Nevis atlaides, bet korekcija
Vispirktākie nekustamie īpašumi Rīgā un Rīgas apkārtnē ir cenu kategorijā līdz 50 000 eiro. Pēc to pārdošanas tā sauktajos banku struktūru portfeļos paliek vai nu ļoti dārgi, vai ļoti lēti nekustamie īpašumi. Ņemot vērā ārzemnieku, t.i., potenciālo pircēju, plūsmas kraso samazināšanos, daļai dārgo nekustamo īpašumu cenas ir koriģējamas.
Bet gan kompānijas Reverta valdes loceklis Edgars Miļūns, gan kompānijas Latectus valdes loceklis Ģirts Grīnbergs, ar kuriem izdevās aprunāties žurnālam m2 un portālam varianti.lv, uzskata, ka vispārējas cenu lejupslīdes nav. Šim procesam ir punktveida raksturs.
Jau vairākus gadus sekmīgākie nekustamo īpašumu pārdevēji un struktūras, kas būtiski ietekmē cenu politiku daudzos Latvijas nekustamo īpašumu tirgus segmentos, ir kompānijas, kas apkalpo bijušajiem banku hipotēkas parādniekiem atsavinātos īpašumus. Runājot par mūsu sarunas partneriem, atgādinām, ka Reverta rīkojas un pārdod nekustamos īpašumus, kas ir bijuši Parex izsniegto hipotekāro kredītu nodrošinājums, bet Latectus – nekustamos īpašumus, kas ir bijuši SEB bankas izsniegto hipotekāro kredītu nodrošinājums. Marta beigās Reverta piedāvāja visiem, kuri vien vēlas, 460 savus nekustamos īpašumus jeb turpat 85% no tās portfelī esošo nekustamo īpašumu skaita. Latectus piedāvājums bija plašāks – aptuveni 1000 nekustamo īpašumu. Skaitļi ir iespaidīgi, ja vien nav zināmi pārdošanas tempi. Bet tie, līdzīgi kā lielākajai daļai banku struktūru, ir visai augsti. Piemēram, Reverta pagājušajā gadā ir pārdevusi vairāk nekā 420 nekustamo īpašumu, Latectus – gandrīz 400. Turpmāka šo kompāniju piedāvāto nekustamo īpašumu skaita samazināšanās ir neizbēgama.
„Beidzamā gada laikā mums nekustamie īpašumi tikpat kā nav nākuši klāt. Var teikt, ka tiesu izpildītāju rīkotajās izsolēs vairs tos nepērkam, jo trešo personu pieprasījums pēc tiem ir visai liels, arī to piedāvātā cena,” stāsta kompānijas Latectus valdes loceklis Ģirts Grīnbergs. Reverta tiesu izpildītāju organizētajās izsolēs piedalās minimāli. Mēnesī tā pārņem 2-5 nekustamos īpašumus, kas nekādi nekompensē pārdoto skaitu. „Izsolēs mēs ņemam tikai likvīdus nekustamos īpašumus, par kuriem esam pārliecināti, ka spēsim tos pārdot salīdzinoši īsā laikā un iegūt lielāku summu, nekā tad ja to nopirktu izsoles dalībnieks no malas,” paskaidro Edgars Miļūns.
Pieprasījums pēc banku portfeļos esošajiem nekustamajiem īpašumiem ir atkarīgs no tā, tieši kādi īpašumi ir konkrētās kompānijas portfelī. Dzīvokļi dominē gandrīz visos. „Visbiežāk klienti interesējas par vidējā cenu līmeņa dzīvokļiem,” stāsta Latectus pārstāvis. „Par vidējo, kas atbilst savai nišai un savai pilsētai. Mēs visai ātri pārdevām dzīvokļus Salaspilī (vairāk nekā 80), tie tika piedāvāti par 400–500 eiro/m². Daugavpilī pēdējā pusgada laikā ir pārdoti vairāk nekā 20 dzīvokļu jaunajā projektā, šo dzīvokļu cena bija robežās no 20 līdz 30 tūkstošiem eiro. Labi pieprasīti ir dzīvokļi Ikšķilē, Tīnūžu ielā, un Siguldā, kur mums arī pieder jaunie projekti. Rīgā un tās apkārtnē kopumā vislabprātāk pērk nekustamos īpašumus, kuru cena nepārsniedz 50 000 eiro. Jāsaka, ka Latectus portfelī tādu dzīvokļu ir palicis maz. Mums sērijveida māju dzīvokļi Rīgā ir palikuši labi ja trīs četri.”
