Pieredze Dubaijā. Ienesīgas investīcijas nekustamajā īpašumā
Romāns Golubevs 05.2007
Apvienotie Arābu Emirāti (AAE), it īpaši Dubaijas emirāts, jau vairākus gadus piesaista starptautiskos investorus, kas iegulda līdzekļus nekustamajā īpašumā. Šī valsts pašreiz tiek uzskatīta par pasaules lielāko būvlaukumu, pārsteidzot pasauli ar grandioziem un oriģināliem projektiem. Jau vairāk nekā četrus gadus Dubaijā strādā arī mūsu tautietis - Ervīns Bišers, kas piekrita dalīties savā bagātajā dzīves pieredzē ar kataloga \"M2\" lasītājiem un pastāstīja par izdevīgām iespējām līdzekļu investēšanā Apvienotajos Arābu Emirātos.
Nav ļaunuma bez labuma
Cik tomēr interesanti mēdz būt likteņa pavērsieni, kas ietekmē mūsu nākotni. Ar nekustamajiem īpašumiem Ervīns sāka nodarboties 1995. gadā – aizņēmās no paziņām 50 tūkstošus dolāru un iegādājās objektu Jūrmalā, kuru pēc tam veiksmīgi realizēja. Viņš nolēma turpināt darboties šajā sfērā, paralēli paplašinot savu pakalpojumu un interešu loku. Pārdeva municipālās ēkas, attīstīja jaunus projektus, darbojās kā starpnieks...
Viss ritēja labi līdz 2002. gadam, kad Bišers nopirka māju ar iemītniekiem, kurus vajadzēja izmitināt citur. Saskaņā ar noslēgto līgumu šo problēmu vajadzēja risināt kādam lielas mākleru kompānijas brokerim. Taču ģimenes apstākļu dēļ viņš nevarēja to paveikt, un tāpēc izeja no sarežģītās situācijas bija jāatrod pašam Ervīnam. Tā viņš personīgi iepazinās ar Latvijas Ģenerālprokuratūras, Finansu un Nodokļu policijas pārstāvjiem. Pēc mūsu stāsta varoņa vārdiem viens no mājas iedzīvotājiem, kuram bija augstu stāvošs radinieks tiesībsargājošā iestādē, bija neapmierināts ar viņam piedāvātajiem pārcelšanās variantiem. Bišeram ar šo cienījamo institūciju starpniecību mēģināja ieskaidrot, ka jābūt dāsnākam.
„Tā es nokļuvu sarežģītā situācijā. Man bija nauda un nekustamais īpašums Jūrmalā, kas maksā n-to naudas summu. Tika auditēta mana darbība un nebija skaidrs, kad un ar kādiem rezultātiem audits beigsies. Tad arī es sāku izskatīt iespējas investēt finanses ārzemju tirgos,\" atceras Ervīns. Tajā laikā Latvijā par to domāja tikai retais. Ņemot vērā, ko vēlāk sasniedza Bišers, ir vērts atcerēties parunu: „Nav ļaunuma bez labuma.”
Ar pasauli ir par maz
Jautājumu par pievilcīgiem tirgiem uzņēmējs apsvēra ļoti pamatīgi. Kataloga „m2” lasītājiem būs noderīgi iepazīties ar dažiem viņa novērojumiem un secinājumiem. „Devos uz Spāniju: apbraucu gandrīz visu valsti. Bet sapratu, ka 2003. gadā kaut ko tur sākt būtu jau par vēlu. Biju Dienvidāfrikas Republikā. Apskatīju ap Keiptaunu sabūvētos jaunos ciematus. Kaut gan šajā valstī jau 6 gadus turpinājās nekustamo īpašumu cenu kāpums, es nolēmu neinvestēt. Pārāk saspringtas bija attiecības starp baltajiem un melnādainajiem iedzīvotājiem. Biju Japānā - valstī, kur dzīvokļu platība tiek mērīta pēc tajos ieklātajiem tatami, bet istabu starpsienas taisa no papīra. Taču tirgus pie viņiem neaug, tas pārdzīvojis krituma stadiju, atrodas stagnācijas stāvoklī.
