Privātie investori atkal būvē daudzdzīvokļu mājas
Privātie investori atkal būvē daudzdzīvokļu mājas
Romāns Golubevs
07.06.2010
Šā gada jūlijā un augustā Rīgā un Jūrmalā ir jāsākas vismaz divu jaunu daudzdzīvokļu biznesa projektu īstenošanai. Tomēr, kamēr vidējās pārdošanas cenas nepacelsies līdz 1 300 – 1 400 eiro par kvadrātmetru, jauns dzīvokļu būvniecības uzplūdums nav gaidāms.
Latvija pēdējā laikā netiek lutināta ar ziņām par jaunu daudzdzīvokļu māju būvniecību. Saskaņā ar Centrālās statistikas pārvaldes rīcībā esošajiem datiem - 2010. gada pirmajā ceturksnī valstī kopumā ekspluatācijā nodoti tikai 462 jauni dzīvokļi. Tas oficiāli ir vissliktākais rādītājs pēdējo sešu gadu laikā. Realitāte ir vēl dramatiskāka. Ir pamats apgalvot, ka vēl nekad privātie uzņēmēji Latvijā nav būvējuši tik maz, jo lielākā daļa no minētajiem 462 dzīvokļiem -370 - ir dzīvokļi Rīgas daudzdzīvokļu mājās Ilūkstes, Akadēmiķa Keldiša un Lomonosova ielā, kurus par budžeta līdzekļiem būvē galvaspilsētas pašvaldība. Šodien ar Rīgas Domes vērienu nevar sacenties neviens privātais apbūvētājs. Jau vairāk nekā pusgadu Rīgas Domes ierēdņi runā par to, ka būvniecību ir izdevīgi uzsākt tieši tagad un ka būvniecībai šis ir gandrīz vai visideālākais laiks, jo krīzes situācijā būvniecības izdevumi ir tik zemi kā vēl nekad. Arguments it kā būtu pareizs. Tikai nevajag aizmirst, ka ierēdņus vispār neinteresē un nekad nav interesējusi jaunajās daudzdzīvokļu mājās ieguldīto līdzekļu atgūšanas problēma – municipālie dzīvokļi pārdoti netiek un viss finansiālais smagums gulstas uz pilsētas budžetu, tas ir, uz nodokļu maksātāju pleciem.
Kataloga "Kvadrātmetrs" un tīmekļa portāla www.varianti.lv korespondents, apbraucis Rīgas centrālo daļu pavasara beigās, atrada tikai divus būvēšanas stadijā esošus objektus, kas pildīs arī mājokļa funkcijas. Palūdzām apbūvētājus pastāstīt par jaunceltnēm un to, kas motivē pasūtītājus pašreizējos sarežģītajos apstākļos attīstīt šādus objektus.
Laime nelaimē
Pirmā jaunbūve ir ēka Maskavas ielā 16, kas tiek būvēta pēc kompānijas "M 16" pasūtījuma. Tās dibinātājs ir Latvijā pazīstamā grāmatveikalu tīkla "Polaris" īpašnieks Vasilijs Bistrovs. Būvējamās ēkas pirmos divus stāvus paredzēts atdot noliktavu un biroju vajadzībām, bet pārējos trijos stāvos būs deviņ dzīvokļi.
"Jūs tiešām bijā tik tālredzīgs, ka pratāt sagaidīt būvniecības darbu un materiālu cenu krišanos?" mēs pavaicājām. Atbilde bija visai negaidīta.
