Latvijas viesnīcu tirgus ir tuvu piesātinājumam
Romāns Golubevs, 16.06.2008
Latvijas viesnīcu nekustamo īpašumu tirgus ir tuvu piesātinājumam. Pieaugusī konkurence un viesu plūsmas samazināšanās ir novedusi pie tā, ka Rīgā vidēji gadā viesnīcās tiek izmantotas tikai nedaudz virs 50% vietu. Kā atzīst speciālisti, daudzām viesnīcām šosezon nāksies koriģēt savas cenas.
Lielākas izdzīvošanas un attīstības iespējas ir viesnīcām, kas ietilpst starptautiskajās ķēdēs. Jau tuvākajos gados Latvijā gaidāms tādu pasaulē pazīstamu zīmolu ienākšana kā „Heraton” un „Haytt”.
Vilnis pēc viļņa
Latvijas viesnīcu bizness ir piedzīvojis trīs kāpuma viļņus. Pirmais bija pagājušā gadsimta 90. gados, kad pēc PSRS sabrukuma uz šejieni sāka braukt Rietumu tūristi un uzņēmēji. Par kaut kādu nebūt iespaidīgu plūsmu nav runas, taču fakts paliek fakts: tikai retā no tolaik strādājošām „padomju” viesnīcām spēja nodrošināt saviem viesiem pierasto servisu. Tādēļ Latvijā sāka ienākt starptautiskie viesnīcu operatori. Par vienu no spilgtākajiem tālaika notikumiem kļuva viesnīcas „Radisson SAS Daugava” celtniecība. Tieši tā vēlāk kļuva par valstī pirmo viesnīcu, kas ieguva sertifikātu, kas apstiprināja viesnīcas atbilstību 5 zvaigžņu standartam.
Otrais vilnis bija laikā, kad Latvija iestājās NATO un Eiropas Savienībā. Valstī iebraucošo tūristu skaits palielinājās un tirgū sākās runas par asu gultasvietu trūkumu. Parādījās pieprasījums un reizē ar to 2003.—2004. gadā sāka augt arī piedāvājums. Un tā nu sanāca, ka otrais viesnīcu celtniecības vilnis līgani pārgāja trešajā. 2006. gadā Rīga kļuva par Pasaules hokeja čempionāta saimnieci. Daudzo līdzjutēju ierašanās gaidas kopā ar nekustamo īpašumu tirgū briestošo bumu un priecējošo tūristu skaita pieauguma statistiku lika apbūvētājiem un investoriem vēl vairāk mobilizēt spēkus. Tieši 2006.—2007. gads bija rekordu gads. Šajā laikā ekspluatācijā tika nodotas vairāk nekā 40 jaunas vai rekonstruētas viesnīcas. Investoru optimistiskais noskaņojums noveda pie milzīga viesnīcu skaita — ja 2000. gadā Latvijā bija 5000 viesnīcu numuru, tad tagad to ir jau vairāk nekā 17 000 (!).
Zvaigžņu sastāvs
„Pašlaik situācija ir prozaiskāka, - atzīst Latvijas viesnīcu un restorānu asociācijas vadītājs Juris Zudovs. – Ieskaitot ekspluatācijā jau nodotos objektus, 2008. gadā tiks atvērtas ne vairāk kā 8-10 jaunas viesnīcas”. Pie tam, puse no tām jau ir atvērušas savas durvis viesiem. Jaunpienācēji pārstāv dažādus viesnīcu biznesa segmentus. Piemēram, pavasarī atklātā viesnīca „Royal Square Hotel & Suites” pieder pie pieczvaigžņu viesnīcu kategorijas, bet „Reval Hotel Elizabete” un „Nordic Hotel Bellevue” – četru zvaigžņu viesnīcu kategorijai. Tajā pat laikā, piemēram, „DODO Hotel” pieder pie ekonomiskās klases viesnīcām.
Maija vidū Latvijā darbojas vairāk nekā 400 objektu, kas piedāvāja iespēju noīrēt numuru. Taču tikai 150 no tām bija sertificējis „Viesnīcu un restorānu centrs” – vienīgā struktūra valstī, kas ir tiesīga piešķirt viesnīcām zvaigznītes. Lielākā daļa Latvijas viesnīcu ir trīszvaigžņu viesnīcas – tādu ir 74. Savukārt 4 un 5 zvaigznīšu viesnīcu nav daudz – attiecīgi 16 un 7 viesnīcas.
