Latvija kāpj uz vecajiem grābekļiem
Rīgas centra un Jūrmalas mājokļu tirgū un arī jaunajos projektos tiek deformētas cenas. Un šis dzīvojamais fonds kļūst nepieejams vietējiem iedzīvotājiem. Spekulatīva kapitāla pieplūdums Latvijas nekustamo īpašumu tirgū neatnesīs tam ilgtermiņa bonusus. To ir muļķīgi izvirzīt kā valsts attīstības pašmērķi, nekustamo īpašumu tirgus attīstību.
Par to ir pārliecināts viens no Latvijas nekustamo īpašumu tirgus vadošajiem ekspertiem un tagad Rīgas Tehniskās universitātes mācībspēks Māris Grīnbergs (att.). Viņš piekrita sniegt interviju interneta portālam varianti.lv un žurnālam m2.
Preču mazāk - cenas augstāk
- Pēdējā pusgadā spilgti iezīmējusies tendence ir mājokļu tirgus deformācija un krasas atšķirības starp tā segmentiem. Klasiskai sērijveida dzīvokļu un jauno projektu dzīvokļu cenu atšķirībai vajadzētu atbilst 30-40%. Pie mums šī atšķirība ir divas reizes lielāka: sērijveida dzīvokļi mikrorajonos maksā aptuveni 600 eiro/m2, bet to pašu mikrorajonu jaunceltnēs dzīvokļi maksā 1 100 - 1 200 eiro/m2.
- Tas ir labākajā gadījumā. Populārajos projektos dzīvokļu cenas tikai ceļas.
- Lai jauno dzīvokļu cena sērijveida dzīvokļu tirgū (tas veido 70% Rīgas dzīvojamā fonda) būtu taisnīgāka un tirdzniecību veicinošāka, tai vajadzētu būt 900 eiro/m2, nu, maksimums
1 000 eiro/m2. Tajā pat laikā cenu kāpums jaunceltnēs ir izskaidrojums ļoti vienkārši - jauno dzīvokļu tirgus Latvijā ir pārāk mazs. Dzīvojamais fonds, ko bankas savāc sev izsolēs, uz laiku no tirdzniecības pazūd. Nekustamo īpašumu cenu nosaka pieprasījums un piedāvājums - jo mazāk preču, jo augstākas cenas. Tas ir tā, it kā Rīgas centrā pārdošanai būtu izlikts tikai viens jauns dzīvoklis par 10 000 eiro/m2. Ir iespējams, ka pircējs tam atrastos!
Jaunu dzīvojamo projektu parādīšanās mūsu galvaspilsētā pagaidām nav gaidāma, jo tikai retais no apbūvētājiem Latvijā attīsta projektus par savu naudu. Savukārt bankas, ņemot vērā pārņemto dzīvokļu portfeli, tostarp arī jaunceltnēs, ne īpaši grib finansēt jauno būvniecību. Bankām vispirms ir jāpārdod parādniekiem atņemtie dzīvokļi - turklāt par cenām, kas bankas apmierina.
- Tas ir, viss virzās uz to, ka drīz vien pat vidusslānis nevarēs atļauties nopirkt jaunu dzīvokli? Agrāk bija tā: pieņemsim, cilvēkam bija divistabu dzīvoklis sērijveida mājā. Viņš to pārdeva, noformēja kredītu par 50-70% no saņemtās summas, un, lūk, divistabu dzīvoklis jaunajā projektā bija rokā. Tagad savu veco dzīvokli var pārdot labi ja par 30 000 eiro, bet divistabu dzīvoklis Rīgas jaunceltnē maksā 65 - 80 tūkstošus eiro. Un tas ir gadījumā, ja aplūko platības ziņā vienādus dzīvokļus. Jaunceltnēs taču dzīvokļi vienmēr ir lielāki. Un kur nu vēl psiholoģiskais aspekts: cilvēki, runājot par hipotēkas kredītiem, ir kļuvuši piesardzīgāki, var pat teikt - bailīgāki.
- Atkārtošos: pašreizējais mājokļu pirkšanas pārdošanas tirgus Latvijā ir ļoti mazs. Ja salīdzina to ar situāciju tā sauktajos «treknajos gados», diez vai sanāks kaut vai trešā daļa no kādreizējā darījumu apjoma. Un tas noteikts, ņemot vērā banku atņemtos dzīvokļus. Aktīva tirgus nav. Bankas, protams, gan apgalvo, ka kredītus dod. Tikai tie lielāko tiesu ir sabiedrisko attiecību programmu ietvaros sniegti paziņojumi. Ja analizētu banku kopējo kredītportfeli, mēs ieraudzītu, ka bankas no iedzīvotājiem naudu paņem vairāk, nekā izsniedz.
