Notāri aicina valsti piedalīties nekustamo īpašumu darījumos
Romāns Golubevs
Latvijas zvērināto notāru padomes priekšlikums padarīt obligātu visu nekustamo īpašumu darījumu notariālo apstiprināšanu sabiedrībā izraisīja dažādu reakciju. Vieni to uztvēra kā notāru mēģinājumu ievērojami palielināt savus ienākumus, citi – kā uzbrukumu viņu biznesam, trešie – kā līdzekli cīņā ar krāpniekiem... Kas patiesībā slēpjas aiz notāru iniciatīvas un kāda ir tās būtība? Atbildes un uz šiem un citiem jautājumiem „m2” mēģināja saņemt sarunā ar Latvijas Zvērināto notāru padomes priekšsēdētāja vietnieci Sandru Jakušonoku un šīs organizācijas izpilddirektori Viju Piziču.
Trīs varianti
Pašreiz spēkā esošā prakse ir tāda, ka nekustamā īpašuma darījumu noformēšana pie notāra nav obligāta. Tā ir katra paša izvēle. Taču, ja izteiksiet vēlēšanos iesaistīt dzīvokļa vai zemes pirkšanas-pārdošanas procesā notāru, tad iespējamie varianti ir trīs.
Pirmais – parastā jūsu līguma apstiprināšana. Šajā gadījumā jūs atnesat jau sagatavotus dokumentus un notārs vienkārši apstiprina pušu parakstus. Pie tam, uzrādītā dokumenta saturā viņš īpaši neiedziļinās, cenšoties tikai pārliecināties par aizliegtu momentu neesamību, piemēram, atrunas par ieroču vai narkotiku nodošanu. Katra līguma eksemplāra apstiprināšana maksā 7 latus plus pievienotās vērtības nodokli.
Otrais variants – notārs sastāda līgumu un to apstiprina. Notārs arī izskaidro tiesiskās sekas, taču tajā pat laikā nav atbildīgs par to, cik labi jūs esat sapratis parakstītā dokumenta būtību. Šeit jau par dokumenta sagatavošanu jāmaksā procenti atkarībā pieteiktās darījuma summas. Ja tā ir mazāka par 5000 latiem, tad valsts nodeva ir 10 lati plus PVN, ja lielāka, tas 0,3% no līguma summas.
Trešais variants – notārs noformē notariālo aktu. Tas ir pircējam un pārdevējam visdrošākais dokuments. To izstrādājot, tiek veikts skrupulozs ilgstošs darbs, notārs sīki izskaidro pusēm katru dokumenta punktu. Gadījumos, ja rodas kādas problēmas ar pirkumu, notāru var izsaukt uz tiesu kā trešo personu vai (mēdz būt arī tā) kā atbildētāju. Šis variants ir visdārgākais – aptuveni 1% no pieteiktās darījuma summas.
Aizsardzības līdzeklis
Februāra sākumā Latvijas zvērināto notāru padome iesniedza Tieslietu ministrijā Civillikuma un Notariāta likuma labojumu projektu, kas paredz turpmāk saglabāt tikai notariālo aktu praksi. To tiek piedāvāts padarīt par obligātu kā minimums visos darījumos ar nekustamiem īpašumiem, kuros piedalās fiziskās personas.
Kas noteica jūsu iniciatīvu? – ar šo jautājumu mēs sākām mūsu sarunu ar Latvijas zvērināto notāru padomes pārstāvjiem.
Sandra Jakušonoka: Tā ir situācija nekustamo īpašumu tirgū un konkrētāk – nepieciešamība samazināt krāpšanos. Ir jārada sistēma, kas garantē darījumu kārtošanas drošību. Notariālais akts šodien tiek noformēts ne vairāk kā 10% darījumu ar nekustamo īpašumu. Maksimums, ar ko aprobežojas cilvēki, ir parakstu apstiprināšana plus notārs noformē iesniegumu par īpašnieka maiņas fakta nostiprināšanu Zemesgrāmatā (šī procedūra izmaksā 19 latus - a.p.). Taču praksē ir daudzi vājie punkti un vispirms jau pārdevējiem, kas nevar atļauties nolīgt advokātu. Ir labi, ja jums darīšana ir ar godīgiem cilvēkiem. Taču dzīve pārliecina, ka ne visi ir ideāli. Ja darījumā piedalās turīgs cilvēks, tad viņš tradicionāli uzņemas izstrādāt līgumu. Protams, viņa advokāti vai juristi pacentīsies, lai dokumenti atbilstu viņu bosa interesēm. Cilvēks, kurš nepārzina juridiskās nianses šādā gadījumā paliek vispār bez aizsardzības. Gadās, ka šādos gadījumos viņš zaudē gan lielāko daļu naudas, gan savu īpašumu. Un viss tikai tādēļ, ka neviens viņam nebija paskaidrojis, ka līgumā nedrīkst norādīt darījuma summu, kas ir mazāka par reālo cenu, jo tad var to visu nesaņemt. Un kaut ko nebūt pierādīt tiesā jau būs neiespējami.
