Kūrorta alternatīvas
Romāns Golubevs
Jūrmala kļūst pārāk dārga pat turīgiem pircējiem no Krievijas, un tādēļ sāks attīstīt citus kūrortu rajonus. Tā uzskata Latvijas kompānijas Jūras kāpas vadītājs Uģis Stīpnieks, kas ir viens no Vecāķu projekta dalībniekiem. Viņš cer, ka prakse, saskaņā ar kuru ārzemniekiem tiek dota iespēja pretendēt uz uzturēšanās atļauju apmaiņā pret investīcijām, tostarp nekustamiem īpašumiem, tiks turpināta vēl vismaz četrus gadus.
Laikposmā no 2004. līdz 2007. gadam Uģa Stīpnieka vārdu mākleru un attīstītāju aprindās minēja visai bieži saistībā ar vienu no pirmajiem augstceltņu dzīvojamiem kompleksiem Latvijā – projektu Solaris, kurā bija divas jaunas 22 stāvu augstceltnes Imantas mikrorajonā. Nākamajos gados pēc 2007.gada uzņēmējs bija manāms krietni mazāk.
– Vai projektu Solaris pabeidzāt sekmīgi? – iesākot sarunu, žurnāla m² un portāla varianti.lv korespondents pavaicāja speciālistam, kas šodien gatavo jaunu un investīciju ziņā ne mazāk vērienīgu projektu Vecāķos.
– Es un mani partneri bijām starp tiem nedaudzajiem attīstītājiem, kam paveicās. Projektu Solaris mēs pārdevām ar labu peļņu tieši pirms krīzes sākšanās un apstājāmies, lai gan bija vieta trešās augstceltnes būvniecībai. Iemesls bija vienkāršs – būvnieku prasības bija nesamērīgi augstas, – pagājušos gadus atceras Uģis Stīpnieks.
– Viņi piedāvāja mums tāmi, kurā kvadrātmetra būvniecības pašizmaksa bija 1 700 eiro/m². Tā teikt, jūs (pasūtītāji – m²) tirgosiet par 2 500 eiro/m² un pelnīsiet, un vai mēs esam sliktāki?! Mēs pretenzijas uzskatījām par nesaprātīgām un nolēmām nebūvēt. Kas notika ar trešās mājas gruntsgabalu? Tas tagad ir Rietumu Bankas īpašums. Iespējams, ka nākotnē līdzās divām Solaris augstceltnēm izaugs arī trešā. Tomēr man ar to vairs nebūs nekāda sakara (pasmaida – m²).
Pats es tagad visai skeptiski vērtēju tipālo daudzdzīvokļu projektu perspektīvas. Mēs dzīvojam valstī, no kuras cilvēki brauc prom, un radīt lielapjoma produktu, kas maz atšķiras no konkurentu piedāvājuma, var atļauties varbūt tikai lielās būvniecības firmas. Tikai tās var būt un ir gatavas zemai pašizmaksai, skaitīt katru ieguldīto eiro un ekonomēt burtiski uz visu, uz ko vien iespējams. Turklāt man patīk strādāt ar sarežģītākiem produktiem - ar tādiem, kur ir jāizdomā kaut kas jauns, lai piešķirtu nekustamam īpašumam kādu unikalitāti.
– Vai tas nozīmē, ka projektu, ar kura sagatavošanu nodarbojaties pēdējos gados, jūs pozicionējat kā unikālu?
– Ceru, ka šis projekts savas sarežģītības un vietas skaistuma dēļ ir unikāls. Projekts, ar kura attīstīšanu mans uzņēmums Jūras kāpas kopā ar partneriem nodarbojas, aizņem 80 hektāru lielu teritoriju Rīgā – konkrēti Mangaļsalā. Gruntsgabala joslā starp jūru un Vecdaugavas dabas parku ir priežu mežs. Projektā jau ir ieguldīti desmitiem miljoni eiro. Un tas – tikai tāpēc, lai izveidotu zemes portfeli. Projekta tālākai attīstīšanai būs vajadzīgi ne mazāk līdzekļu par jau ieguldītajiem. Pašlaik projekts ir detālplānojuma nobeiguma stadijā. Pēc mūsu ieceres, jaunais piejūras ciemats būs savā ziņā līdzinieks prestižajam Mežaparkam. Ir nodomāts uzbūvēt 200 privātmājas un daudzdzīvokļu ēkas. Burāšanas cienītājus varētu ieinteresēt tas, ka līdzās ciemata teritorijai ir jahtklubs, kur atšķirībā no Jūrmalas var ienākt arī lielas tonnāžas okeāna jahtas.
