Ne soli atpakaļ! Attīstītāji cenas turēs līdz pēdējam
Romāns Golubevs 09.2006
Tiem, kuri iecerējuši pirkt dzīvokli kādā no jaunajiem projektiem, uz cenu samazināšanos cerēt nav vērts. Tajā pat laikā var izvirzīt hipotēzi, ka jaunbūvju cenu kāpums beigsies jau 2007. gadā. Kāpēc? Kādēļ apbūvētāji ceļ mājas ar lielām terasēm un pazemes auto stāvvietām? Kā viņi viedo cenas? Vai ārzemju investori pamet Latviju? Atbildes meklējiet šajā rakstā.
Pēc atlases principa
Ja runa ir par jauno projektu, attīstītāji reti atsakās runāt ar medijiem. Ikviena jaunā objekta pieminēšana, protams, bez kritikas, paaugstina tās atpazīstamību un palīdz cīņā par pircēju. Taču tiklīdz runa ir par biznesa ienesīgumu, vai jaunā mājokļa pašreizējās cenas pamatotību, sarunu biedri klusē, kā ūdeni mutē ieņēmuši – par vaļsirdību nevar būt ne runas. Attīstītāji nedeg nepacietībā dalīties ar saviem noslēpumiem. Kāds ir pārliecināts, ka patērētajiem nav jāzina visi sīkumi, kāds cits klusē, lai konkurenti neuzzinātu ko lieku.
Arī attīstītājs, kas piekrita būt par \"m2\" konsultantu, minēto iemeslu dēļ lūdza neafišēt viņa vārdu. Lūguma izpildīšana mums šķita saprātīga samaksa apmaiņā pret sniegto informāciju, kas, kā mēs ceram, ieinteresēs lasītājus. Ieskicējis jautājumu vai tēmu, „m2” tālāk sniegs īsu sava sarunu biedra viedokļa atspoguļojumu.
Papildus peļņas avots
Pērkot dzīvokli jaunajā projektā, daudzi saskaras ar to, ka bez maksas par dzīvojamo platību, lētāk, bet tomēr nākas maksāt, par iespaidīgas platības terasēm vai balkoniem. Ar ko izskaidrojama šāda lielummānija? Izrādās, ka lielo terašu mode vismazāk ir saistīta ar patērētāju vēlmēm un vajadzībām. To materiālu apsvērumu dēļ diktē paši attīstītāji. Lieta tāda, ka katram gruntsgabalam, uz kura tiek celta jauna daudzstāvu ēka, pilsētas attīstības plānā tiek noteikts tā sauktais apbūves intensitātes rādītājs, kas atkarīgs no zonas, kurā atrodas objekts. Citiem vārdiem, tiek norādīta nākamās celtnes maksimāla iespējamā platība. Ja šis rādītājs netiek ievērots, projekts vienkārši netiek saskaņots. Tāpēc attīstītāji praktizē vairākas metodes, kas ļauj pārsniegt maksimālo rādītāju. Piemēram, ēkas jumta platība netiek iekļauta apbūves intensitātē. Jumts faktiski nav telpa, bet tā nepieciešamība apstrīdēta netiek. Tajā pat laikā, atbilstoši izvēloties jumta segumu, tam tiek piešķirta terases funkcija un pēc tam šī terase tiek pārdota galīgajam pircējam.
Vairums pasūtītāju prasa arhitektiem, lai tie izspiestu no objekta maksimālo platību. Un, ja ēkas ārējais izskats to ļauj, arhitekti cenšas uzkarināt tai pēc iespējas vairāk balkonu un terašu, kas nodrošina apbūvētājam papildus peļņu. Lai varētu saprast, kādas platības izdodas iegūt uz terases un zaļo jumtu rēķina, minēsim šādu abstraktu piemēru: pie apbūves maksimālās intensitātes 5000 kvadrātmetri pārdoti tiks aptuveni 5800 – 6300 kvadrātmetri. Pēdējais rādītājs ir atkarīgs no arhitekta atjautības un izgudrotāja spējām.
