Profesionāļu viedoklis
20.04.07
16.aprīlī Rīgā norisinājās pirmais Latvijas nekustamo īpašumu tirgus profesionāļu diskusiju forumu, kuru organizēja DnB NORD Banka un Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācija LANĪDA, turpinot DnB NORD Diskusiju kluba aizsāktās aktivitātes, lai veicinātu problēmjautājumu vienotu diskusiju un risinājumu meklēšanu valsts līmenī. Galvenais 1.foruma secinājums: nekustamā īpašuma jomas daudzo un dažādo problēmu risināšanai nepieciešama politiskā griba, turklāt būtu rekomendējama un apsverama vienotas uzraudzības institūcijas izveide šai nozarei, ņemot vērā problēmu daudzveidību.
Forumā piedalījās 200 dalībnieki, kas apliecina jautājuma aktualitāti un ar nekustamo īpašumu nozari saistīto profesionāļu dziļo ieinteresētību atklātajā dialogā un jomas sakārtošanā.
Ievadot forumu, LANĪDA valdes priekšsēdētājs Edgars Šīns atzīmēja, ka pēdējos gados nekustamo īpašumu tirgus attīstījies straujāk nekā likumdevēju un valdības spēja sekot notikušajam tirgū, tāpēc foruma uzdevums ir gan veicināt sadarbību starp vairākām profesionālajām organizācijām, gan sniegt iespēju valsts vadītājiem un lēmumu pieņēmējiem ieklausīties tirgus profesionāļu viedoklī.
Savukārt DnB NORD Bankas valdes priekšsēdētājs Andris Ozoliņš pauda uzskatu, ka nekustamā īpašuma jomā patlaban aktuāli daudzi valstiski svarīgi jautājumi – makroekonomikas attīstības perspektīvas, inflācijas apkarošanas plāna ieviešana un tā konsekvences, mājokļu kvalitāte un renovācija, kā arī daudzi citi.
Forums norisinājās paneļdiskusijas veidā, kuru vadīja žurnālists Jānis Domburs, iedalot diskusiju trijās pamata daļās:
„Latvijas nekustamo īpašumu tirgus sakārtošanas iespējamie varianti”;
„Valsts, pašvaldību un nekustamo īpašumu projektu attīstītāju sadarbība: kur un ko uzlabot”;
„Namu apsaimniekošanas tiesiskie un praktiskie aspekti”.
Pirmo Latvijas nekustamo īpašumu tirgus profesionāļu diskusiju forumu atbalsta arī Nekustamo īpašumu projektu attīstītāju asociācija NĪPAA un Latvijas namu pārvaldnieku un apsaimniekotāju asociācija LNPAA. Katra no nekustamo īpašumu nozares asociācijām, kura iesaistījās šajā forumā, balstoties uz diskusijā izteiktajiem viedokļiem un ierosinājumiem, apkopos būtiskākās problēmas un rekomendācijas, lai virzītu atbildīgajām institūcijām.
Shematisks apkopojums par svarīgākajiem diskutētajiem jautājumiem
Starpresoru regulētājs nekustamo īpašumu jomai:
Lielākā daļa diskusijas dalībnieku – nekustamo īpašumu nozares profesionāļu pauda viedokli par nepieciešamību izveidot vienotu nekustamā īpašuma sfēras uzraudzības institūciju, jo patlaban nekustamā īpašuma sfērā ļoti daudzos aspektos valda haoss. Pašreizējā situācijā būtu svarīga vienota tirgus regulēšana un kontrole, tāpēc nozares pārstāvji aicināja valsti, pašvaldības un privātbiznesu atbalstīt vienotas institūcijas izveidošanu.
Politiskās gribas nepieciešamība konceptuālai nekustamo īpašumu jomas sakārtošanai:
Lielākā diskusijas dalībnieku un viesu – nozares pārstāvju daļa ir pārliecināti, ka daudzu atslēgas problēmjautājumu risināšanai, kā arī konceptuālai, globālai un ilgtermiņa nekustamā īpašuma nozares attīstībai nepieciešama politiskā griba. Piemēram, jau minētās vienotās uzraudzības institūcijas izveidošana nekustamā īpašuma jomas jautājumiem.
Lielāku politisko gribu diskusijas dalībnieki vēlētos redzēt arī namu apsaimniekošanas jomas normatīvajā sakārtošanā.
