NIRA Fonds: Latvijas nekustamā īpašuma tirgus tendenču apskats
NIRA Fonds: Latvijas nekustamā īpašuma tirgus tendenču apskats
31.05.2010
Pieaudzis pieprasījums nelielām tirdzniecības platībām. Aktīvākajās Rīgas tirdzniecības ielās vakanto platību īpatsvars pēdējā pusgada laikā samazinājies līdz 10 %.
Svarīgākā informācija:
- Minimālās nomas likmes tirdzniecības telpām ar platību līdz 100 kvm nav zemākas par 10-12 EUR/kvm.
- Ražošanas un noliktavu telpas Rīgā un apkārtnē tiek piedāvātas pa 1,5-3 EUR/kvm. Šādā līmenī nomas likmes var noturēties vēl pusotru gadu.
- Aktivitāte biroju telpu segmentā ir zema. Rīgas centra vecajos biroju kompleksos var atrast telpas par 4 — 5 EUR/kvm, jaunajos B klases kompleksos — par 6 — 10 EUR/kvm. A klases — jau 8 — 15 EUR/kvm.
- Pavasara otrajā pusē jaušama potenciālo pircēju interese par zemi Rīgas rajonā.
- Lielākais zemesgabalu ar komunikācijām piedāvājums Rīgas apkārtnē – 20.000 – 30.000 EUR.
Tirdzniecības platības
Pozitīvi ekonomikas signāli, un pie tiem var pieskaitīt bezdarba līmeņa pieauguma apstāšanos, eksporta apjoma pieaugumu un, kaut arī niecīgu, bet mazumtirdzniecības apgrozījuma palielināšanos, sākuši ietekmēt arī nekustamā īpašuma tirgu.
Uzņēmējiem, kuri nomā tirdzniecības platības, parādās arvien lielāka stabilitātes sajūta. Ja pirms pusgada viņi vēlējās nomas maksas atlaides vai saņemt kādus papildus bonusus, tagad tie saprot: tam vairs nav objektīva pamatojuma. Arī tirdzniecības platību īpašnieki, īpaši Rīgas aktīvākajās tirdzniecības vietās, praktiski atlaides nedod. Tāpēc ievērojami pazeminājusies nomnieku rotācija. Audzis nelielu platību pieprasījums no jaunu uzņēmumu puses. Šobrīd uzsākt jaunu biznesu ir lētāk nekā pēdējos 4 – 5 gados.
Visi šie apstākļi pozitīvi ietekmē Rīgas centra tirdzniecības platību tirgu. Arvien mazāk brīvu vietu galvaspilsētas centrālās tirdzniecības ielās - Vaļņu, Audēju, Tērbatas, Elizabetes, Kr.Barona, Merķeļa, Brīvības ielā. 2009.gada beigās speciālisti lēsa, ka šajās vietās ap 20- 30 % telpu stāv tukšas. Taču pēdējā laikā šis procents sarucis līdz 10%. Šāda dinamika atsaucas uz nomas maksām: tās pieprasītākajās vietās vairs nemazinās. Tomēr arī par īpašu kāpumu nav runas. Pareizs šodienas stāvokļa raksturojums — stabilizācija.
Tiesa gan, prasītā minimālā nomas maksa veikaliem līdz 100 kvm galvenās tirdzniecības ielās augusi līdz 10 — 12 EUR/kvm. Tai laikā augšējā prasīto cenu robeža ir 30 EUR/kvm līmenī. Lielām telpu platībām (200 un vairāk kvm) likme būs par 10 -15 % zemāka.
Jauna 2010.gada tendence: arvien vairāk aktīvu tirdzniecības platību nomnieku vidū ir pārtikas produktu ražotāji. Lielo tirdzniecības tīklu diktāts piegādātājiem piedāvājamās produkcijas cenu jautājumos, kā arī zemā nomas maksa liek atvērt mazus pašu veikalus, veidojot mazumtirdzniecības tīklus.
Tie ir “Daugavai”, Tukuma gaļas kombinātam, putnu fabrikai “Ķekava” utt. Analogu ceļu izvēlas arī citi Latvijas plaša patēriņa preču ražotāji.
Noliktavu telpas
Galvenais virzītājfaktors, kas nosaka šī segmenta situācijas attīstību — izmaiņas Latvijas ekonomikas ražošanas nozaru statistikā.
Ķimiskās vielas un ķīmiskie produkti, papīra ražošana, kokapstrāde, pārtikas produkti, poligrāfija, minerālu izstrādājumu ražošana - visos šajos segmentos ir novērojams eksporta pieaugums. Tas saistīts ar to, ka no krīzes atgūstas tādi Latvijas produkcijas ārējie noieta tirgi kā Skandināvijas valstis, Vācija un Lielbritānija u.c. To patēriņa pieaugums stimulē mūsu eksporta pieaugumu.
Patēriņa līmenis Latvijas iekšējā tirgū joprojām ir zemā līmenī, bet jau redzama «gaisma tuneļa galā». Loģisks nākošais solis — augstā (līdz 35-40%) vakanto ražošanas un noliktavu telpu līmeņa samazinājums Rīgā un tās apkārtnē.