"Savā ziņā laime nelaimē. Šī paruna vislabāk raksturo minētā objekta tapšanas vēsturi," stāsta Vasilijs Bistrovs. Gruntsgabalu nopirkām vēl 2002. gadā un bijām nodomājuši uzreiz to apbūvēt. Projekta saskaņošana ievilkās. Vispirms atdūrāmies pret Valsts kultūras pieminekļu aizsardzības inspekciju, kas mums piedāvāja šajā vietā uzbūvēt divstāvu koka mājas kopiju, kas kādreiz šeit bija bijusi un kas vecuma dēļ sabruka, burtiski nogāžoties uz ielas. Trīs reizes mūsu piedāvātie gruntsgabala apbūves projekti tika apspriesti Rīgas vēsturiskā centra saglabāšanas un attīstības padomē. Galu galā tika apstiprināts ēkas pašreizējais variants, un 2007. gadā mēs beidzot varējām uzsākt būvniecības darbus. Sākām nulles ciklu, atvedām no Vācijas speciālas iekārtas, kas ļauj būvēt pamatus, nekaitējot blakus esošajām ēkām. Taču tad ”troksni” sacēla blakus esošās mājas iedzīvotāji, kas iesniedza prasību administratīvajā tiesā, apgalvojot, ka pamatu ierīkošanas dēļ viņu mājai plaisājot sienas. Darbi tika apturēti. Rīgas pilsētas būvvalde pārbaudīja būvlaukumu un neatrada nekādus pārkāpumus. Būvdarbi tika atsākti. Tad kaimiņmājas iedzīvotāji iesūdzēja tiesā būvvaldi, pieprasot, lai tā anulētu būvniecības atļauju. Objekts atkal tika uz nenoteiktu laiku iekonservēts. Kad noskaidrojās, ka šī tiesāšanās mūs kā trešo personu tieši neskar, atsākām darbus, pirms tam izvēloties jaunu ģenerāluzņēmēju."
Vasilijs Bistrovs smaidot piekrīt, ka, raugoties no šodienas viedokļa, varbūt pat ir labi, ka būvniecības process ir ievilcies, jo pretējā gadījumā šajā mājā esošie dzīvokļi tirgū varēja parādīties krīzes sākuma posmā un, visticamāk, nebūtu pārdoti. Lai uzturētu objektu un pārdzīvotu tirgus lejupslīdi, vajadzētu ņemt bankā kredītu, un, iespējams, māja jau vairs pat nepiederētu viņam, bet gan kādai bankai.
Mazliet vairāk par 1,3 miljoniem eiro – tāda šobrīd ir mājas Maskavas ielā 16 tāmes vērtība (māja ir bez iekšējās apdares). Mājas īpašnieks apgalvo, ka tas ir pusotras līdz divas reizes lētāk par summu, par kuru būvniecības kompānijas ir piekritušas paveikt to pašu darbu daudzumu 2006. un 2007. gadā. "Protams, mums vajadzēja pārskatīt dažus projekta izdevumu posteņus un atteikties no dārgiem, bet no funkcionālā un estētiskā viedokļa neko nedodošiem risinājumiem,” atzīst mūsu sarunas biedrs. Objektu plānots nodot ekspluatācijā šīs vasaras beigās vai rudens sākumā. Tad arī tiks noteikta dzīvokļu pārdošanas cenu. "Domāju, ka attīstītāja lomā darbojos pirmo un pēdējo reizi. Iegūtā pieredze ir ļāvusi saprast, ka nodarboties ar to vairs nevēlos. Pēc iepazīšanās ar būvniecības nozari varu apgalvot, ka grāmatu tirdzniecība ir supercaurspīdīgs bizness – nevienam nekas nav jāmaksā, nevienam nav jādod kukuļi un ne ar vienu nekas nav jāsarunā. Būvniecība – tas ir tumšs mežs!"
