Pēc izmaiņām TUA izsniegšanas kārtībā "YIT celtniecība" zaudējusi ap 30% pircēju
Pēc šoruden veiktajām izmaiņām termiņuzturēšanās atļauju (TUA) izsniegšanas kārtībā nekustamo īpašumu projektu attīstītāja un būvfirma SIA "YIT celtniecība" zaudējusi ap 30% pircēju, intervijā aģentūrai LETA sacīja "YIT celtniecības" valdes priekšsēdētājs Andris Božē.
Turklāt uzņēmums atšķirībā no daudziem citiem attīstītājiem pārsvarā orientējas uz vietējo pircēju segmentu. Božē atzīst, ka arī pie šīm pārmaiņām tirgus pielāgosies un nekas traģisks nenotiks, vienīgi gaidāma cenu korekcija dzīvokļiem segmentā no 150 000 līdz 250 000 eiro. Arī "YIT celtniecība" nākamgad plāno sākt četru lielu daudzdzīvokļu namu projektus un vienu nelielu projektu.
Šoruden ir veiktas izmaiņas termiņuzturēšanās atļauju izsniegšanas kārtībā - no 1.septembra līdz 250 000 eiro paaugstināta iegādājamā īpašuma vērtība, pirmajā lasījumā Saeimā atbalstīts likumprojekts par atļauju izsniegšanas apturēšanu kādas valsts pilsoņiem apdraudējuma gadījumā. Kā tas ietekmēs nekustamo īpašumu projektu attīstītāju biznesu?
Protams, ka tas ir liels trieciens nekustamā īpašuma nozarei. Konkrēti par "YIT celtniecību" varu teikt, ka esam zaudējuši 30% no mūsu pircējiem. Turklāt neattīstām projektus Rīgas vēsturiskajā centrā vai Jūrmalā, kur būvē tie attīstītāji, kuri pat 100% apmērā ir orientēti uz uzturēšanās atļauju pieprasītāju auditoriju. Mums projekti ir pat tipiskos guļamrajonos, kuri vairāk paredzēti vietējiem pircējiem. Oficiālie rezultāti rāda, ka pēc 1.septembra apstājies uzturēšanās atļauju pieprasījumu skaits saskaņā ar jauno regulējumu. Jau iepriekš tikai 13% no visiem darījumiem kvalificējās šai summai 250 000 eiro. Protams, dzīve ar to nebeigsies un kaut kādā mērā tirgus pārorientēsies.
Ja atļauju izsniegšanu aizliegs pavisam, iespējams, ka kaut kādās īpašumu cenu grupās notiks korekcijas. Jau patlaban cenu korekcijas notiek dzīvokļiem, kuru cenu diapazons ir no 150 000 līdz 250 000 eiro. Šie dzīvokļi galvenokārt bija orientēti uz nerezidentiem, jo vietējiem iedzīvotājiem šis cenu līmenis nav sasniedzams. Vietējiem iedzīvotājiem pieejami ir dzīvokļi par 50 000 līdz 100 000 eiro, varbūt, ar lielām grūtībām, līdz 120 000 eiro, viss, augstāk vairs ne.
Līdz ar to visiem tiem, kuri attīstījuši projektus ar dzīvokļiem cenu grupā no 150 000 līdz 250 000 eiro, patlaban pārdošana ir apstājusies. Kas būs rīt, to neviens nezina. Varbūt pazeminās cenu, varbūt kāds bankrotēs, varbūt gaidāms bankrotu vilnis?
Kā kompensēsiet 30% pircēju zudumu?
Neko nekompensēsim, būvēsim atbilstoši tam pieprasījumam, kāds ir šodien un kāds būs rīt. Ja pieprasījums kritīsies, būvēsim mazāk. Ja pieprasījums augs - esam gatavi vērt vaļā jaunus projektus, viņi būs sagatavoti, uzprojektēti, izņemtas būvatļaujas. Varam momentā sākt būvēt vairāk. Dzīvokļus var pārdot arī tagad, interese ir liela, vietējo pircēju pirktspēja arī palielinās.
Vai pastāv iespēja, ka tagad, tāpat kā krīzes gados, daudzi jaunuzceltie dzīvojamie projekti uz ilgu laiku paliek tukši un neizpārdoti?
Tā tas varētu būt. Protams, es neuzskatu, ka varētu būt vēl kāda jauna un smaga krīze, noteikti ne tik liela kā 2007. un 2008.gadā. Korekcijas būs noteikti, piemēram, tiem dzīvokļiem, kas maksāja 220 000 līdz 230 000 eiro, cena tiks paaugstināta līdz 250 000 eiro. Tātad noteiktos rajonos tas nozīmēs cenu kāpumu. Savukārt tiem dzīvokļiem, kuru cena bija no 140 000 līdz 160 000 eiro, varētu būt gaidāms cenu kritums līdz tam līmenim, kurš ir pieejams vietējiem pircējiem. Tāda veida korekcijas varētu būt gaidāmas.