Reģionu attīstība
Virkne risinājumu, kur esot svarīga politiskā griba, pēc diskusijas dalībnieku domām, nepieciešama reģionu attīstības jautājumam, kur nekustamā īpašuma tirgus kontekstā ir svarīga gan reģionu plānošana, gan nodokļu politika.
Nodokļu likumdošanas ciešo saistību ar valsts reģionālo politiku minēja diskusijas dalībnieks, Latvijas Pašvaldību savienības priekšsēža vietnieks un Mālpils pagasta padomes priekšsēdētājs Aleksandrs Lielmežs, paužot viedokli, ka nodokļu palielināšana var ietekmēt pašvaldību iespējas piesaistīt investorus. Savukārt SIA „RBS Skals” valdes priekšsēdētājs Māris Saukāns” plānošanas nozīmi reģionu attīstībai pamatoja ar Igaunijas piemēru reģionālajā attīstībā.
Diskusijas dalībnieki – nozares pārstāvji reģionālās attīstības veicināšanai minēja iespēju ieviest diferencētu nekustamā īpašuma nodokli – Rīgai un reģioniem – saistībā ar šo jautājumu tiek gaidīts Finanšu ministrijas projekts.
Nozares profesionāļi kā ļoti gaidītu minēja arī likumu par PPP (privāto un publisko partnerību), jo pašreizējos apstākļos daudzi ar nekustamā īpašuma jomu saistītie jautājumi ir neskaidri, piemēram, attīstītāju pienākumi. Tieslietu ministrs Gaidis Bērziņš klātesošos informēja, ka šis likums patlaban ir tapšanas stadijā.
Applūstošās teritorijas
Vairāki nozares pārstāvji pauda viedokli, ka ir nepieciešams potenciāli apbūvējamo zemju monitorings, sevišķi kontekstā ar ierobežojumiem būvēt ūdenstilpju tuvumā, kas skar lielu daļu Latvijas teritorijas. Nozares ierosinājums – veikt Latvijas aplidošanu kopā ar visām institūcijām, kas iesaistītas nekustamo īpašumu tirgus regulēšanā.
Ilze Kjahjare, telpiskās plānošanas politikas eksperte likumdošanas jautājumos informēja diskusijas dalībniekus par Vides ministrijas plāniem, kas sasaucas ar šādu ideju –veidot grupu, kas aplidotu Jūrmalu, lai veiktu monitoringu un apzinātu situāciju ar nelikumīgu būvniecību.
Saistībā ar nozares neviennozīmīgi vērtēto pašreizējo likumdošanu saistībā ar applūstošajām teritorijām I. Kjahjare norādīja, ka Eiropas Savienība patlaban strādājot pie pretplūdu direktīvas, savukārt Vides ministrija strādā pie nacionālā pretplūdu plāna, kas jāintegrē pašvaldību likumā. Līdz ar to esot jāņem vērā, ka tas nav tikai nacionālās likumdošanas jautājums.
Diskusijas dalībnieki – nozares pārstāvji aktualizēja jautājumu par kompensācijām projektiem, kuru atrašanās vieta atzīta par applūstošu. Tieslietu ministrs G. Bērziņš uz jautājumu, kas notiks ar kompensācijām tiem, kuriem ir uzsākts projekts vietā, kas noteikta par lieguma zonu: „Ja projekts uzsākts pēc tam, kad noteikts liegums un par to sniegta informācija, tā ir projekta puses atbildība. Ja apgrūtinājums radās vēlāk, jābūt kompensācijas kārtībai.” Iespējamie varianti esot jau izstrādāti, taču auditorija atzīmēja, ka nozare gaida reālus soļus.
Diskusijas ietvaros Rīgas domes Pilsētas attīstības departamenta direktors Pēteris Strancis pauda viedokli, ka vides jautājumu likumdošana ir ļoti atrauta no plānošanas likumdošanas.
Inflācijas apkarošanas plāns:
Nozares pārstāvji pauda viedokli, ka plāns ir apsveicams un pat nokavēts, taču pastāv riski tā ieviešanas laikā, kā arī jautājums, kā tieši tas tiks reāli iedzīvināts. Tas ir satura rādītājs, taču ir jāseko konkrētajām darbībām.
Nozare – nepieciešama precīza definīcija, kas ir spekulants un spekulatīvie darījumi ar nekustamajiem īpašumiem, citādi „zem sitiena” atrodas arī ģimenes, kurām gaidāms vai noticis ģimenes pieaugums un kuras līdz ar to vēlas attiecīgi palielināt dzīvojamo platību.