Daudz pētīju ASV nekustamos īpašumus. Jāņem vērā, ka tas bija pirmais gads pēc 11. septembra traģēdijas – cenas daudzos vietējā tirgus sektoros nokritās par 20-30%. Iepazinos ar Maiami ciematiem un Donalda Trampa projektiem Lasvegasā. Bet, tāpat kā gadījumā ar Dienvidāfrikas Republiku, naudu neieguldīju. Tam bija vairāki iemesli. ASV citu valstu iedzīvotājiem ir ļoti grūti iegūt vīzu – tātad, pircējam vienmēr ir iespēja palikt bez iebraukšanas atļaujas. Turklāt katrs biznesmenis nokļūst zem ļoti stingras nodokļu preses.
Ļoti labus objektus atradu Francijā. Taču turp ar spekulatīviem mērķiem praktiski nav vērts doties. 33% nodoklis no nekustamā īpašuma pārdošanas peļņas tiek piemērots pat tad, ja objekts jūsu īpašumā ir bijis vairāk nekā 10 gadus. Un piedevām ir arī visdažādākās municipālās nodevas. Kāds mans paziņa zaudēja māju – to atņēma tiesvedības kārtībā par to, ka nebija pareizi nomaksāts nodoklis par atrašanos valstī. Cits piemērs: paziņa nopirka zemi Kannās. Pēc tam, kad izdevās apstiprināt villas celšanas projektu, viņš iesniedza pieprasījumu celtniecības darbu atļaujas saņemšanai. Taču to viņam atsaka jau četrus gadus. Iemesls - vietējā pašvaldība var izsniegt tikai 10 atļaujas gadā. Tiesa, ja 10 gadus pēc kārtas ir atteikts, tad vienpadsmitajā tā obligāti ir jāizsniedz.
Čehijā, Prāgā piedalījos firmas veidošanā, kura iegādājās sešus dzīvokļus. Taču šajā tirgū bija jēga iesaistīties tikai pirms vairākiem gadiem.
Ļoti liberāla nodokļu politika ir Anglijā un arī darījumus veikt tur ir droši. Darījuma dalībniekiem – pircējam un pārdevējam - nav nepieciešams vienam ar otru tikties. Visu paveic advokāti. Viņi paši sarakstās ar klientiem, paši pārbauda objektu juridisko stāvokli... Pārdot nekustamo īpašumu bez īpašas nodokļu slodzes var jau pēc pusgada. Miglainajā Albionā tiek praktizētas visai viegla hipotekārā kredīta iegūšanas iespējas, es pats tos tur kārtoju. Tādēļ Latvijas investoriem es ieteiktu Angliju. Tā kā risks tirgū ir ļoti neliels, jārēķinās ar to, ka liels cenu kāpums nav gaidāms. Turklāt tur viss ir ļoti dārgs - nepieciešamas lielas sākotnējās investīcijas. Paši angļi pārdod nekustamos īpašumus savā dzimtenē un pērk mājas ārzemēs – tajā pašā Bulgārijā, Kiprā, AAE.
Runājot par Bulgāriju, arī tur es nedaudz padarbojos. Bet īpaši jēgu neredzu: tā visai maz atšķiras no Krimas Ukrainā. Tomēr manam brālim Bulgārijā vēl joprojām ir virkne objektu.
Galvenās priekšrocības
Par pašu perspektīvāko virzienu savu uzņēmēja talantu pielietošanai 2003. gadā Bišers izvēlējās Dubaijas emirātu, kas ietilpst Apvienotajos Arābu Emirātos. Šo valsti apdzīvo arābi. Taču ne tie, kurus Latvijas tūristi ir pieraduši redzēt Ēģiptē. Emirātu pilsoņi dzīvo ar pašcieņu. Tur ir ļoti stingri likumi un tikumi, kas ļauj justies droši ikvienam šīs valsts likumus ievērojošam ciemiņam. „Ziniet, labi pelnīt var arī Maskavā. Taču tu iziesi uz ielas, iesēdīsies savā Ferrari, bet tev viņu atņems „brālīši” – tā gadījās manam draugam. Peļņas palielināšanas iespēja nav galvenais kritērijs. Nodarbojoties ar nekustamo īpašumu, es sapratu, ka ir svarīgi, lai tev pašam patiktu objekts, kuru pārdosi, un vieta, kurā tas atrodas. Un ja tas nāk no sirds, tad vienmēr atradīsies cilvēks, kuram būs tādas pašas sajūtas un kurš vēlēsies iegādāties tavu nekustamo īpašumu,” – par savu filozofiju investējamo objektu izvēlē stāsta Ervīns.