Vai projektus, kuri patlaban ir celtniecības stadijā, līdz pilnīgai pabeigšanai var paspēt pielāgot jaunajām prasībām, izveidojot tajos dārgākus vai lētākus dzīvokļus?
Cilvēki ir inovatīvi un var izdomāt dažādus veidus, kā projektus pārveidot. Ir dzirdēts par variantiem, kad tiek apvienoti divi dzīvokļi, piemēram, apvienojot divus divistabu dzīvokļus un iegūstot vienu četristabu, kura cena jau ir 250 000 eiro. Tomēr paliks jautājums, kam to visu pārdot? Ja no iepriekšējās masas paliek tikai katrs desmitais pircējs, tad mums ir skaidri jāsaprot, ka daudzos projektos būs grūtības atrast pircējus, kuri būtu gatavi investēt 250 000 eiro un vairāk.
Iepriekš likumdošana paredzēja ne tikai mazāku investīciju slieksni, bet pieļāva arī kombinēt dzīvokļus, varēja pirkt divus, trīs un vairāk dzīvokļu. "Liekos" dzīvokļus varēja izīrēt vietējā tirgū, tādējādi gūstot ienākumus - arī šāds biznesa modelis bija iespējams. Tagad tā vairs nav - 250 000 vienā īpašumā un nekādu variantu. Arī tas būtiski mainīja spēles noteikumus.
Vai šīs likumdošanas izmaiņas padarīs dzīvokļus pieejamākus vietējiem pircējiem? Ļoti stipri par to šaubos. Pirmkārt, cenas dēļ un, otrkārt, tā dēļ, ka tiek mainīta vesela virkne citu likumu, piemēram, Maksātnespējas likums, ieviešot "nolikto atslēgu" principu. Visas šīs izmaiņas virzās uz to, ka jaunie dzīvokļi vietējiem pircējiem nebūs pieejami. Bankas jau paziņojušas, ka gatavas kreditēt tikai 60-70% no īpašuma, tas nozīmē, ka vietējie pircēji nespēs uzkrāt pirmajai iemaksai nepieciešamo summu, jo jau patlaban ir problēmas uzkrāt 15-20% pirmo iemaksu.
Kāda ir "nolikto atslēgu" principa jēga? Šāds instruments vienmēr tiek vilkts ārā tajā brīdī, kad tirgus uzrāda pārkaršanas pazīmes. Tas tiek darīts tad, kad bankas neapdomīgi dod kredītus visiem, kas vien var paņemt, un cilvēki neapdomīgi tos ņem. "Nolikto atslēgu" princips būtu bijis īstais instruments, kas bija jāievieš pirms krīzes, lai mēģinātu tirgu atdzesēt un piebremzēt.
Patlaban banku hipotekāro kredītu portfeļi visu laiku sarūk, tāpēc būtu jādomā, kādā veidā hipotekāro kreditēšanu varētu stimulēt. Savukārt Saeima ievieš jaunu instrumentu, kas hipotekāro kreditēšanu nobremzē vēl vairāk. Protams, skatoties no klientu puses, tas varbūt izskatās labi, jo bankas vairs neapdomīgi neizsniegs kredītus un vairāk izvērtēs kredītņēmējus, taču tas jau visu laiku notiek arī tāpat - bankas kredītus vairs neizsniedz neapdomīgi, rūpīgi izvērtē, prasa papildu nodrošinājumus. Tagad pat vairs nav jautājums, kāda būs pirmā iemaksa - 30% vai 40%, iespējams, ka bankas ar laiku to samazinās. Tagad bankas prasīs vēl lielāku nodrošinājumu, prasīs papildu ķīlas. Domāju, ka pat tad, ja šis regulējums netiks mainīts, tirgus sakārtosies un pielāgosies, nekas traģisks jau nav noticis, tomēr no makroekonomiskā viedokļa "nolikto atslēgu" princips nav ieviests pareizajā brīdī. Instruments kā tāds ir labs un vajadzīgs, taču tas jāievieš pareizajā tirgus situācijā. Pašlaik situācija nav tāda.
Vai izmaiņas termiņuzturēšanās atļauju izsniegšanas nosacījumos un "nolikto atslēgu" princips neliks attīstītājiem vairāk domāt par vienkāršākiem, lētākiem projektiem, kuri vairāk atbilstu vietējo pircēju pirktspējai? Tādiem, kuros dzīvokļi maksātu no 50 000 līdz 100 000 eiro?
