Latvijas elitāro dzīvokļu apvāršņi
Bez īpašām pārmaiņām — tieši tā, no vienas puses, var raksturot situāciju ar Latvijas visdārgākajiem dzīvokļiem, kuri tāpat kā pirms gada turpina gaidīt savus turīgos pircējus. Jāatzīst gan, ka ir arī daži izņēmumi.
Tajā pašā laikā luksusa dzīvokļu segmentā nepārprotami ir vērojama to dzīvokļu skaita palielināšanās, kuru platība ir neliela un kuru kvadrātmetra cena ir mūsu valstij maģiskā aptuvenā robeža 10 000 eiro/m². Absolūtais uzvarētājs cenu ziņā ir projekts Z-Towers, kura penthauss 30.stāvā tiek piedāvāts par vairāk nekā sešiem miljoniem eiro.
Elites jeb luksusa klases mājokļu (vismaz vietējā izpratnē), to skaitā arī dzīvokļu segmentā, Latvijā nav nemaz tik daudz. Speciālistu vērtējumā līdz 2013.gadam Rīgā piedāvāja iegādāties apmēram 100 luksusa klases mājokļus, bet Jūrmalā — apmēram 50. Tiesa, uz jautājumu, ko uzskatīt par superdārgajam segmentam piederīgiem objektiem, vienprātīgu atbildi tā arī nav izdevies saņemt. Projektu attīstītāju un mākleru atbilde bieži vien ir atkarīga no tā, kas atrodams konkrētā speciālista nekustamo īpašumu portfelī. Piemēram, kompānijas R.Evolution valdes priekšsēdētājs Aleksejs Zagrebeļnijs uzskata, ka elites klases nekustamajiem īpašumiem Latvijā šodien var piepulcināt tos objektus, kuru cena ir 3000 eiro/m² un vairāk. Tādu pašu cenu nosauc arī kompānijas M2Capital direktors Pāvels Moisejevs, runājot par Rīgas Kluso centru un Vecrīgu. Jaunajiem mājokļu projektiem Jūrmalas piekrastes pirmajā līnijā cenu latiņa ir augstāka — sākot no 4500 eiro/m². Pēc kompānijas Latio Komerciālo nekustamo īpašumu nodaļas vadītāja Jāņa Šīna domām, Latvijā robežcena „ir elitārs—nav elitārs” atbilst 4000 eiro/m².
Tajā pašā laikā var pieļaut, ka tirgū premium klases piedāvājumu nevar būt daudz, un tādēļ pašreizējam Latvijas nekustamo īpašumu tirgus elites klases segmentā diez vai var iekļaut mājokļu īpašumus, kuru kvadrātmetra cena ir mazāka par 5000 eiro vai miljonu eiro. Tomēr visi žurnāla "Kvadrātmetrs" un portāla varianti.lv sarunas dalībnieki ierosina nevienkāršot luksusa mājokļu tematu. Viņi ir pārliecināti, ka cena pati par sevi nevar būt nekustamā īpašuma elitāruma vienīgā pazīme kaut vai tā vienkāršā iemesla dēļ, ka nekustamo īpašumu tirgū, jo īpaši Rīgā un Jūrmalā, ir ne mazums īpašnieku fantazētāju, kas pēc principu „vai es esmu sliktāks, prasīšu cenu, kas ir kaimiņmājā”, var noteikt milzu cenu arī pavisam ikdienišķiem dzīvokļiem.
Elites klases mājokļu tirgus profesionālie spēlētāji ir pārliecināti, ka īpašumiem, kas pretendē uz piederību luksusa klasei, ir jāatbilst arī citiem tās kritērijiem, ne jau tikai cenai. Tie ir gan ēkas infrastruktūra, augsta vispārējā kvalitāte, izmantoto būvniecības un apdares materiālu kvalitāte un to ekoloģiskums, pazemes garāža. Uzmanība jāpievērš pat tādiem šķietamiem sīkumiem, kādi stikla pakešu logi ir ierīkoti un kāds ir griestu augstums. Elitārs mājoklis nevar būt pilnībā nerenovētā vai absolūti jaunā mājā, vai ar pēdējo septiņu-desmit gadu laikā veiktu remontu. „Kad vērtēju jauna mājokļa projektu prestižumu, man svarīga ir arī ēkas tirgojamās un kopējās platības attiecība. Uzskatu, ka tirgojamā platība nedrīkst pārsniegt 70—75% no mājas kopējās platības. Visām pārējām jābūt koplietošanas telpām, kas iedzīvotājiem nodrošina komforta sajūtu," luksusa klases mājokļa kritēriju uzskaitījumu papildina Aleksejs Zagrebeļnijs.
