Latvijas cena — 18 miljardi latu
Ja pasaules tirgū būtu tāda prece kā Latvija, tad, ņemot vērā nekustamo īpašumu kadastra vērtību, to varētu atļauties nopirkt tikai seši planētas bagātākie cilvēki. Mūsu valstī visu ēku un gruntsgabalu kopējā vērtība 2013. gadā būtu 18,44 miljardi latu jeb 34,275 miljardi ASV dolāru atbilstoši Latvijas Bankas apstiprinātajam valūtu kursam.
Savulaik 2008. gada beigās, kad krīze Latvijas nekustamo īpašumu tirgū un arī ekonomikā bija sasniegusi augstāko punktu, milzīgu rezonansi izraisīja portālā petitiononline.com publicētā vēstule «Latvia for sale» (anonīma), kura piedāvāja Krievijas miljardierim Romānam Abramovičam nopirkt... Latviju. Melnais joks, kas bija to dienu aktuālākais temats, kļuva par plašsaziņas līdzekļos visapspriestāko ziņu. Par laimi, kopš tā laika (ja precīzāk — kopš 2009. gada otrā pusgada) mūsu valsts ekonomikas situācija ir sākusi uzlaboties, un cilvēki neraugās uz Latvijas nākotnes izredzēm tik pesimistiski, savukārt «valsts pārdošanas» temats ir zaudējis savu aktualitāti pat šāda iepriekš minētā melnā vai, ja vēlaties, karātavu humora veidā. Tomēr žurnāls un portāls varianti.lv nolēma pamēģināt noskaidrot atbildi uz āķīgo jautājumu: «Cik gan īsti ir vērta Latvija?» un kaut vai tīri teorētiski atrast atbildi, kam šāds pirkums varētu būt, tā teikt, pa kabatai.
Skaidrs, ka precīzu visu Latvijas ēku un gruntsgabalu cenu nezina neviens. Nekad arī neuzzinās, jo precīzu cenu var noteikt tikai pēc objekta pirkšanas pārdošanas darījuma. Par mūsu pētījuma orientieri tika izvēlēta Latvijas nekustamo īpašumu kadastra vērtība. Vispilnīgākā šāda veida informācija ir Valsts zemes dienestā, jo tieši tā nosaka nekustamā īpašuma objektu kadastra vērtību, kas pēc tam kalpo par pamatu attiecīgo īpašnieku aplikšanai ar nekustamā īpašuma nodokli.
Paldies Likumam!
Kā atzina Valsts zemes dienesta Nekustamo īpašumu vērtēšanas departamenta vadītājs Gatis Kalniņš, vēl tikai pirms pieciem gadiem noskaidrot vairāk vai mazāk precīzu visas Latvijas nekustamo īpašumu vērtību nebūtu iespējams, jo kadastrā nebija vienotas kārtības. «Līdz 2006. gadam Valsts zemes dienestam savs vērtējums bija jāsaskaņo ar vietējām pašvaldībām, bet tolaik tās bija ne visai atsaucīgas. Sa-skaņošanas process vilkās gadiem ilgi, un dažas pašvaldības atteicās atzīt mūsu vērtējumu. Vienā Rīgā vien sarunas par kadastra vērtības noteikšanu ilga trīs gadus,» savās atmiņās ar žurnālu un portālu varianti.lv dalījās Gatis Kalniņš.
Viss mainījās, kad Saeima pieņēma Likumu par nekustamā īpašuma kadastrālo vērtēšanu. Likums definēja formulas, metodiku, vērtējuma pamatojumu un arī zonējumu. 2006. gadā Valsts zemes dienests, pamatojoties uz jaunajiem noteikumiem, no jauna novērtēja visus Latvijas nekustamos īpašumus — no Baltijas jūras līdz Zilupei un no Valkas līdz Grenctālei. Strādāt kļuva vieglāk, jo dienesta lēmumi vairs nebija jāsaskaņo ar pašvaldībām. Pilsētās un laukos, kur pašvaldības ilgi nesaskaņoja nekustamo īpašumu kadastra vērtību, tā palielinājās pat desmitkārt. Tas šokēja sabiedrību un izraisīja tās neapmierinātību.