Patlaban sakarā ar jauno regulējumu daudzi pircēji ieņem nogaidošu pozīciju un gaida, kas notiks tālāk. Arī bankas nogaida un skatās. Tagad cilvēki nevar saņemt kredītus tiem projektiem, kuri ir būvniecības stadijā, jo nav zināms, kādi būs kredīta nosacījumi, piemēram, nākamā gada maijā, kad šī ēka tiks nodota ekspluatācijā. To nezina ne cilvēki, ne bankas. Tirgus dalībnieki joprojām cer uz veselo saprātu, ka Maksātnespējas likums tiks mainīts.
Otra ziņa, kas izriet no jaunajiem regulējumiem, ir tā, ka cilvēki gaida paredzamo cenu korekciju vidējās dārdzības dzīvokļu segmentā, kuri patlaban ir pārāk dārgi vietējiem un pārāk lēti nerezidentiem. Iespējams, ka tieši tāpēc daļa no klientiem patlaban atliek darījuma slēgšanu, cerot, ka drīz dzīvokļi kļūs lētāki. Līdz ar to darījumi nenotiek, bet, ja darījumi nenotiek pietiekami lielā apjomā, arī attīstītāji nesāk jaunu projektu būvniecību. Kāpēc mums būtu jābūvē jaunas mājas? Mums jāpārdod jau uzceltās! Tādējādi netiks ieguldītas jaunas investīcijas, varbūt samazināsim savus būvniecības apjomus, un tas pavilks līdzi veselu ķēdi - būvmateriālu ražotājus, metālkonstrukciju ražotājus, mēbeļu ražotājus un citas industrijas.
Protams, ja runājam par nerezidentiem, tad jāsaprot, ka līdz šim tie pamatā bija cilvēki no Krievijas un arī Krievijas ekonomika patlaban uzrāda ļoti sliktus rezultātus. IKP pieaugums ir negatīvs, rublis krīt jau no šī gada sākuma, recesijas rezultātā arī Krievijā cilvēkiem ir mazāk naudas, ko investēt, turklāt visi īpašumi Rietumeiropā, par kuriem jāmaksā eiro, viņiem kļūst dārgāki. Arī šie faktori neveicina nerezidentu pieplūdumu Latvijas īpašumu tirgū.
Tātad būvniecības stadijā esošie projekti tiks pabeigti un tiks domāts, kā tos pārdot, bet jaunu celtniecība nesāksies?
Piemēram, mums Somijas mātesuzņēmums kaut ko jaunu atļauj būvēt tikai tad, ja mums tā saucamajā noliktavā ir noteikts skaits dzīvokļu. "Noliktavā" ir tie dzīvokļi, kas tiek būvēti, kā arī jau pabeigtie dzīvokļi. Ja "noliktavā" esošo dzīvokļu skaits ir pārāk liels, mums vienkārši neļauj sākt jauna projekta būvniecību.
Domāju, ka tāpat domā jebkurš attīstītājs, kurš ir investējis naudu kādā projektā. Nauda atnāk atpakaļ tad, kad dzīvokļi tiek pārdoti, un tikai tad, kad nauda ir atgūta, tiek sākts kaut kas jauns. Patlaban tirgus ir piebremzējies. Protams, negaidām tik smagu krīzi kā 2008.gadā, bet neskaidrās situācijas dēļ piebremzēšanās ir jūtama. Es nedomāju, ka šī piebremzēšanās būs ilgtermiņā. Mums ir struktūrvienība arī Igaunijā, kurai ir ļoti pārliecinoši pārdošanas rādītāji. Galvenais iemesls tam, protams, ir tas, ka Igaunija nebija tik dziļā recesijā kā Latvija un likumdošana viņiem tika sakārtota krietni iepriekš, bet igauņiem ir ļoti stabils iekšējais pieprasījums un stabili pārdošanas rādītāji. Arī "YIT" struktūrvienības Čehijā un Slovākijā uzrāda ļoti labus pārdošanas rādītājus.
Cik projektu patlaban "YIT celtniecībai" ir būvniecības stadijā?
Patlaban turpinām projekta "Biķerziedi" attīstību Biķernieku ielā, kur tiek būvēta nākamā 65 dzīvokļu māja un to paredzēts nodot ekspluatācijā 2015.gada vasarā. Tāpat jau ir pabeigts 65 dzīvokļu projekts "Midtown" Hospitāļu ielā 39, par šo projektu ir liela interese arī no vietējo pircēju puses. Tas ir nedaudz dārgāks projekts, protams, tas nav tik dārgs kā centrā, bet dārgāks nekā guļamrajonos.
