Nevajag mākslīgi uzpūst cenu celšanos
Nevajag mākslīgi uzpūst cenu celšanos
Romāns Golubevs
13.09.2010
Rīgas sērijveida dzīvokļu cenas ir stabilizācijas stadijā un pašreizējā līmenī varētu palikt līdz pat nākama gada pavasarim, uzskata kompānijas „NIRA Fonds” īpašnieks Vadims Markovs.
Priekšvēlēšanu pozitīvisms
Neraugoties uz to, ka praktiski visu vasaru sērijveida dzīvokļu cenas Rīgā bija nemainīgas, augustā vairāki Latvijas mākleri sāka publiski paust cerības, ka rudenī nekustamo īpašumu tirgus turpinās virzību uz augšu. „Vai jūs piekrītat jūsu kolēģu optimismam?” - ar šādu jautājumu katalogs „Kvadrātmetrs” un portāls varianti.lv sāka interviju ar Vadimu Markovu.
Vadims Markovs: Optimismam ir vajadzīgs nopietns pamatojums. Pagaidām plašsaziņas līdzekļos lasāmā informācija uzvedina uz domu, ka ir izvērsta vērienīga informēšanas kampaņa, kuras mērķis ir optimistiski atspoguļot lielāko daļu mūsu ikdienas dzīves jaunumu. Arī premjers Valdis Dombrovskis informēja sabiedrību, ka valsts izkļūst no recesijas. Te vienā, te otrā nozarē parādās, lai arī statistiski neliela, tomēr uzlabošanās. Var jau atgadīties tāda sakritība un absolūta nejaušība. Tomēr nevajag aizmirst, ka Saeimas vēlēšanas vairs nav aiz kalniem. Šķiet, ka daļa no pozitīvajā ziņām ir patiesības izdaiļošana, lai parādītu, ka valdības rīcībai ir reāls, pozitīvs rezultāts. Paskatieties kaut vai uz bezdarba rādītājiem. Valsts institūcijas ziņo, ka bezdarbs samazinās! Bez uz kā rēķina? Uz iedzīvotāju masveida izceļošanas rēķina! Cilvēki vienkārši vairs neiet reģistrēties Valsts nodarbinātības dienestā. Tad nu arī sanāk, ka saskaņā ar statistikas rādītajiem nodarbinātības līmenis valstī paaugstinās. Tikai patiesībā situācija ar jaunām darba vietām Latvijā praktiski nav mainījusies!
Jāņem vērā arī tas, ka nekustamo īpašumu cenu celšanās būtu bankām ļoti veiksmīgs viņu problēmu risinājums. Tas ļauj tām pārrakstīt bilanci, to palielinot, un saņemt ārējus patapinājumus.
Ja runājam par nekustamā īpašuma tirgu, tad pēdējā gada notikumiem ir savs skaidrojums – cenas nokrita pārāk zemu, un tādēļ neliels kompensējošs cenu kāpums bija neizbēgams. Pašlaik tirgus piedzīvo absolūti normālu stagnācijas stāvokli. Notikumu tālākā attīstība ir atkarīga no liela skaita subjektīvu faktoru, tostarp arī no tādiem kā interese par nekustamā īpašuma iegādi, iedzīvotāju pozitīva attieksme pret rītdienu, viņu plānoti izdevumi…
Dzīvosim – redzēsim
m²: Nu, tērēt mēs it kā sākot vairāk. Saskaņā ar jaunākajiem datiem mazumtirdzniecības apgrozījums Latvijā 2010. gada otrajā ceturksnī, salīdzinot ar pirmo ceturksni, esot palielinājies par 1,7%.
- Šis skaitlis pats par sevi vēl ne par ko neliecina. Svarīgi ir, cik ilglaicīgs un kāds būs mazumtirdzniecības apgrozījuma pieauguma temps, tas ir, kā iedzīvotāji patērē viselementārākos produktus un lietas. Tā ir tirgus atdzīvošanās aksioma. Cilvēki noticēs, ka viņu ienākumi ir stabilizējušies, un vairs neekonomēs uz viselementārākajam lietām. Ja mazumtirdzniecības apgrozījuma palielināšanās tiks fiksēta ne mazāk kā diviem trim ceturkšņus, tad arī būs pamats runāt par patēriņa atdzīvošanos. Pēc tam izaugsme skars arī ilgtermiņa izstrādājumu patēriņu, pie kkura pieder arī nekustamo īpašumu tirgus. Bet līdz tam, kamēr vien cilvēki cenšas ietaupīt, pērkot tēju, kafiju, kreklus, apakšbikses un zeķes, neviens pat nedomās par dzīvokļu pirkšanu.
m²: Jūs gribat teikt, ka tuvākos divus trīs ceturkšņus, tātad – līdz 2011. gada pavasarim, nav pamata cerēt uz Rīgas sērijveida dzīvokļu cenu celšanos?
- Principā jā. Šāds notikumu attīstības scenārijs ir visnotaļ iespējams. Ir pārāk daudz negatīvo faktoru, kas neļauj mums uz to cerēt. Visam iepriekšminētajam ir vērts pieskaitīt ari rudenī gaidāmo apkures tarifu kāpumu un dabas kataklizmu izraisīto iespējamo daudzu mūsu ikdienas pārtikas groza produktu cenu celšanos d. Cilvēkiem vienkārši pieaugs daudzi ikdienas izdevumi.
