Lūdzu, saudzīgi!
Romāns Golubevs
Ja Imigrācijas likuma jaunie labojumi arī iespaidos Rīgas centra nekustamo īpašumu tirgu, tad nedaudz. Tam būtu jāpaliek stabilam. Tā uzskata kompānijas Real Estate Park valdes loceklis Uģis STĪPNIEKS, kas iepriekš ir vadījis Latvijas Nekustamo īpašumu projektu attīstītāju asociāciju. Sarunā ar žurnālu m2 un portālu varianti.lv viņš pauž savu uzskatu par Latvijas valsts varas institūciju pieņemtajiem Imigrācijas likuma labojumiem.
m2: Viens no Latvijas nekustamo īpašumu tirgus šā gada un arī tuvāko mēnešu aktuāliem tematiem ir sai-stīts ar nepieciešamā minimālā vērtības sliekšņa paaugstināšanu līdz 250 000 eiro, kas stāsies spēkā no 1. septembra un ir obligāta prasība termiņuzturēšanās atļauju iegūšanai uz nekustamo īpašumu iegādes pamata. Ierēdņi moži apgalvo, ka nekas briesmīgs jau nenotiks un ka Latvija uzrāda vienu no Eiropas Savienībā lielākajiem IKP pieaugumiem. Taču uzņēmēju pārstāvji ir noraizējušies par vairāku tirgus segmentu perspektīvām un iespējamo potenciālo pircēju no ārzemēm aiziešanu no tirgus.
– Saprotams, ka, esot 250 000 eiro slieksnim, ārzemnieku aktivitāte Latvijas reģionos mazināsies un būs minimāla. Jūrmala? Neesmu Jūrmalas speciālists. Vairāk varu pateikt par Rīgas centru, man par to ir savs viedoklis. Pēdējos gados pēc 2008.gada krīzes šā tirgus atveseļošanās ir noritējusi pietiekami strauji. Un to galvenokārt ir veicinājusi nerezidentu darbība. Viņi ir tie, kuri šeit pirka un pērk nekustamos īpašumus. Vietējo pircēju pieprasījums pēc Rīgas centra mājokļiem ir mazs, viņu pirktspēja ir zema. Tādēļ lielāko daļu darījumu dārgo mājokļu segmentā kā galapircēji ir nerezidenti. Tajā pašā laikā daudzi vietējie uzņēmēji vienlaikus ar ārzemniekiem ir iegādājušies Rīgas centrā apbūvei paredzētus zemesgabalus no banku portfeļiem un vecā dzīvojamā fonda mājas. Izmantojot šos īpašumus, viņi īsteno vai nu jauno mājokļu būvniecības, vai veco ēku kapitālas rekonstrukcijas projektus. Tāpēc parādīsies – faktiski jau sāk parādīties – pietiekami liels jaunās būvniecības piedāvājums. Dzīvokļus kapitāli izremontētās mājās es piepulcinu šajā kategorijā. Jāsaka, ka šie piedāvājumi nav no lētajiem.
No savas profesionālās pieredzes varu teikt, ka zemesgabala Rīgas centrā iegādes pašizmaksa un tā apbūvēšana, līdzīgi kā veca nama pilna rekonstrukcija, izmaksā ne mazāk par 2000 eiro/m². Tādēļ jau arī pārdošanas cenas sākas no 2500–3000 eiro/m². Bet ir arī daudz dārgāki objekti. Un, lūk, šādu īpašumu, kurus uzņēmēji kādreiz iegādājās, noticot mūsu Rīgas tirgum un cerot uz ārzemniekiem, bet tagad piedāvās, tuvākajā laikā būs pietiekami daudz. Pagājušajā ziemā kopā ar kolēģiem mēģinājām tikt galā ar esošo un nākotnes piedāvājumu aplēsēm. Konstatējām, ka, ņemot vērā īstenojamos un pieteiktos projektus, Rīgas centra pilnībā rekonstruētās mājās vien tuvāko piecu gadu laikā varētu piedāvāt vairāk nekā 1000 dzīvokļu par aptuveni 400 miljoniem eiro! Kopš ziemas pagājušo mēnešu laikā šis skaitlis varēja kļūt pat lielāks.