Vēl ir 50 dzīvokļu projekts "Domino" Šampēterī, Stendes ielā 5. Patlaban jau ir gatavs ēkas karkass, nodošana ekspluatācijā plānota 2015.gada martā. Esam sākuši arī 80 dzīvokļu projektu "Priedes" Gulbju ielā, kas atrodas pie "SEB bankas" biroju ēkas Pārdaugavā. Šajā projektā būs pietiekami demokrātisks cenu līmenis un vienlaikus labi apdares materiāli, uzbūvēti ēkas pamati un novembrī sākta ēkas karkasa montāža.
Vai kādā no šiem četriem dažādās celtniecības stadijās esošajiem projektiem būs nepieciešama iepriekš minētā cenu korekcija - nedaudz uz augšu vai nedaudz uz leju?
Nedomāju, ka tā būs nepieciešama. Šie projekti nav tajā kategorijā, kurai būtu nepieciešama cenu korekcija. Mums ir vēl viens projekts Tērbatas ielā 72, kura būvniecības sākšana bija plānota vēl šogad, bet sakarā ar šo neskaidro situāciju projekta būvdarbu sākšana ir atlikta uz 2015.gada sākumu. Mums ir diezgan labs piedāvājums, lai daļa no šī projekta jau celtniecības sākumstadijā tiktu nopirkta kā īres dzīvokļi. Viena investoru kompānija jau uzreiz vēlas nopirkt pusi no projekta, lai pēc tam to piedāvātu tirgū kā īres dzīvokļus. Ja šis darījums tiks pabeigts, tad pavasarī sāksim šī projekta celtniecību.
Tad jau šis projekts tiks nedaudz pārveidots. "YIT celtniecība" taču nebija jau sākotnēji tur iecerējusi īres dzīvokļus?
Sākumā bija iecerēta normāla daudzdzīvokļu dzīvojamā māja ar apmēram 113 dzīvokļiem. Projekts ir pietiekami liels, tāpēc mums ir ļoti svarīgi pirms celtniecības sākšanas pārdot daļu no šiem dzīvokļiem. Tad mums vēlāk būs jāpārdod tikai otra puse dzīvokļu. Redzam, ka šo projektu var gan pietiekami ātri uzbūvēt, gan arī realizēt tirgū.
Citiem projektiem korekcijas nebūs nepieciešamas, jo tie jau tāpat ir orientēti uz vietējiem pircējiem, varbūt vienīgi Hospitāļu iela 39 varētu interesēt nerezidentus. Tomēr starp mūsu pircējiem ir arī nerezidenti, kurus nemaz neinteresē uzturēšanās atļaujas, jo viņiem tādas jau ir. Šie pircēji meklē labus īpašumus, kuros investēt naudu. Pārējos projektos dzīvokļi maksā no 50 000 eiro līdz varbūt 120 000 eiro lielākiem dzīvokļiem, tie jau ir orientēti uz vietējo tirgu.
Vai bez Tērbatas ielas 72 projekta ir plāni sākt vēl kādu jaunu projektu celtniecību?
Vēl ir plāns iegādāties zemesgabalu Imantā, kur plānota apbūve ar 200 dzīvokļiem, bet tur vēl nav pabeigta zemes iegādes līguma slēgšana. Patlaban arī tiek gaidīts būvvaldes akcepts šai būvniecības iecerei. Tur ir plānotas piecas četrstāvu mājas, projekts tiks realizēts kārtās un projektu plānots pabeigt četru līdz piecu gadu laikā.
Tālākās iecerēs ir arī līdzīgs projekts Purvciemā apmēram uz 300 dzīvokļiem. Arī šajā projektā zemes iegādes līgumu paredzēts noslēgt vēl šogad, un tas nozīmē, ka jau pēc gada varētu sākt būvniecību un projektu pabeigt piecos gados. 2016.gada beigās jau varētu būt pieejami pirmie šī projekta dzīvokļi.
Tāpat nākamgad plānots sākt pēdējo kārtu "Biķerziedu" projektam - uzbūvēt daudzdzīvokļu dzīvojamo māju ar 80 dzīvokļiem un nelielu veikalu. Tāpat plānots sākt nākamo apbūves kārtu Gulbju ielā - divas mājas katrā pa 40 dzīvokļiem. Plānots sākt arī salīdzinoši nelielu dzīvokļu projektu Ķīpsalā. Tas būs dārgāks projekts, bet tur būs tikai 12-15 dzīvokļi. Kā rāda pieredze, Ķīpsalā šobrīd ir vieta nelieliem, kvalitatīviem, bet arī padārgiem projektiem. Redzam pārliecinošus pārdošanas rezultātus Ģipša fabrikā, kur dzīvokļu cenas ir no 4000 līdz pat 7000 eiro par kvadrātmetru.
Protams, jāsaprot, ka tie visi ir mūsu plāni, un pirms reālās būvniecības sākšanas ir jāsaņem atļauja no Somijas. Tiek izvērtēts, vai tirgus situācija ir atbilstoša būvniecības sākšanai, tiek izvērtēts, cik dzīvokļu mums ir "noliktavā". Ja neesam spējuši pārdot dzīvokļus iepriekš būvētos projektos, tad mums neļaus sākt jaunu būvniecību.
