Milana Skumbiņa: mūsu tirgus vēl joprojām ir īsās bikšelēs
Romāns Golubevs 04.2007
Nākotnē mūs gaida pircēju tirgus. Attīstītāju superpeļņas laiks ir pagājis. Mazo daudzdzīvokļu projektu īpašnieki diez vai spēs noturēties šajā biznesā: tos izstums no tirgus lielie apbūvētāji. Pie šāda viedokļa turas kompānijas „Coral Group” vadītāja Milana Skumbiņa, kura piekrita padalīties ar katalogu „m2” savos uzskatos par tirgus tālāko attīstību.
Viens no iemesliem, lai tiktos ar Milanu Skumbiņu, bija viņas jaunais amats: martā viņa kļuva par kompānijas „FIABCI-Latvija”, kas ir viena no autoritatīvākajām starptautisko nekustamo īpašumu kompāniju asociācijām, Latvijas filiāles valdes priekšsēdētāju. Mūsu sarunu sākām, apspriežot to, cik lietderīgi ir būt šādā struktūrā.
Tas, vai piederība kādai profesionālai asociācijai ir efektīva un lietderīga, ir atkarīgs no paša dalībnieka – uzstāj Milana Skumbiņa. Kompānijai „FIABCI” ir 55 apvienības visā pasaulē. Vēl tā ir saistīta ar 115 profesionālām asociācijām, kuru kopējais dalībnieku skaits pārsniedz 1,5 miljonu cilvēku, kas pārstāv visdažādākos nekustamo īpašumu sfēru sektorus. Jebkurš, kura profesionālā darbība ir saistīta ar nekustamo īpašumu, var kļūt par kompānijas „FIABCI” biedru, neatkarīgi no tā, vai viņš ir mākleris, projektu vadītājs, apdrošinātājs, finansists, arhitekts, mērnieks vai grāmatvedis.
Manuprāt, komunicējot ar nozares vadošajiem pārstāvjiem, cilvēks ievērojami ceļ savu profesionālo līmeni un vienmēr ir informēts par jaunumiem pasaulē. Brokeru struktūrām tā ir iespēja apmainīties ar aktuālu informāciju par objektiem, bet attīstītājiem – iegūt derīgu pieredzi. Pašreiz, starp citu, kompānija „FIABCI” veicina jaunu kompāniju un speciālistu iesaistīšanos tās struktūrā. Tiem tiek piedāvāta īpaša pieredzes apmaiņas programma, kas ļauj Latvijas speciālistiem strādāt citu valstu kompānijās.
Spriežot pēc tā, cik skaļi jūsu jaunā kompānija „Coral Group” pieteica sevi tirgū, jūs pati nekur nebrauksiet mācīties?
Mācīties nekad nav par vēlu (pasmaida). Atcerieties slaveno Sokrāta teicienu, kurš sen jau ir kļuvis par aforismu: „Es zinu tikai to, ka nezinu neko”. Man vienmēr ir interesanti ārvalstu braucienu laikā dalīties pieredzē ar nekustamo īpašumu (un ne tikai) sfēras vadošajiem speciālistiem. Šādi var iegūt daudzas jaunas idejas. Kompānija „Coral Group” šobrīd nodarbojas ar piecu projektu realizāciju, vēl divi tiek gatavoti un tādēļ lielu daļu laika nākas pavadīt Rīgā. Kopumā mūsu pārdošanai piedāvājamo dzīvokļu portfelis aptver vairāk nekā 700 vienības.
Derīga recepte
Visi runā, ka konkurence Latvijas nekustamo īpašumu tirgū aizvien pastiprinās. Uz kā rēķina, jūsuprāt, jaunie uzņēmumi vēl var izkarot sev vietu zem saules?
Recepte ir viena: visvairāk uzmanība ir jāpievērš klientu apkalpošanas kvalitātei un inovācijām. Taču sākt godīgi no galīgas nulles šajos laikos ir ļoti grūti. Es un mans biznesa partneris, Zigmārs Turks, neatnācām no nekurienes. Mums jau bija vairāk kā 10 gadu pieredze tirgū, pie kam – praktiski visos tā segmentos: sākot no dzīvokļiem primārajā un sekundārajā mājokļu tirgū, komerciālajiem un industriālajiem nekustamiem īpašumiem un beidzot ar attīstītāju darbības pieredzi. „Coral Group” ir kompānija, kas pamatā specializējas uz jaunu projektu pārdošanu un attīstīšanu. Mēs piedāvājam platības projektos, kurus kopā ar pasūtītājiem esam sākuši attīstīt jau pirms vairākiem gadiem.
Kur, jūsuprāt, slēpjas to vai citu jauno projektu veiksmes noslēpums?
Tā ir attīstītāja spēja novērtēt pašreizējo situāciju un paredzēt tās attīstību nākotnē; pareizi noformulēta koncepcija atbilstoši potenciālo klientu vērtību sistēmai un nekustamā īpašuma izvēles kritērijiem, ņemot vērā visas nianses, ieskaitot tādas, kā ēkas atļautais augstums saskaņā ar pilsētas attīstības plānu attiecīgajā izvēlētajā zemes gabalā. Un, protams, projektā ir jābūt arī kādām unikālām konkurētspējas priekšrocībām, ar kurām tad tas arī atšķirsies no pārējiem!
Un cik liela mērā Jūsu uzskicētais scenārijs parasti atbilst reālajai projekta attīstībai?
