Krievijas „MIEL” Latviju uzskata par perspektīvu
Romāns Golubevs, 10.09.2008
Krievijas pircējiem ir interese par Rīgas un Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgu, taču masveidīgs investoru pieplūdums no austrumiem nav gaidāms. Latvijas nekustamo īpašumu tirgus stagnācija var beigties jau 2009. gadā.
Šādu viedokli intervijā katalogam „m2” pauda Krievijas holdinga „MIEL” kompānijas „Distant Property Management” vadītāja Nataļja Zavaļišina.
Informācijas laukam ap Latvijas nekustamo īpašumu tirgu lielākoties ir negatīva pieskaņa un jebkurš kaut cik pozitīvs signāls šodien ir retums. Tādēļ ziņa, ka augusta pirmajā pusē Latvijā uzturēsies vienas no Krievijā lielākās nekustamo īpašumu struktūras – holdinga „MIEL” pārstāvji, izraisīja paaugstinātu „m2” interesi. Jo vairāk tāpēc, ka tā nebija izklaides vizīte. Kā „m2” pastāstīja Krievijas uzņēmuma Latvijas partneri, viesi lūkojas pēc investīcijām pievilcīgiem objektiem. Un lūkojas uzmanīgi.
Der atcerēties, ka vēl pavasarī „MIEL” kļuva par dzīvojamā projekta „Sun Republic” līdzīpašnieku, pārņemot pusi tā daļu. Pie tam saskaņā ar „m2” rīcībā esošajām ziņām holdingam pieder šā projekta, kurā darbi rit bez brīvdienām, kontrolpakete. Kompleksu ekspluatācijā paredzēts nodot nākošā gada pavasarī.
Sekmīgas ienākšanas piemērs
Ar šo rindu autoru Nataļja Zavaļišina tikās viesnīcas „Reval Holel Latvija” 26.stāvā. Šeit, sēžot pie loga, no kura paveras lieliska Rīgas centra un Vecrīgas panorāma, notika mūsu saruna. Un tā sākās ar „Sun Republic”.
m2: Latvijas nekustamo īpašumu cenas turpina kristies. Vai „MIEL” vadība nenožēlo, ka ir iegādājusies šo aktīvu.
Projekts „Sun Republic” ir piemērs tam, kā veiksmīgi ienākt tirgū. Mums šis projekts liekas perspektīvs.
m2: Tomēr no Latvijas mākleriem un attīstītājiem ir nācies dzirdēt ne mazums dzēlīgu piezīmju par to, ka „MIEL” jau nu varēja sev izvēlēties arī pievilcīgāku objektu.
Šo pirkumu izskaidro mūsu kompānijas vēlēšanās izveidot kūrorta nekustamo īpašumu portfeli, kas būtu orientēts uz Krievijas pircējiem – uz cilvēkiem, kas vēlas investēt līdzekļus nekustamajos īpašumos, vai arī iegādājas tos savām vajadzībām kā otro, trešo, ceturto utt. mājokli. No otras puses, „Sun Republic” ir unikāls objekts. Tā patiešām ir pirmā līnija, kāpas, līcis, pludmale, un salīdzinoši neapgūta piekraste… Pie tam, ceļš līdz Rīgas centram aizņem ne vairāk par stundu. Domāju, daudzi maskavieši novērtēs iespēju dzīvot pie jūras klusā vietā bez Jūrmalas trokšņa un ļaužu pūļiem, netālu no Vecrīgas… Mēs ceram arī uz vietējiem pircējiem. Plānojam iesniegt tirgū cenas un kvalitātes attiecības ziņā ļoti pievilcīgu piedāvājumu. Neaizmirstiet, ka aptuveni 40% kompleksa dzīvojamo platību ir rezervētas vēl iepriekšējo projekta īpašnieku laikā.
Gan investors, gan starpnieks
m2: Holdinga „MIEL” struktūras Latvijā attīstītāja lomā darbojas tikai vienā projektā?
Mēs pētām arī vairākus citus interesantus piedāvājumus, par kuriem runāt vēl gan ir pāragri. Vispār „MIEL” cenšas skatīties uz jūsu tirgu dažādām acīm – gan kā investors, gan arī kā kompānija, kas piedāvā iespējas tajā investēt. Manis vadītā „Distant Property Management” kā reiz nodarbojas ar šā jautājuma pārraudzīšanu.
m2: Un tomēr interesanti – kas Krievijas pircēju tagad var ieinteresēt Latvijā?
