Medaļas otra puse. Pārvaldnieku viedoklis
Medaļas otra puse. Pārvaldnieku viedoklis
Romāns Golubevs
16.11.2009
Lielākā daļa Latvijas kompāniju, kas nodarbojas ar daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanu, cieš milzīgus zaudējumus. Un starp šīm kompānijām ir arī tādas, kas labprāt aizietu no šī biznesa, ja vien to būtu iespējams izdarīt civilizēti.
Pašreizējā sistēmā daudz kas būtu jāmaina, tostarp arī likumdošanas līmenī. Galvenais namu apsaimniekošanas biznesa lāsts ir nemaksātāji un nekam nederīgā Latvijā pieņemtā prakse, kas liek uzņēmējam ar savu naudu atbildēt par svešiem parādiem.
Vainīgā meklējumos
Tikai retais namu apsaimniekotājs ir dzirdējis no viņa pārziņā esošās daudzdzīvokļu mājas iemītnieku puses viņam veltītus labus vārdus. Stāvoklis īpaši saasinājās šoruden, kad sākās aukstais laiks. Daudzu Rīgas daudzstāvu māju iemītnieki bija spiesti pārbaudīt sava organisma salizturību vai sildīties, dedzinot gāzi, vai izmantot elektriskos sildītājus. Un tas viss tikai tāpēc, ka viņu mājas ir iepriekšējās apkures sezonas uzņēmuma „Rīgas siltums” parādnieku sarakstos. Siltuma padeve šīm mājām vienkārši netika pievienota. Un nu miniet, pār kura galvu gāžas salstošo iemītnieku dusmas? Protams, ka pār māju apkalpojošo organizāciju vadītāju galvām. Tā teikt, kur palikusi mūsu nauda?! Taču šie pārmetumi ir pamatoti ne tikai tad, ja runa ir par negodīgām firmām. Vairumā gadījumu pamatotāk būtu vainot savus kaimiņus, kas nav apmaksājuši apkures rēķinus.
Viens no spilgtākajiem piemēriem ir skaļi izskanējušais gadījums ar kompāniju „Māja serviss KSA”. Novembra sākumā bez siltuma bija palikušas 18 šīs kompānijas apsaimniekotās mājas. Iemesls bija 90 678 latu lielais parāds „Rīgas Siltumam” (pašvaldības uzņēmums sākumā minēja krietni lielāku summu – 220 tūkstošus latu). Rīgas pašvaldības pārstāvji ierunājās pat par privātuzņēmuma bankrota procedūras uzsākšanu. Uzņēmums galu galā samaksāja visu parādu, taču paša uzņēmuma problēmu tas neatrisināja. „Visa samaksātā summa – 90 678 lati – ir nevis mūsu, bet gan iedzīvotāju parāds „Rīgas Siltumam. Mēs bijām spiesti to samaksāt no saviem līdzekļiem. Kā atgūsim? Ja godīgi, tad to būs grūti izdarīt. Dod Dievs, lai mūsu māju iedzīvotāji būtu godprātīgi. Pretējā gadījumā mums atliek tikai paļauties uz tiesu un to, ka kaut kad mums izdosies kaut ko atgūt,” atzina kompānijas „Māja serviss KSA” Klientu daļas vadītājs Māris Antošuks.
„Mēs apkalpojam tikai jaunos projektus. Parādu „Rīgas siltumam” mums nav, tomēr tajā pat laikā vidējais parāds par iedzīvotājiem izrakstītajiem rēķiniem ir 15%. Taču ir arī tādas mājas, no kuru dzīvokļu īpašniekiem 30% nemaksā par siltumu. Mums ir vairāki tiesas izpildraksti, kas ļauj piedzīt parādu uz parādnieka mantas rēķina. Kaut kādu daļu debitoru parādu mums, protams, izdosies atgūt, taču vienalga lielas summas nāksies norakstīt zaudējumos. Taisnību sakot, tādas jau ir,” par savas kompānijas praktisko pieredzi pastāsta kompānijas „Labo Namu Aģentūra” valdes loceklis Sergejs Ņevoļskis.
