Ода оптимизму
15% семей Латвии с доходами свыше 350 латов на человека готовы уже в 2011 году приобрести недвижимость. Процентные ставки, по которым банки предлагают ипотечные кредиты, в силу повышения конкуренции снижаются и уже меньше, чем в 2010 году.
Средние цены на рижские серийные квартиры в 2015 году достигнут 957 евро за кв. м, а на новые проекты - 1 513. Все эти мысли и цифры, наполненные оптимистическим содержанием, были озвучены на организованной банком Nordea пресс-конференции «Что сегодня происходит на рынке жилья? Оценки и прогнозы: 2010-2013 годы».
И хотят, и невозможно
Повод для оптимизма самого банка Nordea абсолютно понятен: на данный момент он является обладателем второго по величине кредитного портфеля в Латвии (772 млн латов). И если общий портфель всей банковской отрасли в 2010 году похудел на 6%, то у Nordea - только на 2%. Благодаря этому его рыночная доля в ипотечном кредитовании выросла с 14,3 до 17,2%. В 2010 году банк выдал населению 68,5 млн латов на ремонт и покупку жилой недвижимости, из которых 35 млн латов - новым клиентам. Как надеется руководитель отдела продажи жилищных кредитов Nordea Сандра Раснача, показатели работы банка будут не хуже и в нынешнем году. При этом сама она отметила возросшую активность коллег-конкурентов. Если пару-тройку лет назад рекламировать ипотечное кредитование продолжал только Nordea, то сейчас эту услугу громко предлагают уже многие. Значит, видят у нее перспективы.
«Мы захотели узнать, есть ли у нас кому покупать», - так анонсировала Сандра Раснача результаты проведенного по заказу Nordea исследования потенциала рынка ипотечных кредитов. Оказалось, что 15% всех опрошенных готовы рассматривать вопрос покупки или обмена недвижимости уже в 2011 году. Представитель банка, впрочем, тут же акцентировала внимание на том, что речь идет о жителях Латвии, чей ежемесячный персональный доход превышает 350 латов. Чаще всего задумываться об операциях с недвижимостью их заставляет необходимость расширения жилплощади. Такую причину назвали 37% респондентов. Еще для 33% главный мотив покупки или обмена жилья - это желание начать жить самостоятельно, а не с родственниками. Третий по популярности ответ (18%) - постройка собственного дома. Правда, со стороны все эти ответы похожи на размышления в стиле «а вот если бы да кабы». На деле желания большинства жителей нашей страны упираются в их финансовые возможности.
В том же исследовании банка Nordea говорится, что реальный, а не теоретический рынок покупателей недвижимости с привлечением ипотечных кредитов ограничен. Озвучивая сразу несколько причин, почти половина (44%) респондентов в качестве барьеров на пути к получению займов назвала отсутствие денег на первый взнос или свою недостаточную платежеспособность. А 46% участников опроса заявили, что не готовы связывать себя долговыми обязательствами из-за неуверенности в своем финансовом будущем. 42% посчитали слишком дорогой стоимость кредитных ресурсов, которая, кстати, в части собственного интереса банка (у Nordea он обычно составляет 2-2,5%) на самом деле сейчас дешевле, чем в прошлом году. Ну а еще 26% респондентов сослались на отсутствие на рынке устраивающего их предложения. То есть выходит так, что количество потенциальных клиентов, которые хотели бы брать кредиты и которым банки были бы готовы их давать (будьте добры еще доказать свою платежеспособность!) - не столь уж и широк. И по логике вещей, в этой ситуации рынку недвижимости Риги в частности и Латвии в целом пока не стоит рассчитывать на рост цен. А вот и нет!
И снова вверх
«С точки зрения математического расчета выгоднее всего приобретать жилье именно сейчас: цена квадратного метра близка к средним доходам населения, - ободрил собравшихся на пресс-конференции член правления компании Arco Real Estate Марис Лаукалейс. И добавил: - Однако следует учесть, что значительно возросли побочные расходы - на обслуживание, коммунальные услуги и налог на недвижимость. Покупатели долго принимают решение, просчитывают все расходы». И так как, по его наблюдениям, качественных квартир с низкими расходами в столице мало, то их объем вскоре может иссякнуть. Это является основанием для умозаключения о неизбежности роста цен. И хотя, по данным самого Arco Real Estate, в первом квартале 2011 года серийные квартиры Риги дешевели в пределах 1% ежемесячно, Марис Лаукалейс считает: в мае-июне они снова начнут демонстрировать положительную динамику. Дальше - больше: к концу 2011 года он ожидает повышения среднего уровня цены до 680 евро за кв. м. Более долгосрочные перспективы для типового фонда столицы должны заставить кусать локти тех, кто продал квартиры в 2009-2010 годах. Прогноз от Arco Real Estate на их среднюю цену в 2012 году - 761 евро за кв. м, в 2013-м - 837, 2014-м - 895 , 2015-м - 957!
Когда журналисты высказали сомнение в столь радужных перспективах, представитель маклерской компании пояснил, что прогноз основывался на динамике, которую рынок серийных квартир демонстрировал с сентября 2009 по конец осени 2010 года. А тогда, по разным оценкам, был зафиксирован плюс в 16-19%. «Конечно, если на рынок выйдет большое количество новых проектов, то серийные квартиры так сильно не подорожают», - смягчил ситуацию Марис Лаукалейс.
После каждого падения неизменно следует подъем. Эту мысль до участников конференции постарался донести председатель правления компании YIT Celtniecība Андрис. Для наглядности он продемонстрировал графики развития ситуации на рынке недвижимости Финляндии, который пережил свой кризис в 1990-1994 годах. Аналогии прямые: рынок новых проектов оживет, и цены пойдут вверх. Пока же, по подсчетам представителя YIT Celtniecība, в Латвии имеется в свободной продаже не более 1 200 новых квартир. Да и то далеко не все они отвечают запросам покупателей по качеству и месторасположению.
Во владении дочерних структур самих банков находится еще порядка 3 000 квартир. Представитель строительного бизнеса полагает, что раньше 2013 года торговать ими они не начнут. А раз так, то у новых проектов с рациональной планировкой, высоким качеством строительства и хорошим месторасположением будущее выглядит привлекательным. По версии Arco Real Estate, движение наверх будет выглядеть так: в 2012 году средние цены на новостройки подрастут до 1 120 евро за кв. м, в 2013-м -- 1 259, 2014-м -- 1 414, 2015-м -- 1 513. Невольно на ум приходит главный маклерский лозунг 2004-2007 годов: «Покупайте сегодня, завтра будет дороже!».
P.S. Подвести итог изыскания на тему «Что происходит на рынке жилья?» можно кратким обзором позиций всех участников латвийского рынка недвижимости, которые сделали представители Nordea.
Кредиторы
- Конкуренция между банками повышается;
- интерес со стороны заемщиков стабильный, берут ответственно;
- займы оформляют на небольшие суммы;
- механизм безопасности займов (например, страховка кредита на случай безработицы получателя) не используют.
Продавцы недвижимости
- Цены на недвижимость стабильные;
- проблема с предложением, отвечающим спросу;
- предложение новых проектов скоро иссякнет.
Покупатели
- 15% населения с соответствующими доходами планируют поменять место жительства;
- важнейшие критерии при выборе жилья -- цена и чувство спокойствия за свое финансовое будущее.
Заказчики проектов
- Имеется потенциал для новых проектов с адекватным предложением;
- покупатели ищут небольшие, но качественные площади.
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1947?locale=ru