Maskavas un Sanktpēterburgas nekustamo īpašumu tirgus pēdējo gadu laikā ir sasniedzis savas investīciju pievilcības robežu. Pirkt nekustamo īpašumu Maskavā un Maskavas apgabalā ir interesanti galvenokārt sev un nevis, lai investētu līdzekļus. Cenu kāpuma potenciāls pastāv, taču tas vairs nav tik liels, kā pirms dažiem gadiem. Tajā pat laikā cilvēki, kas pēdējo desmit gadu laikā peļņas nolūkos investēja līdzekļus viņiem pierastajos un izprotamajos Maskavas vai Pēterburgas nekustamajos īpašumos, ir ieguvuši labu peļņu. Tagad šādus pircējus aizvien vairāk interesē ārvalstu tirgi un iespējas, kas paveras šajos tirgos. Tādēļ viņi meklē savam kapitālam jaunu (ģeogrāfiskajā izpratnē) pielietojumu. „Distant Property Management” uzdevums ir palīdzēt viņiem šajā jomā. Mēs meklējam un piedāvājam viņiem investīcijām pievilcīgus nekustamos īpašumus, kas neatrodas Maskavā. Tie var būt ieguldījumi stabilā tirgū, kas varbūt arī nedod lielu peļņu, bet toties nodrošina Krievijas pircējiem zināmus atvieglojumus – kaut vai to pašu Šengenas vīzu vai reizēm arī uzturēšanās atļauju. Principā arī stabilos tirgos ir projekti, kas ļauj gūt visai labu peļņu. Problēma ir šādus projektus atrast. Latvijas tirgus ir stabils, jo jums ir normāls likums par zemi, kas aizsargā patērētāju un investoru tiesības.
Slīcēju glābšana
m2: Nestrīdēšos par to, kā mūsu nekustamo īpašumu tirgus izskatās no malas, taču no iekšpuses tas liekas ne tik daudz stabils, cik stagnējošs. Dzird valodas par investoru masveida aiziešanu.
Kāpēc aiziešanu!? Pareizāk būtu runāt par noteiktām tirgus krīzes izpausmēm. Pēc neveselīgas ažiotāžas ap nekustamiem īpašumiem seko sanācijas process – tas ir, tirgus atveseļošanās. To iesāka valdība, nolēmusi cīnīties ar inflāciju un mainot kreditēšanas noteikumus fiziskām personām. Kas notiek? Cenas krītas. Personīgi man šķiet, ka zemākais punkts jau ir tuvu. Situācijas atveseļošanai būs vajadzīgs vēl aptuveni gads vai mazliet vairāk. Tajā pat laikā jau tagad Rīgā un tās apkārtnē ir projekti, kas lokāli jau ir sasnieguši savu zemāko punktu. Tie ir objekti, kas ieķīlāti bankās un kuru īpašniekiem ir problēmas ar hipotēkas aizdevumu dzēšanu. Viņiem neatliek nekas cits kā vien pārdot savu nekustamo īpašumu, vai arī to pārdos pati banka. Tā kā notiekošais nav investoru aiziešana, bet drīzāk slīcēju glābšanas operācija.
Jūsu tirgū ir visai daudz nekustamo īpašumu, kas tuvākajā laikā kļūs pievilcīgi pirkšanai – tie ir tuvu savam cenas minimumam. Pie tam Rīga un Rīgas rajons turpina saglabāt savu ilgtermiņa pievilcību. Mēs, pirmkārt, runājam par dzīvojamiem un kūrortu nekustamiem īpašumiem. „Distant Property Management” pēta šādus objektus un piedāvās tos Krievijas pircējiem. Lūk, jūs runājat par krīzi Latvijas tirgū. Analoģiski procesi notiek arī ASV, Spānijā un, teiksim, Francijā. Un nav pat īsti skaidrs, kur krīzes raksturs ir traģiskāks. Viennozīmīgi ir tas, ka jūsu tirgus Krievijas pircējiem ir tuvāks un saprotamāks. Tādēļ arī raugāmies uz jūsu pusi.
Krievijas klientu interesē kūrortu nekustamie īpašumi pie ūdens. Nu, varbūt vēl mežu masīvos, zaļajās zonās… īsāk sakot, vietas, kas ir piemērotas pilnvērtīgai atpūtai un kur ir kādi vēsturiski objekti.
m2: Vai jūs izskatāt tikai Rīgas un Jūrmalas objektus, vai pētāt objektus arī Liepājā un, teiksim, Ventspilī?
Galvenokārt Rīgā un Jūrmalā. Tās visiem ir zināmas. Pasaules prakse rāda, ka investori vispirms ienāk izstrādātās vietās, un vēlāk, kad ir iedzīvojušies, viņu interešu zona paplašinās. Taču, ja kāds no mūsu klientiem izteiks vēlmi iegādāties biroju centru tajā pat Liepājā, tad mēs ar savu Latvijas partneru starpniecību sameklēsim viņam interesantu variantu.
m2: Vai „MIEL” nedomā atvērt Latvijā savu nodaļu?
