Māris Grīnbergs: Pat pašreizējās cenas atgriezīsies tikai ap 2015. gadu
Romans Golubevs, 22.12.2008
200 eiro/m2 cena liekas neticama. Taču, ja Rīgas tipālo dzīvokļu cenas nokritīsies vēl divkārtīgi, tad var gaidīt, ka ārzemnieki Latvijā sāks masveidīgi uzpirkt nekustamos īpašumus. Pie šāda viedokļa pieturas kompānijas „Latio” vadošais analītiķis Māris Grīnbergs, kurš aicina visus apdomīgāk pieiet tirgus novērtēšanai.
Tajā pat laikā viņš prognozē tālāku cenu lejupslīdi, un, viņaprāt, pat šodienas mājokļu cenu atgriešanās zaudētajās pozīcijās notiks ne ātrāk par 2015. gadu.
Burbulis turpina saplakt
m2: Jūs esat viens no nedaudzajiem nekustamo īpašumu tirgus speciālistiem, kas vēl 2005-2006. gadā runāja par cenu burbuļa veidošanos Latvijas nekustamo īpašumu tirgū. Un izrādījās, ka jums bija taisnība. Kā vērtējat situāciju šodien – burbulis ir saplacis, vai process vēl turpinās?
- Ja vaicājat par to, vai cenu lejupslīde ir sasniegusi zemāko punktu, tad atbilde ir viennozīmīga: nekustamo īpašumu cenas turpinās kristies.
m2: Ja godīgi, vai varējāt iedomāties 2007. gada pavasarī, kad Rīgas tipālo dzīvokļu cena bija sasniegusi 1 700 eiro/m2 atzīmi un sāka kristies, ka šī lejupslīde būs tik strauja un sāpīga?
- Protams, nē. Taču tas nenozīmē, ka es būtu gaidījis tikai nelielu cenu nobīdi. Vienkārši cenu burbuļa korekcija norisinās pēc dažādiem scenārijiem un ir atkarīga no valsts ekonomikas kopējā stāvokļa. Ja pie mums turpinātos ekonomikas izaugsme, tad korekcija norisinātos ar stagnācijas starpniecību, tas ir, ekonomika attīstītos, bet nekustamo īpašumu cenas 2-3 gadus turētos, minimāli svārstoties, un sagaidītu to brīdi, kad tās atbilstu mūsu ekonomikas stāvoklim. Tomēr visas runas par „Baltijas ekonomikas tīģeriem” ir izrādījušās stipri pārspīlētas. Tīģeri ir pārvērtušies pa kaķēniem. Mūsu ekonomika dažādu apstākļu, tai skaitā pasaules finanšu krīzes rezultātā, sāka palēnināties. Tagad tā ir pārgājusi recesijas stadijā. Notiekošais nevarēja neatspoguļoties uz nekustamo īpašumu cenām. Tagad, katastrofāli krītot, tās nonāk līmenī, kas atbilst mūsu valsts attīstības un iedzīvotāju labklājības līmenim.
m2: Analizējot nekustamo īpašumu tirgu, kādiem rādītājiem jūs pievēršat uzmanību vispirms?
- Iekšzemes kopprodukta (IKP) pieaugumam vai samazinājumam un hipotēkas kredītu apjoma izmaiņām. Paskatieties, piemēram, uz 2005. gadu: Tad mums bija divciparu IKP pieaugums un lēti un, galvenais, viegli pieejami aizdevumi. Un cenas strauji cēlās. Šodien situācija ir cita.
m2: Viena no izplatītām jauno dzīvokļu (par standartu tiek pieņemts 70 m2 dzīvoklis) taisnīgas cenas vērtējuma versijām ir to atbilstība 100 vidējo algu apmēram. Ja dzīvoklis maksā, pieņemsim, 150 vidējās algas, tad tas ir pārvērtēts. Ja mazāk par 100 vidējām algām, tad tas ir novērtēts par zemu. Vai šāds salīdzinājums ir aktuāls, runājot par šodienas situāciju?
- Domāju, ka jā. Tas ir strādājošs faktors, ko var izmantot, izvērtējot tirgus perspektīvas.
Atvērts tirgus
m2: Paskaidrošu, kāpēc vaicāju par šo metodi. Pēdējā laikā presē ir parādījušies minējumi, ka tipālo dzīvokļu cenas var nokristies līdz pat līdz 200 eiro/m2. Vai šāds variants ir reāls, ja ņem vērā, ka vidējā alga Rīgā pašlaik ir tuvu 600 latiem mēnesī?
- Vēl nesen bija nevaldāma optimisma laiks, un tagad ir vērojami bezgalīgs pesimisms un skepse. Tam, ka vidējā cena varētu būt 200 eiro/m2, negribas ticēt. Taču nedz piekritīšu šādām atsevišķu manu kolēģu prognozēm, nedz arī tās apstrīdēšu. Izteikšu savu viedokli. Bez šaubām, situāciju lielā mērā ietekmē starptautiskā finanšu tirgus problēmas: bankas aizvien mazāk uzticas cita citai un dod aizdevumus pret lielākiem procentiem. Tātad, samazinās naudas masa, ar kuru var operēt pircējs. Un, ja naudas masa samazinās, tad krītas arī cenas. Ja salīdzināt pašreizējos ikmēneša hipotekārās kreditēšanas apjomus un tos, kas figurēja pirms 1,5-2 gadiem, tad atklāsies, ka aizdevumi nekustamo īpašumu iegādei tiek izsniegti desmit reizes mazākā apjomā, nekā agrāk! Plus vēl arī emocionālā komponente, kuru nevar neņemt vērā. Cilvēki ir sākuši piesardzīgāk novērtēt savu nākotni.
