai pilnībā nofinansētu un pabeigtu projektu. Ja šo līdzekļu nepietiek un tie ir jāmeklē un jāpiesaista no privātiem investoriem, tad bankas finansējums tomēr būs izdevīgāks.
Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas vadītājs Edgars Šīns ir paudis viedokli, ka pēc eiro ieviešanas 2014.gadā augs ārvalstu investoru interese par nekustamā īpašuma projektiem Latvijā. Vai tā būs? Kas patlaban biežāk prasa bankas finansējumu - vietējie vai ārvalstu attīstītāji?
V.Bolbats: Arī tagad bankā pēc finansējuma biežāk vēršas ārzemju attīstītāji. Liela daļa no tiem nāk no austrumiem, jo saņemt finansējumu šeit ir daudz izdevīgāk nekā Krievijas bankā, kur bieži vien tas ir pat neiespējami nosacījumu dēļ.
Pēc eiro ieviešanas investoru interese noteikti pieaugs, droši vien, ka būs vairāk klientu arī no rietumiem, kuriem interese par projektu attīstīšanu Latvijā ir jau patlaban, taču pagaidām tiek ieņemtas nogaidošas pozīcijas. Investori vēl vēro, vai patiešām Latvijā ieviesīs eiro, kā šeit attīstīsies notikumi.
Par kāda veida nekustamo īpašumu projektiem potenciālie investori interesējas vairāk?
V.Bolbats: Pašlaik lielākā investoru interese ir par tirdzniecības telpām, vai biroju centriem - te ir runa par jau gatavu objektu pirkšanu no esošajiem īpašniekiem.
Ja runājam par jaunu objektu būvniecību, tad vislielākā interese ir par tirdzniecības centriem. Savukārt par jaunu biroju centru celtniecību neviens klients bankā nav vērsies.
Daudzi nekustamā īpašuma konsultanti ir teikuši, ka tie investori, kuri tagad uzņemsies risku un būvēs jaunu biroju centru, pēc diviem trīs gadiem būs ieguvēji, jo brīvo telpu īpatsvars tirgū sarūk. Kāpēc nav intereses investēt biroju platībās?
V.Bolbats: Brīvās telpas tirgū ir, taču, ņemot vērā nomnieku rotāciju, tās ir aptuveni tādā platībā, lai segtu nomnieku rotācijas vajadzības.
Teorētiski drīz varētu rasties pieprasījums pēc jaunām biroju telpām, taču jāņem vērā tas, ka biroju telpu nomas maksas krīzes laikā jūtami samazinājās un tās vēl joprojām nav atgriezušās tajā līmenī, lai investori uzskatītu, ka spēs atpelnīt ieguldītos līdzekļus. Ienesīgums vēl ir pārāk mazs.
Ir novērota klientu interese arī par iespējām piesaistīt finansējumu atsevišķiem loģistikas objektiem.
"SEB bankai" jādomā ne tikai par jaunu projektu finansēšanu, bet arī par to, ko iesākt ar krīzes laikā pārņemtajiem īpašumiem. Kāds nekustamo īpašumu portfelis patlaban ir "Latectus" īpašumā?
Ģ.Grīnbergs: Kopējā "Latectus" īpašumu portfeļa vērtība patlaban ir aptuveni 110 miljoni eiro (77 miljoni latu) un "Latectus" īpašumā ir aptuveni 1300 kadastrālo vienību. Pārsvarā īpašumu portfeli veido jaunie projekti - attīstīšanas stadijā esošiem objekti jeb gatavi vai vēl nepabeigti mājokļi jaunajos projektos. Tāpat daļu īpašumu veido privātmājas. Mums ir ļoti maz sērijveida dzīvokļu, praktiski nav tā saucamo sekundārā tirgus objektu. Aptuveni trešdaļu veido zemes gabali dažādās attīstīšanas stadijās, un vēl kāda piektdaļa ir komerciālie objektu.
Kāda patlaban ir "Latectus" stratēģija īpašumu pārdošanā? Vai patlaban īpašumi vairāk tiek uzpirkti izsolēs, vai arī pārsvaru ņēmusi pārdošana?
Ģ.Grīnbergs: Tagad ir aktīvāks pārdošanas laiks, aktīvais uzpirkšanas laiks ir beidzies. Piemēram, janvārī mums bija desmit pārdošanas darījumi, bet pirms gada tikai pāris.
"Latectus" mērķis nekad nav bijis agresīvi un ātri pārdot, viss notiek pakāpeniski. Īpašumu cena, tos pārdodot, tiek uzturēta vidējai tā brīža tirgus cenai atbilstoša. Tā kā portfelī pārsvarā ir jaunie projekti, tad, piemēram, centrā to pārdošanas cena ir ap 2700 eiro (1890 lati) kvadrātmetrā, Rīgas perifērijā - aptuveni 1000 eiro (700 lati) kvadrātmetrā, bet Pierīgā - aptuveni 600 eiro (420 lati) kvadrātmetrā.
Tāpat mēs tirgū nepiedāvājam uzreiz "lielas porcijas" ar īpašumiem, jo tas īpašumu tirgu izsistu no līdzsvara, bet mums galvenais ir, lai viss būtu līdzsvarā. Tirgū piedāvājumam ir jābūt atbilstošam pieprasījumam.
Atšķirībā no citiem banku nekustamo īpašumu uzņēmumiem, "Latectus" tikai nesen publiskoja savus īpašumus mājaslapā? Kāpēc tāda taktika?
