Santehniku labāk neaiztikt
Romāns Golubevs
Jebkādas destruktīvas darbības, ko bijušie īpašnieki veic ar nekustamo īpašumu pēc tam, kad banka ir ieguvusi īpašuma tiesības, tiek uzskatītas par svešas mantas bojāšanu. To derētu paturēt prātā tiem, kas emociju uzplūdos atstāj bankām izdemolētus dzīvokļus.
Neraugoties uz to, ka stāvoklis Latvijas nekustamo īpašumu tirgū ir stabilizējies, joprojām ir visai daudz izsoļu, kurās bankas pārņem parādā palikušo aizņēmēju nekustamo īpašumu. Bieži vien šo procesu pavada konflikti, un parādnieki reti kad atstāj viņiem atņemtos dzīvokļus un mājas pienācīgā tehniskā un vizuālā stāvoklī. Strīdi iedegas gan par iebūvētām virtuvēm un skapjiem, gan kvalitatīvu santehniku… Galu galā lieta nonāk līdz tiesai. Saskaņā ar žurnāla „m²” un portāla varianti.lv rīcībā esošo informāciju vairākas prasības pret bijušajiem īpašniekiem tiesā ir iesniegusi Parex banka un arī, piemēram, SEB bankas apakšvienības iesniegušas policijai vairāku lietu materiālus.
Banku pārstāvji atzīmē, ka policija ļoti korekti izturas pret banku lūgumiem noskaidrot personas, kas ir nodarījušas kaitējumu īpašumam. „Ar šādiem gadījumiem (nekustamā īpašuma bojāšanu – „m²”) esam saskārušies, tomēr kopumā to skaits nav liels. Ir skaidri redzams, ka lielākā daļa aizņēmēju saprot, ka, veicot šādas krimināli sodāmas darbības, viņi ievērojami pasliktina savu stāvokli”, – šādu komentāru saņēmām no Parex bankas.
Kas tad galu galā hipotēkas parādniekiem saskaņā ar likumu ir jāatdod bankai un uz ko kreditoram nav tiesību? – šo tēmu žurnāla „m²” un portāla varianti.lv redakcija lūdza komentēt juristei un kompānijas „Riga Real Estate” īpašniecei Valentīnai Andersonei.
„Situācijas, kad, pārņemot nekustamo īpašumu, rodas strīds starp parādnieku un kreditoru, ir jāaplūko kompleksi un pēdējo vārdu katrā konkrētajā gadījumā var teikt tikai tiesa. Jāņem vērā, ka parāda piedziņas process jau kādu laiku norisinās. Tiesas lēmums tika pieņemts, protams, ne šodien, parādnieks to nav labprātīgi pildījis, un pie tiesas lēmuma piespiedu izpildes ir ķēries tiesu izpildītājs. Viņš ir tiesīgs vērst piedziņu pret visu parādnieka mantu. Jāuzsver, ka runa ir par visu mantu un ne tikai nekustamo īpašumu. Principā parādniekam ir jāatdod viss, kas viņam ir, tādā apjomā, kas ļauj dzēst viņa parādu. Šāda prasība ir likumīga, – ir pārliecināta juriste.
Ja uz jautājumu „Uz ko ir tiesības kreditoriem?” palūkoties tikai no nekustamā īpašuma pārņemšanas viedokļa, parādniekam noteikti jāņem vērā, ka jebkādas darbības, kas tiek veiktas pēc tam, kad banka ir ieguvusi īpašuma tiesības uz doto nekustamo īpašumu, tiek uzskatītas par svešas mantas bojāšanu. Šādas darbības ir krimināli sodāmas. No juridiskā viedokļa atklāts paliek jautājums par pierādījumu nodrošināšanu un parādnieka vainu īpašuma bojāšanā, taču ir jāatzīst, ka bankas šādās situācijās ir kompetentākas, jo ar šādām lietām saskaras diendienā. Savukārt cilvēki, kas nodomājuši pasliktināt īpašuma stāvokli, nereti rīkojas pēc paziņu ieteikumiem un emociju vadīti. Taču ar to brīdi, kad ir beigusies īpašuma piespiedu pārdošana, tas vairs nav parādnieka īpašums. Viņam nav tiesību to bojāt un ir jārūpējas par īpašuma saglabāšanu nemainīgā stāvoklī līdz tā nodošanai jaunajam īpašniekam, kas konkrētajā gadījumā ir banka.
