Neizīrēti aptuveni 30% biroja telpu
Neizīrēti aptuveni 30% biroja telpu
Rudenī tirdzniecības platību nomas segments ir bijis aktīvs. Tika novērots tirdzniecības telpu nomas maksu pieaugums, arī pieprasījums pēc tām joprojām ir augsts. Visbūtiskākais nomas maksu kāpums ir Rīgas centrā un aktīvās gājēju ielās, liecina Nekustamo īpašumu operatora «Rent In Riga» komercplatību īres tirgus apskats.
Biroju telpu piedāvājums rudens sezonā arī ir saglabājies diezgan augsts. Nomas maksa šīm telpām nav būtiski mainījusies. Tāpat kā vasaras sezonā, arī rudenī ir aizņemti ap 70% visu biroju telpu.
Pagaidām jaunās biroju telpas tirgū nav parādījušās, taču ir atsākusies «Z-Torņi» kompleksa celtniecība, kā arī tiek būvēta jauna biroju ēka Skanstes un Sporta ielu krustojumā.
Rīgā ir novērots lielās platības noliktavu un ražošanas telpu deficīts, taču ārpus pilsētas šādas telpas ir pieejamas.
Tālākā nomas tirgus attīstība ir atkarīga no ekonomiskās situācijas Latvijā gan arī globālās pasaules situācijas.
Svarīgākās tendences rudenī:
• Tirdzniecības platību pieprasījums joprojām ir augsts, īpaši pieprasītas ir telpas kafejnīcām, restorāniem, klubiem, kā arī dažādiem veikaliem.
• Novērots tirdzniecības telpu nomas maksas kāpums.
• Gandrīz visas mazās tirdzniecības telpas ir aizņemtas.
• Rudenī vispopulārākās tirdzniecības ielas ir Vaļņu, Kaļķu, Krišjāņa Barona, Tērbatas, Audēju un Elizabetes ielas.
• Iznomātāji ir sākuši rūpīgāk izvēlēties nomniekus un neiznomā telpas katram, kam tās ir nepieciešamas.
• Brīvo ofisa telpu skaits ir samazinājies, rudens sezonā ir aizņemti gandrīz 70% no to kopējā skaita.
• Vērojams noliktavu un ražošanas telpu deficīts platībā no 200 līdz 1200 m2.
Tirdzniecības telpas
Pieprasījums pēc tirdzniecības telpu nomas joprojām saglabājas augsts. «Septembrī šķita, ka pieprasījums nedaudz samazinās, taču oktobrī un novembrī tas atkal ir gana augsts un tiek iznomātas pat tās tirdzniecības telpas, kas ilgāku laiku ir bijušas tukšas,« saka «Rent In Riga speciālists Jānis Lipša. »
Ir arī telpas, kuras nomnieki atbrīvo, taču šīs telpas diezgan ātri tiek atkal iznomātas. Kopumā tirdzniecības telpu nomas segments ir ļoti aktīvs un rudenī novērots arī nomas maksu kāpums. Vecrīgā ir bijuši darījumi, kuros nomas maksa sasniedza pat 30-40 eiro par kvadrātmetru.
«Šādas nomas maksas šoruden bijušās telpām, kuras atrodas ielās ar maksimāli lielu gājēju plūsmu, piemēram, Vaļņu ielā. Pagājušā gada rudenī nomas maksas šīm telpām bija aptuveni uz pusi zemākas un nepārsniedza 25 eiro par kvadrātmetru. Ja pērn telpas par 20 eiro kvadrātmetrā savu nomnieku gaidīja aptuveni mēnesi, tad šoruden telpas par 30 eiro kvadrātmetrā izdodas iznomāt divās dienās,» saka Jānis Lipša.
Ir pieaugušas arī vidējās tirdzniecības telpu nomas maksas centrā. Patlaban tās ir aptuveni 14 eiro par kvadrātmetru, bet vēl vasarā tās bija aptuveni 10-12 eiro par kvadrātmetru.