Eksperti ir vienisprātis, ka, ja runā par tendencēm nekustamo īpašumu tirgū, pēdējos gadus, arī 2013.gadu, raksturo pieprasījuma kāpums pēc Rīgas un Jūrmalas visprestižākajiem dzīvokļiem. Pircēji rindās gan nestājas, bet vairāki īpašumi, kuru cena aizsniedzas pāri miljonam eiro, tiek demonstrēti vismaz divas- trīs reizes mēnesī. Notiek arī darījumi, kur cena izsakāma miljonos. Piemēram, pēc žurnāla "Kvadrātmetrs" un portāla varianti.lv rīcībā esošajām ziņām, vislielākais no 2013.gadā noslēgtajiem darījumiem ir 2,1 miljona eiro vērtais 404 m² plašo apartamentu pārdošanas darījums Alberta ielā 4. Veselus divus miljonus viens no pircējiem samaksāja par pirkumu Jūrmalas kompleksā Villa 21. Tiesa, šajā gadījumā tika nopirkti vairāki dzīvokļi.
Vispār darījumi, kuru cena ir bijusi tuvu miljonam eiro vai pat lielāka, 2013.gadā notika daudzos Jūrmalas piekrastes pirmās līnijas un Rīgas centra projektos. Tomēr, tā kā vairāki no šiem projektiem ir būvniecības stadijā, tad arī attiecīgajiem darījumiem ir rezervācijas statuss, lai arī apstiprināts ar pirmo iemaksu. Piemēram, Jūrmalā Bulduros būvējamajā kompleksā The Legend, kuru plānots pabeigt 2014.gadā, no 60 dzīvokļiem brīvā pārdošanā ir palikuši mazāk par pusi. Lai gan apbūvētāja pārstāvji sīkāku informāciju nesniedz, tirgū klīst runas, ka apartamenti, kas 2013.gada sākumā tika uzskatīti par Latvijas piekto dārgāko dzīvojamo nekustamā īpašuma objektu, ir jau ieguvuši īpašnieku. Saskaņā ar uzņēmuma tīmekļvietnē atrodamo informāciju - elitārie apartamenti aizņem mājas Villa Churchill visu ceturto stāvu, to dzīvojamā platība ir 261,5 m², terases ir 109,2 m² plašas. Pirms gada (žurnāls par to rakstīja 2013.gada martā) šiem apartamentiem noteiktā cena bija divi miljoni eiro. Pēc neoficiālām ziņām, to rezervēšanas līgums ir parakstīts par nedaudz mazāku summu, vairāk nekā 10 000 eiro par dzīvojamās platības kvadrātmetru. Šo darījumu plānots pabeigt 2014.gadā.
Ja paraugās, kā Latvijas elites klases mājokļu tirgus ir attīstījies pēdējo piecu-septiņu gadu laikā, jāatzīst, ka cenas ne tikai ir atgriezušās pirmskrīzes līmenī, bet pat pārsniegušas to. Iepriecina, ka tas ir kļuvis iespējams pašu īpašumu sasniegtās kvalitātes un izsmalcinātības dēļ. Uzrodas aizvien vairāk nekustamo īpašumu, kas savu unikālo īpašību un lieliskā mārketinga dēļ ir viegli atpazīstami tirgū. Un pircējs uz to reaģē ar savu maku, kā tas notika jau minētajā kompleksā The Legend un ne tikai tajā. Lieliskus tirdzniecības tempus demonstrē projekts Villa 21, kas ekspluatācijā tika nodots tikai 2013.gadā — brīvo apartamentu izvēle tajā nu jau ir pavisam neliela. Par 2014.gada atklājumu Rīgā var uzskatīt dzīvojamo kompleksu Gipša fabrika 2, kur no 62 dzīvokļiem decembra sākumā bija pārdoti vai rezervēti 45% dzīvokļu. Sajūtot pieprasījuma pieaugumu, ir aktivizējies arī investors, kam pieder liels dzīvokļu skaits Kungu ielā 25. Šis komplekss ir slavens tādēļ, ka ir vienīgais Vecrīgas projekts, kam ir pazemes garāža. Ir paplašinājies piedāvājums Republikas ielā 3, no šī nama dzīvokļiem paveras skaists skats uz Daugavu. Ir pārdoti visi kompleksa Skanstes virsotnes penthausi — visu šī daudzstāvu nama mājokļu cena bija apmēram miljons vai lielāka par miljonu.