Šajā brīdī ir svarīgi noteikt, kas ir nekustamais īpašums.
Aplūkojot šo jautājumu no Civillikuma viedokļa, par galveno kļūst atbilde uz jautājumu, kas ir galvenā lieta un kas – blakus lieta. Likums nesniedz precīzu definīciju, kas tieši pieder pie nekustama īpašuma, tomēr norāda uz trim galvenajām piederības pazīmēm: galvenās lietas apkalpošana, pastāvīga saistība ar galveno lietu un dabīgo īpašību atbilstība noteiktam mērķim.
Paskaidrošu. Tradicionāli visi ar nekustamo īpašumu saprot sienas, griestus utt. – tas ir, to, kas nekustas. Šādā gadījumā nekustama īpašuma piederumi jeb elementi ir santehnika, logi un durvis, radiatori un komunikācijas, kas ir it kā kustāmā lieta, bet tajā pat laikā nodrošina nekustamā īpašuma funkciju pilnvērtīgu izpildi. Viss ir atkarīgs no tā, kā šis jautājums tiek interpretēts, un no tā, vai konkrētā kustāmā manta atbilst trim iepriekš minētajiem kritērijiem. Ja atbilde ir „Jā” tad šāda kustamā lieta iegūst nekustamās lietas (īpašuma) statusu. Piemēram, visi celtniecības materiāli, iekams tie ir iebūvēti nekustamajā īpašumā, ir kustāmās lietas, taču pēc to iebūvēšanas (piemēram, pēc lamināta ieklāšanas) tās tiek atzīta par piederīgu nekustamai lietai.
Tā, ja aplūkojam privātmājā iebūvētu apkures katlu, kļūst skaidrs, ka apkures katls atbilst visām trim pazīmēm, kas nosaka lietas piederību nekustamam īpašumam, jo bez apkures katla māja aukstajā gada periodā nespēs pildīt savas tiešās funkcijas. Tādēļ apkures katls ir mājas neatņemama sastāvdaļa. Lūk, vēl viens raksturīgs piemērs no tiesību prakses: ja tiek pārdota bankas ēka, tad tās neatņemama sastāvdaļa ir seifi. Bez tiem banka nespēs pildīt savas tiešās funkcijas un pēc savas būtības nevarēs būt banka. To visu es stāstu tādēļ, ka ir jāsaprot, ka nekustamais īpašums ir ne tikai četras sienas, griesti un grīda. Tā ir arī santehnika, gāzes plīts, dzīvokļa un istabu durvis. Ja cilvēks ir visu iznesis no dzīvokļa un atstājis kailas sienas, tā ir sodāma rīcība. Attiecīgos gadījumos tas var tikt uzskatīts par zādzību un krāpšanu”.
– Bet, ja situācija ir šāda: kredīts tika noformēts un izsniegts, lai iegādātos dzīvokli ar pelēko apdari. Remontu cilvēks taisīja par savu naudu un ierīkoja lielisku santehniku. Vēlāk viņš vairs netika galā ar savām saistībām. Vai viņš drīkst demontēt santehniku?
– Īpašums pēc savas būtības ir tikai izsniegtā aizdevuma ķīla. Tādēļ nav tiešas sasaistes starp to, kāds dzīvoklis bija pirms diviem gadiem un kāds tas ir tagad. Ir svarīgi, lai parādnieka darbības, ja viņš kaut ko demontē vai maina lietās, kas ir uzskatāmas par nekustama īpašuma sastāvdaļu, nevarētu kvalificēt kā ļaunprātīgu sveša īpašuma bojāšanu, zādzību vai krāpšanu.
Tomēr praksē bankas darbiniekiem reti kad izdodas iekļūt pārņemamajā īpašumā pirms izsoles. Tādēļ gadās, ka bijušie īpašnieki demontē labu santehniku un tās vietā uzstāda sliktāku. Banka to var nepieļaut tikai izvietojot pie pārņemamā īpašuma dzīvo apsardzi, ko atsevišķos gadījumos arī dara. Tomēr atzīmēšu, ka gadījumos, kad parasta darījuma procesā viena persona pārdod īpašumu citai personai, tādas lietas nenotiek. Šādā darījumā nekustamā īpašuma sastāvdaļas veidi tā cenu un potenciālais pircējs, pieņemot lēmumu par pirkšanu, novērtē nekustamā īpašuma stāvokli, tostarp arī grīdu un sienu, kontaktu, iebūvētās virtuves tehnikas, santehnikas u.c. lietu stāvokli. Rokas naudas līgumā un pirkuma līgumā vienmēr tiek iekļauts punkts, kas nosaka, ka pārdevējs līdz īpašuma nodošanai pircējam nedrīkst pasliktināt tā stāvokli un mainīt esošos elementus.