Diskusijā tika sniegta informācija, ka kopējais kredītu reģistrs, kas aktuāls kontekstā ar kredītu krāpšanām, kad spekulatīviem darījumiem ar nekustamajiem īpašumiem vairākās bankās tiek paņemti kredīti, gaidāms uz 2008.gada 1.janvāri.
Nodokļu politikas izmaiņu vērtējums
Nekustamā īpašuma reģistrācijas nodoklis un notariālās nodevas tiek palielinātas.
Nozare: patlaban gadās situācijas, ka, pērkot jaunu dzīvokli, ir ieraksti 3 zemes grāmatās (piemēram, par pašu dzīvokli, pazemes stāvvietu un zemes domājamo daļu). Savukārt viens īpašums ar vairākām zemesgrāmatām rada neskaidrības ar nodevām.
LR Tieslietu ministrijas valsts sekretārs Mārtiņš Bičevskis informēja, ka Zemesgrāmatas reģistrācijas nodevas palielināšana ir pagaidu instruments. Nākotnē nodevas jāsamazina, privātpersonas, kas strādā nekustamo īpašumu darījumu starpniecības jomā, iesaistot komerctiesiskajā reģistrācijā. Nodevas tiek skatītas 3 gadu griezumā.
Savukārt Finanšu ministrijas Nodokļu politikas departamenta direktore Daina Robežniece kontekstā ar nodokļu politikas apspriešanu pauda viedokli, ka nebūtu pamata piešķirt vienai investoru grupai (piemēram, vietējiem investoriem) nodokļu atvieglojumus, ja vēlamies godīgus nosacījumus. D. Robežniece arī izteica jautājumu, kāpēc vispār būtu nepieciešami nodokļu atvieglojumi sfērai, ja tā pati strauji attīstās (kontekstā ar nekustamo īpašumu tirgus straujo attīstību). Jautājumam, vai pie šādiem pieauguma tempiem būtu vajadzīgi papildu stimuli, pievienojās arī Latvijas Bankas Monetārās politikas pārvaldes vadītājs Helmūts Ancāns.
Nozares pārstāvis, SIA „NIRA fonds” direktors Vladimirs Markovs atzīmēja, ka nodokļu politikā jādomā perspektīvā par ilgtermiņa attīstības modeli, lai nav pēc dažiem gadiem jāizstrādā antikrīzes plāns.
Kristīne Jarve, „Ernst&Young Baltic” nodokļu konsultācijas nodaļas vecākā projektu vadītāja atzina, ka uzņēmumi šobrīd nodokļu ziņā nekustamā īpašuma nozarē ir sliktākā situācijā nekā pirvātpersonas. Inflācijas apkarošanas plāns to izlīdzinot. Taču diskusijas laikā tika uzdots jautājums – kā tas tiks īstenots un kontrolēts.
Runājot par nodokļu politiku kontekstā ar nozares pārstāvju iezīmētajām problēmām, M. Bičevskis minēja, ka ilgtermiņa risinājums var būt diferencēta nodokļu politika, kā arī lēmumu deleģēšana pašvaldībām par šo diferencēšanu: „Tuvākajos gados katru gadu jāanalizē situācija, vai nav jādiferencē nekustamā īpašuma nodoklis.”
Nereģistrēto mākleru darbības riski:
M. Bičevskis atzīmēja, ka patlaban mākleru regulējums attiecas tikai uz oficiāli reģistrētiem komersantiem. Līdz ar to aktualizējas jautājums par licencēšanu, profesionālu sertificēšanu, ja grib nodarboties ar starpniecību – būtu nepieciešams īpašs regulējums nekustamā īpašuma tirgum.
LANĪDA valdes priekšsēdētājs E. Šīns pauda viedokli, ka viena no aktuālākajām problēmām un svarīgākajiem uzdevumiem ir novērst krāpšanas iespējas ar kadastra vērtībām, kas patlaban ir ļoti izplatīta parādība.
Arī Notāru Padomes priekšsēdētāja Ilze Pilsētniece pauda viedokli, ka bīstami ir nereģistrēti mākleri, pelēkā darba zona: „Rodas tādas situācijas, kad darījumam ar nekustamo īpašumu bankā parādās viena summa, cilvēku savstarpējos norēķinos cita, bet Zemesgrāmatā pavisam cita. Šobrīd nevienai institūcijai nav iespējams to kontrolēt. Nav dinamiskas informācijas apmaiņas – notārs pēc savas iniciatīvas pārbauda šādu darījumu drošību, taču notāra rīcībā esošie instrumenti ir arhaiski.”