Tuvu tirgum
Latvijas nekustamā īpašuma objektu kadastra vērtība tiek noteikta, pamatojoties uz vairākiem kritērijiem — atrašanās vieta, izmantošanas veids, infrastruktūra, reāli slēgto darījumu cena ar analoģiskiem objektiem u. c. Latvijas Republikas Valsts zemes dienesta kadastra datubāzē ir ziņas par pieciem miljoniem objektu — zemesgabaliem, mājām, dzīvokļiem, rūpnieciskiem un komerciāliem objektiem un dalīta īpašuma objektiem... Pēc Gata Kalniņa vārdiem, Latvijā nekustamo īpašumu kadastra vērtību nosaka, to maksimāli pietuvinot tirgus vērtībai. Bet citās valstīs, piemēram, Skandināvijas valstīs, nekustamā īpašuma objektu kadastra vērtība ir zemāka par tirgus vērtību — parasti robežās no 25 līdz 30 procentiem. «Mēs, protams, nevaram nodrošināt simtprocentīgu sakritību. Piemēram, daudzi iedzīvotāji savas uzbūvētās mājas nenodod ekspluatācijā. Uzskaitē tās ir kā nepabeigtas, un cilvēki maksā tikai zemes nodokli. Par šādām darbībām ir paredzētas soda sankcijas, taču nepietiek resursu, lai atklātu visus šādus gadījumus,» sūkstījās speciālists.
Lai uzlabotu sistēmu, valstij būtu vērts vistuvākajā nākotnē sākt izmantot ārvalstīs populāro aerofotografēšanu, ar kuru atklāj nelikumīgās būves. «Nīderlandē šādu valsts «aplidošanu» veic ik pēc pāris gadiem. Modernā tehnika ļauj noteikt pat to, no kāda materiāla ir jumts. Starp citu, to arī var ņemt vērā, nosakot nekustamā īpašuma objekta kadastra vērtību. Domāju, ka nākotnē arī pie mums tiks ieviesta šāda prakse,» sacīja Gatis Kalniņš.
Dārgāki paliek tikai lauki
Maksimālo kadastra vērtību Latvijas nekustamie īpašumi sasniedza 2007. gadā, precīzi atkārtojot tirgus cenu burbuļa līkni. Tad cenu burbulis pārplīsa. Saskaņā ar Valsts zemes dienesta veiktajiem aprēķiniem 2013. gadā Latvijā esošo ēku kopējā vērtība būs 12,22 miljardi latu, kopējā zemes kadastra vērtība — 6,22 miljardi latu.
Tādējādi var iegūt mūsu valsts ēku un zemes kopējā vērtība — 18,44 miljardi latu (starp citu, tā ir par 180 miljoniem latu mazāk nekā 2012. gadā).
Vislielāko pienesumu — vairāk nekā 6,3 miljardus latu — mūsu valsts nekustamo īpašumu kadastru vērtībā veido daudzdzīvokļu mājas (skatīt tabuli). Interesanti, ka, salīdzinot ar 2012. gadu, šī kadastra vērtība praktiski nebūs mainījusies. Salīdzinot ar iepriekšējo gadu, nemainīgs ir arī individuālo dzīvojamo māju kadastra vērtības rādītājs — 2,403 miljardi latu.
Savukārt zemes vērtība samazināsies (turklāt vienādi) gan zem privātajām, gan daudzdzīvokļu mājām — par 2%. Statistikas dati liecina, ka visvairāk apbūvei paredzētās zemes kadastra vērtība samazināsies Stopiņu pagastā un Liepājā, un 2013. gadā tās vērtība būs par 12% mazāka nekā bija 2012. gadā. Tajā pašā laikā būtiska zemes vērtības celšanās tiek sagaidāma Rundāles un Durbes novadā — par 8%.
Ja aplūko rūpnieciskai apbūvei paredzētās zemes kadastra vērtību, šķiet, ka pagaidām par mūsu valsts industrializāciju nevar būt ne runas. Nākamgad prognozējamā rūpnieciskās zemes vērtība būs par 15% mazāka, ja to salīdzina ar šī gada rādītāju. Savukārt lauksaimniecībā izmantojamās zemes vērtība (iespējamo Eiropas Savienības lielo subsīdiju gaidās) būs par 6% augstāka.