Un šeit rodas jautājums: līdz kādam līmenim!? Precīzus skaitļus prognozēt ir grūti. Bet… Tirgus pie mums ir atvērts. Esmu pārliecināts, ka tad, ja cenas nokritīsies divkārtīgi, var prognozēt, ka ārzemnieki Latvijā masveidā uzpirks nekustamos īpašumus.
Nosakiet adekvātas cenas
m2: Turpināsim tirgus iespējamo novērtējumu tēmu. Šoreiz aplūkosim jaunā un vecā dzīvojamā fonda mājokļu cenu starpību. Mūsu augošajā nekustamo īpašumu tirgū tika uzskatīts, ka ir tikai normāli, ja dzīvojamās platības kvadrātmetrs jaunceltnē maksā par 25-35% dārgāk, nekā dzīvokļi tipālās mājās. Vai šāda cenu attiecība ir aktuāla arī šodien?
- Ja raudzīties uz to no tirdzniecības viedokļa, tad šī 25-35% starpība ir adekvāta. „Latio” ikdienas prakse rāda, ka tad, ja mājokļi jaunceltnē tiek piedāvāti par šo cenu, tad tie tiek arī pārdoti. Piemērojot teikto šodienas situācijai, var teikt, ka tad, ja tipālo dzīvokļu vidējā cena ir ap 1 000 eiro/m2, tad jaunie mājokļi mikrorajonos visai ātri atrod savus pircējus par 1 200 – 1 300 eiro/m2.
m2: Daudzi attīstītāji apgalvo, ka cenu nevar samazināt un pastāv uz saviem 1 700 – 1 800 eiro/m2. Un mājas ir tukšas.
- Turēt vai nolaist cenu jaunceltnēs – tas jau ir apbūvētāja vai investora izvēlētās stratēģijas jautājums. Taču tiem, kas tiešām vēlas pārdot, es ieteiktu noteikt reālas cenas, jo pat tās tirgus cenas, ko redzam pēdējos mēnešos, manuprāt, atgriezīsies tikai ap 2015. gadu. Tāda notikumu attīstības scenārija, ka tas, kas strauji nokrities, tikpat ātri celsies, nebūs. Tajā pat laikā straujai lejupslīdei ir savs lai arī nebūt ne viennozīmīgs pluss – mēs ātrāk sasniegsim zemāko punktu un tirgus stabilizēsies.
Neatlieciet uz rītdienu
m2: Kā klājas investoriem? Vai ir arī ārzemju pircēji?
- Problēma ir tā, ka pārdevēji pagaidām nav gatavi pārdot tik lēti, kā to vēlētos investori. Objektu īpašnieki vēl joprojām dzīvo pagātnes cenās un nespēj samierināties ar situāciju. Viņi tic, ka lejupslīde būs ne pārāk ilgstoša. Man šāda pozīcija liekas neloģiska. Minēšu piemēru no manas 90-to gadu prakses. Kāds mans labs draugs sapirka par 10 latiem gabalā sertifikātus, kuru nominālā vērtība bija 28 lati, un gaidīja, ka to cena sāks celties. Bet tā tikai kritās. Es viņu ilgi centos pierunāt pārdot par to cenu, kuru dod. Galu galā pienāca brīdis, kad sertifikātu cena noslīdēja līdz pieciem latiem, un viņš beidzot tos pārdeva. Jūs domājat, ka viņš zaudēja? Nē! Par iegūto naudu viņš sapirka sertifikātus jau par 3 latiem gabala. Pēc tam tirgus sāka celties, un viņš pakāpeniski izveidoja savu bagātību.
Tādēļ tiem, kas vēlas pārdot objektus, es iesaku: pārdodiet! Un pārdodiet par rītdienas cenām, lai objekts aiziet ātrāk. Jo ilgāk vilksiet garumā, jo vairāk zaudēsiet. Tajā pat laikā arī pircējiem nav vērts sēdēt rokas klēpī salikušiem. Nav jēgas gaidīt dienu, kad cenas sasniegs zemāko punktu tiem, kas pērk mājokli sev un nevis spekulēšanai, jo cenu līmenis jau ir tuvu ekonomiski pamatotajam un ilgtermiņā cilvēki par savu pirkumu nepārmaksās. Ja ir vēlēšanās, tad, protams, var turpināt gaidīt. Taču atkārtošu atkal un atkal: dāvanu visiem nepietiks. Tagad cilvēkiem ir iespēja izvēlēties un iegādāties tieši to, kas ir iepaticies. Tiklīdz cenu lejupslīde apstāsies un sāks darboties atliktais pieprasījums, pastāv risks, ka iepatikušos objektu jūs nepagūsiet nopirkt. To var nopirkt kāds cits, kas lēmumu būs pieņēmis agrāk. Atcerieties, ka augošā tirgū vinnētājs bija ne tas, kas gaidīja cenu pīķi, bet gan tas, kas pārdeva, kad cenas vēl nebija sasniegušas savu maksimumu.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