Pašreizējā etapā pavisam noteikti nē. Tāpat nevajag domāt, ka „MIEL” gatavojas ienākt Latvijā ar desmitiem un simtiem miljoniem dolāru. Mūsu interese būs pievērsta konkrētiem punktiem. Un tajā mērogā, kuru mēs uzskatām par saprātīgu un komfortablu. Mēs piedāvājam Krievijas uzņēmējiem iespēju diversificēt savus aktīvus un iegūt papildus iespējas un atvieglojumus. Manis vadītā nodaļa sniedz investīciju portfeļa formēšanas pakalpojumus, kur cilvēks iegulda naudu nekustamos īpašumos divās vai trīs valstīs. Vienā ar augstu riska un ienākumu līmeni kā, piemēram, Panamā vai Bulgārijā, un vienā pietiekami konservatīvā un stabilā kā, piemēram, Vācijā. Un, pieņemsim, trešajā – Latvijā, kur pašreiz ir vērojama ekonomikas krīze, kas nenovēršami pavērs jaunas perspektīvas.
Ģeogrāfiskās izvēles
m2: Vai piedāvājat Krievijas pircējiem arī objektus Igaunijā un Lietuvā?
Pagaidām nē. Tikai Latvijā. Tomēr vairāki piedāvājumi no Lietuvas man ir. Vispār nedrīkst nozvērēties, ka vienā valstī tirgu pētīsim, bet citā nē. Tas ir radošs process – mēs vadāmies pēc klientu vēlmēm. Es, piemēram, to pašu Panamu ilgi neuzskatīju par investīcijām piemērotu reģionu. Gan no Krievijas tālu, gan arī klimats nepatīkams un ļoti mitrs. Taču no klientiem saņēmu pietiekami daudz zvanu, lai „Distant Property Management” sāktu nodarboties arī ar šīs Latīņamerikas valsts tirgu.
m2: Kādiem reģioniem dod priekšroku „MIEL” klienti?
Uzskaitījums ir visai plašs: Spānija, Panama, Bulgārija, Melnkalne, Horvātija… „MIEL” klienti nekustamos īpašumu ārzemēs pērk dažādiem nolūkiem. Bulgārijā un Horvātijā joprojām saglabājas iespēja iegūt 20-25% peļņu, ja izdodas atrast piemērotu objektu un izvest to celtniecības sākuma stadijā. Interesanta ir Ukraina – Krimas dienvidu piekrastē aktīvi tiek būvēti biznesa klases mājokļi ar lielu platību un augstiem griestiem. Šādi objekti Krievijas pircējiem ir interesanti, ņemot vērā, ka Krima tomēr ir krievu valodas telpa. Kijevā mūsu klienti investē komerciālajos nekustamajos īpašumos. Viņiem tāpat patīk arī Melnkalne – tur nereti ir vērojama jauna parādība: angļi pērk nedārgas mājas dzīvošanai un remontē tās. Nereti viņi uzsāk savu biznesu – atver restorānus vai skaistumkopšanas salonus, tas ir, pārceļas dzīvot uz šo reģionu. Nevar teikt, ka šī parādība būtu masveidīga, bet šādi gadījumi ir.
Starp citu, pēdējā laikā mūsu klienti necenšas nopelnīt ar spekulatīviem, t.i., īstermiņa darījumiem, bet gan iegādājas nekustamo īpašumu ilgam laikam. Tādēļ arī Latvija var būt interesanta, jo tirgus attīstība norisinās pa sinusoīdu un pēc lejupslīdes vienmēr nāk kāpums.
Iespraudums
Par Maskavu
m2: Aizvien biežāk nākas dzirdēt viedokļus par Maskavas nekustamo īpašumu tirgus pārkaršanu. Kāds ir jūsu viedoklis par šo jautājumu?
Nataļja Zavaļišina: Viedokļi ir dažādi. Dažs labs eksperts runā par iespējamu krīzi, cits, tieši otrādi, prognozē tālāku kvadrātmetra cenas celšanos. Atšķirībā no daudzām Eiropas valstīm dzīvokļa iegāde Maskavā bieži norisinās bez hipotēkas kredīta piesaistīšanas. Mūsu situācija no jūsējās atšķiras ar to, ka nekustamais īpašums ir ne tik daudz līdzekļu uzkrāšanas, cik to saglabāšanas līdzeklis. Cilvēki pēc 1998. gada krīzes joprojām neuzticas banku sistēmai un, neraugoties uz augstu mājokļu cenu (vairāk nekā 6 000 SV dolāri kvadrātmetrā), masveidīgu atbrīvošanos no nekustamiem īpašumiem neviens nepareģo.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