Cik jums patlaban ir dzīvokļu "noliktavā"?
Tagad ir 255 dzīvokļi - gan būvniecības stadijā, gan arī gatavie. Gatavo šobrīd ir ļoti maz. Paskaidrošu par noliktavu - tajā ietilpst dzīvokļi jebkurā būvniecības stadijā. Pat, ja tikko ir iedurta lāpsta zemē, uzreiz visi šajā projektā plānotie dzīvokļi nonāk "noliktavā". Reāli ekspluatācijā nodoti dzīvokļi, kas vēl nav pārdoti, patlaban "noliktavā" ir tikai astoņi - trīs dzīvokļi Tālivalža ielā 21 un pieci dzīvokļi Tālivalža ielā 21a, "Biķerziedos". Tas arī ir visai nosacīti, daļa no tiem jau ir rezervācijās, vēl tikai jānoslēdz līgumi. Visi pārējie "noliktavā" esošie dzīvokļi ir būvniecībā, bet iepriekšējos projektos - "Riverstone", "Ēbeļmuiža", "Akācijas" un citos - uzbūvētie dzīvokļi visi ir pārdoti.
Plānots, ka līdz nākamā gada pavasarim, kad plānojam sākt nākamā projekta būvniecību, dzīvokļu skaits "noliktavā" samazināsies līdz apmēram 180, tas nozīmē, ka pusgada līdz astoņu mēnešu laikā plānojam pārdot ap 120 dzīvokļiem. 180 dzīvokļi "noliktavā" jau ir tas apjoms, kad var sākt jaunu būvniecību, un tad "noliktavā" nāk klāt jauna dzīvokļu porcija, piemēram, sākam "Biķerziedu" nākamo kārtu, un "noliktavā" nāk klāt vēl 80 dzīvokļi, to skaits sasniedz 260. Kādu daļu no tiem pārdodam, dzīvokļu skaits samazinās, sākam nākamo projektu. Tā tas pakāpeniski visu laiku notiek.
Kopumā no 2009.gada līdz 2014.gadam "YIT celtniecība" ir uzbūvējusi un pārdevusi gandrīz 400 dzīvokļus.
Vai "YIT celtniecība" jau ir apbūvējusi visus iepriekš iegādātos zemesgabalus, ja tagad tiek pirkti klāt jauni?
Visi vēl nav apbūvēti, vēl ir viens zemesgabals Dzirciemā, Eiženijas ielā. Tur apbūvi plānots sākt 2016.gada sākumā, tas arī būs pēdējais no tā saucamajiem vecajiem zemesgabaliem, kuri tika iegādāti pirmskrīzes laikos par samērā dārgām cenām. Atbrīvojam savu bilanci no vecajiem aktīviem, bet, protams, pērkam klāt arī jaunus zemesgabalus - pabeigsim vecos, bet vajag taču būvēt arī kaut ko jaunu.
Realizējot būvniecības projektus uz "vecajiem" zemesgabaliem, peļņas rādītāji šajos projektos ir zemi, labākajā gadījumā 5-10% apmērā. Otra alternatīva būtu mēģināt šos zemesgabalus pārdot tirgū, bet tad mums skaidri jāapzinās, ka tos pārdosim ar ievērojamiem zaudējumiem. Labāk tomēr uz šiem zemesgabaliem attīstīt projektus un gūt vismaz 5% peļņu, tā no tirgus dabūjam atpakaļ naudu, ko reinvestēt jaunos zemesgabalos, kas būs peļņu nesošāki.
No jauna pirktie zemesgabali ir Imantā, Purvciemā, Ķīpsalā, Tērbatas ielā 72 un Stendes ielā.
Kāds ir investīciju plāns? Cik jauno projektu celtniecībā ir ieguldīts šogad, cik plānots nākamgad?
Aptuveni desmit miljoni eiro tiek investēti katru gadu. Investējam gan zemesgabalos, gan būvniecībā. Šogad kopumā ir investēti 12 miljoni eiro, bet 2015.gadā plānots investēt 16 miljonus eiro. Zemesgabalu iegādei līdz pat 2018.gadam paredzēts katru gadu investēt divus līdz trīs miljonus eiro.
Jaunais Būvniecības likums ir spēkā jau divus mēnešus. Kā būvniekiem sokas strādāšana, ievērojot jauno likumdošanu?
Pagaidām ir bijis tāds kā iesildīšanās laiks, paši arī cītīgi lasījām, kas rakstīts jaunajā likumā, lai to izprastu dziļāk. Jāsaka, ka pat būvvaldes tikai oktobra beigās sāka apzināties, ko īsti paredz jaunais likums, kā jāstrādā saskaņā ar šo likumu, kā tam jāpielāgo IT sistēmas, jaunas veidlapas utt.