Parādniekiem, kam tiek atņemts īpašums, ir jāsaprot, ja dzīvokļa pārņemšanas brīdī mēbeles atradīsies dzīvoklī, tiesu izpildītāji aprakstīs arī tās. Mūsu likumdošanā nav tāda jēdziena, ka cilvēks par savām ar hipotēku nodrošinātām saistībām atbild tikai ar savu nekustamo īpašumu. Ja nekustamā īpašuma pārdošana nesedz parādu, tad piedziņa var tikt vērsta pret absolūti visu parādnieka mantu, tostarp arī to, kas nav nekustamā īpašuma sastāvdaļa. Tas var būt arī televizors vai cita sadzīves tehnika, arī kaut kādas ekskluzīvas personīgās lietas. Nedrīkst vērst piedziņu tikai pret to, kas ir iekļauts Civilprocesa likuma 1. pielikumā „Mantas saraksts, uz kuru nevar vērst piedziņu pēc izpildu dokumentiem”.
Civilprocesa likuma 1. pielikums.
Mantas saraksts, uz kuru nevar vērst piedziņu pēc izpildu dokumentiem.
(Pielikums ar grozījumiem, kas izdarīti 17.06.2004.g. likumā, kas stājās spēkā 01.07.2004.)
Piedziņas vēršanai pēc izpildu dokumentiem nav pakļauta šāda veida manta un priekšmeti, kas pieder parādniekam vai ir viņa daļa kopīpašumā:
Mājas iekārtas un mājturības priekšmeti, apģērbs, kas nepieciešams parādniekam, viņa ģimenes locekļiem, kā arī personām, kuras atrodas viņa apgādībā:
1) ikdienā valkājamais nepieciešamais apģērbs, apavi un veļa;
2) gultas piederumi, gultas drēbes un dvieļi;
3) virtuves un galda piederumi, kuri nepieciešami ikdienas lietošanai;
4) mēbeles — pa vienai gultai un krēslam katrai personai, kā arī viens galds un viens skapis uz ģimeni;
5) visi bērnu piederumi.
Mājās esošie pārtikas produkti tādā daudzumā, kāds nepieciešams parādnieka un viņa ģimenes locekļu uzturēšanai triju mēnešu laikā.
Nauda minimālās mēneša darba algas apmērā uz parādnieku, katru viņa ģimenes locekli un apgādībā esošu personu, bet uzturlīdzekļu piedziņas lietās nepilngadīgu bērnu uzturam vai Uzturlīdzekļu garantiju fonda administrācijas labā — nauda 50 procentu apmērā no minimālās mēneša darba algas uz parādnieku, katru viņa ģimenes locekli un apgādībā esošu personu.
Uz ģimeni viena govs vai kaza un viena cūka, kā arī lopbarība tādā daudzumā, kāds nepieciešams līdz jaunas lopbarības ievākšanai vai līdz lopu dzīšanai ganībās.
Kurināmais, kas nepieciešams ģimenei ēdiena gatavošanai un dzīvojamās telpas apsildīšanai apkurināšanas sezonas laikā.
Grāmatas, instrumenti un rīki, kas nepieciešami parādniekam viņa personīgajā ikdienas darbā, sagādājot iztikai vajadzīgos līdzekļus.
Lauksaimniecības inventārs, tas ir, zemkopības rīki, tehnika, lopi un sēkla, kas nepieciešami zemnieku saimniecībā, līdz ar barības daudzumu, kāds nepieciešams attiecīgās saimniecības lopu uzturēšanai līdz jaunai ražai. Kādi zemkopības rīki, cik lopu un kādi barības daudzumi uzskatāmi par nepieciešamiem, nosaka zemkopības ministra instrukcija.
Kustamā manta, kas pēc Civillikuma atzīstama par nekustamā īpašuma piederumu, — atsevišķi no šā nekustamā īpašuma.
Dievnamu un rituāla priekšmeti.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2070
