Kārlis Danēvičs: «Mūsu tirgum uzticas»
Kārlis Danēvičs: «Mūsu tirgum uzticas»
Romāns Golubevs
«Objektīvu priekšnosacījumu jaunam īpašumu cenu lejupslīdes spirāles aplim Latvijā nav. Mūsu valsts var izkļūt no krīzes ātrāk nekā Skandināvijas valstis, kuras līdzīgu ekonomikas kataklizmu piedzīvoja pagājušā gadsimta deviņdesmito gadu sākumā,» uzskata SEB bankas Kreditēšanas pārvaldes vadītājs Kārlis Danēvičs. «Hipotēkas kredīti ir ne mazāk kā viena trešā daļa no komercbanku kredītu portfeļa.»
Jau atkal gatavi palīdzēt
Vēl pirms visu Latviju pārņēmušās ekonomiskās krīzes sākuma SEB bankai (toreiz vēl Latvijas Unibankai) piederēja otrais lielākais hipotēkas aizdevumu portfelis. Tomēr, tiklīdz valsts ekonomikā sāka parādīties palēnināšanās pazīmes, SEB banka vairs nepiedalījās banku cīniņā par hipotēkas aizņēmējiem. Tās publiskā aktivitāte šajā segmentā tika pārtraukta. Un 2010. gada trešā ceturkšņa lielāko hipotēkas portfeļu sarakstā SEB banka noslīdēja uz ceturto vietu. Saskaņā ar Latvijas Komercbanku asociācijas datiem tobrīd SEB banka bija izsniegusi aptuveni 700 miljonus latu mājokļa remontam un iegādei, un turklāt šo skaitli raksturoja stabila samazināšanās tendence. Tomēr 2010. gada oktobrī notika stratēљiskas pārmaiņas: banka atkal sāka reklamēt savus hipotekārās kreditēšanas pakalpojumus.
«Ar ko ir saistīts šāds pavērsiens?» - ar šādu jautājumu sākās žurnāla un portāla varianti.lv intervija ar Kārlis Danēviču.
- Ar tirgus stāvokli, - pasmaidot atbildēja Kārli Danēvičs. - Pirms trīsarpus gadiem, analizējot ekonomikas stāvokli, mēs sapratām, ka Latvijā tuvojas grūts posms un ka tas nav labākais laiks, lai agresīvi reklamētu hipotēkas aizdevumus. Tomēr saviem uzticamiem un pārbaudītiem klientiem, kas vēlējās saņemt aizdevumu un bija spējīgi to atdot, SEB banka, izvērtējusi visus riskus, naudu izsniedza. Banka nogaidīja, lai atgrieztos, pienākot brīdim, kad hipotēkas aizdevumu izsniegšana būs saprātīga. Un, lūk, šāds brīdis ir klāt. Mūsuprāt, pašlaik paveras jaunas iespējas investīcijām, jauna vai lielāka mājokļa iegādei, esošā dzīvokļa vai mājas remontam. Nekustamo īpašumu cenas ir kritušās un izlīdzinājušās ar iedzīvotāju ienākumu līmeni. Euribor procentu likmes joprojām ir zemas - tuvu savam vēsturiskajam minimumam. No nekustamo īpašumu tirgus tiek saņemti pareizi un pozitīvi signāli. Raugoties no kreditētāja skatpunkta, ir labveligāka situācija, lai mēs varētu izsniegt aizdevumu. Un mēs esam gatavi atbalstīt šo pozitīvo tendenci.
Ne jau pirmais un arī ne pēdējais burbulis
m2: Liela daļa mūsu valsts sabiedrības ir dziļi pārliecināta, ka tieši bankas ir vainīgas, ka Latvijas nekustamo īpašumu tirgū tika uzpūsts cenu burbulis. Vai no pašreizējās krīzes finansisti arī ir kādu mācību saņēmuši? Vai ir garantija, ka jauns hipotekārās kreditēšanas vilnis atkal neuzpūtīs kārtējo cenu burbuli?
- Cenu burbuļi (un ne tikai saistībā ar nekustamajiem īpašumiem), ja uz tiem atskatās vispārinātāk un plašāk, pasaules vēsturē atkārtojas visai bieži. Tas ir cilvēka dabā - aizrauties un iedomāties, ka, lūk, šoreiz viss būs labi, viss būs citādāk, ne tā, kā iepriekšējo reizi. Jebkurš pragmatisks ekonomists jums pateiks, ka pašreizējā krīze nav pēdējā. Un no paklupšanas neviens nav pasargāts. Pirms trim četriem gadiem slavēja Īriju, kas bija pratusi kļūt par amerikāņu kompāniju Eiropas placdarmu. Īriju minēja kā straujas ekonomikas attīstības paraugu. Tagad Īrija ir uz bankrota robežas, tās stāvoklis ir vēl dramatiskāks nekā Latvijā. Īrijas paglābšanai ir vajadzīgi turpat simts miljardi eiro.
Ir mierīgi jāuztver tēze, ka kādā no Latvijas nozarēm nākotnē var izveidoties vai atkārtoties krīze. Ceru, ka, ja nākotnes krīze skars finanšu un nekustamā īpašuma sektoru, tad tā nebūs tik plašos apmēros. Zviedrija un Somija, kas pārvarēja krīzi divdesmitā gadsimta deviņdesmito gadu sākumā, pašreizējo pasaules mēroga kataklizmu ir pārdzīvojušas samērā nesāpīgi.