Jaunās būvniecības projekti vērā netika ņemti. Ir absolūti skaidrs, ka termiņuzturēšanās atļauju (TUA), ko izsniedz uz nekustamā īpašuma iegādes pamata, sagaidāmo jauno izmaksu dēļ visi apbūvētāji centīsies būvēt dzīvokļus, kuru cena ir augstāka par 250 000 eiro, bet kadastra vērtība – vismaz 80 000 eiro (arī tā ir viena no Imigrācijas likuma jaunajām prasībām, kas jāizpilda, lai varētu pretendēt uz TUA piešķiršanu – m2).
m2: Ko darīt tiem apbūvētājiem, kuri pilnā sparā tirgo gatavus dzīvokļus Rīgas centrā vai tuvākajā laikā pabeigs būvniecības vai rekonstrukcijas darbus, taču ir orientējuši savu produktu uz pašlaik spēkā esošajām TUA piešķiršanas prasībām, tas ir, minimālo slieksni 150–170 tūkstoši eiro? Mainīs dzīvokļu plānojumu? Vai varbūt mākslīgi paaugstinās cenu, lai ārzemnieki varētu izpildīt Imigrācijas likuma jaunās redakcijas prasību par 250 000 eiro minimālo slieksni?
– Būs daudz projektu, kuros mainīt plānojumu ir neiespējami. Lielas problēmas nesaskatu. Šķiet, ka apbūvētāji, kuru portfeļos paliks dzīvokļi, kuru vērtība nesasniedz 170 līdz 200 tūkstošus eiro, izmantos citu variantu. Viņiem nevajadzētu būt grūti sadalīt uzbūvētos vai rekonstruētos namīpašumus nevis dzīvokļu īpašumos, bet tirgot ēkas domājamās daļas. Tas ir, pārdodot domājamās daļas, kas, ja vajadzīgs, apvieno divus dzīvokļus, viņi iegūs nepieciešamos vismaz 250 000 eiro. Cik zinu, likums to neaizliedz. Galvaspilsētas Imantas mikrorajonā ir divas izpārdotas daudzstāvu ēkas, kurās pircēji vēl pirms septiņiem astoņiem gadiem saņēma domājamās daļas, kas ietvēra gan dzīvokli, gan daļu zemesgabala, gan vietu automašīnas novietnē. Tā kā situācija ir atrisināma. Manuprāt, likumdevējiem, kas veica izmaiņas Imigrācijas likumā, bija svarīgi, lai, pirmkārt, īpašums ar vērtību, sākot no 250 000 eiro, būtu reāls nekustamais īpašums, kurā ir iespējams būt un darboties, nevis tukšs zemesgabals „ar zemē iedzītu mietiņu”.
m2: Vai tas nozīmē, ka Rīgas centrā strādājošo projektu attīstītāju bankrotu, kas iespējami pirkuma minimālās cenas paaugstināšanas dēļ, nebūs?
– Kāpēc sabiezināt jau tā pelēcīgās krāsas?! Uz visu jāparaugās no citas puses. Rīgas centra un arī Jūrmalas mājokļu tirgu ietekmēs vispārējā ģeopolitiskā situācija pasaulē, – ne jau visas mūsu likumdošanas izmaiņas. Visi notikumi Ukrainā un ar tiem saistītais ir ar savu ietekmi. Cilvēki daudzās NVS valstīs nejūtas drošībā. Krievijā „pievelk skrūves”, uzstājīgi iesakot ierēdņiem un valsts iestāžu darbiniekiem neko nepirkt ārzemēs. Tiek ieviesti sodi par neziņošanu par dubultpilsonību. Eļļu nestabilitātes ugunī pielej ASV un Eiropas Savienības sankcijas. Tāpēc Rīgas centra nekustamo īpašumu tirgus nākotne ir atkarīga no tā, kas turpmāk notiks Ukrainā, Krievijā un Eiropas Savienībā. Ja situācija norimsies, mūsu tirgus attīstība turpināsies. Turpināsies, kaut arī ir pieņemti Imigrācijas likuma labojumi, kuri, manuprāt, pieņemti nenopietni. To paskaidrošu vēlāk.
Manuprāt, ārējo notikumu iespaidā Rīgas centra nekustamo īpašumu tirgus varbūt mazliet kritīsies, bet kopumā paliks uz vietas. Arī globālu katastrofu šoruden un ziemā, šķiet, nebūs. Mūsu uzmanības centrā ir tikai informācija par termiņuzturēšanās atļaujām. Kaut gan ir arī nerezidenti, kas pērk nekustamos īpašumus Latvijā un nepieprasa uzturēšanās atļaujas. Viņus gaidāmās izmaiņas vispār nekādi neskars.
m2: Kas ir šo pircēju motivācija pirkt īpašumu šeit?