Protams, ka paredzēt situāciju 100% nekļūdīgi ir neiespējami. Tirgus joprojām aug un attīstās. Nepārtraukti notiek kādas makroekonomiskas un mikroekonomiskas izmaiņas. Atkarībā no tām tiek koriģēti projekti. Taču galvenais mērķis un virzības virziens paliek nemainīgs. Piemēram, ja objekts ir paredzēts, pieņemsim, Jūrmalā, tad tā koncepcija jau diez vai mainīsies. Var tikai pastiprināties konkurences cīņa un kompānijām nāksies rūpīgi apdomāt, ar ko tās varētu pārsteigt klientu. Vispār, tagad ir unikāls laiks: vienu valstu tirgi mērķtiecīgi attīstās, kamēr citi atrodas stagnācijas stadijā... Lielu iespēju laiks!
Cenu pamatojums
Kādā stadijā, jūsuprāt, ir Latvijas tirgus?
Tuvu stabilizācijai. Beidzas attīstītāju un mākleru superpeļņas laiks. Nākotnē mūs gaida pircēju tirgus. Attīstītāju biznesā paliks tikai tie, kuriem ir liela darba pieredze, bet vienlaicīgi no tirgus tiks izstumti lokālo projektu īpašnieki. Attīstītājiem neatliks nekas cits, kā domāt par savu projektu unikālām konkurences priekšrocībām.
Tai skaita arī par cenu?
Pašreizējās cenas ir loģiski pamatotas. Manuprāt, nodrošināt pārdošanas cenu, kas ir zemāka par 2 000 eiro un pie tam nodrošināt kaut vai 20-25% rentabilitāti jau ir visai sarežģīti. Izdevumi visu laiku aug. Spriediet paši: pasūtītājam, lai uzceltu jaunus dzīvokļus ar iekšējo apdari, ir jārēķinās caurmērā ar 1050–1100 eiro kvadrātmetra uz kopējo ēkas platību (šīs izmaksas atkarībā no objekta īpatnībām un izmantotajiem celtniecības risinājumiem un materiāliem var svārstīties plašās robežās). Ņemot vērā, ka dzīvojamā/lietderīgā platība atkarībā no projekta, sastāda 70%-85% no kopējās platības, katra kvadrātmetra izmaksām jāpieskaita vēl minimums 250 eiro. Tālāk – zeme. Gruntsgabals Rīgas guļamrajonā sadārdzina katru kvadrātmetru par 250-350 eiro, vai pat vairāk. Vēl 50 eiro – projektēšana, un vēl tik pat - par finanšu resursiem. Kopā sanāk 1 650 – 1700 eiro par kvadrātmetru, neskaitot vērā apbūvētāja interesi. Normāli ir tad, ja rentabilitāte projekta realizācijas periodā ir 25%. Tātad, pārdošanas cena ir minimums 2 000 eiro kvadrātmetrā.
Vēlos vēl īpaši uzsvērt, ka tie ir ļoti aptuveni aprēķini: katram projektam ir neskaitāmas nianses. Dažos gadījumos tāmē figurējošā mājokļa kvadrātmetra uzcelšanas vērtība pārsniedz 2 000 eiro. Apdares materiālu līmenis un izmaksas ir ļoti atšķirīgi. Šādos apstākļos mazajiem attīstītājiem ir grūti konkurēt ar lielajiem apbūvētājiem. Tie var atļauties optimizēt savus izdevumus uz lielu apjomu un objektu rēķina. Vēl mazajiem problēmas sagādā celtniecības kompānijas. Tās papildus savai pamatdarbībai organizē mākleru struktūrvienības un pašas realizē savus vērienīgos projektus.
Bet kur šie „mazie” pazūd? Kādā biznesā viņi iegulda savus līdzekļus?
Dod priekšroku tirgiem, kas dinamiski attīstās citās valstīs – jaunajās un topošajās ES dalībvalstīs. Lielu interesi izraisa Ukrainas tirgus. Zīmīgi, ka daudzi Krievijas uzņēmēji, pabeiguši kāda daudzdzīvokļu projektu realizāciju mūsu valstī, vairs nevēlas investēt Latvijā.
Jūs nemulsina apstāklis, ka māju, kas maksā ap 220 000 dolāru, amerikāņu ekonomisti atzīst par pārāk dārgu ASV vidējam statistiskajam iedzīvotājam, bet Latvijā pircējs var tikai sapņot par tik zemu cenu?
Nemaz. Jāņem vērā, ka, pateicoties mūsu straujajam nekustamo īpašumu cenu kāpumam, daudzi klienti ir spējuši labi nopelnīt vai arī iegūt papildus vērtības paaugstināšanos jau piederošajam īpašumam. Visu izlemj piedāvājums un pieprasījums.
Vai var kristies vidējā kvadrātmetra cena tipālajiem mājokļiem Rīgā?
Tiešus priekšnosacījumus tam es nesaskatu. Kaut arī cenu harmonizācija atsevišķiem projektiem ir iespējama. Piemēram, tā saucamajām „lietuvietēm”. Komunikāciju stāvoklis šajās ēkās jau sen ir tālu no ideāla, bet iedzīvotāju sociālais sastāvs neļauj veikt ēkas pilnvērtīgu rekonstrukciju. Saprotams, ka šādi apstākļi ietekmē cenu.
Kāda ir optimālā starpība starp mājokļa cenu jauno mājokļu un sekundārajā tirgū?
Aptuveni 30%.
Tātad, ja notiks cenu korekcija sekundārajā tirgū, tad var gaidīt līdzīgas akcijas, kas tagad vērojamas Maskavas vai Sanktpēterburgas jaunceltnēs: nopērc dzīvokli un trīs kvadrātmetrus tajā tev uzdāvinās par brīvu?
Diez vai tas notiks. Mūsu tirgus vēl nav nonācis viņu attīstības līmenī. Ja viņus varam salīdzināt ar solīdiem, dārgos uzvalkos ģērbtiem džentlmeņiem, tad mēs vēl joprojām skraidām īsajās bikšelēs.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