Vidējā aktīvu gājēju ielu tirdzniecības platību nomas cena rudens sezonā bija aptuveni 12 eiro par kvadrātmetru un salīdzinājumā ar pavasari tā ir pieaugusi par 12,3%. Savukārt pārējo tirdzniecības platību vidējā nomas maksa šoruden saglabājusies tāda pati kā vasaras un pavasara sezonās un bija 6 eiro par kvadrātmetru.
Pieprasītākās tirdzniecības telpu platības ir ap 50-80 kvadrātmetriem, līdz pat 150 kvadrātmetriem. Mazās tirdzniecības platības ap 40-50 kvadrātmetriem parādoties tirgū tiek iznomātas ļoti ātri un tirgū praktiski nav brīvu mazo tirdzniecības telpu, tas norāda, ka pieprasījums ir tik liels, ka momentā aprij esošo piedāvājumu.
Nozīmīgs aktivitāti veicinošs faktors Dzirnavu ielā un apkārt esošajos kvartālos ir «Galleria Riga» atklāšana. «Tas viennozīmīgi veicinās aktivitāti apkārt esošajās ielās, jo cilvēki, dodoties uz šo tirdzniecības centru, iegriezīsies arī apkārt esošajos nelielajos veikaliņos un ēdināšanas iestādēs,» uzskata Jānis Lipša.
Lielākās tirdzniecības telpas platībā ap 300-400 kvadrātmetriem vairāk tiek meklētas ārpus aktīvā centra, būtiski, lai pie šādām telpām būtu ērta piebraukšana ar automašīnu. Kopumā tirdzniecības telpas ārpus centra ir pieprasītas lielo ielu malās vai arī mikrorajonos, vietās, kur ir lielāka cilvēku plūsma.
Joprojām liels pieprasījums ir pēc telpām kafejnīcām, restorāniem, bāriem, klubiem, bet rudens sezonā audzis pieprasījums arī pēc telpām visdažādākajiem veikaliem – apģērbu, mēbeļu, sadzīves tehnikas u.c.
Ir parādījusies tendence, ka telpu iznomātāji jau sākuši izvēlēties nomniekus un kuram katram telpas vairs neiznomā. Tiek vērtēta nomnieku pieredze, naudas aprite, līdzekļu pieejamība, kā arī tas, cik ilgstošs un izdzīvot spējīgs ir potenciālā nomnieka bizness.
Tirdzniecības telpas meklē gan vietējie uzņēmēji, gan arī ārzemnieki, pie tam ārzemju nomnieki pārsvarā ir no Rietumeiropas un Ziemeļeiropas. Starp potenciālajiem nomniekiem ir arī uzņēmēji no Lietuvas un Igaunijas, bet uzņēmēji no austrumiem telpas tirdzniecībai īpaši nemeklē.
Joprojām notiek arī nomnieku rotācija, taču tā notiek tādā veidā, ka telpas bieži vien nemaz neparādās publiskā piedāvājumā – aizejot vienam nomniekam, tā vietā uzreiz telpās jau iekārtojas nākamais nomnieks. Bieži nomnieki rotē vienas ēkas ietvaros, paplašinot savas telpas.
«Augusta beigās un septembra sākumā nomnieku rotācija nedaudz bija palielinājusies, kad atbrīvojās daļa telpu, kuras bija iznomātas uz vasaras sezonu. Liela rotācija ir mazajās tirdzniecības telpās, kuras tiek piedāvātas pagaidu būvēs. Šīs telpas parasti nomā tie, kas grib pamēģināt sākt savu biznesu, tomēr nomas maksas pagaidu būvēs nav mazas, jo tās parasti atrodas labās vietās ar lielu gājēju plūsmu, un ir cerība uz labu apgrozījumu. Pieredzējuši tirgotāji šādās vietās telpas nenomā, biežāk tie ir tā saucamie «avantūristi» vai biznesa sācēji, kas izmēģina, konstatē, ka nav cerētais apgrozījums un pamet šīs telpas,» skaidro Jānis Lipša.