Projekta pirmo māju būvniecības darbi, manuprāt, sāksies ne agrāk kā 2012. gadā. Tad mums būs pilnībā noformēts produkts, kuru varēsim piedāvāt tirgum. Piemetināšu vēlreiz, ka neesmu vienīgais projekta īpašnieks. Projekta partneri ir Rietumu Banka, SIA Mangaļsalas attīstība, kompānija HB Invest, SIA Mangaļsalas jahtklubs un arī vairākas privātpersonas. Lai īstenotu iecerēto, plānots, ka investīcijas varētu pārsniegt 150 miljonus eiro.
– Ja tas nav tipāls projekts, tātad tas nebūs no lētajiem. Kas varētu būt pircējs? Vai kā visi orientējaties uz pircējiem no Krievijas?
– Pašlaik pircēji no Krievijas un pārējo NVS valstu iedzīvotāji - kaut gan mazākā mērā – ir daudzu Latvijas nekustamo īpašumu tirgus segmentu galvenais virzošais spēks. Svarīgs ir jautājums, cik ilgi saglabāsies pašreizējā prakse, kas ļauj ārzemniekiem, iegādājoties nekustamo īpašumu Latvijā, pretendēt uz uzturēšanās atļauju. Prognozēšana ir nepateicīga nodarbošanās. Gribētu ticēt, ka vēl gadus četrus Latvija izsniegs uzturēšanās atļaujas apmaiņā pret nekustamā īpašuma iegādi. Un tas nozīmē, ka arī kūrorta nekustamo īpašumu tirgus elpos ar pilnu krūti.
– Un tomēr, ja runājam par kūrorta nekustamiem īpašumiem, lielākā daļa pircēju no Krievijas prasa Jūrmalu.
– Notiek normāls tirgus diferenciācijas process. Jūrmala jau gadu simteni ir pazīstama kā Latvijas un Baltijas galvenais kūrorts. Jūrmala ir vieta ar attīstītu infrastruktūru, kafejnīcām, restorāniem un bagātu koncertu programmu. Taču pieprasījums ir tik liels, ka Jūrmala kļūst aizvien mazāk pieejama pat visai bagāto Krievijas iedzīvotāju slānim. Jūrmala sāk pārvērsties par luksusa zīmolu, un daudzi sāk meklēt alternatīvu. Tā vispirms ir Vidzemes piekraste un līča piekraste aiz Jūrmalas līdz pat Apšuciemam. Šurp brauc cilvēki, kas dod priekšroku mierīgai atpūtai, lai arī infrastruktūra tur nav tik attīstīta kā Jūrmalā.
Es un mani partneri savu likmi likām uz Vecāķiem tādēļ, ka Vecāķi ir Rīgas administratīvās teritorijas piekrastes rajons. Līdz ar to tur ir gan laba transporta infrastruktūra, it īpaši nodrošinājums ar sabiedrisko transportu, gan pludmales, kas pēc sava labiekārtojuma jau sekmīgi konkurē ar Jūrmalas pludmalēm. Relatīvs trūkums ir tas, ka attālums no Vecāķiem līdz lidostai ir lielāks nekā no Jūrmalas līdz lidostai. Mīnuss ir arī tas, ka Krievijas iedzīvotājiem šī vieta ir mazāk zināma, un šim apstāklim ir vēsturiski iemesli. Padomju laikā Mangaļsalā bija izvietota jūras robežsargu bāze, bet paši Vecāķi bija partijas nomenklatūras un armijnieku vasarnīcu rajons, kā arī pionieru nometņu izvietošanas vieta. Viesi no citām republikām visai reti iekļuva Vecāķos. Taču tagad ārzemnieki sāk atklāt šo vietu pievilcīgumu. Šis process noritēs pakāpeniski, kaut gan jau tagad tik daudz atpūtnieku no ārzemēm kā šogad Vecāķu pludmalē nav bijis vēl nekad iepriekš. Vecāķi kopā ar Saulkrastiem sāk aizvien sekmīgāk konkurēt ar Jūrmalu - turklāt to dara ar pircējiem pievilcīgāku cenu.
