Līdzinaties vajag Londonai un Parīzei
Romāns Golubevs 12.2006.
Nekustamo īpašumu tirgus ir unikāls. Cik tajā ir spēlētāju, tik arī viedokļu. Iepriekšējā numurā „m2” publicēja interviju ar kompānijas „NIRA fonds” prezidentu Vadimu Markovu, kurš pareģo cenu korekciju 2007. gadā. Šodien mēs jūs iepazīstinām ar pretējās, tā teikt, optimistu nometnes pārstāvja – kompānijas „Balsts” vadītāja Aigara Zariņa viedokli.
- Ja īsi, tad runājot par nekustamo īpašumu tirgus perspektīvām, es atšķirībā no daudziem maniem pesimistiski noskaņotiem kolēģiem pieturos pie optimistiska viedokļa, - uzsāk sarunu Aigars Zariņš. – Uzskatu, ka attālums, kas šķir mūsu un Rietumeiropas tirgus cenas ir tik liels, ka mums līdz tam vēl jāaug un jāaug. Latvijai vēl ilgs ceļš ejams, lai sasniegtu gan turienes hipotekārās kreditēšanas apjomu, gan arī nekustamo īpašumu īpašnieku skaita rādītājus. Piedevām, mūsu ekonomika aug, palielinās algas, stabilākas kļūst kompānijas.. Tas ir, cilvēki ar zināmu pārliecību raugās nākotnē. Tādēļ nekādu masveida cenu korekciju tuvākajā laikā es negaidu. Ja nu vienīgi nelielas izmaiņas skars dzīvokļus nepopulārās mājās.
Par kuru sēriju mājām ir runa?
Par dažām vecajām paneļu sērijām, piemēram, lietuviešu projektiem. Vai arī par mājām nepopulāros rajonos. Lai gan pēdējais aspekts ir visai strīdīgs, jo, palielinoties nekustamo īpašumu cenai populārajos rajonos, cenas pieaug arī dzīvokļiem mazāk prestižajos rajonos – uz šejieni pārceļas tie, kas nevar atļauties dārgu pirkumu. Kamēr pieprasījums pārsniedz piedāvājumu, ne par kādu cenu pazemināšanos nevar būt ne runas.
Vai Jūsu pēdējo apgalvojumu apstiprina arī prakse?
Protams. Atrast pircēju it īpaši tipveida dzīvokļiem nav problēma. Drīzāk ir vērojams pārdevēju deficīts. Cenas tā vai citādi, bet ceļas un tādēļ pārdevēji atkal sāk pieturēt dzīvokļus līdz labākiem laikiem. Sekundārajā tirgū, kā man liekas, pieprasījums piedāvājumu pārsniedz 5 reizes. Arī jaunie dzīvokļi tiek pārdoti visai sparīgi - pārāk maz projektu. Taču, kad jauno projektu dzīvojamo platību daļa sasniegs 30-40% no kopējā dzīvokļu darījumu apjoma, tad, lūk, tipveida dzīvokļi varbūt sāks kļūt lētāki.
Un cik liela ir jaunceltņu daļa tagad?
Aptuveni 10-15%.
Nāk prātā, ka pirms gada daudzi attīstītāji solīja krasu jauno dzīvokļu celtniecības apjomu palielināšanos 2006. gadā.
Reālie skaitļi tālu atpaliek no prognozēm. Nepietiek celtniecības jaudu. Tirgū pašreiz ir ļoti liels pieprasījums no attīstītāju puses – būvēt grib daudzi. Tikai darīt to nav kam. Cenu situāciju sarežģī arī celtniecības pašizmaksu palielināšanās. Ja vēl pirms diviem-trim gadiem ēku varēja uzcelt par 350-400 eiro kvadrātmetra, tad tagad jau tas maksā 1000 eiro kvadrātmetrā un vairāk. Neaizmirstiet arī par zemi, kas tāpat kļūst dārgāka. Piedevām, aug arī apbūvētāju apetīte, daudzi no kuriem bez īpaša pamata paaugstina dzīvokļu pārdošanas cenu. Sak’, tirgus iet uz augšu, tātad arī mums cena jāpaceļ. Taču tas ir riskanti, jo pircēji var novērsties. Loģiskāk, manuprāt, ir noteikt saprātīgu cenu, kas projekta realizācijas gaitā maz mainās, un nevis paaugstināt to pēc kārtējās pārdošanas.