– Viņiem patīk Rīga, un viņi vēlas pie mums ieguldīt savu naudu. Pie mums tiešām droši un vienkārši var investēt nekustamajos īpašumos. Tas, ka Latvijā nekustamā īpašuma tiesības tiek reģistrētas zemesgrāmatā, nodrošina darījumiem augstu drošības pakāpi. Pie mums liekas neiespējami samaksāt naudu, bet pēc tam palikt pie „sasistas siles” un uzzināt, ka īpašums ir pārdots vēl pieciem vai sešiem citiem klientiem. Krievijā un Ukrainā tas nav retums. Pie mums pēdējos divdesmit gados krāpšanās gadījumus nekustamo īpašumu jomā var saskaitīt uz abu roku pirkstiem.
m2: Vai ir iespējams cenu kritums, ņemot vērā jūsu „varbūt mazliet kritīsies". Kāds, jūsuprāt, ir iespējamais maksimālais cenu kritums?
– (smejas – m2) Pirms 2007.–2009.gada krīzes mēs nelielā speciālistu lokā biznesa laikrakstā Dienas Bizness runājām par to, kas norāda uz tirgus situācijas pasliktināšanos. Un es pats sev par lielām šausmām izteicu prognozi, kas mīnuss var sasniegt 20%. Likās, tas ir maksimums. Realitāte pārspēja prognozēto: cenas nokritās par 60%. Bet manis prognozēto „šausmīgo" ciparu – 20% – pat nepublicēja, uzskatot, ka tas izraisīs Armagedonu, jo tāda prognoze nav iespējama. Lejupslīdes prognozēšana ir visai nepateicīga nodarbošanās. Daudz kas vai varbūt viss būs atkarīgs no ārējiem pircējiem.
m2: Ārējais politiskais fons jau ir negatīvs.
– Ļoti grūti prognozēt, kas notiks ar klientiem no Krievijas un no citām NVS valstīm. Principā pašreizējā situācijā varam sagaidīt arī pircēju pieplūdumu. Ja cilvēki vēlēsies aizbraukt no Krievijas, viņi meklēs vietu, uz kurieni doties. Krievijā cilvēku, kam ir nauda, kā mums šķiet, ir vairāk nekā pietiekami. Un Latvija varētu būt viņiem pievilcīga. Mēs joprojām saprotam krieviski, savukārt daudzi krievi slikti zina svešvalodas.
m2: Tāpat ir arī Bulgārijā, kur ir gan siltāks klimats, gan lētāki nekustamie īpašumi. Puse valsts runā vai saprot krieviski. Krievijas pensionāriem, ja viņi nopērk JEBKĀDU nekustamo īpašumu, tur ļauj dzīvot pastāvīgi. Ir arī citas valstis. Slovākijā un Horvātijā Krievijas pilsoņiem ir iespēja iegūt oficiālu statusu, kas ļauj ilgstoši uzturēties valstī, ja viņi ir nopirkuši dzīvokli par 30–40 tūkstošiem eiro, nevis par 250 tūkstošiem, kā tas būs pie mums.
– Piekrītu. Gan Eiropā, gan pasaulē ir pieejami alternatīvi piedāvājumi. Ir jāsaprot, ka Latvija nekad nav bijusi to valstu saraksta pirmajā pieciniekā, kuru nekustamie īpašumi interesē Krievijas iedzīvotājus. Latvijā labi, ja tiek investēts 1 % no līdzekļiem, ko mūsu austrumu kaimiņi investē nekustamo īpašumu iegādei ārvalstīs. Tādēļ, ja mūsu daļa pieaugs līdz 1,5%, tas izraisīs neticamu Rīgas un Jūrmalas tirgu pacēlumu. Jūsu minētajās valstīs nekustamos īpašumus var nopirkt lētāk nekā pie mums. Tomēr es šaubos, vai, piemēram, Bulgārija ir laba vieta, kur dzīvot.
m2: Atgriezīsimies pie jūsu piezīmes, ka lēmums par īpašuma minimālās vērtības paaugstināšanu TUA piešķiršanai ir nenopietns.