Vija Piziča: Latvijas Konstitūcijas 105. pants deklarē: „Katram ir tiesības uz īpašumu”. Taču reāli valsts nekustamo īpašumu sektorā negarantē tā aizsardzību. Mūsu iniciatīva ir vērsta uz to, lai valsts beidzot sāktu veidot garantiju sistēmu, līdz minimumam samazinot riskus darījumos ar nekustamo īpašumu. Par vienu no šīs sistēmas elementiem ir jākļūst to obligātas notariālas noformēšanas praksei. Tieslietu ministrijas izskatīšanai mēs iesniedzām divus labojumu variantus. Pirmajā prasība par obligātu noformēšanu tiek attiecināta uz absolūti visiem neklustamo īpašumu darījumiem, otrajā – uz tiem, kuros viena no pusēm ir fiziska persona...
Runa ir tikai par nekustamā īpašuma pirkšanu un pārdošanu?
S.J.: Nē, arī par dāvinājumiem, jo arī tie ir klasificējami kā mantas atsavināšana un zemūdens akmeņu šeit ir ne mazāk, kā pārdodot objektu, jo cilvēks īpašumu atdod bez maksas. Labi, ja līgums bijušajam īpašniekam paredz saglabāt lietošanas tiesības, taču diemžēl nereti, uzdāvinājis dzīvokli, vecais cilvēks pēc tam paliek uz ielas...
Un kā jūs, notāri, varat viņam palīdzēt?
S.J.: Pēc tam, kad darījums ir noformēts, jau vairs nekā. Taču ja viņš atnāks pie mums pirms tā noslēgšanas, mēs viņam paskaidrosim visas viņa darbību iespējamās negatīvās sekas. Tā, dāvinot mantu, cilvēks kļūst tikai par tās īrētāju un viņam saglabājas tikai dzīvošanas tiesības. Bet ja jaunais īpašnieks negaidīti nomirst, tad iepriekšējais saimnieks riskē palikt pat bez jumta virs galvas, jo viņš nav mantinieks.
V.P.: Tiks atrunāti visi varianti: vai šāds dāvinājums vajadzīgs jums pašam vai arī vēlaties šādi palīdzēt saviem radiniekiem. Tiks noskaidrots, ko tieši vēlaties un tikai pēc tam tiks noslēgts līgums.
Kā visiem
Jaunās prakses ieviešana pavisam noteikti palielinās jūsu klientu skaitu un, protams, arī jūsu ienākumus. Mūsu valstī strādā 117 zvērinātie notāri. Kā viņi spēs nodrošināt katram klientam pienācīgu uzmanību? Kur ir garantija, ka viņi katram izskaidros visas paredzamā darījuma nianses?
S.J.: Mūsu atbildība ir tiesiska. Notariālajā aktā tiek minēts absolūti viss, kas tiek stāstīts klientam. Tas nepieciešams notāra paša drošībai, lai cilvēks pēc tam nevarētu izvirzīt pretenzijas. Sak’, to nesapratu un to man nepaskaidroja. Bez tam, ja valsts piekritīs mūsu iniciatīvai, Notariāta likums tiks papildināts ar papildus prasībām par mūsu darba kvalitāti.
V.P.: Gribētu īpaši atzīmēt, ka prakse, saskaņā ar kuru visi nekustamā īpašuma darījumi tiek noformēti notariāli ir ļoti plaši izplatīta. Vācija, Francija, Itālija, mūsu kaimiņi Lietuva un Igaunija, Ukraina un Krievija – tā ir tikai daļa šī saraksta valstu.
Kāpēc pie mums šis jautājums netika pacelts agrāk?
