Mareks Kļaviņš: “Nav nekādas jēgas gremdēties atmiņās.”
Mareks Kļaviņš: “Nav nekādas jēgas gremdēties atmiņās.”
Romāns Golubevs
20.07.2009
Labāk ir ciest zaudējumus, nekā mēģināt pārdot uzbūvētos jaunos projektus par veco, nekonkurētspējīgo cenu. Tuvāko 3 līdz 5 gadu laikā nebūs iespējams pārdot Rīgas mikrorajonu jaunos dzīvokļus par cenu, kura pārsniedz 2000 eiro par kvadrātmetru.
Tāda ir realitāte. Optimālā zemesgabalu cena, kuri paredzēti daudzstāvu māju celtniecībai, ir 50 – 100 eiro par kvadrātmetru. Šādu uzskatu pauž kompānijas NCC Konstrukcija valdes loceklis Mareks Kļaviņš.
Drīzāk dzīvs, nekā miris
Uz sarunu ar NCC grupas Latvijas nodaļas pārstāvi kataloga „m2” redakciju vedināja tās novērojumi sakarā ar maijā un jūnijā notikušo, samērā veiksmīgo, pēc patreizējiem standartiem, dzīvokļu tirdzniecību jaunajos projektos Biķernieku ielā 162 un Ogres ielā 5. Turklāt mēs nepaļāvāmies tikai uz būvētāja teikto, bet uzzinājām arī attīstītāju viedokli, kuri apgalvo, ka pēdējā gadā viņu mājās pārdots pa 70-80% dzīvokļu. Taču, ja tumšajās diennakts stundās palūkosimies uz ēku, kurā ir kādi simt dzīvokļi ar pilnu apdari, tad pārliecināsimies, ka tajā gaisma deg, maksimālais, 5 līdz 10 logos. Tiesa, arī NCC grupasminētajos projektos ne visai daudzos logos deg gaisma, taču mājas, kuru dzīvokļi tiek tirgoti, nodotas ekspluatācijā tikai 2009.gadā. Toties pat no ārpuses ir redzams, ka te vienā, te otrā dzīvoklī ir sācies remonts. Ņemot vērā to, ka attīstītājs, piedāvādams dzīvokli ar apdari, nesteidz pabeigt šo procesu līdz jauno īpašnieku parādīšanās brīdim, šādi tiek apstiprināts fakts par pircēju aktivitāti. Jāatzīmē vēl arī tas, ka ievērojami pieaudzis to dzīvokļu skaits, kuriem kompānijas NCC mājaslapā apliecināts pārdošanas fakts. Tas noticis tikai pēc tam, kad pavasara otrajā pusē tikusi ievērojami pazemināta cena.
„Kas pēc būtības ir jauno dzīvokļu tirgus? Pēc mūsu novērojumiem, tas ir miris. Varbūt tajā tomēr vēl mīt kāda kusla dzīvība?” tie bija pirmie jautājumi, kurus mēs uzdevām savam sarunu biedram Marekam Kļaviņam.
„Pašlaik varu teikt, ka tas nav miris. Priekš mums, pēc tam, kad mēs pazeminājām cenas, - noteikti nē. Cilvēki, tāpat kā agrāk, interesējas par jaunu mājokli. Un, ņemot vērā to, ka aplūkot jaunos dzīvokļus cilvēki nāk ar visu savu ģimeni, varam secināt, ka tie būs galīgie pircēji, nevis investori. Patreizējā situācijā nav daudz labu jaunceltņu (ne tikai apdares vai dizaina kvalitātes ziņā, bet arī attiecībā uz plānojumu pārdomātību, izvietojumu, pārdošanas cenas saprātīgumu un dzīvokļu apkopes vērtību).Pārāk daudz projektus ir īstenojuši jauniesācēji, jo firmas tikušas dibinātas vienam projektam. Turpretī lielos ārvalstu spēlētājus, kuri bija ienākuši Latvijā uz palikšanu, varēja saskaitīt uz vienas rokas pirkstiem. Un daļa no tiem, pēc visa spriežot, šeit aptur savu darbību. Taču, vienalga, kā liecina mūsu pieredze, jauno mājokļu tirgus darbojas. Jā, mums arī ir nācies ciest zaudējumus, taču par to cenu, kuru mēs noteicām, pārdošanas notiek. Kādas ir šīs cenas? Biķernieku ielas162.mājas projektā tās ir no 850 līdz 1100 eiro par vienu dzīvojamās platības kvadrātmetru, Ogres ielā 5 – no 900 līdz 1100 eiro.”
m2: „Un cik liela ir pircēju aktivitāte?”