– Termiņuzturēšanās atļauja ārzemju investoriem Latvijā tiek izsniegta uz pieciem gadiem. Pašlaik ir pagājuši četri gadi kopš šīs programmas darbības sākuma. Kāpēc valsts nevarēja pagaidīt, līdz beidzas piecu gadu periods? Un varēja taču izdarīt tā, kā to dara citas valstis. Paziņotu, ka ir pagājuši pieci gadi un ka mēs garantējam tiesības visiem, kuri jau ir saņēmuši TUA. Pateiktos visiem par pirkumiem un paziņotu, ka ir veikta tendenču izpēte un ka nākamajam periodam mēs paaugstinām slieksni jaunajiem TUA programmas dalībniekiem līdz 250 000 eiro. Tas būtu loģiski un prognozējami.
Otra piezīme attiecas uz obligātu prasību ārzemju investoriem, kas pretendē uz TUA piešķiršanu, samaksāt valsts budžetā 5% no nekustamā īpašuma cenas. Šo skaitli varēja iezīmēt kā tādu, kas risina Latvijai patiešām izšķirošu un svarīgu problēmu. Ko mums maksātu ierakstīt likumā, ka šī nauda tiks novirzīta, piemēram, bērnunamu uzturēšanai? Ārzemnieki šo prasību uztvertu mierīgāk – viņi taču arī ir cilvēki! Viena lieta, kad tev saka: dod mums 5 % tāpēc, ka mēs tā gribam, un pavisam cita ir teikt – palīdzi tiem, kam tas ir vajadzīgs. Tas izskatītos skaistāk, cilvēcīgāk. Bet tagad… Politiķi dara visu? Lai sabojātu mūsu valsts tēlu to cilvēku acīs, kas brauc pie mums. Un tas nenāk mums par labu.
m2: Politiķi vismaz vārdos sapņo par ārzemniekiem, kas nevis pirktu nekustamos īpašumu, bet dibinātu uzņēmumus un radītu darbavietas?
– Ar uzņēmumu pirkšanu citā valstī ir tāpat kā ar precēšanos. Ir vajadzīgs pietiekami ilgs laiks, lai iepazītos ar attiecīgo valsti, tās likumdošanu, nodokļu sistēmu un uzņēmējdarbības vidi. Un, protams, ar valdības gatavību „nešūpot laivu", tās spēju nodrošināt stabilitāti un prognozējamību.
Latvijā jebkāda mēroga uzņēmumu pirkšanas darījumi notiek un notiks, bet tas, cik darbavietu parādīsies un cik daudz produkcijas tie saražos, pirmkārt, būs atkarīgs no mūsu uzņēmējdarbības vides stabilitātes, caurredzamības un prognozējamības. Vispirms jau likumdošanas jomā! Ja pēc vēlēšanām politiķi sadomās vēlreiz ķerties pie Imigrācijas likuma un, teiksim, ieviest kvotas, mēs ne tikai kļūsim neinteresanti investoriem, bet arī iegūsim sliktu slavu.
Tomēr es vēl joprojām raugos optimistiski uz mūsu spēju piesaistīt investīcijas, jo Latvijas loģistikas centru iespējas, kravu pārkomplektēšanas un pārstrādes bāzu izveidošanas iespējas NVS valstu vajadzībām, manuprāt, ir milzīgas un pagaidām maz izmantotas. Jūnijā Sočos notiks liels Krievijas nekustamo īpašumu tirgus dalībnieku forums. Tad arī kļūs skaidrs, kā Krievijas un Ukrainas situācija iespaidos pircēju noskaņojumus un viņu vēlmes.
P.S.
Uģis Stīpnieks:
– Piebilde: Imigrācijas likuma jaunā redakcija ir pieņemta par spīti Latvijas Nekustamo īpašumu uzņēmumu asociācijas LANĪDA un tirgus dalībnieku pūliņiem nepieļaut to. Imigrācijas likuma jaunā redakcija neatbilst Latvijas interesēm piesaistīt investīcijas un izglītotus cilvēkus, kam ir biznesa idejas, neatbilst mūsu centieniem neatpalikt no attīstītajām Eiropas valstīm vēl vairāk. Lai arī kā, jāsaka paldies asociācijai LANĪDA un apbūvētājiem par paveikto darbu, kas pārliecina sabiedrību, ka Latvijas nekustamo īpašumu pircēji arī no Krievijas patiesībā ir krietni lojālāki mūsu valstij nekā daži mūsu Eiropas Parlamenta deputāti.
Raksa pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2597