Tāda nu ir tā matemātika…
„No kā veidojas naudas plūsma, kas izplūst caur jūsu māju apkalpojošās kompānijas rēķiniem?” ar šādu retorisku jautājumu mūsu sarunu sāka kompānijas „NĪRA Fonds” viceprezidents Eduards Krūmiņš, kas piedāvāja iepazīstināt kataloga „m2” un portāla varianti.lv lasītājus ar savu problēmas redzējumu. „ Tie ir maksājumi, ko maksā mājas iedzīvotāji. Ja pieņem, ka katrs mūsu rēķins ir 100%, tad 80% ir samaksa par komunālajiem pakalpojumiem: apkuri, atkritumu izvešanu, patērēto ūdeni – visu to, kas „iziet cauri” mūsu rēķinam tranzītā, neatstājot mums nevienu santīmu. Viss aiziet dažādiem komunāliem dienestiem. Atlikušie 20% ir samaksa par mājas apkalpošanu. Tajā ir ietverta arī apsaimniekošanas uzņēmuma peļņa. Katrā mājā tas ir citādāk, bet nozarē kopumā par labu rādītāju tiek uzskatīta 10% rentabilitāte. Rādītājs ir labs, lai gan, ja padomā, šodien depozīti latos dod tādu pat atdevi, un tur pat nekas nav jādara.
Nevienam nav noslēpums, ka ekonomikas apstākļos, kādos tagad nonākusi Latvija, ir krasi palielinājies dzīvokļu īpašnieku maksājumu parādu apjoms. Mēs speciāli veicām aprēķinus, lai noteiktu, kādam jābūt parādnieku līmenim, lai namu pārvaldes uzņēmums var strādāt ar peļņu. Izrādījās, ka, ja vairāk nekā 2,5% mājas iemītnieku kavē maksājumus, apsaimniekotāja peļņa ir nulle. Ja 5%, – tad mēs jau uz sava rēķina pērkam mājas uzturēšanai un remontam nepieciešamos materiālus un maksājam darbiniekiem algas. Zaudējumu līmenis būs līdzvērtīgs tam, ko mēs plānojām nopelnīt, nodarbojoties ar namu apsaimniekošanu. Ja parādnieku daudzums ir lielāks, tad atbilstoši palielinās arī mūsu zaudējumi. Visskumjākais ir tas, ka reta ir tā māja, kuras parādi par izrakstītajiem rēķiniem ir mazāki par 10%. Tad nu arī spriediet par šī biznesa izdevīgumu.”
Atgādināsim vēlreiz: tā ir izveidojies, ka namu pārvaldes ir atbildīgas par visām mājas daļām. „Kad tika izstrādāta likumdošanas bāze par uzņēmuma „Rīgas siltums” attiecībām ar namu pārvaldēm, tām neviens neko nevaicāja. Siltuma patērētāji ir iedzīvotāji. ja viņi nemaksā, tad ar piegādātāju ir jānorēķinās māju apsaimniekojošajai struktūrai, lai gan par apkures izdevumu segšanai samaksātās naudas administrēšanu mēs nesaņemam nevienu pašu santīmu. Visi šī posteņa ieņēmumi plūst cauri mūsu kontiem tranzītā,” uzsver Māris Antošuks.
Jauns variants
Namu apsaimniekošanas uzņēmumi domā, ka ir jāmaina pašreizējā atbildība pret uzņēmumu „Rīgas siltums”. Faktiski apsaimniekošanas organizācija apkalpo monopolistu („Uzņēmumu „Rīgas siltums”,” katalogs „m2”) kā bezmaksas garantiju aģentūra, kuru var viegli šantažēt ar siltumenerģijas padeves atslēgšanu,” intervijā aģentūrai LETA teica kompānijas „Latio namsaimnieks” valdes priekšsēdētājs Aivars Gontarevs. Privātās namu pārvaldes ar prieku uzņēma Rīgas domes Mājokļu un vides komitejas priekšsēdētāja Vjačeslava Stepaņenko priekšlikumu par jaunas norēķinu kārtības ieviešanu norēķiniem par piegādāto siltumu. Viņa piedāvātais variants ir šāds: katrs dzīvokļa īpašnieks maksu par apkuri pārskaita tieši uzņēmumam „Rīgas siltums”, par parādiem atbild konkrētā dzīvokļa īpašnieks. Analoģiska prakse, starp citu, jau darbojas Lietuvā, tur iedzīvotāji paši norēķinās ar siltuma piegādātāju.
Rīgā tuvākajā laikā šī sistēma diez vai tiks ieviesta, jo ir pārāk daudz neskaidru jautājumu. Ja katram radiatoram būtu jāuzliek siltumskaitītājs, būtu jāorganizē vērienīgi to iepirkšanas konkursi un jāveic ne mazāk vērienīgi to uzlikšanas darbi. Būs jārisina arī vairāki citi jautājumi, piemēram, kas kontrolēs siltuma rādītāju rādījumus, kā pārbaudītāji iekļūs dzīvokļos.
