Krīze baltkrievu stilā
Krīze baltkrievu stilā
Romāns Golubevs
20.11.2009
Būvniecība Minskā joprojām norisinās straujos tempos, lai arī darījumu apjoms Baltkrievijas galvaspilsētas nekustamo īpašumu tirgū ir samazinājies uz pusi, bet cenas – aptuveni par 30 procentiem. Taču par pasaules finanšu krīzes katastrofālu ietekmi uz mūsu kaimiņvalsts nekustamo īpašumu tirgu netiek runāts, mājokļu cenas Minskā ceļas jau ceturto mēnesi pēc kārtas.
Būvēja un būvē
Aizvadītajā gadā šo rindu autoram ik pēc diviem trim mēnešiem vajadzēja tranzītā šķērsot Baltkrieviju, braucot cauri Minskas centram vai apbraucot to pa apvedceļu. Un ikreiz ar zināmu skaudību nācās konstatēt, ka apkārtējā ainava mainās gluži kā kaleidoskopā – to ikreiz papildināja būvlaukumi un jau pabeigtas jaunbūves. Turklāt, ja Minskas centrā būvniecība notiek atsevišķās vietās, tad tuvāk apvedceļam galvenokārt tiek īstenoti vērienīgi projekti ar vairākiem simtiem un pat tūkstošiem dzīvokļu.
Oktobra beigās, atkal dodoties ceļā pa ierasto maršrutu, pārliecinājos, ka Baltkrievijā neviens nedomā īpaši samazināt būvniecības tempus, lai arī ir krīze, kuras esamību vēl pirms gada Baltkrievijas valdība kategoriski atteicās atzīt. Tagad vārdu krīze lieto bieži gandrīz vai visi vietējie iedzīvotāji. Tiesa, viņu krīze un mūsējā ļoti atšķiras. Iemesls ir tas, ka Baltkrievijā ir spēcīgs ražošanas komplekss. Diversificētā ekonomikā (tādā, kas attīstās ne tikai pateicoties kreditēšanas bumam un ažiotāžai nekustamā īpašuma sektorā) būvniecības nozare vienmēr ir viena no attīstības lokomotīvēm un lakmusa papīrs ekonomikas stāvokļa noteikšanai. Lūk, 2009. gadā Baltkrievijas galvaspilsētā komunālās būvniecības organizācijām jānodod ekspluatācijā mājokļi ar kopējo platību 1,4 miljoni kvadrātmetru. Tas ir vairāk nekā spēja paveikt Latvijas būvniecības nozare tā sauktajos treknajos gados - 2007. un 2008. gadā. Turklāt šajā rādītājā nav iekļauti privātās apbūves darba rezultāti. Piebilstams, ka saskaņā ar oficiāliem datiem 2009. gadā Minskas pašvaldība bija 300 jaunu sociālo un kultūras objektu - skolu, poliklīniku, bērnudārzu, sporta būvju - pasūtītāja. Vasarā aktīvi tika apspriests jautājums par jaunas, vairāk nekā 200 miljonu eiro vērtas industriālās būvniecības rūpnīcas būvi pilsētas rūpnieciskajā rajonā Šabani. Tas arī ir saprotams, jo sagaidāms, ka uzsāks īstenot lielu skaitu vērienīgu projektu, tādu kā projekts „Minsk-City”, kura tāmes vērtība ir vairāk nekā septiņi miljardi dolāru. Lūk, tāda ir krīze Baltkrievijā!
Rajonu centros situācija atšķiras no situācijas galvaspilsētā tikai ar vērienu. Kopumā baltkrievi būvē un būvē… Tomēr jāatzīst, ka reklāmas plakātu, kas vēsta par iespējām iegādāties dzīvokli, uz daudzdzīvokļu mājām kļūst aizvien vairāk.
„Nē, nē… Tagad dzīvokli pārdot nav izdevīgi, jo cenas ir kritušās. Agrāk mūsu 30 kvadrātmetru liels vienistabas dzīvoklis (20 gadus vecā no silikātķieģeļiem būvētā mājā) maksāja 40 000 dolāru, bet tagad – 27 000,” tā Mogiļevā uz „m2” žurnālista jautājumu reaģēja paziņa, kas, izmantojot valsts mājokļu programmas ietvaros piešķirtu kredītu uz atvieglotiem noteikumiem, ir nopirkusi divistabu dzīvokli jaunā projektā un tagad maksā hipotēku. Minētā vienistabas dzīvokļa pārdošana ļautu viņai pilnībā dzēst parādsaistības, taču paziņa ir nolēmusi nogaidīt. Šis piemērs ir interesants arī tādēļ, ka ļauj salīdzināt situāciju. Un tā ir šāda: dzīvokļi padomju laika mājās Mogiļevā, kurā ir 370 000 iedzīvotāju, maksā dārgāk nekā Rīgā (!), lai gan rīdzinieku un mogiļeviešu vidējais ienākumu līmenis ir nesalīdzināmi, Mogiļevā 200 eiro liela alga tiek uzskatīta par labu algu. Tajā pat laikā Minskā dzīvokļi arī iepriekš ir bijuši pat divas reizes dārgāki nekā Rīgā.