Noziedzīgi iegūto līdzekļu legalizācijas novēršanas dienesta priekšnieks Viesturs Burkāns arī atzina, ka patlaban nav skaidras informācijas, cik šādi nereģistrētie starpnieki Latvijā ir, cik viņi nopelna un cik būtu jāmaksā nodokļos. Vienotam regulatoram būtu jāiezīmē skaidri spēles noteikumi.
Būvniecība - dokumentu aprites vienkāršošana:
Laimdota Šnīdere, SIA „Urban Art” valdes priekšsēdētāja kā vienu no būtiskākajām problēmām būvniecības jomā minēja būvju nodošanu ekspluatācijā, pirms tās gatavas – attīstītājam tas neesot izdevīgi, bet to dara tāpēc, ka nav sakārtota dokumentu aprite starp Zemes grāmatu, Zemes dienestu, attīstītāju un dzīvokļa pircēju. Problēma esot arī haotiski mikrorajonu attīstības plāni, pēkšņa spēles noteikumu maiņa.
Ainārs Pauniņš, SIA „Re&Re” valdes priekšsēdētājs sacīja, ka jāsakārto būves uzsākšanas un sakārtošanas procedūra, lai varētu precīzāk plānot izmaksas: „Nepieciešams ātrāk izdarīt attiecīgās izmaiņas MK noteikumos”.
Ekonomikas ministrijas Būvniecības departamenta direktors Ingars Pilmanis atzina, ka Ekonomikas ministrijas uzdevums ir vienkāršot būvniecības dokumentu elektronisko apriti vienotā informācijas sistēmā.
Diskusijas laikā vairāki dalībnieki pieminēja arī Zemes dienesta un Zemes grāmatas nepietiekamās jaudas, kas būtiski palēnina procesu. Situācijas risināšanai patlaban tiek gaidīts nākamais solis – mūsdienīgs IT risinājums.
Būvniecības kvalitāte:
I. Pilmanis sacīja, ka būvniecības kvalitātei nepieciešamas valsts definētās obligātās minimālās prasības, šīs prasības esot pilnveidošanas procesā. 2009.gadā jāpāriet uz Eirokodeksa standartu.
L. Šnīdere arī atzīmēja pie būtiskākajām problēmām normatīvo aktu trūkumu par būvniecības kvalitāti.
Inventarizācijas process:
Atsevišķi tika izdiskutēta inventarizācijas procesa ieilgšanas problēma. A. Pauniņš: „Ārkārtīgi garais inventarizācijas process gatavam projektam – nepieciešams ieviest privāto konkurenci, atdot daļu pakalpojumu privātajam sektoram. Tehniskā inventarizācija ir viens no būtiskajiem jautājumiem. Ja valstij trūkst resursu, kāpēc nevar atdot privātajiem uz noteiktiem, definētiem kritērijiem un nosacījumiem?”
M. Bičevskis informēja, ka valdība plāno vērtēt šo jautājumu, taču inventarizāciju nevarot pielīdzināt mērniecībai, jo tā paredz arī uzraudzību – Valsts Zemes dienests un mērnieki vairs nav viens un tas pats.
Tieslietu ministrs pauda viedokli, ka inventarizācijas problēma stratēģiski izcelta TM un inventarizācija varētu būt nododama privātajam sektoram, taču nav risinājums to pilnībā atdalīt no Zemes dienesta un pilnībā nodot privātbiznesam: „Jāsaprot, vai tādējādi palielinās efektivitāte, ja palielinās – jāatrod modelis, nopietni pārdomājot. Šis jautājums ir konceptuāli jāizdiskutē un jāpieņem lēmums līdz gada beigām..”
Šo ministra sentenci īpaši atzīmēja diskusijas dalībnieki no nekustamo īpašumu nozares puses – ar atzinību par ministra redzējumu, ka būvju kadastrālā uzmērīšana ir brīvā tirgus pakalpojums, nevis valsts monopols.
Namu apsaimniekošana un pārvaldīšana:
Vairums foruma dalībnieku pauda viedokli, ka patlaban apsaimniekošanas jomā izveidotas vairākas asociācijas, kurām vajadzētu ciešāk sadarboties jomas sakārtošanai. Sevišķi tas ir aktuāli tāpēc, ka saskaņā ar Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas priekšsēdētāja Māra Krastiņa sacīto tuvākajā laikā (pēc aptuveni diviem mēnešiem) tiek plānots nodot ekspertu diskusijai Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu, uz kuru apsaimniekošanas nozare ļoti gaida.