Daudz kas jaunajā likumā atkārtojas no iepriekšējā, bet daudzas jaunas lietas ir nākušas klāt un ir arī lietas, kuras vispār nav iespējams saprast, kas ar tām ir domāts.
Kuras ir šīs pilnīgi nesaprotamās lietas?
Diezgan spilgts piemērs ir tas, ka jaunajā būvniecības regulējumā tiek prasīts būvuzrauga akcepts apakšuzņēmēja nomaiņai objektā. Ja šie apakšuzņēmēji nav pieminēti uzreiz, pamatlīgumā, tad vēlāk apakšuzņēmēja nomaiņa ir jāsaskaņo ar būvuzraugu. Kāds sakars būvuzraugam ar apakšuzņēmēja nomaiņu? Nekāda. Tas ir divu būvniecībā iesaistīto pušu komercdarījums. Būvuzraugam ir jāuzrauga, vai objekts tiek būvēts atbilstoši projektam, atbilstoši Latvijas būvnormatīviem, nekas vairāk. Būvuzraugam nebūtu jāiejaucas divu juridisko pušu komercdarbībā. Šajā gadījumā apakšuzņēmēju piesaisti izvēlas ģenerāluzņēmējs ar pasūtītāju, vai tad būvuzraugs tagad būs tas, kurš noteiks, kādus apakšuzņēmējus piesaista ģenerāluzņēmējs? Atvainojiet, bet šajā gadījumā, ja būvuzraugam ir kādi draugi, tad viņš uzstās, lai šie draugi arī tiktu pieņemti kā apakšuzņēmēji un citus viņš neakceptēs. Tas neizklausās normāli.
Doma jau bija laba, lai likumā būtu paredzēta kāda atbildīgā persona, kas pārbaudītu, cik kvalificēti ir šie apakšuzņēmēji. Acīmredzot, ministrijas ierēdņu izpratnē šī persona bija būvuzraugs, kuram būtu jāpārbauda apakšuzņēmēju kvalifikācija un jāakceptē to piesaiste. Likumā tas parādās citādākā gaismā un tiek tulkots citādāk.
Tādu neveiksmju jaunajā Būvniecības likumā ir diezgan daudz. Iespējams, ka nepieciešama kāda speciāla komisija, kas sadarbībā ar Ekonomikas ministriju šīs kļūdas izķertu vai mainītu formulējumu.
Jums ir nācies saskarties ar šādu problēmu?
Nē, "YIT celtniecības" praksē šādi gadījumi nav bijuši. Domāju, ka tā ir kāda kļūda vai arī kāda ierēdņa pilnīga neizpratne par būvniecības procesu.
Vai šī prasība - saskaņot apakšuzņēmēju ar būvuzraugu - pieļauj tikai "draugu iebīdīšanas" riskus jeb varētu kavēt arī būvniecības procesu?
Protams, ka tas var kavēt visu procesu. Būvuzraugs vienmēr strādā pasūtītāja interesēs, jo tieši pasūtītājs ir tas, kas algo būvuzraugu. Ir gadījumi, kad pasūtītājs ir ieinteresēts stiept laiku, lai būvniecības process apstājas, lai apakšuzņēmēja saskaņošana būtu ļoti gara, darbi nenotiek, objekts netiek pabeigts laikā un tad ieslēdzas soda sankcijas pret ģenerāluzņēmēju. Ļoti vienkārša, eleganta shēma.
No otras puses - šādā situācijā ģenerāluzņēmējs nebūtu ieinteresēts mainīt apakšuzņēmējus. Vai bieži rodas situācijas, kad nepieciešams mainīt apakšuzņēmēju?
