NIRA Fonds: gada laikā mīnus 40%
10.09.2008
2008. gada I pusgadā dzīvokļu tirgū joprojām turpinājās straujš cenu kritums, vidēji 2 – 3% mēnesī. Rezultātā, salīdzinot ar pagājušā gada atbilstošo periodu, šā gada jūnijā sērijveida dzīvokļu cenas bija samazinājušās vidēji par 25 – 35 %.
Zīmīgi ir tas, ka šā gada sākumā bija raksturīgs „slēptais cenu kritums”, t.i. cenas reklāmā bija par 10 – 20% augstākas nekā reāli notiekošie darījumi, jo dzīvokļu īpašnieki, kuri nopietni vēlējās pārdot savus īpašumus, pircējam ievērojami samazināja cenu. Taču jau šī gada maijā - jūlijā arī reklāmās parādījās ievērojams dzīvokļu skaits par cenām, kuras bija tuvas reālajiem pārdošanas darījumiem. Neskatoties uz to, ka cenu diapazons sērijveida dzīvokļiem piedāvājumā joprojām svārstās 10 – 40% robežās, uz šā gada 1. septembri vidējās dzīvokļu cenas Rīgā, par kurām ir pieprasījums un notiek darījumi, ir sekojošas:
1- istabas dzīvoklis sērijveida mājā – 1200 EUR/kvm, salīdzinot ar 2007. gada 1. septembri 40% kritums;
2- istabu dzīvoklis sērijveida mājā – 1100 EUR/kvm (35% kritums);
3- istabu dzīvoklis sērijveida mājā – 1000 EUR/kvm, (37% kritums);
4- istabu dzīvoklis sērijveida mājā – 950 EUR/kvm, (gada laikā 37% kritums).
Salīdzinot ar nekustamā īpašuma tirgus aktīvās augšupejas periodu (no 2004. gada līdz 2007. gada sākumam), darījumu skaits mājokļu tirgū uz 2008. gada II pusgadu ir samazinājies 2,5 – 3 reizes. Tādējādi, Rīgā katru mēnesi vidēji tiek pārdoti 350 – 600 dzīvokļi. Svarīgi atzīmēt, ka 2008. gada I pusgadā ikmēneša darījumu skaits ir stabilizējies un, visdrīzāk, šis rādītājs tuvākajā nākotnē arī nemainīsies. Darījumu skaita samazināšanās un stabilizācija izskaidrojama ar sekojošiem faktoriem:
1) stingrāki kredītu izsniegšanas nosacījumi (pirmā iemaksa vismaz 10% no darījuma summas, Izziņa par ienākumiem no VID u.tml.);
2) mājokļu tirgus pircējs ir mainījies – šodien dzīvokļus pērk gala patēriņam (tirgu ir pametušiprivātie investori, spekulanti, kuri pelnīja augošā tirgū).
Jaunuzbūvētu tipveida dzīvokļu viena kvadrātmetra cena samazinājusies no 2100 – 2500 EUR līdz 1100 – 1500 EUR.
2008. gada I pusgadā pastiprinājās tendence, kad darījuma veikšanai tiek piesaistīti profesionāļi. Daudzos gadījumos, īpašnieki, cenšoties saviem spēkiem pārdot savus dzīvokļus, cerēja uz „laimīgu gadījumu” un saskārās ar intereses trūkumu no pircēju puses. Nonākot strupceļā, īpašnieki arvien biežāk vēršas pēc palīdzības profesionālu nekustamā īpašuma starpnieku kompānijās, kuru darbinieki labāk pārzin tirgus
reālo situāciju, lai noteiktu adekvātu dzīvokļa pārdevuma cenu un paātrinātu darījuma realizāciju.
Privātmāju tirgus
Privātmāju tirgus lielāko piedāvājumu veido mājas, kuras celtas 2007. – 2008. gados, no kurām vismaz 70% ir rindu vai dvīņu mājas. Vislielākais jaunbūvju skaits ir Mārupes, Garkalnes (izņemot ekskluzīvos Baltezera un Berģu ciematus) pagastos, Ķekavā, Dreiliņos, Salaspils lauku teritorijā un citos privātmāju ciematos pie Rīgas apvedceļa. Pārsvarā pārdošanā tiek piedāvātas privātmājas ar „pelēko” vai „balto”
apdari. Potenciālo pircēju piesaistīšanai, daži attīstītāji ir spiesti piedāvāt veikt pilnu mājas apdari īsā termiņā par materiālu un darba pašizmaksu. Cenas, par kurām lielākoties tiek piedāvātas privātmājas ar platību 200 – 300 kv.m ar balto apdari Rīgas rajonā (20 km rādiusā ap Rīgu) ir 1100-1400 Eur/kv.m, taču pirktspējīgais pieprasījums un reālie darījumi ir par zemākām cenām – 900 - 1000 EUR/kv.m, kas par vienu privātmāju vai rindu mājas sekciju ir vidēji 200 000 EUR – 300 000 EUR. Rezultātā, lai piesaistītu pircējus, attīstītāji, kuriem finansiālie apstākļi neļauj nogaidīt labākus laikus, ir spiesti samazināt piedāvājuma cenas, veikt māju pilnu apdari, labiekārtot teritorijas u.c.