Vienkāršāks dzīvokļu īpašnieku un uzņēmuma „Rīgas siltums” attiecību variants būtu mājas patērētā siltuma daudzuma fiksēšana un sadalīšana atbilstoši katra dzīvokļa platībai. Tieši ar to pašlaik nodarbojas apsaimniekotāji.
„Jo ātrāk „Rīgas siltums” būs tieši saistīts ar iedzīvotājiem, jo vairāk viņi būs ieinteresēti uzlikt skaitītājus. Jo ātrāk tiks mainīta likumdošana. Pašlaik likumdošana atstāj namu pārvaldniekiem tikai vienas tiesības – maksāt no savas kabatas par tiem iedzīvotājiem, kuri nemaksā. Parādu iekasēšana no nemaksātājiem pārvēršas par nebeidzamu seriālu,” piebilst „NĪRA Fonds” valdes locekle Jevgēnija Markova.
Pirmajā brīdī varētu likties, ka iespēju iedarboties uz komunālo pakalpojumu un apkalpošanas rēķinu nemaksātājiem ir visai daudz. Var rakstīt brīdinājumu vēstules, zvanīt parādniekam, censties viņu satikt vakarā kāpņu telpā, iesaistīt firmas, kas specializējas debitoru parādu piedzīšanā. Jā, piekrītu. Taču, kā atzīmē pārvaldnieki, pašlaik efekts no tā visa ir praktiski nulle. Labi, ja parādnieks dzīvo jaunajā projektā, kurā ir gāzes apkure. Tur sistēma ir izveidota tā, ka katru dzīvokli var atslēgt no apkures atsevišķi. Bet pamēģiniet atslēgt dzīvokli sērijveida mājā. It īpaši jau pēc apkures sezonas uzsākšanas. Tas ir praktiski neiespējami.”
Ķibeles ar tiesu
Varētu likties, ka pārvaldnieks var aizstāvēt savas intereses caur tiesu. Taču vēršanās tiesā ir saistīta arī ar pamatīgiem zemūdens akmeņiem.
Pirmais variants ir vienkāršotā vai arī, kā to sauc vēl – brīdinājuma kārtība. Plusi it kā būtu acīmredzami. Prasību iesniegt ir visai viegli: jāaizpilda Ministru kabineta apstiprināta veidlapa un jāsamaksā nodeva 2% apmērā no parāda summas. Ja tiesa apstiprinās prasību, parādu var piedzīt 14 dienu laikā. Šīs kārtības ēnas puse ir tā, ka pirms prasības iesniegšanas tiesā parādniekam tā ir jāapstiprina ar savu parakstu, tā teikt, jāpasaka, ka piekrīt, ka ir parādā. Taču pamēģiniet atrast parādnieku! Brīdinājums mums ir jānosūta nevis uz tā dzīvokļa adresi, kuram ir parāds, bet gan uz dzīvokļa īpašnieka deklarētās dzīvesvietas adresi. Tas nozīmē, ka ir jāsūta oficiāls pieprasījums valsts iestādēm un jāgaida, kamēr pienāks atbilde. Pēc tam pastnieks dosies pie parādnieka, kas parādu neatzīs. Viss šajā posmā patērētais laiks un nauda laiks ir kaķim zem astes,” skumji pasmaida Jevgēnija Markova.
Tad nākas izmantot otru variantu. Problēma jārisina parastajā tiesas kārtībā. Valsts nodeva jau ir 15% no debitora parāda summas, bet ne mazāka par 50 latiem. Ja vēlaties apgrūtināt nekustamo īpašumu, samaksājiet vēl 0,5% no dzīvokļa kadastra vērtības. Un tad sākas gaidīšana. Latvijas tiesas ir pārslogotas. Piemēram, „NĪRA Fonds” maijā iesniedza prasību pret vienu nu saviem parādniekiem. Prasību pieņēma un noteica, ka lietas izskatīšanu būs 2010. gada martā visu šo laiku mums nav tiesību atteikt šim cilvēkam pakalpojuma nodrošināšanu. Parāds turpina krāties, bet parādnieks par mums smejas un turpina dzīvot, cepuri kuldams,” – ir neizpratnē Eduards Krūmiņš, „pat tad, ja pavasarī mēs lietu uzvarēsim, tad tas notiks tikai par to summu, kas bija fiksēta 2009. gada maijā iesniegtajā prasībā. Lai iekasētu jauno parādu, mums tiesvedība būs jāsāk atkal no sākuma.”