Pamēģiniet tikt pie kredīta
„Rīgā cenu maksimums tika fiksēts 2007. gada martā un aprīlī, Minskā – 2007. gada oktobrī. Vienistabas dzīvokļu viena kvarātmetra cena bija 2 061 dolārs. Cena vēl veselu gadu bija tuva šim līmenim: 2008. gada oktobrī un novembrī tā bija attiecīgi 2 027 un 2 030 dolāru kvadrātmetrā un tikai pēc Jaungada sāka slīdēt lejup. Zemākais punkts tika sasniegts augustā – 1 392 dolāri kvadrātmetrā. Cenu lejupslīdes galvenais iemesls bija Baltkrievijas valūtas devalvēšana par 20 procentiem. Ja analizētu cenu dinamikas rādītājus nevis dolāros, bet Baltkrievijas rubļos, cenas kritums būtu pat mazāks. Tomēr, sākot ar 2009. gada augustu, ir sākušas celties arī cenas dolāros. Oktobra beigās Minskā vienistabas dzīvokļu kvadrātmetra vidējā cena pārsniedza 1 540 dolāru,” sarunā ar „m2” pastāstīja Baltkrievijas nekustamo īpašumu portāla Realt.by projektu vadītājs Aleksandrs Martiņenko, kas Latvijā viesojās pēc asociācijas LANĪDA ielūguma un piekrita pastāstīt par Minskas dzīvojamā nekustamā īpašuma tirgus īpatnībām.
Pirmkārt, atzīmēsim to, ka Baltkrievijas dzīvojamā nekustamā īpašuma tirgus nekad nav bijis tik spekulatīvs kā Latvijas tirgus. Baltkrievijā arī agrāk saņemt kredītu nebija viegli, un tagad jau nu nepavisam. Sākot ar 2009. gadu, hipotekāros aizdevumus Baltkrievijā izsniedz tikai nacionālajā valūtā. Parastā procentu likme šiem aizdevumiem ir 25% (!) gadā. Lai saņemtu aizdevumu, ir jāiesniedz dažādas uzziņas par ienākumiem, kā arī ir nepieciešami divi trīs galvotāji. Turklāt nav runa par aizdevumu 80% vai 90% apmērā no pirkuma summas, banka var izsniegt aizdevumu 50% un 30% apmērā no pirkuma summas. Taču, kā apgalvoja mūsu sarunas biedrs, daudzus potenciālos pircējus nebaida pat tik stingri noteikumi, – cilvēkiem kaut kur taču ir jādzīvo. Viens otrs, iespējams, cer uz kārtējo Baltkrievijas rubļa devalvāciju.
Par nepatiesu sludinājumu nāksies atbildēt
Interesants ir arī vēl kāds cits fakts. Rīgā, pazeminoties cenām, pārdošanai piedāvāto dzīvokļu skaits ir samazinājies. Minskā – tieši otrādi. Interneta portālā Realt.by var atrast informāciju par gandrīz 7 500 pārdodamiem dzīvokļiem, no kuriem apmēram 6 600 ir brīvi pieejami portāla apmeklētājiem apskatīšanai. Baltkrievijas interneta vietnēs praktiski nav nepatiesu sludinājumu, – atšķirībā no Latvijas, kur ir kompānijas, kas nekautrējas tādus ievietot. Viss ir ļoti vienkārši: Baltkrievijas likumdošana ierobežo objektu reklamēšanas iespējas. Aģentūrām un mākleriem ir tiesības reklamēt tikai tos dzīvokļus un mājas, par kuru pārdošanu tām ir noslēgts līgums un ir saņemta īpašnieka atļauja reklamēt objektu. Tas tiek ļoti stingri kontrolēts. Ja firma vai mākleris tiek pieķerts krāpšanā, vainīgajiem draud liels naudas sods. Par atkārtotu krāpšanos var atņemt licenci, kuru izsniedz Baltkrievijas Tieslietu ministrija. Starp citu, saņemt licenci starpniecības pakalpojumu veikšanai darījumos ar nekustamiem īpašumiem var tikai tāds uzņēmums, kurā ir vismaz pieci atestēti nekustamā īpašumu aģenti. Tādas situācijas, ka ar šo biznesu nodarbotos katrs, kam vien nav slinkums, Baltkrievijā nav.
