Par piespiedu zemes nomas attiecībām
Šā gada 9.februāra raidījumā "Nekā personīga" bija iekļauts sižets par nama Rīgā, Kurmju ielā iedzīvotāju rūgto pieredzi ar zemes gabala īpašnieku, kurš pieprasa zemes nomu par zemes izmantošanu, pie kam ne tikai par zemi, kura ir funkcionāli nepieciešama ēkas uzturēšanai, bet arī par zemi, kas tieši nepieguļ dzīvojamajai ēkai un, ko mājas iedzīvotāji neizmanto. Kā jau sižetā tika minēts, piespiedzu zemes nomas attiecības skar vismaz 80 000 Rīgas iedzīvotājus, kuri dzīvo daudzdzīvokļu mājās, zem kurām zemes pieder citām juridiskām vai fiziskām personām. Ikdienas darbā mūsu birojs saskaras ar šīm piespiedu zemes nomas attiecībām tiesas procesos. Man negribētos piekrist sižetā paustajam viedoklim, ka situācija ir bezcerīga. Jāpiekrīt žurnālistiem, ka valsts šajā situācijā neko nav panākusi ne pēdējo gadu laikā, ne pēdējo desmit gadu laikā. Vērojot zemes īpašnieku darbības, ir jāsecina, ka vairākuma gadījumos tie ir zemes īpašnieki, kuri ir ieguvuši īpašuma tiesības uz zemi kā bijušie zemju īpašnieku radinieki un mantinieki. Taču liela daļa zemju īpašnieku ir juridiskās personas, kas laika posmā no 2002-2008.gdam intensīvi atpirka šos it kā nederīgos zemes gabalus zem daudzdzīvokļu mājām no bijušajiem mantiniekiem, tādā veidā iegūstot īpašuma ievērojamas zemes platības, par zemu cenu. Kādēļ tika uzpirkti šķietami nekādu peļņu nenesoši zemes gabali zem daudzdzīvokļu mājām? Atbildi uz šo jautājumu mēs redzam šīsdienas skarbajā realitāte, kas nereti pamatota ar biznesa interesēm. Zemes īpašnieki pieprasa 6% zemes nomas maksu un nekustamā īpašuma nodokļa kompensāciju, pieprasot šos maksājumus tiesas ceļā. Situācija ir krasi mainījusies par labu zemes īpašniekiem - zemes kadastrālā vērtība zem daudzdzīvokļu mājām ir tikpat liela, kāda tā būtu normālam neapgrūtinātam zemes gabalam un Satversmes tiesa ir noteikusi, ka nomas maksa ir maksājama nevis 5 % bet jau 6% apmērā. Kāds varētu apgalvot, ka šādā situācijā zemes īpašnieka tiesības, salīdzinot ar nomnieku, ir būtiski ierobežotas, jo viņam ir jānodrošina netraucēta zemes lietošana un viņam nav tiesību uzteikt nomas līgumu. Tajā pat laikā nenoregulētais dalītā īpašuma jautājums nereti ir izdevīgs tieši atsevišķiem lielākajiem zemes gabalu īpašniekiem, kas uz minētās situācijas pamata cenšas izveidot veiksmīga biznesa modeli. Tātad no nevērtīgas zemes gabala - īpašnieks sāk gūt pelņu, kā tas tika norādīts "Nekā personīgi" sižetā, faktiski zemes gabala kadastrālā vērtība tiek kompensēta no nomas maksām 5-8 gadu laikā. Tā vairs nav zemes īpašnieku interešu ierobežošana, bet gan garantēts ilgtermiņa peļņas avots. Protams, nebūtu pieļaujama arī zemes gabala īpašnieka tiesību noniecināšana. Bet, kā jau minēju - vai visi zemes īpašnieki ir nesakārtotās likumdošanas ķīlnieki? Diemžēl liela daļa ir uzņēmēji, kas apzināti pirka šos zemes gabalus un tagad gūst no tā peļņu. Uzskatu, ka valstij nekavējoties ir jāiesaistās šīs problēmas risināšana, jo es nevaru piekrist tam, ka valsts ierēdņi neko nevar darīt. Arī Tieslietu ministrija savā laikā solīja šo jautājumu sakārtot un pat tika sagatavots likumprojekts, kurā tika noteikts, ka nomas maksa būs nosakāma katrā konkrētā gadījumā no 0 līdz 6% apmērā, nevis kā tas ir tagad, ka likums strikti nosaka - 6%. Ir jāņem vērā lietderības un samērīguma principi. Nevar šobrīd pastāvēt situācija, kurā mazākumā esošie zemes gabala īpašnieki pieprasa no iedzīvotājiem nesamērīgi augstu nomas maksu. Iedzīvotāju jau tā cieš no komunālo maksājumu, gāzes un elektrības cenu nemitīga pieauguma. Es aicinātu Tieslietu ministriju risināt šo jautājumu nekavējoties un turpināt virzīt uz Saeimu jau sagatavoto likumprojektu. Tāpat es uzskatu, ka ir nekavējoties jāpieņem izmaiņas tiesību aktos, kas atļautu noteikt zemes kadastrālo vērtību, kas atbilst tās izmantošanas mērķim - nevar būt zemes bez svešas ēkas uz tās tikpat vērtīga, kā zemes, uz kuras atrodas daudzdzīvokļu ēkas, kas ir reāls apgrūtinājums. Iedzīvotājiem es ieteiktu būt modriem un aktīvāk iesaistīties savu interešu aizstāvībā. Mēs jau 24 gadus dzīvojam kapitālisma iekārtā, kurā katrs patstāvīgi cīnās par savām tiesībām. Pirmkārt, ir jāpanāk, lai nomas maksa būtu jāmaksā tikai par to zemi, kas ir funkcionāli nepieciešama ēkas uzturēšanai. Attiecīgi ir jāpasūta jauni zemes robežu plāni, kas dzīvojamai mājai izmaksātu līdz EUR 50,00 apmērā. Otrkārt, iedzīvotājiem būtu jāvēršas ar iesniegumu Valsts Zemes dienestā un jāpieprasa zemes kadastrālās vērtības pārvērtēšana. Atteikuma gadījumā, jāvēršas tiesā. Treškārt, daudzdzīvokļu dzīvojamo māju īpašniekiem būtu jāaizstāv savas tiesības uz saprātīgu zemes nomas maksu, kā arī daudzdzīvokļu ēkai tiešām funkcionāli nepieciešamu zemes gabala nomu, vai arī tiesību uz zemes izpirkšanu par saprātīgu cenu.
Pieļauju, ka 80 000 iedzīvotāji ir pietiekami interesants elektorāts mūsu vadošajiem politiskajiem spēkiem, tāpēc tuvojoties Saeimas vēlēšanām varētu pieņemti kādi lēmumi šajā jautājumā. Galvenais, lai tie nebūtu populistiski un balstīt tikai uz vēlmi radīt ilūziju par iedzīvotāju interešu aizstāvību.
Zvērināts advokāts Jānis Avotiņš
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/news/show/12147