„Rīgā dzīvokļi tika labi tirgoti iepriekš un tiek labi tirgoti arī tagad. Protams, ir saglabājusies interese par galvaspilsētai tuvākajām pilsētām: Jelgavu, Ogri un Salaspili, tas ir, par tām pilsētām, kuru iedzīvotāji lielākoties strādā Rīgā. Laba zīme ir tā, ka izsolēs privātpersonas pērk dzīvokļus Jēkabpilī, Valmierā, Daugavpilī, Rēzeknē…” papildina Reverta valdes loceklis. Tajos jaunajos projektos, kuri kompānijas portfelī ir nonākuši pilnībā un kurus vajadzēja pabeigt būvēt, ir palikuši tikai atsevišķi piedāvājumi. Tie ir četri dzīvokļi Rīgā, Kalnciema ielā, un kādas desmit mājas Dreiliņu ciematā Pasaka. Visi 97 dzīvokļi Mārupes projektā Zemturu nami ir pārdoti. Savus īpašniekus ir atradušas visas mājas ciematā Orions.
Gan Edgars Miļūns, gan Ģirts Grīnbergs ir ievērojuši, ka pēdējā gadā sāk iezīmēties jauna tendence: atkal pieprasa zemesgabalus un privātmājas galvaspilsētā un tās tuvumā. Kompānijas Reverta klienti slēdz darījumu, ja izdodas saņemt piedāvājumu privātajai apbūvei piemērota zemesgabala iegādei par 10–20 eiro/m², kas ir 20–25 km attālumā no Rīgas. Latectus speciālisti ir pamanījuši nelielu uzņēmēju, apbūvētāju, aktivitāti. Viņi iegādājas pāris gruntsgabalus, uzbūvē privātmājas un pārdod, pēc tam turpat kaimiņos atkal nopērk jaunu zemes īpašumu jaunai apbūvei.
- Vietējo pircēju pieprasījums ir visai pievilcīgs, tomēr no tirgus gandrīz pilnībā ir pazuduši ārzemnieki, kas pirka mājokļus Rīgā un Jūrmalā. Tos iegādājās, lai pretendētu uz termiņuzturēšanās atļaujām. Tā kā bija nepieciešams izpildīt prasības saistībā ar pirkuma vērtību, mājokļu tirgū nerezedenti nodrošināja 85–90% lielu apgrozījumu dzīvokļiem, kuru cena bija lielāka par 150 000 eiro. Jūsu kompāniju portfeļos ir īpašumi, kuru cena tika izveidota, iedomājoties tieši par ārzemnieku interesi par tiem. Kā šos nekustamos īpašumus tagad lai pārdod vietējiem? Daudzu banku struktūru tīmekļvietnēs ir raibs no piedāvājumiem, tajos pārsvītrota vecā un norādīta jaunā cena, zemāka, – vaicājam Reverta un Latectus pārstāvjiem.