VA „Mājokļu aģentūra” Tiesību departamenta direktors Indulis Krauze pauda viedokli, ka asociācijām kopā jāsāk strādāt pie labās prakses standarta.
L. Šnīdere par likumdošanas nepilnībām: „Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā rakstīts, ka īpašniekam ir pienākums pārvaldīt savu māju, taču normatīvajos aktos nav definētas minimālās darbības, par ko apsaimniekotājam jāsaņem maksa. Ir jānošķir dzīvokļu īpašnieku pienākums tirgū pirkt konkrētus, definētus pakalpojumus – minimālo apsaimniekošanas pakalpojumu grozu, kas nepieciešami, lai māja saglabātu savu vērtību ilgtermiņā”.
Arī SIA „Kurzemes namu apsaimniekotājs” valdes priekšsēdētājs Igors Trubko, runājot par dzīvokļu īpašnieku atbildību, pauda uzskatu, ka patlaban dzīvokļu īpašnieki vispār neuzņemoties atbildību: „Tirgus ekonomika beidzas pie apsaimniekošanas. Likumā jāpasaka – par māju atbild īpašnieks.”
Gan nozares pārstāvji, gan Rīgas domes Komunālo un dzīvokļu jautājumu komitejas priekšsēdētājs Ivars Gaters uzskata, ka likumdošanā precīzi jādefinē, kas ir apsaimniekošana un kas ir pārvaldīšana.
Vairāki nozares pārstāvji norādīja, ka arī ierosinātā pakalpojumu definēšanu likumā par Dzīvojamo māju pārvaldīšanu var būt bezjēdzīga, ja netiek atrisināts neskaidrais jautājums atbildības sadalīšanai par kopīpašumu. Dzīvokļu īpašnieki teorētiski atbild par bezdarbību, taču nav atstrādāta mehānisma praktiskai īpašnieku saukšanai pie atbildības.
Runājot par nepieciešamību ieviest godīgas konkurences principus apsaimniekošanas nozarē, Latvijas namu pārvaldnieku un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis: „Apsaimniekošana ir normāla tautsaimniecības nozare, līdz ar to uz to jāattiecas godīgas konkurences principiem – patlaban konkurence ar namu pārvaldēm ir nevienlīdzīga, ņemot vērā apsaimniekošanas maksas limitus. Jāaktualizē apsaimniekošanas maksas palielināšanas jautājums.”
Arī Ekonomikas ministrijas Mājokļu politikas departamenta direktore atzina, ka īres un apsaimniekošanas maksas pašvaldības normas joprojām neesot pārskatītas un zemas, tāpēc tirgū nav konkurences. Namu pārvaldes un cenu griesti degradējot tirgus situāciju, neļaujot attīstīties konkurencei. Ir MK noteikumi par apsaimniekošanas maksām, kas būtu pārskatāmi, jo kropļot tirgu.
Nozares pārstāvji forumā aktualizēja vēl vairākas problēmas:
Likumdošanā nav definēta procedūra, kā notiek mājas nodošana no viena apsaimniekotāja otram - kādi termiņi, dokumenti utt.
Projektu bieži vien ārkārtīgi zemās kvalitātes dēļ trūkumus ir jārisina apsaimniekotājam kā gala posmam attiecībās ar dzīvokļu īpašniekiem.
Ģ. Beikmanis arī norādīja: „Nav normāla tikai Latvijā pastāvoša prakse, ka apsaimniekotājam jāpārdod dzīvokļu īpašniekiem tādi citu pakalpojumu sniedzēju produkti kā apkure un ūdens, kā arī jāatbild par administrēšanu un samaksas iekasēšanu, nesaņemot nekādu atlīdzību par šādiem administrēšanas pakalpojumiem”.
Tēmu apkopojot, vairums nozares pārstāvju foruma ietvaros vienojās, ka arī apsaimniekošanas nozarē valda haoss – lai sakārtotu šo tirgu (turklāt ņemot vērā, ka bez daudzdzīvokļu mājā ir arī rindu mājas, ciemati, denacionalizētās mājas utt.), jātop veselai normatīvo aktu sistēmai, kurai likumi par Dzīvokļu īpašumu un par Dzīvojamo māju pārvaldīšanu ir divas pamata bāzes. Šāda normatīvā bāze atbildīgajām institūcijām jāveido krietni intensīvāk un ātrāk, uzskata foruma dalībnieki.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