Turpinot iesākto
Noslēguma posmā ir kvartāla Rīgā - starp Dzirnavu, Antonijas un Zaļo ielu - rekonstrukcijas projekts, kura īpašnieks ir kompānija "Larix Property". Uz izkārtnes pie ieejas objektā norādīts, ka top "Dzirnavu projekta" otrā, trešā un ceturtā kārta. "Otrā kārta – tā ir jau gatava divstāvu pazemes garāža 173 mašīnām, kas tika pabeigta aprīlī, trešā – 2009. gada beigās pabeigtā biroju kompleksa (5 500 kvadrātmetru) rekonstrukcija, ceturtā – dzīvojamās mājas (7 000 kvadrātmetru) būvniecība," par jaunceltni stāsta ģenerāluzņēmēja – kompānijas "PBLC" - pārstāvis Oļegs Tihaņenoks. Vasaras sākumā tika pabeigta ēkas ”kārbas” būvniecība, un pēc tam, kad pēc īpašnieka pieprasījuma projekta autori būs pārplānojuši telpas un inženiertehniskos tīklus, tiks turpināti dzīvojamās ēkas iekšējās un ārējās apdares darbi. 7,6 miljonus vērto kvartāla rekonstrukcijas projektu pilnībā plānots pabeigt novembra beigās.
"Šī Rīgas centra kvartāla rekonstrukcijas projekta realizācija tika uzsākta 2004. gadā. Līdz brīdim, kad Latvijas nekustamo īpašumu tirgū sākās krīze, kompānija "Larix Property" bija ieguldījusi šajā projektā lielu naudu. Nedaudz nogaidījusi un novērtējusi tirgus perspektīvas, kompānijas vadība nolēma objektu pabeigt. Tas, šķiet, ir saprātīgāk nekā iesaldēt objektu. Jo vairāk tāpēc, ka pašreizējie apstākļi ļauj būvēt par pieņemamām cenām," ir pārliecināts Oļegs Tihaņenoks. Tajā pat laikā viņš pievērš uzmanību tam, ka nav nekāda pamata runām par kaut kādu pārdabisku cenu kritumu, tikai daži būvniecības materiāli ir kļuvuši lētāki par 10-15%. Vairākas būvniecības sastāvdaļas, piemēram, energoresursi ir pat kļuvuši nedaudz dārgāki. Pēc Oļega Tihaņenoka aprēķiniem pašreizējās vispārējās būvniecības izmaksas atšķiras no 2007. gada rādītājiem par aptuveni 20-25%. Tas noticis uz būvnieku darba samaksas rēķina un tādēļ, ka darbuzņēmēju organizācijas ir samazinājušas savu peļņas normu - tā kādreizējo 10-15% tagad ir 4-5%. Neviena būvniecības kompānija nestrādās, ja nav peļņas. Tad jau lētāk ir vispār nestrādāt," uzskata kompānijas "PBLC" pārstāvis.
Sajust tirgu
Galvenais aspekts jautājumā par mājokļu būvniecības iespējamo atdzīvošanos ir dzīvokļu gaidāmās pārdošanas cenas un būvniecības izmaksu attiecība. Ja tā būs pozitīva, tas ir, ja cilvēki sāks pirkt mājokļus par piedāvātajām cenām, kas būs augstākas par būvniecības pašizmaksu, tirgus no nāves punkta izkustēsies. Un, šķiet, tas jau sāk notikt. Katrā ziņā nesen veselas divas Latvijā pazīstamas būvniecības kompānijas ir paziņojušas par vēlēšanos šovasar sākt jaunus mājokļu projektus.
"Šopavasar mēs beidzām tirgot dzīvokļus Jūrmalas projektā "Lielupes nams". Pēdējais dzīvoklis tika pārdots par 1 800 eiro kvadrātmetrā. Daudzās interneta vietnēs bija palikusi objekta reklāma, un uz tajā norādītajiem telefona numuriem mums turpināja zvanīt potenciālie pircēji. Ņemot vērā, ka kompānijai "IQ Projects" gan Rīgā, gan Jūrmalā ir gruntsgabali ar jau gataviem projektiem, mēs nolēmām sākt vienu no tiem, tā teikt, lai pataustītu tirgu," paskaidro kompānijas "IQ Projects" dzīvojamo projektu vadītāja Aleksandra Bičarņikova. Par kompānijas nākamo projektu ir jākļūst deviņu dzīvokļu dzīvojamajai mājai Jūrmalā, Kalēju ielā 39, kurā jau ir uzsākta rezervācija. Attīstītājam vēl pirms vasaras sākuma ir izdevies ar diviem potenciālajiem klientiem parakstīt nodomu protokolus.