– Pieļauju, ka būs nepieciešams koriģēt cenas, un tas jau kaut kādā ziņā notiek. Latectus portfelī ir divi dzīvojamie projekti: Māras dārzi un projekts Martas ielā 7. Abos projektos esošie mājokļi ir augstākās cenu kategorijas mājokļi. Mēs labi saprotam, ka vietējie reti apsver iespēju iegādāties dzīvokļus, kas ir dārgāki par 2000 eiro/m², un tādēļ veicam noteiktus pasākumus. Piemēram, dzīvokļiem projektā Māras dārzi, kas agrāk tika tirgoti par 2400 eiro/m², pazeminājām cenu līdz 2100 eiro/m², un darījumi sāka notikt. Redzam, ka, nosakot jaunu cenu, vietējie iedzīvotāji aktīvāk interesējas par šiem nekustamajiem īpašumiem. Savu ieguldījumu pieprasījuma veicināšanai ir devusi kreditēšanas atsākšana. Mūsu valsts iedzīvotāji sāk mierīgāk raudzīties uz pirkumiem, – savu skaidrojumu sniedz Ģirts Grīnbergs. – Lielākais, par kādu esam samazinājuši cenu? Mēdz būt dažādi. Viss ir atkarīgs no īpašuma. Ir arī tādi īpašumi, kuriem cenu neesam mainījuši, bet tos turpina pirkt. Un tajā pašā laikā dažkārt ir vajadzējis samazināt cenu par 15% un arī par 20%. Tomēr tā nav sistēma. Cenu samazināšana nenotiek visiem nekustamajiem īpašumiem, nosakot kādu noteiktu cenas lielumu. Šim procesam ir selektīvs raksturs. Projektā Māras dārzi atsevišķām dzīvokļu kategorijām iedevām 10% atlaidi, bet citām cenu nemainījām vispār. Pašlaik izvērtējam situāciju un to, vai ir saprātīgi veikt lēnu cenu korekciju, kas ļaus katram nekustamajam īpašumam noteikt cenas robežu, kas to padarītu interesantu vietējiem pircējiem. Šajā ziņā jaunais projekts Rīgā, Juglas ielā 10, ir skaists piemērs: nedaudz samazinājām cenu (5–7% robežās), un ievērojami pieauga pircēju plūsma.
– Runājot par mums, es cenu atlaides pat nepieminētu, – ir pārliecināts Reverta pārstāvis. – Mūsu kompānija ne jau pirmo gadu regulāri pārskata cenas, lai objekti „neiesēdētos”. Cenu samazināšana, kuru redz persona, kas tīmekļvietnē uzmana kādu konkrētu objektu, ir darba process. Nav nedz 20%, nedz 30%, kas tiktu „nomesti” vienā reizē, – viss notiek pakāpeniski un nelieliem solīšiem. Mūsu uzdevums ir pārdot nekustamo īpašumu portfeli līdz 2017.gada beigām, un tas ir mērķis, uz kuru virzāmies. Mums nav steigas – tirdzniecība sokas labi: 2015.gadā pārdodam aptuveni 20 objektu mēnesī. Meklējot mums pareizo tirgus cenu, vienmēr ir jāsalīdzina īpašuma uzturēšanas izdevumi ar naudas izmaksām un konkrētā nekustamā īpašuma perspektīvām. Ir segmenti, kur var gaidīt un cerēt, ka nekustamo īpašumu cenas celsies. Runājot par nerezedentiem, varu teikt, ka mums viņi nav bijuši dominējošā pircēju grupa. No 1200 nekustamā īpašuma objektiem, ko Reverta ir pārdevusi laikposmā no 2012. līdz 2014.gadam, ārzemnieki ir nopirkuši mazāk nekā 50. Tādēļ ne īpaši satraucamies par TUA programmu. Svarīgāka ir mūsu valsts un mūsu kaimiņvalsts ekonomikas situācija.
Visi žurnāla m2 un portāla varianti.lv organizētās sarunas dalībnieki konstatē, ka no viņu pārstāvēto kompāniju portfeļiem biežāk „aiziet” vidējās cenu kategorijas nekustamie īpašumi, bet paliek tie, kuri ir dārgāki par vidējo līmeni, vai lētie. Objektus, kuru cena ir augstāka par vidējo, kompānijas ir saņēmušas par visai augstu cenu, un tādēļ tām nav īpaši lielu iespēju manevrēt ar cenu. Arī ekonomikas loģikas, lai veiktu ievērojamu cenu samazināšanu, nav. Kā saka Ģirts Grīnbergs: „Ārzemnieki nenozudīs, un darījumi ar viņiem būs, kaut gan to skaits nebūs tāds, kāds tas bija 2014.gadā.”