Salīdzinot viesnīcu biznesu Baltijas valstīs, Latvijā tas ir visvairāk diversificēts. Piemēram, Tallinas viesnīcas bija un ir atkarīgas no somu tūristiem, bet Viļņā dominē poļi un baltkrievi. Pie mums Rīgā un Jūrmalā ir plašāka ārzemju tūristu auditorija, - uzskata Baltijas valstīs šobrīd lielākā viesnīcu tīkla \"Reval Hotel\" Latvijas pārstāvniecības pārdošanas un marketinga daļas vadītājs Artūrs Stikuts. Pēc viņa vārdiem, atkarībā no gadalaika somi „Reval Hotel” tīkla Latvijas viesnīcās veido 15-19% viesu, zviedri un igauņi – katri pa 12-15%. Tālāk ārzemju viesu uzskaitījumā seko angļi un vācieši. Vasaras mēnešos ievērojami pieaug krievu, spāņu un itāļu daļa. Jāatzīmē, ka vasarā krievi priekšroku dod Jūrmalai (šogad šajā kūrorta pilsētā oficiāli darbojas septiņas sertificētas viesnīcas), bet ziemā – Vecrīgā un tās tuvumā esošajām viesnīcām.
Pirmais mīnuss
Lielā mērā tieši uz tūristu plūsmu no austrumu kaimiņvalsts 2008. gadā cer daudzi Latvijas viesnīcu īpašnieki. 2008. gada pirmajā kvartālā pirmo reizi pēdējo gadu laikā samazinājās viesnīcu piepildītības kopējais rādītājs. Par katastrofu runas vēl nav – mīnuss nepārsniedz 3%, taču jāšaubās vai statistika tuvākajā laikā atkal iegūs pozitīvu dinamiku. Skeptiskā vērtējuma pamatā ir tas, ka 40-50% viesnīcu iemītnieku (Rīgā – 10-20%) ir vietējie iedzīvotāji. Un, ņemot vērā, ka valsts ekonomikas attīstība būtiski palēninās, un arī to, ka inflācija Latvijā ir lielākā Eiropas Savienībā (vairāk nekā 17% gadā), cilvēki sāk taupīt. Šo klientu „iztrūkumu” kompensēt var tikai liela ārzemju viesu plūsma.
Latvijas viesnīcu gada piepildītības rādītājs tik tikko pārsniedz 50%. Šie skaitļi tad arī ļauj Jurim Zudovam ieteikt jaunajiem potenciālajiem attīstītājiem rūpīgāk apsvērt jaunu viesnīcu atvēršanu. It sevišķi, ja tie nepārstāv kādu lielu viesnīcu tīklu.
Pareiza pozicionēšana
Viens no viesnīcu biznesā šodien aktīvi apspriežamajiem tematiem ir iespējamā vietējo spēlētāju cenu pazemināšana. To līmenis pašreiz ir nedaudz augstāks nekā kaimiņos – Igaunijā un Lietuvā. Daudzi ārzemnieki, kuru tūrisma maršruts ietver trīs Baltijas valstu apmeklēšanu, bieži par savām naktsmājām izvēlas kaimiņu valstis. „Citu vietā nerunāšu, bet mēs neko pazemināt nedomājam, - apgalvoja Artūrs Stikuts. – Tāpēc, ka „Reval Hotel” viesnīcu tīklos tāpat kā citos Latvijā pārstāvētu zīmolu tīkos darbojas slīdošās cenas. Tas nozīmē, ka, jo agrāk pasūti numuru, jo tas ir lētāks. Teiksim, ja tagad rezervēsiet numuru oktobrim, tas izmaksās 70 eiro diennaktī. Bet, ja paņemsiet to dienu pirms iebraukšanas, tad nāksies samaksāt jau aptuveni 200 eiro. Taču domāju, ka sekmīgi konkurēt ar citiem tirgus spēlētājiem šodien var ne tikai uz cenas rēķina. Viens no galvenajiem nosacījumiem ir sniegto pakalpojumu kompleksa paplašināšana. Viesnīca tā ir ne tikai vieta, kur var pārlaist nakti. Tā ietver restorānus, kazino, SPA centru, konferenču zāles… Tas viss ļauj radīt pievienoto vērtību dzīvošanai vienā vai otrā viesnīcā\".
Tam piekrīt arī viesnīcas „Europa City Hotel Riga” direktore Evija Graumane: „Uz kā rēķina šodien var konkurēt tirgū? Uz augsta servisa līmeņa un pakalpojumu spektra rēķina, kas tevi izdevīgi atšķirs no citiem. Piemēram, „Europa City Hotel Riga” atrodas ārpus Vecrīgas robežas. Taču mūsu piepildītības rādītājs pārsniedz vidējo tirgus rādītāju. Būdami trīszvaigžņu viesnīca, mēs tagad piedāvājam četrām zvaigznītēm atbilstošu servisu. Un arī „De Lux” numurs pie mums maksā 139 eiro diennaktī, bet Vecrīgas viesnīcās par šādu cenu jūs ne visur varēsiet atrast standarta numuru. Saprātīga cena pie augsta servisa līmeņa ļauj mums kompensēt atrašanos ārpus Vecrīgas zonas. To apstiprina arī tas fakts, ka pie mums pēdējā laikā apmetas Lietuvas un Krievijas basketbola komandas un daudzas citas sportistu komandas.