Protams, ka šādas situācijas ir bieži. Kā notiek reālajā dzīvē? Jūsu uzņēmums piedalās kādā iepirkumā. Iepirkums tiek organizēts gada sākumā, paiet divi trīs mēneši, kamēr tiek sagatavoti piedāvājumi, pēc tam tie tiek iesniegti pasūtītājam, pasūtītājs tos kādu mēnesi izvērtē, pēc tam vēl sūta informāciju Iepirkumu uzraudzības birojam. Nereti ir gadījumi, kad lēmums par iepirkuma uzvarētāju tiek pārsūdzēts, paiet vēl pusgads. Rezultātā tikai pēc gada objektā sākas reāli būvdarbi. Šajā gadījumā ar sākotnēji paredzētajiem apakšuzņēmējiem gada laikā var notikt viss kaut kas - viņi var kļūt maksātnespējīgi, var izmainīties kādi citi apstākļi. Būtu muļķīgi apakšuzņēmēju nomaiņu orientēt uz tādiem nosacījumiem, kā tagad ir likumā. Tā ir standarta situācija, kad projekta realizācijas laikā ģenerāluzņēmējs vēlreiz rīko tenderi apakšuzņēmējiem un tikai pēc otrreizējā tendera tiek noslēgti īstie apakšuzņēmēju līgumi. Arī neviens no apakšuzņēmējiem nav gatavs slēgt īstos līgumus tajā brīdī, kad tiek sagatavots konkursa piedāvājums. Viņi arī skaidri saprot, ka projekta realizācija sāksies varbūt tikai pēc gada, un viņi nezina, kas būs pēc gada. Kādas būs materiālu, degvielas, elektrības cenas? Kādas būs darbaspēka izmaksas? Neviens jau to nezina un nevar paredzēt, vai par sākotnēji paredzēto naudu šo objektu varēs uzbūvēt.
Vai bez problēmas ar apakšuzņēmēju maiņu jaunajā likumā ir vēl kādas būtiskas problēmas?
Jā, ir. Mainījies pats būvniecības process, tas sākas ar būvatļaujas izdošanu, tālāk ir projektēšanas nosacījumi vai būvatļaujas izpildes nosacījumi un tikai pēc tam tiek sākti būvdarbi. Pati ideja ir diezgan laba - novirzīt sabiedrības iesaistīšanas un apstrīdēšanas procesu uz būvniecības procesa sākumu. Tā ir laba doma, lai nav tā, ka investors ir nopircis zemi, sācis projektēšanu, pabeidzis to, ieguldījis milzīgus naudas līdzekļus un pēc tam jebkurā brīdī atnāk sabiedrības pārstāvji un pasaka - nē, mums tas nepatīk, mēs apturam jūsu būvniecību. Mūsu gadījumā tā notika ar projektu Hospitāļu ielā 39, patlaban kaut kas līdzīgs notiek ar projektu Lāčplēša un Krišjāņa Barona ielu stūrī, kur nocirsts ozols. Par to sacelts liels troksnis, lai gan iepriekš bija sabiedriskā apspriešana, kurā sabiedrība varēja izteikt savu viedokli, un tad šis ozols nevienu neinteresēja.
Labi, ka tagad apstrīdēšana pārcelta uz ļoti agrīnu stadiju. Kā tas viss strādās, to tagad ir grūti pateikt. Ir diezgan lieli riski, ka, veicot tālāku projektēšanu un izpildot būvatļaujas nosacījumus, var kaut kas nedaudz pamainīties - inženierkomunikāciju pieslēgumu, pievedceļu dēļ, kādu citu iemeslu dēļ. Rezultātā gala produkts varētu nedaudz atšķirties no sākotnējās būvniecības ieceres. Jautājums sekojošs, vai tas būs pamats, pēc tam iedzīvotājiem vērsties atbildīgajās institūcijās un pateikt - nē, mēs tomēr šo objektu apstrīdam, jo tas nav tas, kas mums tika rādīts sākumā. Vai tā varētu notikt, to rādīs laiks, bet šāds risks tomēr pastāv.
Likums taču neparedz objekta apstrīdēšanu vēlākās būvniecības stadijās? Vai tomēr šāda iespēja ir?
Likums neparedz, jā, bet tomēr šādas iespējas juridiski pastāv. Juridiski var pateikt - mēs redzējām, kas sākotnēji bija šajā metā, bet gala rezultāts atšķiras no sākotnējā. Bet tas jau nemaz nevar neatšķirties, jo, sākot projektēt, vēl nav zināms, kādi būs komunikāciju pieslēgumi, kur varēs izveidot pieslēgumu pie ielas, vai būs kādi speciālie nosacījumi no valsts un pašvaldību iestāžu puses. Risks ir minimizēts, taču tas tomēr pastāv.
Vēl pirms likuma stāšanās spēkā izskanēja viedoklis, ka pēc 1.oktobra būvvaldes nepieņems jaunās būvniecības ieceres, jo nezinās, ko ar tām iesākt. Vai tā notika?
Tiešām, pirmajās nedēļās tā notika, taču, par laimi, tas jau ir beidzies un patlaban jaunās ieceres jau tiek pieņemtas izskatīšanai. Būvvaldes ir sakārtojušās un darbojas atbilstoši jaunajam regulējumam. Protams, ka būvvaldes var saprast, jo vesela virkne dokumentu, kuriem bija jāseko jaunajam Būvniecības likumam, vēl nebija izsludināti un nebija pieejami. Respektīvi, būvvaldes šos normatīvos aktus saņēma burtiski vienu dienu pirms jaunā regulējuma stāšanās spēkā un būvvaldēm nebija laika pārkārtoties. Patlaban gan viss ir sakārtots un sākusies jaunā būvniecības procesa realizācija.