Jūs minējāt tādu jēdzienu kā „saprātīga cena”. Vai varat nosaukt tā skaitlisko izteiksmi?
Tā ir cena, par kuru sekmīgi tiks pārdoti jauni dzīvokļi ar pilnu apdari labi uzceltās mājās. Mana izpratnē tie ir 1700-2000 eiro par kvadrātmetru.
Taču, spriežot pēc visa, apbūvētāji uz vidusslāni orientētās mājās cenu nosaka 2000-2500 eiro kvadrātmetrā.
Ja dzīvokļi par šādu cenu tiek pārdoti, tad kāpēc ne? Situācija ļauj pasūtītājiem paaugstināt savu peļņu. Nedomāju, kas šis apstāklis varētu novest pie traģiskām sekām. m2: Kompānija \"Balsts” pārdod mājas 10 jaunos projektos. Kāds viņš ir - jauno mājokļu pircējs? - Tie galvenokārt ir jauni cilvēki vecumā no 22 līdz 30 gadiem. Kādam palīdz vecāki, kāds cits strādā par menedžeri lielā kompānijā...
Pērk kredītā vai maksā skaidrā naudā?
Parasti aprobežojas ar pirmo iemaksu, pārējais – hipotēka.
Tatad, var apgalvot, ka pircēji pēc savas dabas ir optimisti.
Jā. Viņi ir pelnījuši labi dzīvot un pašlaik cenšas kompensēt to, ko nesaņēma padomju varas gados. Viņi bauda dzīvi. Piedevām, dzīvoklis ir labs stimuls strādāt labāk un pelnīt vairāk. Pirmajā plānā tagad iznāk gala patērētājs, jo spekulantiem šodienas tirgus jau vairs nav tik pievilcīgs. Pirms gada vai diviem bija vēroja 100% cenas pieaugums – lūk, tas bija bizness. Šodien spekulantu daļa diez vai pārsniedz 25% no visiem jauno dzīvokļu pirkumiem.
Ir nācies dzirdēt par jaunu un perspektīvu spekulācijas shēmu. Tā teikt, ja tev ir dzīvoklis sekundārajā tirgū – pārdod to, nopērc jaunu un padzīvo tajā pāris gadus. Tad pārdod to un iegādājies jau lētāk kļuvušu dzīvokli sekundārajā tirgū, bet ar jau lielāku platību, nekā bija pirmais.
Nav teikts, ka shēma nostrādās. Neticu, ka sekundārais tirgus varētu kļūt lētāks vairāk kā par 15-20%. Un vēl – kad cilvēks padzīvos jaunajā dzīvoklī, viņš diez vai gribēs atgriezties sekundārajā tirgū. Pārāk liela atšķirība.
Interesanti. Lietuvas un igauņijas mākleri atklāti runā par tirgus cenu krišanos, bet pie mums par šo jautājumu notiek karstas debates. Kāpēc?
Vienkārši tāpēc, ka pie mums pagaidām nav pamata cenu krišanai. Mūsu nekustamo īpašumu tirgus savā attīstībā atpaliek no Igaunijas tirgus par 2-3 gadiem. Bet Lietuvā jaunās mājas sāka būvēt vēl 1993-1994. gadā. Šie tirgi ir vairāk nobrieduši un to pašreizējā cenu apstāšanās fāze ir dabīga.
Taču atsevišķos nekustamā īpašuma segmentos mēs tos esam jau sadzinuši un pat apsteiguši.
Mūsu tirgus ir specifisks. Igaunija – tā ir Tallina, Pērnava un Tartu. Lietuva – Viļņa, Kauņa un Klaipēda. Rīgas nekustamo īpašumu tirgus vairāk atgādina Londonas vai Parīzes tirgus. Šajās attiecīgi Lielbritānijas un Francijas galvaspilsētās nekustamo īpašumu tirgus strauji aug un attīstās, bet tajā pat laikā citos šo valstu reģionos tas faktiski ir iemidzis. Un arī pie mums ir tāpat. Rīgā un tās apkārtnē dzīvo vai puse valsts iedzīvotāju. Šeit sakoncentrēti 70% finanšu resursu. Tādēļ tai jau pēc definīcijas pienākas būt dārgākai nekā Viļņai vai Tallinai.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