Šodien Jūrmalā ir pieprasījums pēc platības un plānojuma ziņā tādiem ekonomiskās klases mājokļiem, kas nav dārgi. Pārdomājam, ko darīt ar savu projektu, lai šo pieprasījumu varētu apmierināt. Mūsu projektos trīsistabu dzīvokļu platība ir 62,3 kvadrātmetri. Pārdošanas cena dzīvokļiem pirmajā stāvā sākas ar 1 250 eiro par kvadrātmetru. Un tas – par dzīvokļiem ar pilnu apdari un virtuvi," turpina kompānijas "IQ Projects" pārstāve.
Jāatzīst, ka, pat ņemot vērā to, ka māja atradīsies Latvijas galvenā kūrorta upes pusē, tā cena ir pievilcīga. "Mēs paši būvējam un paši arī pārdodam. Turklāt, nolēmām atteikties no tāda jebkuru jaunbūvi sadārdzinoša risinājuma kā pazemes garāža," stāsta Aleksandra Bočarņikova. Viņa izsaka cerību, ka jauno mājokļu cenas Latvijā vairs nekritīsies. "Pēdējais dzīvoklis projektā "Lielupes nams" maksāja vairāk nekā 100 000 eiro. Pagājušajā pavasarī pie mums nāca pircēji, kas piedāvāja par to 50 000 eiro, tad 70 000. Bija kāds klients, kas apmaiņā pret dzīvokli piedāvāja savu Porshe Cayenne (Aleksandra Bočarņikova pasmaida.). Taču tagad šis vilnis ir apsīcis. Darbspējīgie attīstītāji ir izturējuši, un ietekmēt viņus ar šādiem piedāvājumiem vairs neizdodas."
Ja tirdzniecība Kalēju ielas 39. mājā noritēs sekmīgi, tad 2011. gadā kompānija "IQ Projects" varētu Jūrmalā uzsākt vēl viena projekta īstenošanu – 60 dzīvokļu māju Bulduros.
"YIT" gatavojas apgūt divus gruntsgabalus
Jūlijā un augustā jaunu projektu Ķīpsalā solās uzsākt kompānija "YIT Celtniecība”. Pēc tam rudenī pienāks kārta jaunbūvei Zaļenieku ielā.
"Pašlaik "YIT" projektā ir vairākas dzīvojamās mājas. Kā vienmēr, izmantojot skandināvu pieredzi, cenšamies piedāvāt tādus dzīvokļus labās vietās, kuru plānojums un platība ir racionāla, labs tehniskais risinājums un, protams, par labu cenu,” komentējot situāciju, saka SIA "YIT Celtniecība" valdes priekšsēdētājs Andris Bože. Jau šovasar jūlijā un augustā tiks sākts jauns projekts vienā no Rīgas unikālākajām un pazīstamākajām vietām – Ķīpsalā. Projekta ietvaros Ķīpsalas ielā 4 plānots uzbūvēt divas atsevišķas četrstāvu ēkas ar plašiem vienistabas, divistabu un trīsistabu dzīvokļiem, to platība ir no 33 līdz 63 kvadrātmetriem. Pavisam būs 74 dzīvokļi.
Rudenī mēs būsim gatavi sākt savu nākamo projektu Ziepniekkalnā Zaļenieku ielā, kas atrodas brīnišķīgā vietā pie vecā Ebelmužas parka. Plānots uzbūvēt piecas trīsstāvu daudzdzīvokļu mājas ar 85 dzīvokļiem. Šajā projektā paredzēti vienistabas, divistabu un trīsistabu dzīvokļi ar platību no 35 līdz 65 kvadrātmetriem. Arī šie dzīvokļi būs ar pilnu apdari.