Vai "YIT celtniecība" pēc 1.oktobra ir būvvaldē iesniegusi kādu savu būvniecības ieceri un vai ar to nebija aizķeršanās?
Jā, esam iesnieguši savas ieceres, ar tām viss ir kārtībā.
Saskaņā ar Būvniecības likumu ir paredzēts noteikts dienu skaits katram no būvniecības procesa soļiem. Reālā dzīves pieredze liecina, ka, ja saskaņā ar likumu dokuments ir jāizsniedz divu nedēļu laikā, tad realitātē bieži vien notiek tā, ka pašvaldība mums uzraksta vēstuli - atvainojiet, sakarā ar milzīgo darba apjomu, nepieciešamību precizēt kādus datus, saskaņā ar administratīvā procesa regulējumu mums ir tiesības pagarināt šī dokumenta izsniegšanu par diviem mēnešiem. Un šajā brīdī mēs no divām nedēļām nonākam pie 2,5 mēnešiem, un tad jau ir grūti runāt par visu procesa termiņu ievērošanu.
Visi ar jauno Būvniecības likumu saistītie normatīvie akti vēl joprojām nav pieņemti. Vai tas kavē būvniecības procesu?
Daļa no tiem ir tādi, kas parastos civilbūvniekus būtiski neietekmē, tie ir dažādi speciālie regulējumi.
Kāds ir kopējais vērtējums par jauno Būvniecības likumu? Kā tas ietekmē būvniecības procesu? Vai strādāt ir vieglāk jeb sarežģītāk?
Būs citādāk. Jaunā regulējuma divas galvenās domas bija gan sabiedrības iesaistīšanās pārbīde maksimāli agrīnā stadijā, gan būvniecības kvalitātes un kontroles uzlabošana. Šajā gadījumā jaunajā likumā tomēr ir veikti diezgan būtiski uzlabojumi, piemēram, ar ekspertīzēm, to, kad un kādā gadījumā jāveic atkārtota ekspertīze. Iepriekš kādai sabiedriskai būvei ekspertīzi veica gandrīz tie paši, kas šo būvi bija projektējuši, savi cilvēki, un projekts tika nodots pasūtītājam izpildei. Tālāk, izpildes gaitā, projektā varēja tikt veiktas būtiskas izmaiņas, bet neviens šīm izmaiņām vairs neveica ekspertīzi. Patlaban jaunajā likumā tas tiek prasīts - ja tiek veiktas izmaiņas būvkonstrukcijās vai citās nozīmīgās vietās būvēs, tad tiek obligāti prasīta atkārtota neatkarīga ekspertīze.
Tātad būves būs drošākas un kvalitatīvākas?
Domāju, ka jā. Protams, paliek jautājums par Valsts būvniecības kontroles biroja darbību un par to, cik veiksmīgi viņi varēs atrast speciālistus. Jau tagad redzam, ka ir problēmas atrast šīs iestādes vadītāju. Ir bažas, ka tiek sabīdīti kādi politiskie draugi, nevis speciālisti. To visu mēs redzēsim tikai pēc gada, jo nākamā gada oktobris ir tas brīdis, kad šai organizācijai jāsāk strādāt ar pilnu jaudu.
Diemžēl jau tagad eksperti saka, ka diezin vai šai jaunajai institūcijai izdosies no Rīgas nokontrolēt visas nozīmīgās jaunbūves, gan arī ekspluatācijā esošās būves. Tas ir milzīgs apjoms, tuklāt to visu plānots kontrolēt no Rīgas, neveidojot kādas reģionālas institūcijas. Tas viss liekas diezgan apšaubāmi.
Tiek apgalvots, ka tiks piesaistīti ārštata speciālisti.
Grūti teikt, redzēsim, kā veiksies, bet tas nav vienkārši. Jaunbūves kontrolēt ir vieglāk, bet pēc tam, kad ēka ir uzbūvēta un vairākus gadus atrodas ekspluatācijā, tad visas nozīmīgās konstrukcijas ir nosegtas. Tad vairs neko nevar redzēt. Neticu, ka inspektors katrā telpā ņems nost dekoratīvos paneļus un skatīsies, kas zem tiem atrodas. Kādas būs patiesās iespējas kaut ko atrast un atklāt, tas izklausās šaubīgi.
Vai tas nozīmē, ka šī kontrole var kļūt par formālu pasākumu?
Man liekas, ka arī vislabākais inspektors divas nedēļas pirms Zolitūdes traģēdijas ieietu šajā veikalā, iznāktu ārā ar smaidīgu seju un pateiktu, ka viss ir vislabākajā kārtībā. Viņš neko neredzētu, diemžēl tas tā ir.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2648
