Ko mums nesīs vasara?
Romāns Golubevs 06.2007
Maijā pirmo reizi pēdējo 5-6 gadu laikā dzīvokļu cena sērijveida projektos, lai arī tikai nedaudz, bet pazeminājās. Ņemot vērā, ka vasara tradicionāli ir zemas aktivitātes periods, var pieņemt, ka situācija uz labo pusi nemainīsies. Šim pieņēmumam tiecas piekrist arī kataloga „m2” aptaujātie eksperti. Tiesa, vieni uzskata, ka gaidāma ir tikai cenu kāpuma apstāšanās, bet otri neizslēdz arī piedāvājuma cenas krišanos par 10-15%.
Mīnus 1% - šādu diagnozi galvaspilsētas nekustamo īpašumu tirgus stāvoklim maijā uzstādīja kompānija „Latio”. Ja vadās pēc tās datiem, tad pircējiem un pārdevējiem Rīgā tagad vajadzētu orientējas uz vidējo cenu 1790 eiro par kvadrātmetru. Šī raksta tapšanas brīdī otra Latvijas kompānija, kas arī piedāvā publikai ikmēneša apskatus par nekustamo īpašumu tirgus lietu stāvokli – kompānija „Ober Haus” - vēl nebija publicējusi savus datus. Taču privātā sarunā ar „m2” tās pārstāvji atzīmēja, ka ir fiksējuši nelielu cenas pazemināšanos – par 0,5%. Atgādināsim, ka aprīlī „Ober Haus” publicētā mājokļa kvadrātmetra vidējā cena bija 1662 eiro par kvadrātmetru. Mūsu sarunas biedrs īpaši uzstāja, ka visas runas par jau sākušos ievērojamo cenu krišanos ir ne vairāk kā iedomas. Viņaprāt, par šādu scenāriju nevar būt ne runas. „Vienkārši katrā segmentā bija ļoti daudz tā saucamo padebešu piedāvājumu. Lūk, šādu objektu īpašnieki tagad ir spiesti iegrožot savu apetīti līdz normālam vidējam cenu līmenim”, - paskaidroja mūsu sarunas biedrs.
Tajā pat laikā tas, ka šodien sekundārajā un nu jau arī primārajā tirgū puses nereti vienojas par sākotnēji pieprasītās cenas samazināšanu, ir fakts. Lūk, arī viens no „m2” reklāmdevējiem – rindu māju projekta attīstītājs – izvietojot pie mums savus sludinājumus, nesāka noliegt, ka vienojas ar pircēju par cenu. Pie tam, pieprasījums pēc viņa vārdiem tagad ir ievērojami zemāks, nekā pagājušajā gadā. Nejūtot pircēju interesi, vieni pārdevēji pazemina savu latiņu par 1-3%. Taču tā rīkojas tikai tie, kam objektu nepieciešams pārdot tūlīt un tagad.
Nepretendējot uz kādiem īpaši objektīviem rezultātiem, katalogs „m2” veica nelielu mūsu marta mēneša numurā ievietoto privāto sludinājumu salīdzinošo pētījumu. Kāpēc marta? Tā vienkāršā iemesla dēļ, ka tas bija pēdējais mēnesis, kad cenas saskaņā ar analītiskajiem apskatiem turpināja augt. Izvēlējāmies 22 dzīvokļu pārdošanas sludinājumus Centra rajonā, Krasta ielas masīvā, Pļavniekos un Purvciemā un apzvanījām to īpašniekus. Centāmies ņemt sludinājumus, kas bija ievietoti caur portālu www.varianti.lv vai tos, kur bija norādīts, ka to ievietojis dzīvokļa īpašnieks.
Tad, lūk, jūnija sākumā 8 dzīvokļi bija jau pārdoti. Četru dzīvokļu īpašnieki paziņoja, ka vai nu ir atsaukuši nekustamā īpašuma pārdošanu vai ir to izīrējuši. Iemesls? Mazais pieprasījums vai nevēlēšanās piekāpties pircējiem, kas cenšas ievērojami „nosist” cenu. Tajā pat laikā 9 cilvēki nosauca cenu, kas bija zemāka, nekā martā, vai arī piekrita patirgoties, ja būs reāla interese par objekta pirkšanu. Pie tam, samazinājums bija no 500 latiem (-1% no iepriekšējās cenas) par vienistabas dzīvokli Lugažu ielā, līdz 10 000 eiro par dzīvokļiem Salaspils ielā (-7,5%) un staļinlaiku mājā Purvciemā, Raunas ielā (-5,8%). Un tikai divi no aptaujātajiem paziņoja, ka nenolaidīs iepriekšējo cenu. Runa bija par dzīvokļiem pirmskara mājā Čaka ielā un jaunceltnē Braslas ielā.
