Mājokļu tirgus Rīgā un Jūrmalā 2013. gada janvārī-februārī
Sagatavoja nekustamā īpašuma kompānijas NIRA Fonds valde
Darījumu skaits ar dzīvokļiem Rīgā ir pieaudzis, Jūrmalā – palicis iepriekšējā līmenī, Latvijā kopumā – pazeminājies.Reālās darījumu cenas Rīgas sērijveida mājokļu tirgū reti pārsniedz 630-650 eiro par kvadrātmetru.
Darījumu statistika. Janvārī Rīgas pilsētas zemesgrāmatā bija reģistrēts 1051 pirkuma – pārdevuma līgums. Februārī- 990. Ņemot vērā to, ka gada sākumā tirgus ir nedaudz pasīvs, tie ir labi rādītāji. 2012. gadā, ik mēnesi, vidēji tika reģistrēti 980-990 līgumi.
Jūrmalā, toties, 2013. gada pirmie mēneši par darījumu aktivitātes pieaugumu neliecina. Janvārī reģistrēti 140 pirkuma – pārdevuma līgumi, februārī - 114. Tas, praktiski, ir pagājušā gada rādītāju līmenis.
Latvijā kopumā, ņemot vērā pagājušā gadā reģistrētos 3564 līgumus, 2013. gada janvārī fiksēti nedaudz mazāk pirkumi – pārdevumi – 3339, februārī - 3304. Tas liecina par to, ka interese iegādāties nekustamo īpašumu ātrāk atjaunojas galvaspilsētā un tās apkārtnē, nevis nomalēs.
Sērijveida dzīvokļi. Rīgā vairums darījumu notiek sērijveida dzīvokļu segmentā. Reālo pirkumu cenas reti pārsniedz 630-650 eiro par kvadrātmetru. Bet, ja pa šo naudu tiek piedāvats labi izremontēts dzīvoklis, tas savu saimnieku atrod samērā īsā laikā. Lai pārdotu dzīvokļus sliktā tehniskā vai vizuāla stāvoklī, tie jāpiedāvā lētāk.
Lētāko dzīvokļu īpašnieki, ja viņiem ir aktuāla ātra pārdošana, piekrīt cenas samazinājumam par 10%. Dārgāko dzīvokļu īpašnieki parasti piekāpjas ne vairāk kā par 5-7%. Absolūtos skaitļos dārgo dzīvokļu īpašnieku atlaides ir būtiski lielākas – 3 istabu dzīvoklim pat 5000 eiro, kad lētākam piedāvajumam – ne vairāk kā 1500-2000 eiro.
Lielāks pieprasījums vērojams pēc 2 un 3-istabu sērijveida dzīvokļiem. Vēlams, ar labu remontu un iespēju uzreiz ievākties tajā.
Dzīvokļi jaunajos projektos – kopējā dzīvokļu darījumu apjomā galvaspilsētā jauno projektu segments ir ievērojami pieaudzis. Šajā kategorijā ietilpst kā banku un ar tām saistīto struktūru, tā arī klasisko attīstītāju pārdevumi. Atsevišķos mēnešos dzīvokļi jaunajos projektos, t.i. projektos, kas celti pēc 2003. gada, ir 10-11% no visiem pārdevumiem Rīgā.
Banku un ar tām saistīto struktūru piedāvājumi ir salīdzinoši lētāki. Pēc kompānijas NIRA fonds speciālistu novērojumiem, banku piedāvājumi ir par 100 – 150 eiro lētāki par attīstītāju piedāvājumiem. Tas daļēji saistīts ar banku vēlmi pēc iespējas ātrāk izpārdot savu nekustamo īpašumu piedāvājumu portfeli. Potenciālajiem pircējiem ir vērts pievērst savu uzmanību tam, ka klasiskie attīstītāji, atšķirībā no bankām, saviem projektiem dod divu gadu garantiju, jo banku piedāvātajiem projektiem tas ir liels retums.
Kā liecina zemesgrāmatas dati, banku struktūrās pārdošanas līderis ir kompānija Ektornet, saistīta ar Swedbank. Klasisko attīstītāju vidū līderi ir YIT, ar projektiem Biķerziedi un Ēbeļmuiža un NCC Housing – komplekss Biķernieku ielā 160. Savukārt, Rīgas centrā pēdējos mēnešos biežāk fiksētie darījumi ir projekta Skanstes virsotnes 4. kārtā (Merks) un projektā Futuris Antonijas ielā 16A (LarixProperty).