Kādas būs dzīvokļu cenas šajās mājās? ” Pašlaik cenas tiek aprēķinātas,” saka "YIT Celtniecība" Pārdošanas nodaļas vadītāja Oksana Pedele. ”Galīgie skaitļi tiks nosaukti mazliet vēlāk – kad tiks uzsākti būvniecības darbi.”
Dzīvosim - redzēsim!
Jāatzīst, ka jau sāk parādīties pirmie aktivitātes vēstneši Rīgas un Jūrmalas mājokļu tirgos. Centīsimies būt optimisti. Tomēr šo aktivitātes procesu nevarētu nosaukt par plaši izplatītu parādību. Pašreizējās cenas jaunajos projektos joprojām nav augstas, un arī pieprasījums nav augsts. " Pat tagad būvniecības pašizmaksa jaunajos projektos vēl joprojām ir augstāka par cenām, par kurām tiek izpārdots esošais dzīvokļu fonds," uzskata Oļegs Tihaņenoks.
Viņam piekrīt kompānijas "NCC" Mājokļu departamenta vadītājs Mareks Kļaviņš: "Lielākā daļa lielo attīstītāju tirgo agrāk uzbūvēto. Aktīva jauno projektu attīstīšana ir iespējama tikai tad, kad darījumi ar jaunajiem dzīvokļiem mikrorajonos tiks kārtoti par 1 300 – 1 400 eiro kvadrātmetrā. Ir jāsaprot, ka mājokļa kvadrātmetra pašizmaksa ietver ne tikai pašas būvniecības izmaksas, kas ir mazliet kritušās. Tie ir arī izdevumi gruntsgabala iegādei - daudzi attīstītāji savus ”portfeļus” veidoja par dārgu cenu. Tās ir arī ārējo tīklu pievadīšanas izmaksas. Piemēram, kaut vai Latvenergo. Mēs vienam no saviem projektiem aprēķinājām, cik tagad izmaksā objekta pievienošana Latvijas enerģētikas monopolista tīkliem. Ieguvām 40 eiro par kvadrātmetru mājokļa platības. Nevajag aizmirst arī par infrastruktūras maksājumiem (4% no būvniecības sākotnējām izmaksām), kas rada papildu finansiālo slodzi par katru kvadrātmetru, un labākajā gadījumā tie ir 40-60 eiro kvadrātmetrā. Un tādas ir daudzas pozīcijas. Viss minētais attiecas uz gruntsgabaliem, kas atrodas vietās ar relatīvi attīstītu infrastruktūru. Taču, ja kāds gribēs uzbūvēt daudzdzīvokļu projektu Rumbulā, viņam vajadzēs. ierīkot kanalizācijas, ūdens un siltuma piegādes tīklus vairāk nekā triju kilometru garumā. Uz sava rēķina! Tā tikai Rietumeiropā pilsētas iegulda līdzekļus infrastruktūras attīstībā. Pie mums šis uzdevums ir pārlikts uz attīstītāju pleciem."
Gan Oļegs Tihaņenoks, gan Mareks Kļaviņš uzskata, ka tas ir loģiski, ka tie attīstītāji, kuri šajos laikos nebaidās sākt jaunu daudzdzīvokļu māju būvniecību, mājas vienkāršos, lai būtu vajadzīgā pašizmaksa. Pircējam svarīgāka ir dzīvokļa funkcionalitāte un nevis tas, cik ekskluzīvs parkets ir ieklāts vai cik dārgs ir flīzējums vannas istabā.
"Ja arī būvēs, tad galvenā metode - monolītbetona konstrukcijas. Ķieģeļu māju būvniecība, kas ir dārgāka un kvalitatīvāka, pie mums tik drīz neatgriezīsies, jo pārdošanas cenas to neļaus," sarunas noslēgumā atzīst Oļegs Tihaņenoks.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1633