Kādai ir jābūt optimālajai platībai dzīvoklī ar vienu, divām, trim un četrām istabām? Viennozīmīgas atbildes uz šo jautājumu nav, jo stipri atšķiras pat nekustamo īpašumu kompāniju viedokļi. Liela nozīme ir dzīvokļu plānojumam. Man pierastāks ir plānojums, kurā vienistabas dzīvoklis ir studijas tipa, t.i. virtuve apvienota ar istabu, divistabu dzīvoklis – studija ar guļamistabu, trīsistabu dzīvoklis – studija un divas istabas. Tad, lūk, ekonomiskās klases tipveida celtniecības sektorā par saprātīgam un pircēju cerības attaisnojošām tiek uzskatītas šādas dzīvokļu platības: vienistabas dzīvoklim – 37-52 m2, divistabu dzīvoklim – 46-64 m2, trīsistabu dzīvoklim – 61-88 m2, četristabu dzīvoklim – 78-110 m2. Divas tualetes pēc sarunu biedra domām ir loģisks risinājums dzīvokļos, kuru platība ir lielāka par 71 m2.
Jautājuma cena
Sekundārajā dzīvokļu tirgū šobrīd vērojama cenu stabilizēšanās. Vai attīstītāji ir gatavi sekot šai tendencei un pārstāt paaugstināt dzīvojamās platības kvadrātmetra cenu jaunceltnēs? Laikā, kad palielinās celtniecības izmaksas un saglabājas augsts inflācijas līmenis, uz cenu stabilizēšanos cerēt nav vērts. Tāpat šo procesu lielā mērā ietekmē pieprasījuma un piedāvājuma attiecība. Pagaidām pieprasījums pēc kvalitatīviem projektiem pārsniedz piedāvājumu, taču 2007. gadā jauno daudzstāvu dzīvojamo māju skaits palielināsies un tad arī cenām būtu jāstabilizējas. Tomēr tā notikšot pēc izlases principa – atsevišķos projektos sadārdzināšanās turpināsies. Viss ir atkarīgs no tā, cik pārdomāts un kvalitatīvs ir piedāvājamais produkts.
Kā šodien veidojas jaunceltņu pārdošanas cena? Tā ir atkarīga, pirmkārt, no atrašanās vietas pievilcīguma. Otrkārt, attīstītājs pēta, cik maksā mājokļi apkārtnē un tuvumā esošajās jaunbūvēs. Lietpratīgs pasūtītājs par šo jautājumu – iespējamo kvadrātmetra cenu – interesējas lielajās nekustamo īpašumu kompānijās, kurām viņš, iespējams, atdos objektu realizācijai. Taču nav garantijas, ka viņš ieklausīsies to sniegtajās rekomendācijās. Bieži vien cenu politikas veidošanas process pārvēršas par viena aktiera teātri Ostapa Bendera garā: dzenoties pēc ekskluzīva vai pusekskluzīva kontrakta, nekustamo īpašumu aģenti sāk piedāvāt attīstītajam pārdot platības par pilnīgi negaidītām (arī tirgum) cenām. Konkurējošais starpnieks piedāvā pārdot vēl dārgāk, jo tas taču ir daudz izdevīgāk, nekā pazemināt sava pakalpojuma cenu. Tā rezultātā projekta sadārdzināšanās notiek vēl pirms tā parādīšanās publiskajā informācijas telpā. Pēc tam pārvērtētie dzīvokļi vai mājas tiek izlikti pārdošanai un ļoti slikti realizēti līdz brīdim, kad to cena izlīdzinās ar tirgus vidējo cenu. Tad pārdošanas tempi palielinās. Šāds cenu veidošanās mehānisms ir izdevīgs augošā tirgū, bet, ja notiek cenu stabilizēšanās, vai parādās cenu krišanas tendence, sekas var būt graujošas. Tomēr ir arī pozitīvi piemēri. Attīstītājs sākumā plānoja pārdot objektu sākot ar 1300 eiro kvadrātmetrā. Mākleru kompānija ieteica pacelt maksimālās cenas latiņu līdz 1800 eiro kvadrātmetrā. Galu galā projekta pasūtītāji deva komandu, tirgot par 2100 eiro kvadrātmetrā. Un pārdošana veicās.