Tirgū ir gatavi ienākt jauni elites klases mājokļu tirgus spēlētāji. Šī raksta tapšanas laikā nobeigumam tuvojās galvaspilsētas nama Elizabetes ielā 3 rekonstrukcijas darbi. Kamēr nav notikusi šīs mājas oficiāla prezentācija, projekta attīstītājs to īpaši neafišē, bet mākleri, kas pazīst māju, zina teikt, ka tajā ir apartamenti, no kuru logiem paveras lieliska Daugavas un Rīgas pasažieru ostas panorāma. Ņemot vērā remonta kvalitāti, to, ka nams Elizabetes ielā 3 ir viens no Rīgas jūgendstila šedevriem, un to, ka tam ir arī pazemes garāža, nav izslēgts, ka dārgāko apartamentu cena varētu pārsniegt 8000 eiro/m². Klusajā centrā un Vecrīgā gada laikā tiks pabeigta pilna rekonstrukcija vai jauna projekta būvniecība Elizabetes ielā 4 (cenas sniedzas līdz 7000 eiro/m²), Vidus ielā 5 (cenas sniedzas līdz 5000 eiro/m²), Elizabetes ielā 39 (cenas sniedzas līdz 5000 eiro/m²), Skārņu ielā 11 (cenas vēl nav paziņotas), Elizabetes ielā 18 (prognozējamā cena — līdz 5000 eiro/m²).
Situāciju var burtiski „uzspridzināt" Rīgas daudzfunkcionālais komplekss Z-Towers (divas 30 stāvu ēkas), kas ievadīs tirgū vairākus simtus apartamentu. Oficiāli šī kompleksa tirdzniecība tiks uzsākt 2014.gadā. Ziemeļu tornī klientiem tiks piedāvāti 204 dzīvokļi. Pēc neoficiālām ziņām, šo dzīvokļu cenas ir robežās no 3500 līdz 11 000 eiro/m² (kopā ar PVN). Augšējo stāvu dzīvokļiem, no kuru logiem paveras panorāmas skats uz Daugavu un Vecrīgu, cenas nenoslīd zemāk par 6000 eiro/m². Šī cenā ir noteikta, ņemot vērā arī dzīvokļiem veikto pilno apdari. Z-Towers pērle ir 30.stāvā esošais penthauss, kura platība ir 623 m2. 2013.gada vidū pazibēja informācija, ka šis penthauss ir rezervēts par sešiem miljoniem eiro. Žurnālam "Kvadrātmetrs" un portālam varianti.lv pagaidām nav izdevies saņemt apstiprinājumu, ka mutiskā vienošanās par šo cenu ir nostiprināta rakstiski.
Interesanti, ka Latvijas nekustamo īpašumu tirgus spēlētāji dažādi novērtē kompleksa Z-Towers iespējas ātri un sekmīgi pārdot dzīvokļus. Jānis Šīns, kas pārstāv kompāniju Latio, ir pārliecināts, ka šis piedāvājums atradīs savu pircēju un būs pieprasīts tuvāko triju vai četru gadu laikā.