S.J.: Varu tikai minēt. 1992. gadā Latvijā atjaunotais Civillikums tika izstrādāts 1937. gadā. Iespējams, toreiz situācija bija citādāka, varbūt cilvēki bija godīgāki vai varbūt īpašumu bija mazāk, taču normas par darījumu obligātu notariālo noformēšanu šajā likumā nebija. Tāpat kā tagad.
V.P.: Mūsu priekšlikumu pieņemšana, starp citu, ļaus likvidēt tā saucamo „pelēko zonu”, kas rodas no brīža, kad līgums tiek apstiprināts pie notāra, līdz īpašnieka maiņas fakta ierakstīšanai Zemesgrāmatā. Pašreiz krāpniekam ir iespēja pārdot nekustamo īpašumu vienlaicīgi vairākiem pircējiem. Mēs, savukārt, piedāvājam valstij nodrošināt mums piekļuvi Zemesgrāmatai, kur tūlīt pat pēc darījuma notariālas noformēšanas mēs ierakstīsim ziņas par objekta īpašnieka maiņu. Pārdevējam nebūs iespējas aiziet pie cita notāra un realizēt, ieķīlāt vai dāvināt īpašumu.
Nav jābaidās
Pēc manām ziņām daži mākleri jūsu iniciatīvu kategoriski nepieņem, apgalvojot, ka jūs atņemat viņiem viņu biznesu.
S.J.: Es neredzu iemeslu viņu raizēm. Mākleris pārdod cilvēkiem informāciju, izvēlas pirkšanas objektu un iepazīstina viņu ar stāvokli... Notārs, savukārt, ar to nekad nenodarbosies. Mēs tikai nodrošinām darījuma juridisko pusi.
V.P.: Vienīgie, kas varētu būt neapmierināti, ir nesertificētie, tā saucamie „melnie mākleri”. Legālajiem vidutājiem nav par ko uztraukties. Viņi, tāpat kā mēs, ir ieinteresēti, lai visi darījumi būtu tīri. Viena no mūsu iniciatīvām paredz pirkšanas pārdošanas līgumā norādīt pilnas ziņas par mākleri, kas savedis kopā pircēju un pārdevēju.
S.J.: Jaunievedumu pretinieki varētu būt arī daži juristi un advokāti, kas specializējušies mums apstiprināšanai iesniegto līgumu sastādīšanā. Taču es esmu pārliecināta, ka valstij būs daudz izdevīgāk, ja ar visu darījuma juridisko jautājumu kompleksu nodarbosies tieši notāri, kas ir amatpersonas. Pluss ir tas, ka šāda pieeja ļauj izgaismot darījumus, palielināt nodokļu bāzi, iegūt pilnīgāku ainu par lietu stāvokli tirgū, samazināt krāpšanos skaitu un tā rezultātā – griešanos pie tiesas... Bez tam, gadījumā, ja kaut kas tomēr atgadās, pusēm būs no kā pieprasīt atbildību – no notāriem.
Taču jūsu jaunievedums var sāpīgi atsaukties uz iedzīvotāju maciņiem.
V.P.: Kāpēc gan? No vienas puses, protams, izzudīs tāds variants, kā vienkārša līguma apstiprināšana, taču tas maz ko dod cilvēkam, ja kāda no darījuma pusēm spēlē negodīgu spēli. Taču pati notariālā akta noformēšana, kas atņem potenciālajiem krāpniekiem darbības lauku, kļūs lētāka. Un to mēs jums garantējam.
Notāru piedāvātā procedūra darījumiem ar nekustamiem īpašumiem:
1. Lai veiktu darījumu ar nekustamo īpašumu, līdzēji ierodas pie notāra;
2. Notārs pārbauda līdzēju identitāti, īpašuma piederību; pārliecinās, vai īpašums nav ieķīlāts, iznomāts vai kā citādi apgrūtināts; pārliecinās, vai īpašums nav laulāto kopmanta, vērš pušu uzmanību uz līguma nosacījumu niansēm; saskaņo norēķinu kārtību;
3. Ja līdzēji joprojām vēlas veikt darījumu, notārs sastāda notariālo aktu, līdzēji to praksta;
4. Notārs dodas uz Zemesgrāmatu, kur iesniedz dokumentus īpašuma tiesību reģistrācijai uz pircēja vārda.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