„Protams, nav desmitiem un simtiem darījumu. Kopš maija vidus, kad mēs sākām tirgot par jauno cenu, abos projektos ik nedēļas mēs noslēdzam pa 3 darījumiem. Nedēļu pirms Līgo svētkiem mēs noformējām pat 5 pirkšanas-pārdošanas līgumus.”
Viss ir atkarīgs no cenas
m2: “Vai cilvēki pērk mājokļus par skaidru naudu, vai piesaistot hipotekāros kredītus?”
„Gan tā, gan arī tā. Bankas labprāt finansē jaunā mājokļa iegādi, ja tam ir reāla cena. Mūsu projektos nav pat nepieciešamības sniegt novērtējumu. Jo bankas saprot, ka jaunceltņu cenas būs tik zemas tikai īstermiņā, 3-5 gadu perspektīvā. Pēc tam tās obligāti pieaugs.”
m2: „Taču dzīvokļus minētajos projektos jūs būtībā tirgojat jau vairāk kā pusotru gadu. Kā jums agrāk veicās ar to pārdošanu?”
„Abu projektu trūkums bija tas, ka ēkas nebija nodotas ekspluatācijā. Tāpēc pārdošanas notika lēnām. Pircēji vairs neiegādājās projektus „uz papīra”. Un iepriekšējās vienošanās tos maz interesēja. Taču, tikko kā mēs mājas nodevām ekspluatācijā un iereģistrējām dzīvokļus Zemesgrāmatā, dzīvokļu aplūkošanas un pārdošanas procesi uzņēma apgriezienus.”
m2: „Mūsuprāt, ne mazāka, bet pat lielāka nozīme bija cenas ievērojamajam pazeminājumam. Dzīvokļus Ogres ielas 5.mājas projektā jūs kaut kad gribējāt pārdot par cenu, sākot no 2400 eiro kvadrātmetrā. Daudzi attīstītāji līdz pat šim laikam cenšas noturēt agrāko cenu saviem jaunajiem projektiem nemainīgu. Jūsuprāt, cik perspektīva ir šāda pozīcija?”
„Viss ir atkarīgs no attīstītāja finansiālā stāvokļa un viņa priekšā stāvošajiem uzdevumiem. Ja viņš var atļauties nemainīt cenu, tad lai to nemaina. Ja viņš ir nodomājis pārdot dzīvokļus nevis šodien, bet, pieļausim, pēc kādiem 5 gadiem. Esmu pārliecināts, ka agrāk par šo termiņu pārdot Rīgas mikrorajonu jaunos dzīvokļus par vecajām cenām nebūs iespējams. Un pat kopumā, kaut arī cenas pieaugs, es šaubos, vai 2006.-2007.gada augstākie cenas rādītāji atkal varētu atkārtoties tuvākajā gadudesmitā. Jo tās tika mākslīgi uzpūstas.”
m2: „ NCC grupas īpašnieki ir skandināvi. Vai viņi viegli piekrita nepieciešamībai samazināt pārdošanas cenu? Vai tie izprata situāciju?”