Jāpiebilst gan, ka saulaina perspektīva šim un arī citiem jaunajiem mājokļu projektiem būs tikai tad, ja Latvijā turpinās darboties termiņuzturēšanās atļauju (TUA) piešķiršanas programma, uz kuras pamata TUA tiek piešķirtas ārzemniekiem, kas Latvijā iegādājas nekustamos īpašumus. Nevienam no Latvijas nekustamo īpašumu tirgus spēlētājiem, kurus žurnāls "Kvadrātmetrs" un portāls varianti.lv uzrunāja, gatavojot šo rakstu, nav bijis neviens vietējais pircējs, kura pirkuma budžets būtu lielāks par 500 000 eiro. Šī tirgus vektors ir mainījies. Līdz 2007.gadam elites klases līmeņa nekustamos īpašumus, ņemot no bankām iespaidīgus kredītus, pirka vietējie pircēji. Tagad tos pērk ārzemnieki un lielāko tiesu dara to par pašu naudu. Tādēļ var droši teikt, ka, ja nebūs šo pircēju pieplūduma, šodienas cenas diez vai noturēsies pašreizējā līmenī. Kā rāda mūsu veiktā cenu analīze, Latvijas kompāniju labākie piedāvājumi jau ir tuvu 10 000 eiro/m² vai pat augstākai cenai. Turklāt Jūrmalā šādu piedāvājumu ir vairāk nekā Rīgā. Laikam jau jūras līča tuvums pārdevējos un projektu attīstītājos vairo optimismu.
Jūrmalas visdārgākie dzīvokļi:
12 571 eiro/m² — Dzintaru prospektā 13/15, 175 m², 2/7;
11 320 eiro/m² — Dzintaru prospektā 35, 106 m2, 1/3;
10 507 eiro/m² — Dzintaru prospektā 35, 138 m², 1/3;
10 072 eiro/m² — Dzintaru prospektā 13/15, 139 m², 3/7;
9824 eiro/m² — Bulduru prospektā 147, 164,9 m², 2/3;
9615 eiro/m² — Bulduru prospektā 147, 156 m², 1/3.
Informācijas avots — interneta un žurnāla informācija.
Latvijas visdārgākie dzīvokļi:
apmēram 6 miljoni eiro — Rīgā, Daugavgrīvas ielā 9a (Z-Towers*), 623 m², 30/30;
4,2 miljoni eiro — Rīgā, Andreja Pumpuru ielā 5, 600 m², 5-6/6;
4 miljoni eiro — Jūrmalā, Ērgļu ielā 4 (Marienbādes nams), 912 m², 11-12/12;
3,1 miljons eiro — Rīgā, Kuģu ielā 26, 700 m², 5/5;
2,355 miljoni eiro — Rīgā, Balasta dambī 72, 281 m², 1-3/3;
2,3 miljoni eiro — Jūrmalā, Bulduru prospektā 21, 422,42 m², 4/4;
2,28 miljoni eiro — Rīgā, Baznīcas ielā 26, 456,4 m², 4-5/5.
* Projektā Z-Towers ir arī citi dārgi piedāvājumi, ko varētu iekļaut šajā sarakstā.
Informācijas avots — interneta un žurnāla informācija.
Rīgas septiņi visdārgākie dzīvokļi:
11 000 eiro/m² — Rīgā, Daugavgrīvas ielā 9a (Z-Towers*), 623 m2, 30/30;
9770 eiro/m² — Rīgā, Republikas laukumā 3, 174 m², 7/7;
9750 eiro/m² — Rīgā, Andreja Pumpura ielā 6, 100 m², 4/4;
8929 eiro/m² — Rīgā, Vaļņu ielā 4, 168 m², 4/5;
8612 eiro/m² — Rīgā, Republikas laukumā 3, 209 m², 6/7;
8333 eiro/m² — Rīgā, Balasta dambī 72, 150 m², 3/3;
8020 eiro/m²— Rīgā, Elizabetes ielā 19, 249,4 m², 4/5.
* Projektā Z-Towers ir arī citi dārgi piedāvājumi, ko varētu iekļaut šajā sarakstā.
Informācijas avots — interneta un žurnāla informācija.
Deniss Kims, uzņēmuma Dekarta Property valdes priekšsēdētājs:
— Uzskatu, ka luksusa dzīvokļu segmentā pēdējos gados vērojamā pirktspējas palielināšanās turpināsies arī tuvāko triju četru gadu laikā. Manuprāt, tā iemesls ir tas, ka aizvien vairāk turīgu nerezidentu Rīgu uztver kā dzīvošanai komfortablu vietu. Uzskatu, ka luksusa dzīvokļu segmenta problēmu cēlonis ir tas, ka luksusa klases dzīvoklim nav kvalitatīvas infrastruktūras. Nekustamais īpašums ar mūsdienīgu infrastruktūru ir dzīves stila elements, turklāt tas nav vienīgais kritērijs. Domāju, ka nākotne pieder jaunajiem mājokļu projektiem, kurā jau no paša sākuma apvienots viss nepieciešamais: auto novietne, konsjerža pakalpojumi, patīkams pagalms, sakārtota apkārtne utt.