Principā piekrītu, ka dzīvokļu cenas jaunceltnēs diemžēl aizvien vairāk attālinās no mūsu algām un Latvijas ekonomikas attīstības līmeņa. Jauno dzīvokļu cenu kāpumam būtu jāapstājas. Tas notiks tad, kad apbūvētāji atkal sāks attīstīt projektus. Manuprāt, viņu aktivitātes atjaunošanos varētu sagaidīt 2012. gadā. Vispirms viņi pabeigs krīzes periodā iesaldētos projektus, pēc tam ķersies pie jaunām mājām. Iespējams, pat piedāvās par cenām (ja tas būs rentabli), kas būs zemākas par pašreizējām. Un tad palielināsies piedāvājumu skaits. Atkal parādīsies konkurence. Pašreizējā jauno mājokļu tirgū apbūvētāji, pārdevuši pirmos piecus dzīvokļus, tūlīt pat pacels cenas nākamajiem.
Un atkal spekulācijas
- Ja paraugāmies, kas notiek Jūrmalā un Rīgā, rodas iespaids, ka tur var izveidoties jauns spekulāciju vilnis.
- Jautājums vispār ir filosofisks: vai tas, ka ārzemnieki, iegūstot nekustamo īpašumu, var saņemt uzturēšanās atļauju, ir labi vai slikti Latvijas tautai? Tirgus - ne tikai investīciju, bet arī patēriņa tirgus - jau sen ir internacionāls. Tajā pašā Spānijā kūrortu mājokļu cenas nosaka nevis spāņu maksātspēja, bet gan vāciešu, angļu un skandināvu ienākumi. Prognozējot nākotnes cenas Jūrmalā un Rīgas centra labākajos projektos, ir jāskatās nevis uz valsts iekšzemes kopprodukta rādītajiem, bet gan uz to, kas notiek kaimiņos esošo NVS valstu ekonomikā. Bet tur kaimiņos ar naudu viss ir kārtībā, it īpaši valstīs, kurās iegūst naftu. Un šī nauda ienāk mūsu tirgū un paaugstina prestižo nekustamo īpašumu cenas. Tajā pašā laikā mūsu ienākumi nepalielinās un automātiski samazinās labu mājokļu pieejamība vietējiem iedzīvotājiem, un viņiem lielāko tiesu atliek tikai orientēties uz sērijveida mājokļu dzīvojamo fondu.
Ārzemju kapitāla ieplūšana, ja tā mērķis ir tikai kapitāla pieaugums (spekulatīvais kapitāls), neko labu nerada. To šodien atzina gan Starptautiskā Valūtas fonda (SVF) eksperti, gan arī Nobela prēmijas laureāts ekonomikā Jozefs Štiglics. Kapitāla pieplūduma kontrole ļāva Ķīnai nodrošināt ilgtermiņa ekonomisko izaugsmi, nepiedzīvojot krīzi. Ja investīcijas mūsu valstī būtu ieguldītas ražošanā, es būtu ar abām rokām «par». Tomēr Latvija iet ceļu, ko reiz jau ir nogājusi. Mēs nez kāpēc ceram, ka nekustamo īpašumu cenas atkal celsies, atjaunosies būvniecība, un ekonomika atkal augšupcelsies. Taču, ja tas tā arī notiks, tā izdevīgums būs īslaicīgs, jo tā sauktās «investoru vīzas ieviešanas prakse» pati par sevi jau paredz tieši spekulantu pieplūdumu. No makroekonomikas viedokļa tas nav tas labākais ceļš. Spekulatīvais kapitāls neko nerada. Tas atnāk un aiziet, aiznesot sev līdzi arī peļņu. No kurienes peļņa? No vietējo kabatām! Ja puse to investoru, kuri ir ienākuši vai ienāks nekustamajos īpašumos, iegūtu uzturēšanās atļauju, lai uzsāktu Latvijā savu uzņēmējdarbību... Bet tā - mūsu valsts viņu uztverē ir tikai rezerves lidlauks. Nekustamo īpašumu tirgum ir jābūt ekonomikas funkcijai, un nevis otrādi, ka ekonomika ir nekustamo īpašumu tirgus funkcija - tas, ko pieredzējām «treknajos gados», ir tas pats, ko var novērot arī tagad.
Ir muļķīgi izvirzīt par pašmērķi nekustamo īpašumu tirgus attīstīšanu, lai tas izkļūtu no stagnācijas. Pareizais ceļš ir ekonomikas attīstīšana. Ja attīstīsies ekonomika, pieaugs nodarbinātība un labklājība, attīstīsies arī nekustamie īpašumi. Bet mēs gribam neko nedarīt, nošķirt nekustamo īpašumu tirgu no tautsaimniecības un attīstīt to uz ārzemnieku rēķina. Kāpjam uz vecajiem grābekļiem. Tiesa, ne visos segmentos: sērijveida mājokļi ārzemniekus neinteresē. Un tikai šis segments atspoguļo dabisko situāciju.