Kopš 2009. gada vasaras Baltkrievijā ir stājušies spēkā normatīvi, kas nosaka starpnieku peļņas apmēru. Starpnieka peļņa svārstās no 1 līdz 3 procentiem. Jo darījuma summa ir lielāka, jo mazāku procentu no tās saņems starpnieks. No vienas puses, tā ir acīmredzama valsts iejaukšanās uzņēmējdarbībā, taču, no otras – nosacījums, kura uzdevums ir stimulēt tirgus darbību. Pircējs un pārdevējs precīzi zina, cik viņiem būs jāmaksā starpniekam, un tas ir svarīgi, pieņemot lēmumu par darījumu.
Reklāma – tirdzniecības dzinējspēks
Neraugoties uz visai pievilcīgo ainu, ja to vērtētu no Latvijas skatpunkta, darījumu skaits Baltkrievijā kopumā un Minskā atsevišķi, protams, ir samazinājies - aptuveni par 50 procentiem (Latvijā – divarpus līdz trīs reizes). Visvairāk ir cietis jauno projektu tirgus. Baltkrievijā ir divas lielas būvnieku kategorijas. Pirmā – valsts organizācijas. To uzdevums ir nodrošināt, ka dzīvokļu rindā reģistrētajiem iedzīvotājiem un dažādām sociālajām grupām, kam ir tiesības saņemt valsts palīdzību mājokļa problēmas risināšanā, ir jumts virs galvas. Palīdzība izpaužas, nosakot zemākas cenas jaunajiem projektiem un piešķirot kredītu ar atvieglotiem noteikumiem. Turklāt īpašnieks, kas ieguvis dzīvokli ar valsts palīdzību, kļūst par dzīvokļa pilntiesīgu īpašnieku tikai pēc tam, kad pilnībā ir samaksājis aizdevumu bankai. Taču arī pēc tam viņam nav tiesības pārdot dzīvokli tālāk, kamēr no pirkšanas brīža nebūs pagājis zināms laiks (atsevišķos gadījumos 20 gadu).
Otra liela kategorija ir privātie būvētāji. Te darbojas brīvā tirgus princips: tiek pārdots visiem, kas vien spēj samaksāt. Cik jauno dzīvokļu ir tukši, gaidot savu pircēju? Mūsu viesis godīgi atzina, ka viņam šādas statistikas nav. Atbildot uz jautājumu, viņš pastāstīja par saviem novērojumiem: „Līdz krīzei jaunie projekti tika izpirkti ātri. Attīstītājiem reklāma pat nebija īpaši vajadzīga, uzkarināja uz ēkas plakātu un, skat, jau veidojās pircēju rinda. Tagad pārdevēji ir spiesti cīnīties par pircēju. Labākajos gados portālā Realt.by bija redzama reklāmas informācija par 20-30 jaunām daudzdzīvokļu mājām vai kompleksiem, tagad to skaits sniedzas pāri simtam. Un attīstītāji ir ļoti aktīvi.” Gluži vai kā apstiprinot teikto, sarunas laikā iezvanījās Aleksandra Martiņenko tārunis. Pasūtītājs zvanīja no Minskas un pauda gatavību nopirkt labākās reklāmas platības sava objekta reklamēšanai.
Interesanti, ka kvalitatīvas jaunbūves Minskā tagad tiek piedāvātas par 1 250 – 1 400 dolāriem kvadrātmetrā. Šīs cenas ir tuvas sekundārā tirgus cenām. Tas ir saistīts ar to, ka galvenokārt tiek pārdotas jaunbūves ar nepilnu apdari. Dzīvokļa pabeigšana izmaksās vēl papildus 200-350 dolāru kvadrātmetrā.
„Spriežot pēc sarunas ar Baltkrievijas mākleriem, var izdarīt secinājumu, ka viņi ir pārliecināti, ka cenas ir stabilizējušās. Un tas ir labi, jo ļauj pircējiem meklēt un izvēlēties labākos variantus. Slikti, protams, ka hipotekāro kredītu saņemšanas noteikumi ir visai stingri, taču ceram, ka situācija ar laiku uzlabosies," sarunu nobeidzot, sacīja portāla Realt.by vadītājs.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1297