Tikai jāņem vērā, ka šis process būs ilgs, vienā mirklī tirdzniecības un noliktavu telpas neaizpildīsies. Būtiskas izmaiņas šī segmenta nomas maksās var gaidīt pēc 1,5 — 2 gadiem. Bet pagaidām Rīgā un tās apkārtnē jaunajos loģistikas un ražošanas kompleksos platības piedāvā par 1,5 — 3 EUR/kvm (šīs cenas, visticamāk, saglabāsies visu vasaru). Sliktākas telpas iespējams nomāt lētāk - par komunālo maksājumu summu un kādu nelielu piemaksu.
Ražošanas kompānijām ir diezgan grūti mainīt savu atrašanās vietu — tas saistīts visu ražošanas iekārtu pārvešanas problēmām. Tāpēc ražotāji lielākoties cenšas sarunāt telpu nomas likmju izmaiņu apmērus ar telpu īpašniekiem. Ražotne tiek pārcelta tikai tādā gadījumā, ja īpašnieki nepiekāpjas. Šāda īpašnieku nepiekāpība pie tik augsta vakanto telpu līmeņa izraisa ražošanas un noliktavu telpu īpašniekiem zaudējumus: tuvākajos mēnešos tiem būs grūti atrast jaunus nomniekus.
Biroju telpas
Biroju telpu segmentā aktivitāte joprojām zema. Paša cenas — pievilcīgas. Telpas A klases kompleksos pieejamas par 8 EUR/kvm. Taču par tādu maksu piedāvā telpas sākot ar 200 kvm. Taču maz ir tādu nomnieku, kam vajag tik lielas platības. Galvenokārt pieprasa 100 un mazāk kvm. Svarīgi, ka klienti, kam vajag lielus birojus, izsaka vēlešanos, lai birojā būtu 2-3 atsevišķi kabineti un pieņemšanas telpa, taču pašlaik tirgū dominē atvērta tipa biroji — t.i. vienota telpa, kur darbavietas šķir, labākā gadījumā, stikla starpsienas.
Samērā bieži klienti lūdz birojus 30 — 40 kvm Rīgas centrā. Visi vēlas arī autostāvvietas. Šo prasību apmierināt ir grūti. Visumā Rīgas centrā vecajos biroju namos var atrast telpas par 4 — 5 EUR/kvm, jaunos B klases — par 6 — 10 EUR/kvm, A klases jau par 8 — 15 EUR/kvm.
Lētie piedāvājumi, kas tirgū bija gada sākumā, gandrīz beigušies. Tomēr biroju nomas likmes pieaugums iespējams ne ātrāk kā pēc pusgada. Gada sākumā bija 25 — 30% tukšu biroja telpu. Var pieņemt, ka tikai tad, kad šis rādītājs samazināsies līdz 10 — 15%, pašu pievilcīgāko kompleksu un labāko vietu īpašnieki varēs atkal sākt diktēt savus noteikumus.
Zeme
Pavasara otrā pusē jūtama potenciālo pircēju interese par zemi Rīgas rajonā. Iespējams, ka vasarā tā pat pieaugs. Bet, pēc NIRA Fonds speciālistu domām, šī nav zemes tirgus reaminācija. Potenciālie pircēji vienkārši pēta situāciju tirgū: viņus interesē zemes gabali 1200 kvm — 1500 kvm ar komunikācijām. Klienti gatavi maksāt par tādiem objektiem 15.000 – 20.000 EUR. Lai arī reti, tādi piedāvājumi gadās. Piemēram, Sunīšos un Babītē.
Lielākais zemesgabalu ar komunikācijām piedāvājumu vairums Rīgas apkārtnē ir par 20.000 – 30.000 EUR. Arī tas no piedāvājuma cenu viedokļa ir visai pievilcīgi. Patstāvīga komunikāciju pieslēgšana tukšam gabalam izmaksā gandrīz 15.000 EUR. Atņemsim šo summu no zemes cenas, iznāk, ka pati zeme šajā piedāvājumā tiek pārdota par 5000 - 15.000 EUR.
Pēc NIRA Fonds ekspertu domām, interesi par zemesgabaliem stimulē zemās privātmāju celtniecības izmaksas. Laba māja 120-150 kvm platībā ar pilnu apdari šobrīd var izmaksāt aptuveni 90.000 - 150 000 EUR. Kopā ar zemi — 110.000- 170.000 EUR. Tas ir pat lētāk, kā tādas pat platības jaunā projekta dzīvokļa iegāde (ar pilnu iekšējo apdari).
Varētu jau iegādāties uzreiz gatavu māju. Bet tie piedāvājumi, kas ir tirgū, galvenokārt būvēti ne sev, bet pārdošanai .Tāpēc daudzos gadījumos rodas jautājumi par darbu kvalitāti, kā arī par izmantoto materiālu kavalitāti.
Pēc NIRA Fonds speciālistu prognozēm zeme būs viens no pēdējiem nekustamā īpašuma tirgus segmentiem Rīgā un tās apkārtnē, kas sāks kļūt dārgāks. Pirmkārt, bankas nevēlas tādus pirkumus kreditēt. Otrkārt, viņu rokās pašlaik atrodas liels skaits hipotekāro kredītu parādnieku zemes gabalu, ko nepieciešams realizēt.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1629
