Pirkt un būvēt!
Andrejs Valters, kompānijas Langes Pils īpašnieks, 14.04.2015
Pēdējā gada laikā Rīgas rajonā ik dienas tiek noslēgti četri pieci privātajai apbūvei paredzētu gruntsgabalu pirkšanas pārdošanas darījumi. Šim rādītājam vajadzētu būt tādam pašam arī 2015.gadā. Tomēr ir arī nelielas pircēju aktivitātes pieauguma perspektīvas.
Runa ir par pircējiem, kas kā vienmēr dod priekšroku labās vietās esošiem tādiem gruntsgabaliem ar sakārtotu infrastruktūru, kurus piedāvā par 30–35 tūkstošiem eiro. Augstākas cenas drīzāk ir izņēmums nekā likums.
Savu Rīgas apkārtnes gruntsgabalu tirdzniecības apskatu mūsu kompānija parasti sagatavo, kad ir beigusies ziema, – pirms jaunās sezonas, kad potenciālie pircēji kļūst aktīvāki. Savu uzmanību pievēršam gruntsgabaliem ar 601.kodu (tas nozīmē, ka tie ir paredzēti tikai un vienīgi privātajai apbūvei). Tirgus aktivitātes analizēšana ļauj visai precīzi prognozēt, kāds būs gads. Spriežot pēc 2014.gada rezultātiem, 2015.gadā nevajadzētu būt iemeslam auties pesimismam.
Kompānijas Langes Pils speciālistu veiktā Zemesgrāmatas datu analīze liecina, ka 2014.gadā Rīgas rajonā ir pārdots 1151 gruntsgabals (to platība ir no 500 līdz 3 000 kvadrātmetriem). Darījumu skaita pieaugums, salīdzinot ar 2013.gadu, ir bijis salīdzinoši neliels – + 2,2%. Toties ar gruntsgabalu tirdzniecību saistītais naudas apgrozījums galvaspilsētas apkārtnē ir pieaudzis par 23,6% jeb 17,9 miljoniem eiro (iepriekšējā gadā pieaugums bija 14,5 miljoni eiro). Vienlaikus ievērojami ir palielinājusies arī pārdodamo gruntsgabalu platība: vidēji 1589 m² 2014.gadā (1115 m² 2013.gadā). Minēto divu rādītāju izaugsme liecina, ka klientiem sāk parādīties nauda, kas ļauj viņiem netaupīt uz gruntsgabala platības rēķina. Cilvēki nevis izvēlas to grunts-gabalu, kam pietiek naudas, bet sāk izvēlēties gruntsgabalus ar lielāku platību – to, kurš viņiem ir iepaticies.
Privātajai apbūvei visi paredzēto zemesgabalu tirdzniecības rezultāti Rīgas rajonā 2014.gadā ir pozitīvi. Tomēr tie liedz runāt par lielu intereses kāpumu vai par kaut ko revolucionāru. Normāls tirgus, kas pakāpeniski attīstās – lūk, tāds ir pareizais formulējums. Uzmanīgi pētot darījumu statistiku, redzams, ka vislabāk tiek tirgoti gruntsgabali labās vietās esošos ciematos ar attīstītu infrastruktūru. Lielākā daļa gruntsgabalu pircēju ir vietējie iedzīvotāji, kam zeme ir vajadzīga, lai uz tā uzbūvētu māju, kurā paši arī dzīvos.
Tādu klientu, kas pirktu privātajai apbūvei paredzētus gruntsgabalus, lai tos pārdotu tālāk, nav nemaz tik daudz. Šādi darījumi ātru superpeļņu nedod. Tomēr uzskatu, ka investīcijām gruntsgabalos kā biznesa veidam ir sava vieta dzīvē, ja vien investors prot pareizi paredzēt jaunā ciemata attīstības sekmīgumu. Mana pieredze atļauj teikt, ka zemes iegāde stratēģiski izdevīgā un pievilcīgā vietā izvietotā ciematā tā apbūves sākuma stadijā pēc pieciem septiņiem gadiem, kad ciemats būs gandrīz apdzīvots, var atnest 20–25% lielu peļņu. Tādējādi šādu investīciju gada rentabilitāte ir aptuveni 5–5,5%. Bet gribu atkārtot vēlreiz, tas iespējams tikai tad, ja izdodas uzminēt, vai ciemats būs perspektīvs.
Kopumā ņemot, jāsaka, ka zeme nav tradicionāls brīvo līdzekļu investīciju objekts tiem, kuri nekustamos īpašumus ir pieraduši pirkt un pēc tam gūt peļņu no īpašuma iznomāšanas. Pareizāk būtu uzlūkot zemi kā sava veida pamatu lielāka projekta īstenošanai, piemēram, mājokļa būvēšanai. Tā kā mēs pētām individuālajai apbūvei piemērotus gruntsgabalus, tad tā ir privātmāju būvniecība. Šis nosacījums tad arī nosaka gruntsgabala pieprasījuma cenu.