„Protams, nebija viegli pieņemt šādu lēmumu, tomēr tas tika pieņemts. Nav nekādas jēgas gremdēties atmiņās, jo ir jāstrādā, domājot par nākotni. Jā, šodien mēs ciešam zaudējumus, tomēr tas ļauj mums tirgoties un virzīties uz priekšu. Dod cerības, ka tad, kad nekustamā īpašuma tirgus atkal atdzīvosies, grupa no jauna varēs tajā aktīvi strādāt. Bet situāciju Latvijā mūsu īpašnieki vērtē varbūt pat nedaudz pesimistiskāk, nekā tā patiesībā ir.”
m2: ”Vai Skandināvijas vadība bija apmeklējusi Latviju? Vai tā ir pastāstījusi par saviem plāniem, vai izvirzījusi NCC Latvijas nodaļai jebkādus stratēģiskus uzdevumus? Tajā pašā Biķernieku ielas 162.mājas projektā bija runa par 18 mājām, taču ekspluatācijā ir nodotas tikai četras. Kā būs tālāk?”
„Mūsu uzdevums ir pārdzīvot ekonomisko krīzi valstī un cenu kritumu. Mēs negatavojamies arī turpmāk strādāt ar zaudējumiem. Kompānijai ir jāgūst peļņa. Patreizējās zemās cenas ir tiem objektiem, kurus mums nācās pabeigt jau krīzes apstākļos. Biķernieku ielas 162.mājas projekta turpmākā attīstīšana būs atkarīga no tā, kā mums veiksies ar pārdošanām. Tomēr par pārdošanas cenu, kas ir zemāka par 1000 eiro par kvadrātmetru, mēs noteikti nebūvēsim. Ar to nav iespējams gūt peļņu.”
Municipalitātes mazgā rokas nevainībā
m2: “Celtniecības izmaksas ir krietni vien samazinājušās.”
„Tas tiesa. Tomēr tā ir tikai viena no nedaudzajām pozīcijām. Problēma ir tajā apstāklī, ka Rīgas vietējie varas orgāni pārliek visu infrastruktūras attīstīšanas smagumu uz attīstītāja pleciem. Un situācija tikai pasliktinās. Sākot ar šo gadu, infrastruktūras attīstīšanai tiks iekasēts maksājums 4% apmērā. Ļoti smaga ir situācija ar elektrības pievadi zemesgabalam. Par viena elektrības megavata saņemšanas iespēju Latvenergo izraksta tāmi 200000 – 300000 latu apmērā. Bet, ja attālums ir liels un nepieciešama apakšstacijas rekonstrukcija, tad tāme jau tiek lēsta pusmiljona latu apmērā. Piemēram, mums ir zemesgabals Spilves rajonā, bet elektrības pievade tam, pēc iepriekšējiem aprēķiniem, izmaksās vienu miljonu latu. Ja pārrēķinām šo summu uz vienu kvadrātmetru dzīvojamās platības, tad tā izmaksas palielinās par 20 latiem. Un vēl ir daudz tamlīdzīgu faktoru.
Rīgas dome pēdējā brīdī attapās, ka tā, izstrādājot Pilsētas attīstības plānu, bija piemirsusi par publisko vietu zonām. Daudz ir rozā krāsas, kura apstiprina jauktās apbūves iespējamību, taču trūkst dzeltenās krāsas, tas ir, vietu, kuras paredzētas skolu, bērnudārzu, slimnīcu un poliklīniku celtniecībai. Tika atrasts visvienkāršākais problēmas risinājuma paņēmiens: attīstītājiem uzlika par pienākumu nodalīt zemesgabalus publiskajai apbūvei un nodrošināt iedzīvotājus ar bērnudārziem. Tādējādi, viss tas – dārgā elektrība, dārgie bērnudārzi utt. - tiek atspoguļots dzīvokļu pārdošanas cenā un izvelk krietnu žūksni naudas no pircēju maka. Ņemot vērā šīs izmaksas, nav iespējams būvēt lētus dzīvokļus. Eiropā šajā jomā ir pavisam cita situācija. Tur šos jautājumus risina pašvaldības, kuras domā par viena vai otra pilsētas rajona attīstību. Tās rūpējas par iedzīvotājiem, jo daļa no viņu maksātajiem nodokļiem nonāk municipalitāšu kontā.”