Cilvēki aizvien vairāk uzmanības pievērš tam, cik izmaksā viņu dzīves stils un dzīves kvalitāte. Dzīvošana privātmājā pie līča vai dzīvoklī Vecāķos ir uz pusi lētāka nekā Jūrmalā. Kaut gan arī Vecāķos cenas aug. Projektā Vecāķu prospektā 205 vēl pirms pusotra gada nebija, kas pērk dzīvokļus par 900 eiro/m². Tagad arī par 2 000 eiro/m² pircēji neko neatradīs. Un tomēr kopumā dzīvokļi Vecāķos vēl arvien ir lētāki nekā kvalitātes un piekrastes tuvuma ziņā analoģiski piedāvājumi Jūrmalā, kur dzīvokļi maksā ne mazāk par 3 200 līdz 3 500 eiro/m². Tas pats notiek arī ar gruntsgabaliem. Vecāķos pirmajā, otrajā un trešajā piekrastes līnijā to cenas svārstās robežās no 130 līdz 180 eiro par kvadrātmetru (ar pilnīgi visām komunikācijām). Jūrmalas centrālās daļas kāpu zonā tās būs ne mazākas par 400–500 eiro/m², un ir arī daži pārdevēji, kas prasa 600 un arī 700 eiro par kvadrātmetru.
Varu minēt piemēru. Pēc manā rīcībā esošām ziņām, Vecāķos māju pārdošanas piedāvājumā nav neviena objekta, kas būtu dārgāks par 1,2 miljoniem eiro. Un ne tāpēc, ka tie kvalitātes ziņā būtu sliktāki par Jūrmalas piedāvājumu. Vienkārši to vieta ir ne tik ļoti reklamētā zonā. Taču tas ir tikai laika jautājums.
Cenu perspektīvas
Mūsu galvaspilsētas mājokļu tirgus segmentu attīstības virzieni atšķirsies. Ņemot vērā izdarītos Imigrācijas likuma labojumus, kūrorta un elites klases mājokļi joprojām būs pieprasīti. Ja runājam par galvaspilsētas sērijveida mājokļiem, būs labi, ja ilgtermiņa perspektīvā to cenas pacelsies līdz 700 eiro/m². Šis produkts pašreizējā situācijā būs visai ilgi, un kvadrātmetra cena būs visai tuva vidējai darba algai. Tas, ka palielinās plaisa starp sērijveida mājokļu un jaunceltņu cenām, nav nekāds pārsteigums. Daudzi speciālisti salīdzināšanu veic nepareizi. Pirmkārt, jaunie projekti lielāko tiesu ir daudz pievilcīgākās vietās. Otrkārt, vai zināt, kā angļi nosaka dzīvokļa izdevumus 100 gadu periodam? Viņi uzskata, ka 30% izdevumu veido pirkuma cena, 70% – uzturēšanas un remonta izdevumi. Tad, lūk, ja tiek pirkts dzīvoklis jaunceltnē, kas ir uzbūvēta vairāk vai mazāk pareizi (tādas gan ir lielākā daļa), tad mājas uzturēšanas izdevumi tuvāko 20–30 gadu laikā būs minimāli.
Es nepiekrītu apgalvojumam, ka visas padomju laika mājas ir sliktas. Toreiz būvēja labi. Problēmu rada tas, ka visām šim mājokļu fondam ir nepieciešama renovācija. Tas maksā lielu naudu, kuru iemītnieki nevēlas tērēt. Ticiet man – rekonstrukcija ir daudz sarežģītāks process nekā būvniecība. Tas tā ir tādēļ, ka jaunajā būvniecībā darba samaksa veido mazāk par 50% izmaksu. Pārējais ir mehānismu un materiālu izmaksas. Savukārt rekonstrukcijā ir ļoti daudz rokudarba, kura samaksa veido līdz 70% tāmes vērtības. Krīze tuvojas savām beigām, rokudarba cena pieaug, un rekonstrukcija būs aizvien dārgāka un dārgāka. Tādēļ izvēlieties – vai nu lēti pirkt dzīvokli novecojušā daudzdzīvokļu mājā, kura sakārtošanai būs nepieciešami lieli ieguldījumi, vai arī pirkt dzīvokli jaunbūvē, kur tuvākos divdesmit gadus nevajadzēs lauzīt galvu par lieliem tēriņiem.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2012