Atzīmēšu arī vēl šādu vērojumu. Daudzi analītiķi norādīja, ka, neraugoties uz nelielo cenu krišanos maijā, nekustamā īpašuma objekti pieprasītajā Purvciemā un Pļavniekos turpināja sadārdzināties. Mēs saskārāmies ar citu gadījumu – vienistabas dzīvoklis Tīnūžos, kuru vēl martā piedāvāja par 69 275 eiro, tagad jau ir gatavi atdot par 65 700 eiro. Vēl vienam dzīvoklim piedāvājuma cena ir „nomesta” no 170 000 eiro uz 160 000 eiro. Starp citu, ja martā katalogā „m2” bija atrodami tikai astoņi dzīvokļu pārdošanas piedāvājumi Pļavniekos, tad jūnija numurā to ir jau 25. Purvciemā šie paši rādītāji ir attiecīgi no 30 līdz 43 dzīvokļiem.
Kas tad galu galā notiks ar galvaspilsētas dzīvokļu cenām vasarā? Šo jautājumu mēs uzdevām dažādiem Latvijas ekspertiem. Taču pirms dot vārdu viņiem, riskēsim izteikt savu viedokli. Mūsuprāt, liktenīga tirgus sabrukuma nebūs un nekustamo īpašumu cenu krišanos par 20-30% gaidīt nav vērts. Tādam notikumu pavērsienam nav ekonomisko priekšnosacījumu. Tajā pat laikā cenu korekcija 10% robežās ir iespējama. Pie tam, ne tikai sērijveida dzīvokļu tirgū, lai arī jauno projektu attīstītāji apgalvo, ka viņiem nav iemesla satraukties. Pašreizējā, visai nenoteiktā, tirgus situācija var ilgt līdz pat šā gada beigām un nākamā gada sākumam. Taču pēc tam, kad cilvēki būs atkal pieraduši pie jaunajām reālijām, cenas atkal pamazām sāks kāpt augšup. Pašreizējo situāciju, starp citu, domā izmantot tālredzīgie mākleri – tie, kas strādā ar saviem un nevis aizdotiem līdzekļiem. Palielinoties piedāvājuma apjomam, viņi nolūko sev viskārotākos un pievilcīgākos objektus, kas pēc gada vai diviem gadiem nesīs viņiem peļņu. Tiesa, par 100% un pat 50% peļņu nu jau neviens vairs pat nesapņo.
Iespraudums
Kas, jūsuprāt, vasaras laikā notiks ar sērijveida projektu dzīvokļu cenām Rīgā? Kādas tendences būs vērojamas jaunceltņu tirgū?
Dmitrijs Trofimovs, kompānijas Rīgas Priežsili līdzīpašnieks:
Domāju, ka no cenu pazemināšanās par 10-15% mums neizvairīties. Runājot par jauno projektu tirgu, tad tur es gaidu pašu objektu kvalitātes celšanos un cīņas par klientu saasināšanos. Jauno dzīvokļu cenas diez vai kritīsies, taču to pārdošana nepārdomātos projektos ievilksies.
Vadims Markovs, kompānijas NIRA Fonds prezidents:
Ļoti grūti atbildēt. Grūti arī kaut ko prognozēt. Daudz kas būs atkarīgs no tā, vai nekustamo īpašumu tirgus spēs pielāgoties kreditēšanas noteikumiem. Manuprāt, dažas ārzemju bankas nolems fiksēt esošo hipotēkas portfeli un apturēs tā attīstību. Jautājums ir – vai šo nišu vēlēsies ieņemt vietējās finanšu struktūras, piemēram, tā pati Parex banka vai Aizkraukles banka. Skaidrs, ka lielo spēlētāju atiešana no aktīvas kreditēšanas noteikti izraisīs kredītu sadārdzināšanos. Jāņem vērā arī tas, ka attīstītāju biznesa lielā peļņa samazinās aizvien pieaugošo celtniecības izdevumu un iespējamās mājokļu cenu samazināšanās dēļ. Pašas cenas ir apstājušās, bet kādā virzienā tās virzīsies, rādīs laiks.
Uģis Stīpnieks, kompānijas Parkhaus izpilddirektors:
Cenas dzīvokļiem padomju laiku sērijveida mājās kritīsies par 10%. Izņēmums būs vienistabas dzīvokļi. Jaunajos projektos cenu situācija nemainīsies. Investori nobaidīsies no pašreizējās panikas, un pircēji pagaidām neko neuzsāks. Taču septembrī es gaidu aktivizēšanos: cilvēki sapratīs, ka viņiem vajadzīgi jauni mājokļi, un tie sāks tos atkal pirkt. Līdz gada beigām situācija šajā sektorā normalizēsies un turpmāk jauno projektu tirgus turpinās sadārdzināties par 7-10% gadā.