Viņš ir pārliecināts, ka Apvienotajos Arābu Emirātos ir ļoti izdevīgi ieguldīt naudu. Viņa galvenie argumenti par labu šādam lēmumam ir šādi. Ir atļauta brīva kapitāla izvešana, bet vietējo valūtu – dirhēmus – var viegli konvertēt. Par pirkumu jūs varat mierīgi norēķināties ar ASV dolāriem. Nav jāmaksā nodokļi ne no uzņēmējdarbības peļņas, ne fizisku personu ienākumiem – un, tātad, neviens necenšas noslēpt savus ieņēmumus. Nav ikgadējā nekustamā īpašuma nodokļa, bet tā reģistrēšana mūsu Zemesgrāmatai analoģiskā institūcijā maksā tikai 1% no darījuma summas. Protams, tur gan nav pilnīga beznodokļu sistēma. Tomēr šajā valstī pilnīgi nav korupcijas: neviens šeihs nesamierināsies ar to, ka viņa padotie ņem kukuļus.
Dubaijas celtniecības sektors mērķtiecīgi attīstās. Pēc vispieticīgākajiem aprēķiniem, šajā emirātā strādā 18% no visiem pasaules celtņiem. Debesskrāpjus ceļ 24 stundas diennaktī. Katrs nākamais ēkas stāvs tiek uzcelts nedēļas laikā, bet 40-50 stāvu ēkas uzcelšana aizņem pusotru gadu. Par darbu kvalitāti liecina šāds fakts: celtnes garantija ir 10 gadi – to nosaka AAE Civillikums. Sākt jaunceltņu objektu platību pārdošanu pasūtītājs var tikai tad, ja kādā no Dubaijas bankām ir noguldījis naudas summu, kas atbilst pusei no objekta tāmes vērtības.
No 2003. gada Dubaijā, bet no 2006. gada arī visā Apvienotajos Arābu Emirātos iebraucējiem ir atļauts pirkt šejienes zemi, tiesa, tikai jaunajos projektos. Ja ir vēlme iegādāties teritoriju citā vietā – tad to var īrēt uz laiku līdz 99 gadiem. Jebkurš nekustamā īpašuma pircējs Dubaijā saņem rezidenta vīzu. Saskaņā ar to valstī bez maksas var iebraukt vīzas īpašnieka dzīves biedrs un bērni līdz 18 gadu vecumam.
Taču galvenā Dubaijas priekšrocība ir cena. Tā vēl joprojām ir pievilcīga. Pats Ervīns tagad dzīvo apartamentos, kas pirms trim gadiem maksāja 170 tūkstošus dolāru, bet tagad jau 700 tūkstošus. Pārdot tos viņš nevēlas: cenu kāpums solās būt ilgs. Salīdziniet paši: mājokļa kvadrātmetra cena Dubaijā ir 1,9 reizes mazāka, nekā Seulā vai Singapūrā, 3,2 reizes mazāka nekā Londonā un 10 reizes mazāka nekā Honkongā. AAE ir tikai sākuši savu vērienīgās programmas realizāciju – valsts pārveidošanu par visu Tuvo Austrumu darījumu centru un par vienu no ekonomiski pievilcīgākajiem un plaukstošākajiem pasaules reģioniem. Uz tūrismu tiek likts liels uzsvars: ja 2007. gadā tiek gaidīti 12 miljoni ārzemnieku, tad 2015. gadā šim rādītājam ir jāpieaug līdz 42 miljoniem.
Profesionāļa padomi
Šodien Ervīns Bišers Latvijā pārstāv dažādu Dubaijas apbūvētāju intereses, piedaloties dažos projektos pats ar savu naudu. Tomēr, neraugoties uz viņa iespējamo tiešo ieinteresētību, katalogs „m2” nolēma publiskot viņa viedokli par investoriem vispievilcīgākajiem Dubaijas nekustamo īpašumu tirgus sektoriem.