Vairumā projektu attīstītāji paaugstina cenas proporcionāli mājokļu realizācijas tempiem. Piemēram – ja labi tiek tirgoti divistabu dzīvokļi, tad ar katru nākamo darījumu, to kvadrātmetra cena paaugstināsies. Un tas notiek neatkarīgi no tirgus situācijas un pieprasījuma. Ļoti svarīgi it pareizi noteikt mājokļa sākuma cenu, lai turpmāk to varētu pakāpeniski pacelt. 2002.-2004. gada celmlaužu kļūdas ļāva spekulantiem pamatīgi nopelnīt – vairāk nekā 250% no dzīvokļu sākotnējās cenas. Savukārt no 20% avansa iemaksas tās nodrošināja ieguldījumu atdevi 750% apmērā. Šodien pārdošanas stratēģiju var uzskatīt par profesionālu, ja sākotnējās cenas ir aprēķinātas tā, lai galējās cenas tās nepārsniegtu vairāk kā 50% apmērā, kā arī, lai pats objekts tiktu pārdots ne vēlāk, kā sešos mēnešos pēc tā nodošanas ekspluatācijā.
Tiem, kas vēlas iegādāties jaunu mājokli par optimālu cenu, var ieteikt vairāk uzmanības veltīt tiem projektiem, kuros rezervēšana sākta skiču projekta saskaņošanas etapā un pārdoti ir ne vairāk kā 30% platību.
Būtiski ietekmēt plānveida cenu celšanu var tikai pārdošanas apturēšana. Ja attīstītājam ilgāku laiku nav neviena darījuma, tas nozīmē, ka viņš ir pieļāvis stratēģisku kļūdu.
Vai attīstītāji gadījumos, kad tiek apturēta pārdošana, var piemērot atlaides? Ja pārdošana tiek apturēta cenas palielinājuma dēļ, bet projektā ir rezervēts bankas aizdevuma dzēšanai pietiekams dzīvokļu skaits, tad uz atlaidēm cerēt nav vērts. Šādā situācijā investori ir gatavi gaidīt mēnešiem vai pat gadiem ilgi, līdz tiks pārdots viss. Jauno dzīvokļu realizācijas laiks Eiropā ir aptuveni divi gadi. Pie tam, atlaižu piedāvāšanai var radīt negatīvu priekštatu - kas zina, varbūt projektā kaut kas nav kārtībā un tāpēc cena tiek pazemināta?...
Jauno dzīvokļu cenu samazināšana ir maz ticama vēl kāda iemesla dēļ. Šobrīd galvaspilsētas mikrorajonos investoriem ik mēnesi tiek piedāvāti 20-30 gruntsgabalu ar apstiprinātiem jaunu daudzdzīvokļu māju celtniecības projektiem. Vidējā šo projektu cena, pārrēķinot uz pārdodamo dzīvokļu platību, ir 300-500 eiro kvadrātmetrā. Pierēķinām celtniecības izmaksas: ja ir pietiekami vienkārša arhitektūra, nedārgi materiāli un nelieli izdevumi pazemes auto stāvvietai (praktiski obligāts elements, jo virszemes autostāvvietas izvietošanai nāksies aizņemt daļu zaļās zonas, tādejādi samazinot dzīvojamās ēkas platību) tās būs 800-900 eiro kvadrātmetrā ar pelēko-balto apdari. Summējam un iegūstam 1100 – 1400 eiro kvadrātmetrā. Ņemiet vērā bankas kredīta dzēšanas izdevumus, administratīvos un marketinga izdevumus, kā arī to, ka tikai retais attīstītājs rentabilitātei, kas būs mazāka par 50%, un, lūk, iegūstam skaitli: 1650 – 1950 eiro kvadrātmetrā. Bet nākotnē projektu zemes vērtības daļa kļūs tikai dārgāka. Nesen Rīgas kreisajā krastā tika nopirkts pavisam ne ekskluzīvs projekts, kura celšanas pašizmaksa kopā ar zemes pirkšanu ir 1200 latu kvadrātmetrā. Par kādu cenu to tirgos? Varat minēt paši.