Ārvalstu un vietējie pircēji. Apskatot 2013. gada pirmo divu mēnešu desmit dārgākos darījumus ar dzīvokļiem, varam secināt, ka ir augusi vietējo pircēju interese. Ārvalstu pircēji vairs nespēlē noteicošo lomu Vecrīgas un Rīgas centra dzīvokļu segmentā. Šie pircēji arvien biežāk izvēlas jaunos projektus attālajā centrā un mikrorajonos. Daļa no šiem dzīvokļiem vairs netiek pirkta ar mērķi iegūt uzturēšanās atļauju, bet gan ar mērķi tos pēc trīs līdz pieciem gadiem pārdot. 2013. gada sākumā ar ārvalstu pircējiem ir noslēgti 5,5 % no visiem Zemesgrāmatā reģistrētajiem darījumiem.
Saskaņā ar zemesgrāmatas datiem, visdārgākais pirkums šā gada janvārī ir īpašnieka maiņa dzīvoklim Rīgas elitārajā projektā Elizabetes Park House. Oficiāli uzrādītā pirkuma maksa ir 877 000 latu. Pēdējie apartamenti šajā kompleksā tiek pārdoti par 7000 eiro (4900 latu) kvadrātmetrā.
Pēdējā pusgada tendences ļauj prognozēt ārvalstu pircēju interesi par nekustamā īpašuma iegādi Latvijā. Galvenais motīvs – uzturēšanās atļaujas saņemšana. 2013. gadā, pirmo reizi likuma „Par imigrāciju” darbības laikā, ārvalstnieki, lai saņemtu uzturēšanās atļauju, varētu nopirkt tuvu 1000 dzīvojamo un komercobjektu īpašuma vienību (laika periodā no 2010. gada līdz 2012. gada beigām – 1760 nekustamā īpašuma objektu). Pārdevumu skaita palielināšanos varētu ietekmēt arī fakts, ka Krievijas ierēdņiem tomēr atļāva iegādāties īpašumus ārzemēs, ar noteikumu, ka tie obligāti tiek deklarēti.
90% visu nerezidentu darījumu notiek Rīgā un Jūrmalā. „Pēdējo gadu daudz runā par pārāk sakāpinātām cenām Jūrmalā – ap 5000-6000 eiro/kvm dzīvokļiem ēkās, kuras atrodas pirmajās līnijās no jūras, Jūrmalas centrālajā daļā. Nereti tiek pausts viedoklis, ka cenām jāsamazinās, bet es tam neredzu pamatojumu” – saka kompānijas NIRA fonds valdes locekle Jevgēnija Markova, un paskaidro – „ šobrīd Jūrmalas centrā, jūras tuvumā, ir pabeigti vien trīs patiešām ekskluzīvi projekti - Avenue 34, Villa 21 un The Home. Tiem ir gandrīz vienāda cenu politika – no 4500 – 6000 eiro/kvm bez apdares, un visos šajos projektos vairums dzīvokļu ir jau pārdoti. Tāpēc man nav saprotams – kāpēc gan lai pie tik veiksmīgiem pārdevumiem tiktu samazinātas cenas? Pirmajā līnijā, kam būtu jābūt dārgākai, nav daudz piedāvājumu, un ārvalstu pircēji, kurus interesē tieši šāds piedāvājums, ir gatavi maksāt piedāvāto cenu. Visi attīstītāji dod nelielas atlaides - tā ir normāla prakse, tikai atlaide reti pārsniedz 5%. Tai pat laikā Jūrmalā – no Lielupes līdz Dubultiem, dažu soļu attālumā no jūras, vasaras sākumā tirgū nonāks gatavas daudzdzīvoķlu mājas ar cenu 3000 – 3500 eiro par kvadrātmetru. Šis arī ir tas cenu diapazons, kādu uzskata par saprātīgu augsto cenu kritiķi”.
Diennakts īre. Īre ir viens no segmentiem, kas pēdējā laikā Rīgā attīstās visdinamiskāk. Jaunums – ievērojami pieaudzis dzīvokļu diennakts īres piedāvājums Rīgas centrā, Vecrīgā un tās tuvumā. Šie dzīvokļi paredzēti tūristiem un pieder pie segmenta, kas konkurē ar pilsētas viesnīcām un hosteļiem. Vairums diennakts īres piedāvājumu – 1-2 istabu dzīvokļi ar īres maksu 25-35 latu par nakti. Nelielus dzīvokļus tālajā centrā piedāvā par 9 – 12 Ls diennaktī. Ir arī piedāvājumi mikrorajonos. Tur dzīvokļi pieejami par 12 – 25 Ls diennaktī.