Laiks mosties
„Ja šis bizness rada tādus zaudējumus, kāpēc jūs ar to vispār nodarbojaties?” „m2” tieši pavaicāja NĪRA Fonds” pārstāvjiem. Viņi atbildēja atklāti.: „Laikā, kad kompānija sāka nodarboties ar šo biznesu, stāvoklis nebija tik dramatisks, nebija tik daudz nemaksātāju un nebija arī apzināti visi likumdošanas robi. Arī ar parādniekiem runāt bija vieglāk, jo bija efektīvi iedarbības paņēmieni – kaut vai tā pati piedraudēšana ar tiesu un mājokļa izlikšanu izsolē. Tagad lielākajai daļai komunālo maksājumu parādnieku vienlaikus ir nokavēti hipotēkas maksājumi. Izsniegtās kredīta summas un dzīvokļa tirgus cenas attiecība tagad ir tāda, ka dzīvokļa pārdošana nesegs pat bankas aizdevumu, un šādā gadījumā apsaimniekotājam vispār nav nekādu cerību.
Daudzi apsaimniekotāji, kuru darbība ir saistīts arī ar citiem uzņēmējdarbības virzieniem, piekristu atdot kādam citam visu viņu apkalpoto māju dokumentu kopumu, ja vien saņemtu šādu piedāvājumu Jo mums tā arī nāksies no savas kabatas maksāt svešus parādus, ja vien likumdošanā nekas nemainīsies. Un tas jau vairs nav bizness, bet gan labdarība! Tikai, diemžēl, pārtraukt apsaimniekot māju, kurā ir liels skaits parādnieku, nav nemaz tik vienkārši. Jānodod visas lietas, jāslēdz līgumi ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem... Svarīgi ir arī tas, kas ir pārņemšanas pretendents. Ar mazām firmām neviens pat nerunās, jo tās jebkurā brīdī var iesniegt maksātnespējas pieprasījumu, – „es visiem piedodu, kam parādā esmu” pašreiz ir stilā. Cilvēkus tas neapmierina. Mēs arī esam ar to saskārušies. Noguruši no pārmetumiem, kurus izteica viena mūsu apkalpotā projekta iedzīvotāji, kam bija lieli parādi, mēs piedāvājām pārtraukt sadarbības līgumu. Un viņi mums pateica: „Nē. Jūs vispirms sameklējiet mums labu firmu, kas apsaimniekos māju par to pašu naudu kā jūs un nodrošinās analoģisku kvalitāti. Un tad tikai runāsim,” situācijas absurdumu raksturo Eduards Krūmiņš.
Oktobrī veicām ūdens skaitītāju rādījumu salīdzināšanu un apstaigājām apkalpojamo māju dzīvokļus. Jāsaka, ka daudzi no tiem, kuru vārdi ir lasāmi parādnieku sarakstā, dzīvo pat ļoti un ļoti neslikti un nemaksā tā vienkāršā iemesla dēļ, ka spēkā esošā likumdošana viņiem ļauj to nedarīt,” par saviem novērojumiem pastāstīja „Māja serviss KSA” Klientu nodaļas vadītājs Māris Antošuks.
Līdz šim problēmām, kas saistītas ar māju apsaimniekošanu, likumdevēji pievērsa maz uzmanības, viņiem bija gana daudz citu problēmu. Tomēr tagad, kad daudzi deputāti paši uz savas ādas ir dabūjuši izjust, kā tas ir, kad liela parāda dēļ mājai netiek pievadīts siltums, daudzi sāk uz problēmu raudzīties citām acīm. „Mēs ilgi esam pētījuši šo jautājumu un daudzus savus novērojumus un secinājumus esam sagatavojuši likumdošanas iniciatīvu veidā. Ceram, ka tie ieinteresēs mūsu valstsvīrus,” „NĪRA Fonds” valdes locekle Jevgēnija Markova aicina varas institūcijas sadarboties.
Par to, ka jautājumos, kas ir saistīti ar dzīvojamo māju apkalpošanu, Latvijā ne viss ir kārtībā, liecina arī fakts, ka neviens no lielajiem ārzemju šī biznesa pārstāvjiem tā arī nav nolēmis izmēģināt sevi mūsu tirgū. Laikam jau nevēlas uzņemties atbildību par tranzīta maksājumiem, no kuriem pašiem nav nekāda labuma.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1288