Divas lielas atšķirības
Cik lielā mērā ir attīstīts spekulatīvais sektors? Rodas iespaids, ka ar nekustamajiem īpašumiem nodarbojas vai katrs, kam ir jelkādi iekrājumi. Lūk, interesants piemērs. Ir brigāde, kas haltūrē, ceļot privātmājas. Noteiktu savas peļņas daļu viņi kopīgi un saskaņoti iegulda zemes pirkšanā un tagad viņiem ir uzkrāts neliels gruntsgabalu portfelis. Pēc būtības viņi ir spekulanti. Savukārt, no ekonomikas zinātnes viedokļa šie celtnieki ir pareizie investori, jo naudu glabā nevis kontos, bet ir ieguldījuši augošā zemes tirgū.
Taču profesionālo spekulantu pie mums nav pārāk daudz. Pie tādiem var pieskaitīt tos, kas gruntsgabalu pēc gruntsgabala pēta rajonus, meklē Zemesgrāmatas plānus un kopijas, zvana atrastajiem īpašniekiem. No simtiem kontaktu viņi izskaitļo 2-3 vispievilcīgākos piedāvājumus un nopērk tos, bet pēc gada ar lielu peļņu pārdod.
Otru profesionāļu grupu veido cilvēki ar stratēģisku domāšanas veidu. Viņi analizē vietas, kuras nākotnē iespējams būtisks pieaugums. Tā notika ar Vecāķiem: pirms pusotra gada, kad tie nebija īpaši populāri, daži uzņēmēji sāka masveidā uzpirkt gruntsgabalus. Šodien viņi ir savu kapitālu ir, kā minimums, divkāršojuši. Nākamais rajons rindā – Mangaļsala. Pašā pussalā lielāko daļu pievilcīgo meža teritoriju ir izpirkuši „stratēģi” un palikuši tikai gruntsgabali ar skatu uz rūpnieciskām būvēm. Ņemot vērā šo informāciju, tuvākajos gados var gaidīt vētrainu rajona attīstību. No tā izriet, ka ir saprātīgi veltīt īpašu uzmanību zemesgabaliem, kas atrodas līdzās autotransporta pievedceļiem, it īpaši perspektīvajiem (lielo maģistrāļu šķērsojuma mezgliem un tiltam no Vecmīlgrāvja), jo tie visdrīzāk nav pienācīgi novērtēti.
Pašreiz, starp citu, vērojama vietējo spekulantu pārorientēšanās no dzīvokļu tirgus uz zemesgabaliem. Sevišķi labi tiek tirgotas vietas, kur nākotnē varētu uzcelt biroju vai tirdzniecības centru.
Vai saglabājas interese par Latvijas nekustamajiem īpašumiem no ārzemju investoru puses? Tā saucamie riska investori, tas ir, tie, kas ieguldīja naudu uz īsu laiku reģionā, ko daudzi izskatīja par šaubīgu, ir aizgājuši vai dodas prom. Viņi riskēja, nopelnīja un ir devušies uz citiem, perspektīvākiem tirgiem. Savukārt vidēja termiņa un ilgtermiņa investori (tai skaitā dažādi investīciju un pensiju fondi – „m2”), tie, kam vajadzīga stabilitāte un ieguldīto līdzekļu rentabilitāte vismaz 5% gadā, tieši otrādi – sāk iejusties mūsu nekustamo īpašumu tirgū.
Vispār ir precīzi jānodala ārzemju investori un spekulanti. Pēdējos gados uz Latviju brauca daudzi starptautiskie spekulanti, kas ieradās šeit izklaidēties, iedzert, uzkost, kaut ko nebūt nopirkt un pēc gada tikt vaļā no iegādātā nekustamā īpašuma. Maz ticams, ka viņi pie mums atgriezīsies. No tiem, kas atbrauca uz mūsu valsti kā investori, reāli naudu ieguldīja labi ja desmitā daļa. Šajā ziņā vislabākie investori ir mūsu kaimiņi – lietuvieši un igauņi.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