- Pirms pusotra gada jūs prognozējāt, ka Rīgā sērijveida dzīvokļu vidējā cena šodien būs 700 eiro/m2 līmenī...
- No saviem vārdiem neatsakos. Teicu, ka tas būtu saprātīgs līmenis. Vēlos atgādināt vienu Aināra Šlesera teicienu. Viņš sacīja apmēram tā, ka viņš kopā ar premjerministru Ivaru Godmani valdību atstāja tādā stadijā, kad Latvijas iekšējā kopprodukta (IKP) samazināšana tika plānota ne vairāk kā par 5 procentiem. Tad tā teikt, atnāca «Jaunais laiks» un veda lejupslīdi, līdz aizveda to līdz vairāk nekā 20% pret pīķa rādītājiem (smejas - m2). Arī es, kad aprēķināju šos pašus 700 eiro/m2, prognozēju, ņemot vērā mīnus 5 un nevis mīnus 20 procentus. Šī atšķirība arī izskaidro pašreizējos 600 eiro par kvadrātmetru.
Jādomā par ražošanu
- Sērijveida mājokļu cenas ir stabilas jau vairāk nekā pusgadu. Vai vēl ilgi saglabāsies šāds stāvoklis?
- Viss ir atkarīgs no iedzīvotāju ienākumiem. Pagaidām nekādi objektīvi to palielināšanās priekšnosacījumi nav manāmi. Turklāt iedzīvotāji aizbrauc. Pusgada laikā uz dzīvi Lielbritānijā ir apmetusies vesela Latvijas mazpilsēta. Un aizbrauc jaunie - tie, kuri var strādāt un maksāt nodokļus. Uz vietas paliek pensionāri. Manuprāt, neviens nav pētījis jautājumu, kas būs, kad ekonomika sāks atjaunoties? Personīgi es esmu konstatējis, ka atgriezties iepriekšējā līmenī būs ļoti grūti. Notiek populācijas struktūras deformācija: jaunie, kas ir iedzīvojušies Eiropā, atpakaļ atgriezties neraujas. Ja būs mazāk iedzīvotāju - tas nozīmē, ka būs mazāka pakalpojumu sfēra, mazāk darbaroku, mazāks ekonomikas apmērs. Domāju, ka tuvāko pāris gadu laikā diez vai tiks pārvarēti manis kādreiz minētie vidējie 700 eiro/m2 Rīgas sērijveida dzīvokļiem.
Mani uztrauc vēl kāds mūsu valstij aktuāls jautājums - tā ir klanīšanās Eiropas Savienības priekšā. Ja uzmanīgi palūkotos uz visiem tiem projektiem, kuri tiek līdzfinansēti no Briseles kabatas, būtu jākonstatē, ka tie ir projekti, kas pašai Latvijai pašreiz nepavisam nav prioritāri. Naudas kādas rūpnieciskas ražotnes atvēršanai mūsu valstī Eiropai nav. Toties nauda Latvijas cukurfabriku slēgšanai - bija! Tas ir neloģiski: mēs jau tā esam viena no nabadzīgākajām Eiropas Savienības dalībvalstīm, un tomēr paši sev vēl atņemam rūpnieciskas darbības iespējas. Pētām melno stārķu populāciju un piešķiram milzīgām platībām jebkādas darbības lieguma statusu. Paskatieties, ar ko nodarbojas mūsu zinātnieki! Viens pēta varžu dzīves apstākļus, cits - minoritāšu līdztiesības un sabiedrības sociāli ievainojamo grupu problēmas, lai tām sabiedrībā būtu komfortabli. Pielūdzam ekoloģiju, lai, jau tā zaļiem esot, būtu vēl zaļāki. Tas viss ir ļoti svarīgi, taču pašreizējā ekonomiskajā situācijā tie nevarētu būt prioritārie jautājumi. Šādu projektu dēļ daļa mūsu zinātniskā potenciāla neveic darbu par Latvijas tautsaimniecībai aktuāliem jautājumiem. Mums netiek veiktas strukturālas reformas tautsaimniecībā, nav savas Nokia.
Ir tikai čokurā sarāvusies ekonomika ar augstu bezdarba līmeni un augstiem ilgtermiņa migrācijas rādītājiem. Patiesībā vajag, lai zinātniskā doma tiktu virzīta ekonomikas labā un rūpnieciskās ražošanas atjaunošanai. Tikai tā ir iespējams veidot visas Latvijas tautas un nevis atsevišķu grupu labklājību!
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1975