Ģ.Grīnbergs: Mājaslapa ir jau kopš rudens. Atšķirībā no citiem uzņēmumiem, "Latectus" stratēģija ir pārdot īpašumus sadarbībā ar nekustamo īpašumu uzņēmumiem. Sadarbojamies gan ar visiem lielākajiem uzņēmumiem, piemēram, "Latio", "Ober-Haus" un citiem, gan arī ar nekustamo īpašumu uzņēmumiem reģionos. Ar individuālajiem pircējiem uzņēmums nestrādā.
Kā vērtējat nekustamā īpašuma tirgus perspektīvu Latvijā? Vai pieprasījums ir augošs?
Ģ.Grīnbergs: Pieprasījums ir bijis visu laiku, bet tas visu laiku ir bijis tā saucamais atliktais pieprasījums. Cilvēki pēc krīzes ieņēma piesardzīgu pozīciju - vēlme pirkt īpašumus bija, bet potenciālie pircēji nogaidīja, lai redzētu, kas notiks tirgū.
Domāju, ka pieprasījums šogad noteikti pieaugs, turklāt tas būs tieši maksātspējīgais pieprasījums, tieši tāpēc "Latectus" ir sācies aktīvākas pārdošanas laiks.
"Latectus" darbības mērķis ir pēc iespējas izdevīgāk realizēt bankas pārņemto īpašumu portfeli. Cik ilgā laikā tas varētu notikt?
Ģ.Grīnbergs: Tieši tā, īpašumu portfeļa realizācija jāveic pēc iespējas izdevīgāk nevis ātrāk. Viss ir atkarīgs no īpašumu veida - jaunos projektus, kas mums ir vairumā, realizēsim īsākā laika posmā. Ir objekti, kuru realizācijai vēl nav īstais laiks un to pārdošana varētu ievilkties. Piemēram, "Latectus" portfelī ir arī tā saucamie "pļavu ciemati". Uzskatu, ka arī šos īpašumus izdosies pārdot, bet ne tik ātri kā jaunos projektus. Kopumā lielāko daļu īpašumu portfeļa varētu pārdot aptuveni piecos gados.
Ir taču arī īpašumi, kurus nav nekādu izredžu pārdot?
Ģ.Grīnbergs: Ir, taču tādu nav daudz. Piemēram, nelieli komerciāli objekti lauku apvidos, fermas, dažādu darbnīcu telpas. Intereses par šādiem objektiem patlaban nav un tuvākajā nākotnē diez vai arī būs. Iespējams, ka tie arī netiks pārdoti.
Daudzi nekustamo īpašumu speciālisti apgalvo, ka banku pārņemto īpašumu piedāvājums būtiski ietekmē tirgu. Vai šāda ietekme ir?
Ģ.Grīnbergs: Nedomāju, ka mēs sevišķi ietekmējam tirgu. Īpašumus realizējam par vidējām tirgus cenām, dempingot nav mūsu interesēs. Tāpēc arī nepiedāvājam tirgū uzreiz lielas īpašumu porcijas. Mūsu interesēs nav kropļot tirgu, jo tas kavētu arī "Latectus" īpašumu portfeļa realizāciju.
Jaunus projektus patlaban būvē daudzi attīstītāji, piemēram, "YIT Celtniecība", "Merks", "Hanner" un citi. Ja tirgū paradītos liels daudzums jaunu dzīvokļu jaunbūvēs, tas var izraisīt satricinājumus tirgū, kas nav mūsu interesēs.
Tāpat ir apgalvojumi, ka banku pārņemtie īpašumi, kas tagad tiek piedāvāti tirgū, ir nekvalitatīvi, jo vairākus gadus bijuši neapdzīvoti, neapsildīti, bet pirms pārdošanas esot veikts tikai kosmētiskais remonts. Cik daudz "Latectus" investē īpašumu savešanā kārtībā pirms to realizācijas?
Ģ.Grīnbergs: Līdz šim īpašumu sakārtošanā un renovācijā jau ir investēti aptuveni 925 000 eiro (647 500 lati). Mūsu uzdevums ir veikt īpašuma auditu, savest to tehniskā kārtībā un, ja nepieciešams, mainīt objekta izmantošanas veidu. Piemēram, runājot par dzīvojamo ēku projektiem, mēs pabeidzam uzsāktos būvdarbus līdz ēkas nodošanai galīgajam patērētājam vai "iekonservējam" gatavu māju tās ilgtermiņa saglabāšanai. Ja runājam par komerciāliem objektiem, praksē ir bijuši gadījumi, kad viens liels objekts tika pārveidots vairākos mazākos, lai dažādi nomnieki to varētu efektīvāk izmantot.
Tāpat ir arī ar dzīvojamajiem īpašumiem. Nav noslēpums, ka "treknajos gados" tika būvēti lieli un plaši dzīvokļi, pēc kuriem patlaban nav sevišķi liels pieprasījums. Piemēram, ja mums ir māja ar astoņiem dzīvokļiem, katrs 100 kvadrātmetru platībā, tad rūpīgi vērtējam, vai nav izdevīgāk šo māju pārbūvēt un izveidot 16 dzīvokļus katru 50 kvadrātmetru platībā.
Renovāciju veicam kvalitatīvi, turklāt, tie īpašumi, kas pirms krīzes tika uzbūvēti tikai ar "pelēko apdari" jeb mājas, kurās ir tikai sienas, tie nav bojājušies, ilgstoši esot neapdzīvoti. Tur vienkārši nav kam bojāties.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2427
