Par Jūrmalas dzīvokļu statusu un ne tikai
Aldis Lezdiņš, aģentūras Invest in Latvia pārvaldošais partneris, 23.04.2012
Tikai trešā daļa jauno dzīvokļu Jūrmalas centrālajā daļā ir projektos, kuriem ir daudzdzīvokļu mājas statuss. Pārējie projekti ir dažādu veidu viesnīcas un viesu nami. Tas nebūtu nekas, taču pircējam ir jāzina, ka mājokļa nodoklis apartamentiem komerciālas nozīmes mājās ir četras līdz piecas reizes lielāks nekā analoģiskam dzīvoklim mājā ar daudzdzīvokļu mājas statusu.
Dzīvokļi jaunajos projektos bija un joprojām ir ārzemnieku pieprasītākais Jūrmalas nekustamā īpašuma tirgus produkts. Lielākā daļa pircēju dod priekšroku daudzdzīvokļu mājām posmā no Lielupes līdz Bulduriem tuvāk līča krastam. Atkarībā no tā, vai tas ir piekrastes pirmās vai otrās līnijas projekts, šo mājokļu cenas svārstās no 3 000 līdz 6 000 eiro/m2, savukārt pirkuma kopsumma reti kad ir mazāka par 250 000 eiro. Summiņa ir vairāk nekā solīda, vai ne? Taču dziļi maldās tie, kas domā, ka ārzemju pircēji no tādas naudas šķiras viegli un nedomājot. Savā turpat divdesmit gadu ilgajā darba pieredzē Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgū esmu pārliecinājies, ka arī bagāti cilvēki skaita katru eiro vai latu. It īpaši pēdējā laikā. Viņi grib precīzi zināt, par ko maksā, un tādēļ īpašu uzmanību pievērš jautājumam par to, cik maksā viņu iegādātā nekustamā īpašuma uzturēšana un kāds būs ikgadējais nodokļa maksājums. Lūk, tas tad arī ir tas jautājums, kas ieslēpj interesantu atbildi: nodokļa maksājuma apmērs analoģiskiem dzīvokļiem līdzās esošos Jūrmalas projektos var atšķirties pat četras un piecas reizes!
Paskaidrošu, kāpēc tas tā. Taču vispirms atgādināšu, ka Latvijā nekustamā īpašuma nodoklim jau trešo gadu ir it kā divas atsevišķas daļas. Pirmā ir zemes nodoklis 1,5% apmērā no zemes kadastra vērtības, otrā — mājokļa nodoklis, kura apmērs var būt no 0,2 līdz 0,6%, tas ir atkarīgs no dzīvokļa vai mājas kadastra vērtības Turklāt lielākā daļa Jūrmalas piekrastes pirmās un otrās līnijas dzīvokļiem piemērotais nodoklis ir 0,4а% (t.i., šo objektu kadastra vērtība ir no 40 000 līdz 75 000 latu). Tādējādi mājokļa nodokļa daļa nekustamā īpašuma nodoklī visiem dzīvokļiem ir praktiski vienāda.
Lielo maksājumu starpību rada zemes nodokļa piemērošana. Gruntsgabaliem ar dzīvojamās apbūves statusu nodoklis var būt četras līdz piecas reizes mazāks nekā gruntsgabaliem, kam piešķirts komerciāli izmantojamās zemes statuss. Jāpiebilst, ka gandrīz divas trešās daļas māju no uzbūvētajām jaunajām daudzdzīvokļu mājām Dzintaros, Dubultos, Majoros un Lielupē ir tieši uz komerciālajai apbūvei paredzētas zemes, un tieši tādēļ tās ir noformētas kā viesnīcas, apartamentu viesnīcas vai viesu nami.
Šādu praksi aizsāka ieviest Latvijas nekustamo īpašumu tirgus attīstības vētrainajos gados. Vēsturiski ir izveidojusies situācija, ka Jūrmalas centrālajā daļā tādu gruntsgabalu, kas pilsētas attīstības ģenerālplānā ir paredzēti daudzdzīvokļu apbūvei, ir visai maz. Ja apbūvētājs vēlējās mainīt gruntsgabala zonējumu, bija jāizstrādā jauns detālplānojums. Dažādu birokrātisku iemeslu dēļ šis process varēja vilkties vairākus gadus. Vēl jo vairāk — projektam obligāti bija jārīko sabiedriskā apspriešana, un tas jāapstiprina Jūrmalas domē. Un neviens nevarēja garantēt, ka pieņems pozitīvu lēmumu.
Augoša tirgus apstākļos daudzi attīstītāji nevēlējās bezgalīgi gaidīt un pārlieku mocīties ar šo jautājumu kārtošanu. Tādēļ viņi būvēja daudzdzīvokļu mājas, bet noformēja tās kā viesnīcas, apartamentu viesnīcas vai viesu namus. Šādā gadījumā komerciālajai apbūvei paredzētā gruntsgabala zonējums nemainījās un projekta sagatavošana prasīja daudz mazāk laika. Bija jāsaņem projektēšanas uzdevums, jāizstrādā arhitektūras un būvniecības projekts, jāsaņem darbu uzsākšanas atļauja, un tad varēja ķerties pie būvēšanas. Lielākā daļa tā arī darīja. Attīstītājs, kas visu darīja pareizi un mainīja zonējumu, ir, piemēram, Aleksandra Bašarins. Gandrīz visām viņa kompānijas būvētajām daudzdzīvokļu mājām ir daudzdzīvokļu dzīvojamo māju statuss.
Tā kā, ja pircēji negrib vēlāk brīnīties par nekustamā īpašuma nodokļa rēķiniem, iesaku viņiem savlaikus pievērst uzmanību gruntsgabalam, uz kura ir māja, un tā zonējumam. Vienkāršam dzīvoklim (līdz 100 m2) pilnvērtīgā daudzdzīvokļu mājā (pat ja tā ir piekrastes pirmajā līnijā) ikgadējais nekustamā īpašuma nodokļa maksājums ir aptuveni 150—200 latu, bet mājoklim uz komercdarbībai paredzētas zemes tas ir jau 700—900 latu. Tādēļ iesaku pircējiem nekautrēties prasīt parādīt iepriekšējo gadu nodokļu maksājumu kvītis vai arī izmantot tīmekļa vietni — www.kadastrs.lv , kur, ievadot jūs interesējošā objekta adresi vai kadastra numuru, var uzzināt tā kadastra vērtību un aprēķināt nekustamā īpašuma nodokļa maksājumu apmēru.
Gribu piebilst, ka vēl dramatiskāka situācija ir ar daudzdzīvokļu mājām uz privātīpašniekiem piederošas zemes. Saskaņā ar likumu zemes īpašnieks var pieprasīt no mājas iemītniekiem nomas maksu līdz 6% no gruntsgabala kadastra vērtības. Šādās mājās dzīvokļiem maksājums var sasniegt vairākus simtus un pat tūkstošus latu. Tādēļ — pievērsiet vērību šīm nopietnajām niansēm!
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2236