Jāatsakās no celtniecības intensitātes
m2: „ NCC grupai agrākajos gados bija izveidots liels apbūvējamo zemesgabalu portfelis – vairāk par 30 hektāriem. Vai tas ir saglabājies?”
„Jā, pagaidām. Pašlaik mēs to pārskatām, jo varbūt kādus no objektiem arī izstādīsim pārdošanai, kad situācija tirgū uzlabosies.”
m2: „Pirms gada tirgus bija pārpildīts ar zemesgabalu piedāvājumiem daudzstāvu apbūvei. Kāda šajā jomā ir patreizējā situācija?”
„Vilnis ir noplacis. Neviens neko vairs nepiedāvā. Problemātiski ir tas, ka daudzi zemesgabali tika iegādāti, piesaistot hipotekāros aizdevumus. Turklāt par ļoti dārgu cenu. Tagad tiek gaidīts otrais zemesgabalu pārdošanas vilnis. Bankas atņem tos no parādniekiem un diez vai ilgi tos turēs, tāpēc sāks tirgot. Rodas jautājums: par kādu cenu?!”
m2: „Agrāk, „treknajos gados”, runa bija par 250-300 latiem par kvadrātmetru zemes Rīgas mikrorajonos.”
„Normāli spriežot, zemes vērtība uzbūvētā dzīvokļa viena kvadrātmetra pārdošanas cenā nevar pārsniegt 10%. Kad pie mums par mājokli mikrorajonos tika prasīts pa 2000 – 2500 eiro par kvadrātmetru, tad šis rādītājs sasniedza 15—20%. Man šķiet, ka patreizējos apstākļos pieņemamais cenu līmenis par zemesgabaliem vietā ar labu infrastruktūru un netālu no maģistrālajiem tīkliem ir 50 eiro par kv.m. Ja vieta ir ļoti izcila, tad maksimālā cena varētu būt līdz 100 eiro par kv.m. Jāielūkojas projektā, jāpadomā par to, ko īstenībā uz šīs zemes var būvēt.
Mums jāatsakās no agrākās cenu veidošanas prakses, jo galvenais tajā bija atļautā apbūves intensitāte.Mēs izrēķinājām vienu zemesgabalu, kur, pie atļautās apbūves intensitātes 300% (tas ir, ja zemesgabala platība ir 1000 kv.m, tad uz tās var būvēt 3000 kvadrātmetru lielu ēku. – „m2”), projekts varētu nest peļņu tikai pie apbūves rādītāja, kas ir nedaudz virs 100%. Tāpēc ka lielāka intensitāte, tas ir, stāvu pieaudzēšana augšup, krasi sadārdzināja celtniecību un neļāva gūt normālu peļņu. Bet pārdevējs taču gribēja saņemt par zemi, vadoties tieši no apbūves 300 procentu rādītāja. Šodien šādai cenas noteikšanas metodikai nav nākotnes.”
Iestarpinājums
Mareks Kļaviņš: „Cilvēki ar izpratni vērtē aplūkojamos dzīvokļus. Un, kad tie lūdz rezervēt viņiem mājokļus, lai sarunātu finansējuma avotus, tie saprot, ko dara. Kāds no potenciālajiem pircējiem vēlāk atsakās no rezervēšanas tajā gadījumā, ja ir pārvērtējis savas finansiālās iespējas, kad bankas nepiešķir aizdevumu. Tomēr šādu gadījumu nav daudz. Atzīmēšu, ka pat no tiem, kuri bija rezervējuši pie mums dzīvokļus 2007.gada beigās, bija maz atteikumu. Viņiem visiem izdevās bez sarežģījumiem saņemt hipotekāros kredītus, un mēs tiem visiem piešķīrām labu atlaidi. Savādāk rīkoties būtu bijis nekorekti attiecībā uz tiem cilvēkiem, kuri mums bija uizticējušies agrāk par citiem.”
Pašlaik NCC grupā notiek reorganizācija. Kompānija NCC Konstrukcija nodarbosies vienīgi ar celtniecību, turpretī nekustamā īpašuma projektu attīstīšana un tirdzniecība būs NCC Housing darbības sfēra.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1021