Jānis Šīns, uzņēmuma Latio Komerciālo nekustamo īpašumu daļas vadītājs:
— Pieprasījums pēc luksusa apartamentiem pēdējos gados ir bijis visai vienmērīgs. Par to pirmkārt jāpateicas termiņuzturēšanās atļauju (TUA) programmai. Protams, pircēji ir arī Rīgas Klusā centra projektos, kur mājokļu cena ir robežās no 7000 līdz 8000 eiro/m², tomēr tie ir atsevišķi gadījumi. Uzskatu, ka Latvija kopumā ir elitāro mājokļu tirgus attīstības pašā sākumā. Ja TUA programmu turpinās īstenot, tad tuvākajos divos-trijos gados mēs ieraudzīsim, ka tirgū parādās jauns, unikāls īpašums, kas maksās gan 6000, gan 7000, gan arī 9000 eiro/m²… Un šie nekustamie īpašumi būs minētajām cenām atbilstoši. Pagaidām gan daudzi īpašumi ne vienmēr atbilst prasītajai cenai, ja to vērtē pēc vairākiem kritērijiem.
Latvijas elites klases dzīvokļu nākotne ir atkarīga no termiņuzturēšanās atļauju programmas, no tā, kādi būs noteikumi, kas regulēs tās eksistenci. Ja tiks ieviestas kvotas vai programma tiks slēgta, darījumu nebūs. Pircējiem no Krievijas vairs nebūs iemesla izvēlēties Latviju. Par tiem pašiem eiro robežās no 5000 līdz 8000 eiro/m² viņi var iegādāties greznu mājokli kaut kur Barselonā, Malāgā vai Franču Rivjerā. Un tas, ka pie mums var sarunāties krieviski, mums nepalīdzēs — Eiropā jau daudz kur runā krieviski.
Pāvels Moisejevs, uzņēmuma M2Capital direktors:
— Ceru, ka 2014.gadā Latvijas luksusa apartamentu tirgus turpinās attīstīties, un turpinās palielināties pieprasījums pēc tiem. Dzīvokļu kvalitāte ar katru gadu kļūst aizvien augstāka un augstāka. Šie nekustamie īpašumi jau kļūst konkurētspējīgi Eiropas mērogā, un tos nu jau vairs nav kauns salīdzināt. Ir redzams, kā, lai atrastu savu pircēju un savu nišu tirgū, projektu attīstītāji saviem projektiem izdomā aizvien vairāk elementu, kas viņu piedāvātās mājas un dzīvokļus dara atpazīstamus.
Aleksejs Zagrebeļnijs, uzņēmuma R.Evolution valdes priekšsēdētājs:
— Tas, kāds būs 2014.gads, ir atkarīgs no tā, vai pratīsim attaisnot mūsu klientu gaidas. Mūsu R.Evolution pašlaik attīsta veselus trīs elites klases projektus. Mēs nesēžam uz vietas un negaidām pircējus, rokas klēpī salikuši. Mēs paši, tā teikt, ejam tautās — braucam uz Maskavu un stāstām, kāpēc jāizvēlas Rīga vai Jūrmala. Apmēram trešā daļa mūsu klientu sākumā pat nebija iedomājušies par Latvijas nekustamo īpašumu pirkšanu, bet mēs viņus atvedām uz mūsu valsti, un viņi tajā iemīlējās. Latvijas elites klases nekustamajam īpašumam ļoti svarīgs ir politiskais atbalsts. Šajā ziņā uzturēšanās atļauja, ko var saņemt ārzemju pircēji, ir lielisks bonuss un arguments, lai izvēlētos mūsu valsti, — pat tiem pircējiem, kas pērk īpašumu, kas ir dārgāks par pusmiljonu eiro. Tādēļ, ja vien Latvijā saglabāsies ārzemju investoriem labvēlīga politiskā vide, elites klases nekustamo īpašumu tirgu varētu gaidīt saulaina nākotne.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/news/show/12061