Tirgus slepkavas
m²: Ilgu laiku mākleri veltīja daudz pārmetumu bankām par stingrāku hipotekārās kreditēšanas noteikumu pieņemšanu. Pašlaik situācija it kā esot mazliet uzlabojusies. Lūk, DnB Nord Banka ir paziņojusi, ka katru mēnesi izsniedz 100 hipotēkas kredītus. Mazliet lielākus rādītājus ir fiksējusi arī Nordea banka. Vai tas ir pozitīvs moments? Pozitīvs! Tam taču ir jāiespaido Latvijas nekustamo īpašumu tirgus.
– Hipotekārā kreditēšana vienmēr ir būtisks, tirgu ietekmējošs faktors. Eiropā ir daudz valstu, kurās pat 2005.—2007. gadā, kad kredīti bija pieejami un visa pasaule peldējās naudā, kredītportfeļi auga ļoti lēnām. Šeit pat var atcerēties Vāciju un novilkt paralēli ar mūsu valsti. No Latvijas pēdējos gados labākas dzīves meklējumos ir aizbraukuši vairāki simti tūkstoši cilvēku. Pēc abu Vāciju apvienošanas valsts austrumu daļu pameta 10% (apm. 1,8 miljoni) iedzīvotāju. Nekustamo īpašumu cenas Vācijas austrumu reğionos ir nemainīgas nu jau gandrīz 15 gadus, lai gan par hipotēkas aizdevumu pieejamību vāciešiem būtu grēks sūdzēties. Arī viņu pirktspēja ir tāda, ka nekustamā īpašuma iegādei viņiem pietiek ar četru gadu algu. Un tomēr nepērk. Tā kā problēma ir ne tikai hipotēkas kredītu pieejamībā. Mājokļu tirgus slepkavas ir bezdarbs, pārliecības trūkums par rītdienu un slikts vispārējais ekonomikas stāvoklis.
Tajā pat laikā kopumā pozitīva parādība, manuprāt, ir tas, ka kaut vai dažas Latvijā strādājošās bankas paplašina savas hipotekārās kreditēšanas programmas. Pieejamu aizdevumu resursu neesamība nekustamo īpašumu tirgum ir vēl lielāka nelaime. Ja nav hipotēkas kredītu, kaut kādus nekustamo īpašumu tirgus caurumus var piesegt spekulanti, tostarp arī no Krievijas. Tā tas principā arī notika – lielākā daļa darījumu 2009. gada beigās un 2010. gada sākumā notika par skaidru naudu un bez banku kredītlīdzekļiem. Tikai ir jāsaprot, ka šajā periodā izpirkto lēto dzīvokļu skaits uz tirgus kopējā fona ir visai niecīgs. Svarīgi ir tas, cik noturīga ilgtermiņā būs pircēju no Krievijas interese par Latvijas nekustamo īpašumu tirgu.
Mīnusi vēl būs
m2: Pircējus no Krievijas, ja arī interesēs, tad galvenokārt Latvijas dārgo īpašumu un nevis Rīgas sērijveida dzīvokļu tirgus.
- Nepiekrītu. Pircēju no Krievijas interese par sekundāro mājokļu tirgu ir iespējama. Krievijas– Maskavas, Sanktpēterburgas un citu lielāku pilsētu – mājokļu tirgus principā ir spekulatīvs. Krievijas iedzīvotājiem, kuru rīcībā ir brīvi līdzekļi, šis finanšu instruments ir absolūti skaidri saprotams. Tiesa, lielie Krievijas spekulanti pie mums diez vai ieradīsies – viņiem šis tirgus ir pārāk nenozīmīgs. Vidēja līmeņa spekulanti vēl var parādīties. Tomēr spekulantu ienākšana sev līdzi nes kārtējo cenu celšanos. Es pats savulaik vēroju, kā Sanktpēterburgā šī gadsimta sākumā četras ļoti bagātas personas, investējot dzīvojamo nekustamo īpašumu uzpirkšanā vairākus simtus miljonus eiro, izprovocēja cenu palēcienu – un pusgada laikā tās dubultojās. Lai ko tādu izdarītu Rīgas sērijveida dzīvokļu tirgū tagad, pietiktu īsā laikā spekulatīvi investēt 20–30 miljonus eiro.
m²: Vai „NIRA Fonds” speciālisti savā ikdienas darbā saskaras ar spekulantiem no Krievijas? Vai viņi darbojas arī Latvijā?
- Viņu skaits ir ļoti mazs. Tā iemesls ir Latvijas un Krievijas sliktās attiecības gandrīz divdesmit gadu garumā. Redzēsim, kas būs tālāk. Pašlaik starpvalstu attiecību klimats uzlabojas.
m²: Pa to laiku tepat kaimiņos – Igaunijā – pēdējos mēnešos ir vērojama cenu lejupslīde. Jūlijā cenu indekss noslīdēja līdz 7,7%. Paši igauņi, cenšoties novērst iespējamo paniku, to izskaidro ar W veida attīstības stadiju.
- Tas ir stabilizācijas stāvoklis. Arī pie mums nebūs nekādas krasas lejupslīdes. Katrā ziņā, nebūs tad, ja izvairīsimies no ekonomiskiem un politiskiem satricinājumiem. Taču mīnusi cenu indeksos vēl var parādīties. Tikai nevajag censties mākslīgi stimulēt tirgus izaugsmi.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1713