Ervīns Bišers: „Dubaijā, tāpat kā citur pasaulē, sāka ar dzīvojamo ēku celtniecību. Personīgi es baidos, ka šis sektors ir tuvu savam pārsātinājumam. Tur tāpat kā šeit Latvijā sākas runas par cenu burbuli. Tāpēc saviem klientiem neiesaku investēt debesskrāpjos: apartamentu cenu kāpums tajos ir tikai 5% gadā – mums tas ir maz. Daudz pievilcīgāks man liekas viesstrādnieku mājokļu sektors – pakistāniešiem, malaiziešiem, filipīniešiem... Tiem tiek celtas angāriem līdzīgas ēkas, kuras sadala atsevišķās telpās, kas domātas dzīvošanai 8-10 cilvēkiem. Dubaijas vietējo iedzīvotāju skaits šodien ir 100 000 cilvēku, kamēr iebraukušo - 800 000.
Vēl viens izdevīgs sektors – komercplatības. Tās tagad ir deficīts. Vidējā biroju nekustamo īpašumu cenu kāpums pēdējos 2-3 gados ir 40%. Parastā īres maksa – 800 dolāru par kvadrātmetru gadā. Tādejādi ofiss ar 100 kvadrātmetru platību atmaksājas pēc 3 gadiem. Es, piemēram, ieguldot tādos objektos, strādāju ar kompāniju „Colliers International”. Tā uzreiz īrē jaunas ofisu telpas par 18% gadā no pirkuma summas.
Ļoti interesants, ņemot vērā likmes, ko AAE liek uz tūrisma attīstību, ir viesnīcu sektors. Jaunos viesnīcu projektos pārdod atsevišķus apartamentus. Reizē ar to pirkšanu var noslēgt līgumu par iznomāšanu. Šādā gadījumā jums pienāksies 75-80% no iekasētās īres maksas (bet tas ir vairāk kā 1 000 dolāri diennaktī), pārējais – operatoram par numura apkalpošanu.
Iespraudums
Grandiozu celtniecības projektu realizācija Dubaijā ir tālredzīgā šeiha Muhameda politikas rezultāts. Tieši pateicoties viņa atbalstam, radās un sāka īstenoties tādi projekti kā „The World” (Pasaule), „Burj Dubai” (Burdž Dubai), „Palms” (Palmas).
„Burdž Dubai” ir Dubaijas visgrandiozākais projekts. Tas ir superdebesskrāpis, kam jākļūst par pasaules visaugstāko ēku. Neraugoties uz to, ka ēkas celtniecību paredzēts pabeigt 2008. gada beigās, objekta precīzs augstums netiek izpausts. Lieta tā, ka apbūvētāji saglabā sev iespēju „uzaudzēt” debesskrāpi, ja kaut kur pasaulē tiks paziņots par jaunu pasaules augstākās ēkas titula pretendentu. Pagaidām uzskata, ka orientējošais „Burdž Dubai” augstums būs 800 metri. Tā pirmajos 37 stāvos būs viesnīcas, no 38. līdz 44. stāvam atradīsies biroji, no 45. līdz 108. stāvam – dzīvokļi...
Projekts „Palmas” apvieno divas mākslīgās salas – „Palm Jumeirah” (Džumeira Palma) un „Palm Jebel Ali” (Džebel Ali Palma), kas veidotas gigantiskas dateļpalmas formā un savienotas ar stumbru emirāta kontinentālajā daļā. Uz tām būs mājas, kultūras un izklaides centri un grezni viesnīcu kompleksi, no kuriem daudziem būs tematisks raksturs. Starp citu, šis projekts izrādījās tik veiksmīgs, ka ir pieņemts lēmums celt arī trešo salu-palmu - Deira Palma. Lai to uzskalotu, būs vajadzīgs miljards kubikmetru smilšu.
Projekts „Pasaule” tiek veidots 5 kilometru attālumā no Dubaijas piekrastes un sastāv no 300 mākslīgām saliņām, veidojot planētas kontinentu karti. Projektu pa ārējo perimetru norobežos ovāls viļņlauzis.
„Burdž Al-Arab” (Burj Al Arab) – tā ir viesnīca, kas jau kļuvusi par Dubaijas simbolu. Tā uzcelta uz mākslīgas salas. Viesnīcā ir 202 divstāvu luksusa numuri, kuru cena sākas ar 1000 dolāriem par diennakti.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