Pēc «Rent In Riga» datiem, populārākās tirdzniecības ielas 2010.gada rudenī joprojām ir Vaļņu, Kaļķu, Krišjāņa Barona, Tērbatas, Audēju un Elizabetes ielas.
Biroju telpas
Biroju telpu piedāvājums rudens sezonā joprojām ir pietiekami liels un arī biroju telpu nomas cenas nav būtiski mainījušās. «Arī pieprasījums pēc biroju telpu nomas ir gana liels, tomēr nav pamata paredzēt biroju nomas maksas būtisku kāpumu tuvākā pusgada - gada laikā,» uzskata Jānis Lipša.
Rudenī saglabājusies vasarā novērotā tendence, kad uzņēmumi paplašinās un meklē lielākas biroju telpas. Joprojām tiek meklētas gan nelielās biroju telpas platībā no 50 līdz 200 kvadrātmetriem, taču tikpat pieprasītas ir arī biroju telpas 200-300 kvadrātmetru platībā.
Tāpat kā vasaras sezonā, arī rudenī ir aizpildīti aptuveni 70% biroju telpu. Ir biroju ēkas, kas ir aizpildītas par 100%, bet ir arī tādas ēkas, kur aizpildījums ir tikai 30%. «Tomēr brīvo telpu skaits kopumā ir nedaudz samazinājies,» piebilst Jānis Lipša.
Lielākā daļa nomnieku, kas meklē jaunas biroju telpas, ir jau esoši vietējie uzņēmumi, kas paplašinās, vai maina atrašanās vietu, pieprasījumu veido arī jaundibināti uzņēmumi, bet tie galvenokārt interesējas par maziem birojiem. Pēdējā laikā tirgū nav arī novērota īpaša aktivitāte no ārvalstu nomniekiem.
«Kopumā biroju tirgū rudens sezonā īpašas izmaiņas nav novērotas, cenas labiem birojiem ir sākot no 5-6 eiro par kvadrātmetru. Patlaban labu biroju var iznomāt aptuveni par 6 eiro kvadrātmetrā, savukārt telpām, kurām iznomātājs pieprasa augstāku nomas maksu, nomnieku atrast ir grūti,» skaidro Jānis Lipša.
Vidējā A klases biroju nomas maksa 2010.gada rudenī bija 8 eiro par kvadrātmetru un tā nav mainījusies kopš pagājušās ziemas. Vidējā B klases biroju nomas maksa šoruden bija 5-6 eiro par kvadrātmetru un tā ir palikusi tāda pati kā pavasara un vasaras sezonās. 2009. gada rudenī vidējās nomas maksas bija nedaudz augstākas kā šoruden: A klases birojiem tā bija 9 eiro par kvadrātmetru, bet B klases birojiem 6 eiro par kvadrātmetru.
Biroju telpu tirgū ir iznomātāji, kas ilgstoši pieprasa augstāku nomas maksu un var atļauties turēt tukšas telpas, bet liela daļa iznomātāju ir ar mieru nomas maksu samazināt.
Pagaidām jaunas biroju telpas tirgū nav parādījušās, taču ir atsākusies «Z-Torņu» kompleksa celtniecība, kā arī tiek būvēta biroju ēka Skanstes un Sporta ielas krustojumā. „Šajās ēkās tiks piedāvāti «dārgā gala» biroji, tas nozīmē, ka pēc pusotra-diviem gadiem būs pieejamas jaunas biroju telpas. Tomēr arī patlaban augstas klases biroju telpas tirgū ir pieejamas un to deficīts nav vērojams,» skaidro Jānis Lipša.
Noliktavas, ražošanas telpas
Rudens sezonā vērojams izteikts brīvu noliktavu un ražošanas telpu trūkums tirgū. «Dažādos loģistikas centros patlaban ir grūti atrast vairāk par 500 kvadrātmetriem brīvu telpu, viss pārējais jau ir iznomāts,» skaidro Jānis Lipša.