Situācija ar privātmāju tirdzniecību Rīgas rajonā gan 2014., gan 2015.gadā ir šāda: vietējie pircēji meklē mājas, kas tiek piedāvātas par 100–150 tūkstošiem eiro. Tās ir jau gatavas mājas ar pilno apdari. Tie ir objekti, kurus tiešām pērk un, kā savos apskatos raksta citu kompāniju speciālisti, kuru tirgū pietrūkst. Šo parametru kopums tad arī nosaka gruntsgabalu cenu, kuru ir gatavi maksāt klienti. Matemātika ir vienkārša. Jaunu māju var uzbūvēt par aptuveni 700 eiro/m². Ja platība ir 120–130 kvadrātmetru, tie ir 84–90 tūkstoši eiro. Pieskaitot vēl 30–35 tūkstošus eiro, kas vajadzīgi zemes iegādei, iegūst gatavu produktu par aptuveni 114–125 tūkstošiem eiro.
Protams, ir vietas, kur gruntsgabals maksā gan 20, gan 25 tūkstošus eiro, bet kaut kur citur, piemēram, tuvāk Rīgas robežai, – arī 40–50 tūkstošus eiro. Ciematos, ar kuru attīstīšanu nodarbojas Langes Pils, pirkuma vidējā cena ir 32–35 tūkstoši eiro. Pēdējā gadā mūsu dārgākais darījums tika noslēgts ciematā Dižbārdi – 60 000 eiro par 1500 kvadrātmetru lielu gruntsgabalu (aptuveni 40 eiro/m²). Un ir jāņem vērā, ka neuzskatām, ka mūsu ciemati ir ekskluzīvi.
Nevaru teikt, ka pēc gruntsgabaliem ir rinda. Tajā pašā laikā, ja tiešām mērķis ir nopirkt gruntsgabalu, cilvēki uzzina, ka ir nepietiekami plašs piedāvājums un pietrūkst pievilcīgu objektu: gruntsgabalu ciematos ar labi attīstītiem inženiertehniskajiem tīkliem un infrastruktūru, tuvumā esošu sabiedrisko transportu labās vietās Rīgas apkārtnē nav daudz. Tieši šādus gruntsgabalus izpārdod vispirms. Šo ainu papildina arī tas, ka šajā segmentā jauni piedāvājumi uzrodas, tomēr to skaits ir nepietiekams.
Langes Pils pieredze rāda, ka potenciālie pircēji mierīgi uztver to, ka no ciemata līdz Rīgai var nokļūt 30–40 minūtēs. Klients ir kļuvis izglītotāks. Ar „iekšārāvēju” aicinājumiem „Pērciet, cenas krītas!” nevienu nevar piemānīt. Izvēle tiek izdarīta bez steigas – to sekmē arī tirgus stabilitāte. Ģimenēm ar bērniem īpaši svarīgs ir transports. Ideāli, ja skolēni var no skolas uz mājām doties ar sabiedrisko transportu.
Salīdzinot darījumu statistiku Rīgā un Rīgas rajonā, konstatējams, ka darījumu galvaspilsētas apkārtnē ir turpat piecas reizes vairāk un katru darba dienu šeit tiek noslēgti četri pieci darījumi. Pagaidām gan nav nācies dzirdēt, ka kāds būtu sācis uzpirkt zemesgabalus, lai tos attīstītu. Tomēr nekustamo īpašumu portfeļu īpašnieki, kas tos ir izveidojuši iepriekšējos gados, pamazām kļūst aktīvāki. Daži reklamē savus ciematus, stāstot, ka viņiem ir zeme, ar kuras attīstīšanu viņi nodarbojas, un viņi ir gatavi piedāvāt māju projektus. Klients izvēlas mājas projektu, bet ciemata īpašnieks to uzbūvē. Tomēr nav gadījumu, kad investors ir gan investējis savu naudu zemes iegādē, gan uzbūvējis, teiksim, desmit privātmāju un visbeidzot izlicis tās pārdošanai. Iespējams, kādam šādi plāni ir. Pats šāda biznesa perspektīvas saskatu. Ja apbūvētājs pratīs atrast veiksmīgu vietu un izdevīgu mājas būvniecības tehnoloģiju, kas ļauj viņam noteikt pārdošanas cenu 120–150 tūkstoši eiro robežas objektam kopā ar zemi, un ja tas vēl turklāt būs īpašums, ko nebūs kauns rādīt citiem, klienti noteikti uzradīsies. Mājām minētajā cenu kategorijā ir lieliska pārdošanas perspektīva.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2699