Pie banku „lēto nekustamo īpašumu kategorijas” pieder reģionos esošie, kā arī īpašumi ar kvalitātes problēmām. Tomēr pēdējos minētos pat varētu pārdot. To apstiprina darījumi, kas palikuši atmiņā savas neparastības dēļ. Reverta vadītājs uzskata, ka savdabīga ir bijusi, piemēram, zem asfaltēta ceļa esoša gruntsgabala nodošana pašvaldībai, kas ir netālu no Rīgas. Kā šis zemes gabals bija nonācis Parex hipotēkas parādniekiem atsavināto īpašumu portfelī, Edgaram Miļūnam nav zināms, bet fakts ir fakts – tas tika pārdots par… 177 eiro! Latectus neparasto un neticamo stāstu kolekcija ir lielāka. Pa pusei nodedzis komercobjekts Dobelē, nepabeigta mazģimeņu piecstāvu māja Liepājā, tālajos padomju laikos uzbūvētais un katastrofālā stāvoklī esošais klubs Daugavpilī – visi šie objekti pēdējā gada laikā ir ieguvuši jaunus īpašniekus, kas ir saskatījušo to perspektīvas, vērtējot tos caur zemas cenas prizmu. Tas viss ir noticis atbilstoši postulātam: ja ir tirgus cena, pircējs atradīsies.
– Kas Latvijas nekustamo īpašumu tirgū sagaidāms tuvākā gada laikā? Kuri segmenti būs veiksmīgākie? – ir žurnāla un portāla varianti.lv jautājums, noslēdzot sarunu.
Ģirts Grīnbergs: – Tā kā notika cenu korekcija tirgū, atgriežas vietējie pircēji. Tieši viņi noteiks notikumu attīstību tirgū, un ar viņu pirktspēju nāksies rēķināties ikvienam vietējā tirgus dalībniekam, vai tas būtu sekundāro nekustamo īpašumu pārdevējs vai uzņēmējs, kas nodarbojas ar jauno projektu attīstīšanu. Skaidrs, ka vietējiem klientiem tas ir labi – viņi var atļauties to, uz kā pusi iepriekš pat nepaskatījās. Cenu vienmēr nosaka pieprasījums un piedāvājums. Svarīgi ir arī tas, ka kopš februāra ir kļuvuši pieejamāki finanšu līdzekļi nekustamo īpašumu iegādei, un tas nekavējoties atspoguļojas darījumu skaita pieaugumā.
Edgars Miļūns: – Precīzi un skaidri prognozēt nākotni nevaru. Ceru, ka bankas aktīvi finansēs nekustamo īpašumu iegādi, un tas veicinās darījumu aktivizēšanos cenu kategorijā no 50 000 līdz 200 000 eiro. Šajā diapazonā ietilpst arī dzīvokļi jaunajos projektos un privātmājas Rīgā un Rīgas apkārtnē. Gribu, lai aizvien vairāk mūsu tautiešu varētu atļauties tādu greznību kā jauna mājokļa iegāde.
Personiskie rekordi
Šobrīd kompānijas Reverta visdārgākais pārdošanai piedāvātais objekts ir grunts-gabals Rīgā, Mežaparka rajonā. Par 6,7 hektāriem zemes Feldmaņa ielā tiek prasīti 4,75 miljoni eiro. Īpašs notikums ir saistīts ar citu galvaspilsētas gruntsgabalu – Republikas laukumā 4. Šī gruntsgabala cena ir 3,5 miljoni eiro, kvadrātmetra cena sasniedz Latvijas mērogiem iespaidīgos 1 000 eiro/m². No pagājušajā gadā pārdotajiem Reverta portfeļa objektiem visdārgākais bija Skonto stadions – 13,8 miljoni eiro.
No Latectus piedāvājumiem visdārgākais ir īpašums Mežaparkā (Rīgā): viesnīcas komplekss un 7312 m² plašs zemesgabals. Šī objekta cena ir 10 milj. eiro. Pagājušā gada lielākais Latectus darījums bija viesu nama pie Rīgas robežas pārdošanas darījums, jaunais īpašnieks samaksāja 2,3 miljonus eiro.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2701