Lielākā daļā noliktavu ir iznomātas. Lielākais noliktavu pieprasījums ir Rīgā ārpus centra, Mārupē, Rīgas apvedceļu rajonā un Pļavniekos – Dreiliņos - Ulbrokā.
Pieprasītākā noliktavu platība ir no 200 kvadrātmetriem līdz 1200 kvadrātmetriem, šajā segmentā arī piedāvājums ir samazinājies līdzi minimumam. Ir pieejamas brīvas platības loģistikas parkos ārpus Rīgas, bet platības ir salīdzinoši lielas - ap 1000 kvadrātmetriem.
Noliktavu nomas cenas svārstās no 2,3 līdz 3,5 eiro par kvadrātmetru, lētāk par 2,5 eiro par kvadrātmetru labas noliktavu telpas ir grūti atrast. Ir arī izņēmumi ar nomas cenām 4 un vairāk eiro par kvadrātmetru, bet tās ir A klases noliktavas.
Vidējā noliktavu telpu nomas maksa 2010.gada rudenī bija 3 eiro par kvadrātmetru un tā ir palikusi nemainīga salīdzinājumā ar vasaras sezonu. Salīdzinājumā ar 2009.gada rudeni vidējā nomas maksa ir pieaugusi par 20%.
Komercplatību nomas tirgus attīstības tendences
Komercplatību nomas tirgus turpmākā attīstība ir ļoti atkarīga gan no pasaules, gan Latvijas ekonomiskās situācijas nākotnē. Ja būs izaugsme, ja paaugstināsies aktivitāte uzņēmējdarbībā, tad arī nomas tirgus būs aktīvs, jo uzņēmēji vēlēsies paplašināt savu darbību un meklēs jaunas telpas.
Ja īstenosies dzīvē valdības prognozētais 3,3% iekšzemes kopprodukta pieaugums 2011.gadā un 1,1% inflācija, tad aktivitātei tirgū būtu jāpieaug. «Ziņas par ekonomikas atveseļošanos var izraisīt «pēdējā brīža» efektu – uzņēmējiem var likties, ka patlaban pienācis pēdējais izdevīgais brīdis telpu nomāšanai un tas var izsaukt pastiprinātu pieprasījumu,» skaidro Jānis Lipša.
«Tirdzniecības telpām jau patlaban ir vērojams brīvo telpu deficīts un nomas maksu kāpums. Domājams, ka ziemas sezonā šīs cenas nekāps, bet arī nekritīsies. 2011.gada pavasarī gan varētu būt vērojams palēcienveida tirdzniecības platību nomas maksas kāpums, kas būs saistīts ar gaidāmo vasaras sezonu un tūristu pieplūdumu,» uzskata Jānis Lipša.
Ziemas sezona komerctelpu nomas maksām ir stabils periods, jo nomas maksu ietekmē arī komunālo maksājumu pieaugums ziemā.
Biroju telpu tirgū, lai gan patlaban ir šķietamība, ka daudzas telpas ir tukšas un neiznomātas, tomēr patiesībā brīvo telpu nemaz nav tik daudz. Salīdzinājumā ar pārējām Baltijas valstīm, Rīgā ir diezgan maza B+ un A klases biroju telpu kvadratūra. Atliek tirgū ienākt dažiem lieliem nomniekiem un brīvo telpu vairs nebūs.
Pateicoties labi attīstītajai telekomunikāciju infrastruktūrai un tam, ka Rīgā ir pieejams viens no ātrākajiem internetiem pasaulē, šeit izvietojas daudzi ārvalstu pakalpojumu sniedzēju biroji no ārvalstīm, piemēram, zvanu centri, pasūtījumu apstrādes centri. Iespējams, ka var pieaugt šāda veida uzņēmumu izvietošanās Rīgā un tas veicinās pieprasījumu pēc biroju telpām.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.apollo.lv/portal/ipasums/articles/223836