Kam mēs esam vajadzīgi?
Un tā: kurš šodien pie labas veselības esošs mirstīgais teorētiski varētu nopirkt Latviju? Visu bez atlikuma. Tādu cilvēku nav daudz, bet tomēr ir. 18,44 miljardi latu — tā ir summa, kas saskaņā ar Latvijas Bankas noteikto valūtu kursu atbilst 34,275 miljardiem ASV dolāru (tieši šajā valūtā amerikāņu žurnāls Forbes veido savas planētas bagātāko cilvēku sarakstus). Bagātība, kas pārsniedz šo minēto summu, pēc Forbes rīcībā esošajām ziņām, pieder tikai sešiem cilvēkiem.
36 miljardi dolāru pieder kompānijas Oracle dibinātājam Lerijam Elisonam, kuram, starp citu, pieder visai iespaidīgs nekustamo īpašumu portfelis; starp tiem ir puse salas pusmiljarda ASV dolāru vērtībā. Sarakstā ir arī apģērbu veikalu tīkla Zara un vairāku desmitu citu zīmolu īpašnieks Amansio Ortega — ar 37,5 miljardiem ASV dolāru. Hipotētisko pircēju sarakstā ir LVMH kontrolpaketes īpašnieks Bernārs Arno — ar 41 miljardu ASV dolāru (viņa uzņēmumi ražo greznumlietas ar Louis Vuitton, Givenchy, Gurelain un citiem zīmoliem), pazīstamais amerikāņu investors Vorens Bafets — ar 44 miljardiem ASV dolāru, Microsoft dibinātājs Bils Geits — ar 61 miljardu ASV dolāru un meksikāņu telekomunikāciju magnāts Karloss Slims — ar 69 miljardiem ASV dolāru, viņš ir vienīgais, kas varētu Latviju nopirkt divas reizes.
Ja kādam no planētas bagātajiem vesela valsts būtu par lielu, viņš varētu mēģināt nopirkt tādu aktīvu kā galvaspilsēta. Tās kadastra vērtība 2013. gadā būs 9,4 miljardi latu jeb 17,5 miljardi ASV dolāru. Rīga būtu pa kabatai 35 bagātniekiem: piemēram, tādam pazīstamam Krievijas bagātniekam kā Ališeram Usmanovam (18,1 miljards ASV dolāru), Google dibinātājam Lerijam Peidžam un Sergejam Brinam (18,7 miljardi katram) un finansistam Džordžam Sorosam un citiem.
Visam ir sava cena
Sarunā ar žurnālu m2 un portālu varianti.lv Gatis Kalniņš akcentēja, ka absolūti visiem nekustamā īpašuma objektiem ir sava cena. Tiesa, lai to uzzinātu, nekustamais īpašums ir jāeksponē vidēji vienu gadu vai arī jāpārdod par bankrota cenu. 2012. gada sākumā Latvijas kadastra datubāzē oficiāli bija reģistrēti 450 000 nekustamo īpašumu pirkšanas pārdošanas darījumu.
Oficiāli par 2012. gada visdārgāko darījumu ir kļuvis krīzes laikā slēgtās viesnīcas Elefant pārdošanas darījums. Kipras kompānija Nolefe Enterprises Limited to kopā ar visu «pildījumu» nopirka no Ektornet Commercial Latvia (bankas Swedbank radniecīgais uzņēmums) par 4,4 miljoniem latu. Otrs lielākais darījums par 4,1 miljonu latu ir darījums par 17 dzīvokļu iegādi dzīvojamajā mājā E. Melngaiļa ielā. Trešajā vietā ir 2,5 miljonus latu vērtais darījums ar naftas bāzi Madonas novadā.
Savukārt, ja runā par 2013. gadu, par Latvijas visdārgāko objektu, ja ņem vērā prognozējamo kadastra vertību, varētu kļūt tirdzniecības parks Alfa un tam piegulošais zemesgabals Brīvības gatvē 372. To kadastra vertība — 16,051 miljons latu. 14,852 miljoniem latu vērts ir 30 hektāru plašais zemes gabals Kokneses prospektā 1a, kas pieder kompānijai Jaunais Mežaparks.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2359