Mihails Morozovs, kompānijas Colliers International pārvaldes partneris Baltijas valstīs un Baltkrievijā:
Pieņemu, ka cenas sekundārajā tirgū kritīsies paralēli pieprasījuma un darījumu skaita kritumam, kā arī tāpēc, ka bankas kļūst piesardzīgākas kreditēšanas jautājumos. Tiesa, vasara nekad nav izcēlusies ar augstu aktivitāti tādēļ tirgu vairāk var ietekmēt tieši atsevišķu tā dalībnieku negatīvās prognozes un vērtējumi. Bet jaunceltņu tirgū galveno lomu spēlēs bankas un investīciju grupas, kurām ir jātiek skaidrībā ar savu tirgus perspektīvu un ietilpības vērtējumu tuvākajiem gadiem. No to konsekvences vai prioritāšu maiņas (ko demonstrē atsevišķas bankas) ir atkarīgas gan atsevišķas kompānijas, kas realizē projektus, tai skaitā attīstītāji un celtnieki, tā arī jauno projektu dzīvokļu pircēji. Bet ir arī alternatīvas finansējuma saņemšanas iespējas. Un tomēr pastāv risks no vienas galējības iekrist citā – no 0% likmes un 105% summas finansējuma uz 40 gadiem līdz pilnīgam atteikumam finansēt jebkādas operācijas ar nekustamiem īpašumiem. Pēc valdības izrādītās paaugstinātās aktivitātes, kas notika aprīlī un maijā, pieņemot inflācijas ierobežojošus labojumus un papildus likumus, var pieņemt, ka tirgum gada beigās ir jānormalizējas un jāturpina jauno projektu attīstīšana, kas nepieciešami, lai nomainītu novecojušo dzīvojamo fondu.
Aigars Zariņš, kompānijas Balsts valdes priekšsēdētājs:
Viennozīmīgi atbildēt uz šiem jautājumiem ir grūti. Atsevišķos sērijveida projektu dzīvokļu segmentos jau ir vērojama cenu pazemināšanās. Taču katastrofa nav jāgaida - pieprasījums joprojām ir visai liels. Vienkārši ir sākuši darboties jauni momenti – pretinflācijas programma un banku stingrākas prasības, izsniedzot kredītus. Pašlaik tirgus tiem pielāgojas, bet jau septembrī, manuprāt, viss atgriezīsies vecajās sliedēs. Mēs, starp citu, arī izstrādājām savas prognozes nākotnei. Tad, lūk, saskaņā ar tām cenu kāpumam arī bez valsts iejaukšanās bija jāapstājas jau oktobrī. Tālāk mūs gaidīja 2 gadu stabilitātes periods. Uz šo stabilitātes periodu es turpinu orientēties arī tagad. Jaunajos projektos cenas, protams, vairs neaugs tik strauji kā agrāk. Šeit svarīgs moments ir tas, ka daudzi attīstītāji savus projektus ir spiesti slēgt. Manuprāt, dzīvojamo objektu pasūtītāju lomā aizvien biežāk redzēsim tieši celtniecības kompānijas.
Vita Gudkova, kompānijas Latio analītiķe:
Tirgū visu vasaru un visos dzīvokļu segmentos dominēs pārdevēju nogaidošā pozīcija. Pārdevēji, kuriem kaut kādu iemeslu dēļ būs noteikti jāpārdod dzīvoklis, sāks pazemināt cenu.
Ģirts Grīnbergs, kompānijas Ober Haus Real Estate Latvia izpilddirektors:
Vasara paies zem sērijveida dzīvokļu cenu stabilitātes zīmes. Ir iespējams neliels kritums, bet ne vairāk par 1-2%. Runājot par jaunajiem projektiem, manuprāt, lai arī lēnītēm, bet tie kļūs dārgāki. Tas saistīts ar celtniecības izdevumu palielināšanos.
Milana Skumbiņa, SIA Coral Group valdes priekšsēdētāja:
Sekundārajā tirgū būs vērojama darījumu palēnināšanās (un šis process jau ir sācies). Cenu riska zonā ir tikai tās mājas, kas ir sliktā tehniskā stāvoklī. Jauno projektu tirgu stipri ietekmēs mūsu valdības veicamie inflācijas apkarošanas pasākumi. Attīstītāju lokā paliks tikai īsti profesionāļi – tie, kas piedāvā pircējiem pārdomātus projektus. Šeit nekādas īpašas finanšu politikas izmaiņas nav gaidāmas. Bet „jaunizceptie” attīstītāji var piedzīvot fiasko. Daudz kas būs atkarīgs no tā, vai patērētāji izjutīs nepieciešamību uzlabot savus dzīvokļa apstākļus, un arī no tā, cik liela spekulantu daļa, nespējot izpildīt finanšu saistības, būs spiesta steidzīgi atbrīvoties no savām dzīvokļu paketēm. Lūk, šie pēdējie tad arī pārdos objektus par cenu, kas apmierinās gan viņus, gan arī pircējus.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