Zemesgabali privātapbūvei
Šai segmentā saglabājas zema aktivitāte. Piedāvājumi ievērojami pārsniedz pieprasījumu. Tas saistīts ar to, ka kredītēšanas noteikumi zemesgabalu iegādei ir ievērojami pasliktinājušies – pirmā iemaksa palielinājusies līdz 40 – 60% no darījuma cenas. Bez tam, laika posmā kopš 2005. gada attīstītāji bija aktīvi transformējuši un parcelējuši lauksaimniecībai domātos zemesgabalus privātās apbūves gabalos un
veidojuši ciematus, kuros līdz šai dienai daudzi zemesgabali nav izpārdoti. Pircēji, kuri šobrīd pērk apbūves gabalus, īpašu uzmanību pievērš ciemata infrastruktūrai – ceļu kvalitātei (asfalts, bruģis vai mazāk kvalitatīvs segums), ciemata apgaismojuma esamībai, apsardzei, sabiedriskā transporta tuvumam attālumam no galvaspilsētas centra un, protams, zemesgabala izmēram un cenai. Reāli, šobrīd piedāvājumā ir maz ciematu, kuros visi augstāk minētie parametri būtu augstā līmenī un atbilstu pircēju
pieprasījumam. Zemesgabali labākajos ciematos tika izpārdoti jau līdz būtiskām tirgus izmaiņām, bet, ievērojamam daudzumam zemesgabalu, kurus spekulanti un pārpircēji pirka „neskatoties”, trūkst galējā pieprasījuma. Šā gada I pusgadā pieprasījums un arī cena zemesgabaliem kvalitatīvos un prestižos ciematos vai ekskluzīvās vietās, ūdenskrātuvju tiešā tuvumā, salīdzinot ar pagājušo gadu, nav mainījušies.
Investīciju projektu tirgus
Šodien Rīgā var nopirkt unikālus nekustamā īpašuma investīciju projektus dažādās attīstības stadijās, kuri stabilā, nekrīzes ekonomiskā situācijā nebūtu piedāvāti tirgū vai arī tiktu piedāvāti par krietni paaugstinātām cenām. Interesi izraisa to atrašanās vieta, attīstības potenciāls tuvākajiem 3 – 4 gadiem, iespējamā darījuma cena. Galvenais iemesls, kas mudina investorus pārdot savus īpašumus, ir personīgo
brīvo finansu līdzekļu trūkums. Pēdējo 5 – 7 gadu laikā bankas lielākoties finansēja investīciju projektus 100% apmērā. Krīzes situācijā kredītiestādes radīja stingrākus kredītēšanas nosacījumus arī investīciju projektiem un pieprasa personīgo finansu ieguldījumu vismaz 30% no projekta izmaksām. Pie tam, kredītiestādes nosaka obligāti noslēdzamo pārdošanas priekšlīgumu skaitu (ja runa ir par daudzdzīvokļu
namu, zemesgabalu ciematu, biroju ēku u.c. jaunajiem projektiem), kas praktiski nav izpildāms nosacījums, jo pircēji, cerot uz turpmāko nekustamā īpašuma cenu kritumu, neizrāda interesesi iegādāties „sētu ap būvlaukumu”. Latvijā šobrīd praktiski nav alternatīva finansējuma bankas naudai. Krievijas, tai skaitā Pēterburgas nekustamā īpašuma tirgū ir pietiekams daudzums alternatīvu finansējuma iespēju, kas
kompensē Krievijas, Pēterburgas investoriem zināmas vietējās banku sistēmas nepilnības. Tāpēc Krievijas investori Latvijā šobrīd varētu būt ārpus konkurences, īpaši uz Amerikas un Eiropas investoru fona, kuru aktivitāšu samazināšanās skaidrojama ar vispasaules hipotekārās kreditēšanas krīzi.
Tirdzniecības platību tirgus
Latvijas ekonomikas attīstības tempu samazināšanās, apgrozījuma kritums tirdzniecībā pēdējā gada laikā vidēji par 40-60%, augstā inflācija un pasaules kreditēšanas krīze negatīvi iespaidojusi Latvijas tirdzniecības telpu tirgu. Nelielu veikalu bankrotu vai likvidācijas dēļ, veikalu tīklu operātoru izdevumu
optimizēšanas nepieciešamības un citu apstākļu dēļ, Rīgas centrālajās tirdzniecības ielās pēdējo mēnešu laikā piedāvājumā ir parādījušās daudzas atbrīvotās tirdzniecības telpas. Cerībā noslēgt nomas līgumu ar stabilu nomnieku vai nevēloties pārtraukt esošās nomas līgumattiecības tikai tā iemesla dēļ, ka nomnieks nespēj maksāt iepriekš noteikto nomas maksu, tirdzniecības telpu īpašnieki pat labākajās tirdzniecības
vietās ir spiesti koriģēt nomas maksu. Pirmajā pusgadā nomas likmes Rīgas centrā vidēji samazinājās par 10-15%. Tirdzniecības telpu īpašnieki sliktākās tirdzniecības vietās bija spiesti koriģēt nomas maksu krietni ievērojamāk.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