Viesnīcu aristokrātija
Visskaļākās debijas tuvākajā laikā ir gaidāmas pieczvaigžņu viesnīcu sektorā. Vēl nesen tajā vispār bija tikai pieci spēlētāji: Hotel de Rome, Hotel Grand Palace, Reval Hotel Rīdzene, Baltic Beach hotel un Radisson SAS Daugava. Taču jau 2008. gadā tiem pievienosies pavasarī Vecrīgā atklātā „Royal Sguare Hotel & Suite” un pieczvaigžņu sertifikātu saņēmusī „Hotel Bergs”. Sešas no minētajām atrodas vai nu paša Vecrīgā, vai arī tās tuvumā, bet viesnīca „Baltic Beach hotel” atrodas Jūrmalā. Tieši šī kūrorta viesnīca ir līderis nominācijā „visdārgākais numurs”. Prezidenta apartamenti vasaras periodā šeit maksā gandrīz 1 240 eiro par diennakti. Mazliet lētāk – par 1 200 eiro diennaktī – var apmesties prezidenta luksusa numurā viesnīcā „Royal Sguare Hotel & Suite”, kas Vecrīgā tika atvērts šā gada februārī. Visdārgākie „Radisson SAS Daugava” un „Reval Hotel Rīdzene” numuri to iemītniekiem izmaksās attiecīgi 980 un 950 eiro diennaktī. Taču tieši „Radisson SAS Daugava” un „Reval Hotel Rīdzene” var palielīties ar to, ka tieši tajos savu Latvijas vizīšu laikā apmetas visaugstākie viesi. Tā „Radisson SAS Daugava” prezidenta numurā dzīvoja ASV prezidents Džordžs Bušs, bet „Reval Hotel Rīdzene” – Maskavas un Visas Krievzemes patriarhs Aleksijs II un arī Maskavas mērs Jurijs Lužkovs.
Taču jau drīz pieczvaigžņu viesnīcu sektorā ir gaidāms nopietns papildinājums, kas saasinās konkurences cīņu par vismaksātspējīgākajiem klientiem. Daugavas kreisajā krastā ceļamajā augstceltņu kompleksā „Z Towers” vienā no torņiem izvietojies viesnīca „Sheraton Riga Hotel”, kas iekļausies visā pasaulē pazīstamajā viesnīcu tīklā ar tādu pat nosaukumu. Viesnīca durvis vērs 2010. gadā. Tajā būs 325 numuri, SPA centrs ar 12 procedūru kabinetiem un fitnesa klubu ar baseinu, kā arī 1 700 kvadrātmetrus plašs biznesa centrs.
Vēl viens solītais skaļais debitants ir pieczvaigžņu tīkla „Hyatt” pārstāvis. Šo viesnīcu plānots uzcelt Rīgas centrā kvartāla apbūves projekta ietvaros. Parakstot nodomu līgumu, „Hyatt International Corporation” vecākais viceprezidents Gebhards Rainers iezīmēja nākamās jaunceltnes kontūras: 160 numuri, konferenču zāles, biznesa centrs un autostāvvieta 120 mašīnām. Šā objekta pieteiktā tāmes vērtība ir 60 miljoni eiro. Tiesa, sākotnēji tika plānots, ka savas viesmīlīgās durvis Rīgas „Hyatt” vērs jau 2009. gadā. Taču, spriežot pēc būvlaukuma šī brīža stāvokļa, jādomā, ka atklāšanas svinības tiks pārceltas uz vēlāku laiku.
„Pieczvaigžņu viesnīcu nišā iespējas gūt sekmes ir tikai pasaules lielo viesnīcu ķēžu pārstāvjiem, jo tie mūsu tirgū ienāk ar savu jau noformējušos klientūru. Savukārt, ja kāds vietējais uzņēmējs mēģinātu atvērt jaunu savrupu pieczvaigžņu viesnīcu var izvērsties par izgāšanos”, - savu viedokli pauda Juris Zudovs.
Vispārējās perspektīvas
Bet kas notiek citos sektoros? Pēc Artūra Stikuta domām Latvijā nepietiek divu zvaigžņu viesnīcu. „Esmu pārliecināts, ka tirgū ir vieta jauniem ienācējiem. Labas un lētas viesnīcas ir vajadzīgas visos sektoros. Galvenais, lai tās ar cenu atšķirtos no saviem konkurentiem un tajā pat laikā neatpaliktu no tiem servisa līmeņa ziņā. Un tieši šī kombinācija ļaus mums palielināt tūristu plūsmu uz mūsu valsti\", - mūsu sarunu rezumē Latvijas Viesnīcu un restorānu asociācijas vadītājs.
Iespraudums
Baltijas valstīs lielākais viesnīcu tīkls šobrīd ir „Reval Hotel”. Tas ietver astoņas 3 līdz 5 zvaigžņu viesnīcas un trīs divu zvaigžņu viesnīcas „Reval Inn”. Šim tīklam pieder arī Latvijā augstākā viesnīca – 26 stāvu „Reval Hotel Latvija”.
Rīgas Dome ir pieņēmusi lēmumu nodot privatizācijai viesnīcu „Hotel de Rome”. Izsoles sākumcena pārsniegs 31 miljonu latu jeb 30 miljonus eiro.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