Dzīvokļu īrei tālajā centrā un mikrorajonos mērķauditorija ir vietējie iedzīvotāji. Tai skaitā arī tie 300000 Rīgas iedzīvotāji, kuri pēdēja desmitgadē aizbraukuši no valsts labākas dzīves meklējumos. Viņi periodiski atbrauc uz Latviju, bet sava mājokļa viņiem nav. Lai neapgrūtinātu radus, viņi dzīvo īres dzīvokļos – tas tomēr ir lētāk nekā viesnīcās.
Īre. Rīgas centrs. Ļoti augstas īres maksas saglabājas ekskluzīviem dzīvokļiem Rīgas klusajā centrā, Vecrīgā un pilsētas centra jaunajos dzīvojamos kompleksos, tādos kā Tomsona terases, Skanstes virsotnes. Piedāvājums tajos ir no 700 – 2500 eiro mēnesī par 3 – 4 guļamistabu dzīvokli. Šai segmentā izveidojusies paradoksāla situācija - neskatoties uz plašo piedāvajumu, patiesi kvalitatīvu objektu, kas atbilstu to īrnieku prasībām, kas spēj par dzīvokli maksāt 1500 – 2500 eiro mēnesī nepietiek. Klientiem ir ļoti augstas piedāvājamā dzīvokļa kvalitātes un aprīkojuma prasības un objektu, kas pilnībā atbilst cenas un kvalitātes prasībām ir maz.
Aprīkotus un daudzmaz normālus dzīvokļus tuvajā centrā var īrēt par 250 – 500 latiem mēnesī. Salīdzinot ar 2012. gada rudeni, ziemas beigās šajā rajonā piedāvājuma īres maksa bija vidēji par 15% zemāka. Tas saistīts ar apkures sezonas sākumu un maksas par apkuri pieaugumu. Vislētākais variants – centra nomalēs, 30-80 kvm dzīvokļi koka vai nerenovētās ēkās par 120 Ls mēnesī, bet pieprasījuma pēc šādiem piedāvājumiem praktiski nav.
Īre. Rīgas mikrorajoni. Dzīvokļi jaunajos projektos tiek piedāvati par 300 – 490 Ls mēnesī (neskaitot komunālos maksājumus). Lielākais dzīvokļu piedāvājums ir projekta Metropolia torņos – 2/3 no visa piedāvājuma Imantā. Tik liels piedāvajums saistīts ar šī projekta lielo popularitāti spekulāciju ziedu laikos. Tas, kas tagad tiek piedāvāts īrei ir vai nu bankas īpašums vai ar tik lielu hipotēku, ka šī aktīva cena ir zemāka par kredīta atlikumu. Īpašnieki negrib dzīvokli pārdot ar zaudējumiem, tāpēc izīrē.
Sērijveida dzīvokļu cenas mikrorajonos ir 90 – 350 Ls mēnesī (neskaitot komunālos maksājumus). Lielāks pieprasījums ir 2-3 istabu dzīvokļiem ar pieklājīgu remontu un mēbelēm. Dzīvokļa īres maksu ietekmē tas, kādā mikrorajonā un kādas sērijas mājā tas atrodas. Jo populārāks rajons, jo labāka tā infrastruktūra, jo dārgāks īres piedāvajums. Praktiski visos Rīgas mikrorajonos ir pieprasījums 1-2 istabu dzīvokļiem par īres maksu 120 Ls mēnesī (neskaitot komunālos maksājumus). Ja šie dzīvokļi atrodas adekvātās mājās un ir normāla paskata, tiem īrnieki atrodas ļoti ātri.
Prognozējamā īres maksa. Pēc kompānijas NIRA fonds valdes domām, īres maksa jauniem un sērijveida dzīvokļiem Rīgā paliks stabila: gada pieaugums iespējams ne vairāk kā par 5 %. Stabilitāte skaidrojama ar to, ka dzīvokļa pirkums kredītā un īre jau ir samērojami lielumi ar tiem saistīto ikmēneša izdevumu ziņā. Dažreiz maksāt kredītu ir pat izdevīgāk. Arī bankas tagad pašas meklē iespēju palīdzēt potenciālajiem pircējiem sakrāt naudu pirmajai iemaksai- kāda piedāvā pirmos gadus īrēt un daļu īres maksas atlikt pirmajai iemaksai, kāda palīdz noformēt patēriņa kredītu. Kā arī - Latvijas iedzīvotāji jau krietni mierīgāk sākuši uztvert hipotekārā kredīta noformēšanas iespējas.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.apollo.lv/zinas/nira-fonds-banku-meitasuznemumu-piedavatie-dzivokli-jaunajos-projektos-ir-letaki/557017