Ir jāizdara pareizi secinājumi. Visiem. Tostarp arī aizņēmējiem. Galvenā mācība bankām - lielāka uzmanība jāpievērš klientu ienākumu izvērtēšanai, viņu spējai tikt galā ar saistībām.
Ko mums ir iemācījusi pagājusī krīze? Bankas tagad vispirms cenšas strādāt ar pastāvīgajiem klientiem - ar tiem, kuru ienākumus tās pārzina, un tiem, pret kuriem nav pretenziju par maksājumu disciplīnu. Mēģināt pārvilināt citu banku klientus nav labākā izvēle. Arī klienti ir kļuvuši gudrāki. Viņi saprot, ka visagresīvākais piedāvājums ne vienmēr ir tas pats labākais. Mūsu jaunās hipotekārās kreditēšanas programmas mērķa auditorija tomēr ir SEB bankas klienti. Viņi pazīst mūs, mēs pazīstam viņus. Mums ir vieglāk uzticēties cits citam. Klientiem no malas mēs gan arī neatteiksim un izskatīsim viņu pieteikumu. Tomēr pārsolīt citu banku noteikumus nepūlēsimies, kā to viens otrs darīja iepriekšējos gados. Mūsu hipotēkas programmas reklamēšanas pirmie mēneši ir parādījuši, ka pieprasījums pēc hipotēkas kredītiem palielinās, palielinājums gan nav pārāk liels. Vairāk nekā 70% SEB bankas 2010. gadā izsniegto hipotēkas aizdevumu mērķi ir esošā mājokļa remonts. Standarta kredīts šādā gadījumā tikai dažkārt pārsniedza 7000 latu.
Mazāki riski
m2: Kādi šodien ir SEB bankas privātpersonām izsniegto kredītu standarta noteikumi?
- Varu ar lepnumu teikt, ka tie lielā mērā ir tādi paši, kādi tie bija pēdējos piecus gadus. Krīzes laikā ir mainījušies tikai cilvēku ienākumi. Tikai nedaudziem esam gatavi piešķirt vairāk par 80 procentiem no pirkuma vērtības. Pārējais - ir pircēja uzkrājumi. Kopumā, kā jau teicu, izsniedzot kredītu, mums galvenais ir potenciālo aizņēmēju ienākumu līmenis un nekustamā īpašuma iegādes mērķis. Vēlams, lai tas tiktu pirkts pašu dzīvošanai.
m2: Un kādas ir jūsu parastās kredītu likmes?
- Tas ir atkarīgs no klienta. Būs skaidrāk, ja sniegšu salīdzinājumu. Laikposmā no 2006. līdz 2007. gadam standarta hipotēkas kredīta likme bija aptuveni 1% (pašas bankas procenti) + Euribor. Krīzes pašā plaukumā naudu deva - pat ideāliem klientiem! - minimums 2,5% + Euribor. Taču 2010. gada beigās pašu procenti (vismaz mūsu bankā) sāka tuvoties 2%. Izš©irties par šādu soli mums ļāva apstāklis, ka tirgus atjaunojas un mūsu riski - samazinās. Ja ņem vērā pašreizējo Euribor likmi, tad labs klients var noformēt pie mums kredītu ar kopējo likmi pat zemāku par 3,5%.
m2: Tāds likmju līmenis ir raksturīgs attīstītajām Eiropas valstīm, tādām kā Francija vai Vācija. Tādu līmeni kaut kā grūti sasaistīt ar Latvijas ekonomikas pašreizējo situāciju.
- Tas ir vienkārši, - aizdevumu izsniegšanas noteikumus mūsu tirgū diktē skandināvu bankas. Viens otrs minētos noteikumus var uzskatīt par nepamatotiem. Es to redzu no citas puses: skandināvu bankas pozitīvi uztver Baltijas valstis. Skandināvi uz mums skatās kā uz ilgtermiņa tirgu. SEB grupa ir pārstāvēta 20 pasaules valstīs, tomēr par mājas tirgu tās uzskata Zviedriju un trīs Baltijas valstis. Tas ir pozitīvs signāls, kas liecina, ka ilgtermiņā mūsu tirgum uzticas. Pagaidīsim un tad redzēsim, kā būs tālāk. Taču hipotēka attīstīsies. Tā ir viens no bankas ienākumu avotiem. Ir tikai normāli, ja vismaz trešā daļa no bankas izsniegtajiem kredītiem ir hipotēkas kredīti.
Bez satricinājumiem tirgus ir labāks
m2: Rīgā notiekošajās konferencēs par nekustamo īpašumu tirgus tematiku bija dzirdami SEB bankai adresēti atzinīgi vārdi par to, ka 2007. gadā, kad sākās tirgus krīze, tā prata pārdot investoram 54 Latvijas, Igaunijas un Lietuvas nekustamo īpašumu paketes par 185 miljoniem eiro. Vairāk nekā pusē no šiem īpašumiem banka palika kā nomniece. Tagad, kad krīze mazinās, vai nedomājat atpirkt kaut ko no šī portfeļa atpakaļ? Daudzas pasaules lielākās bankas, kas pirms diviem trim gadiem pārdeva savus galvenos birojus, tagad organizē sarunas par to atpirkšanu.
- SEB banka sevi pozicionē kā komercbanku, un tas ir mūsu pamatbizness. Mēs īpaši neiekārojam iegūt savā bilancē nekustamos īpašumus. Tas attiecas gan uz pārdotajiem objektiem, gan arī uz tiem, kurus pārņemam no parādniekiem. Turklāt atšķirībā no investīciju bankām mēs esam ar mieru darīt gandrīz visu, lai nebūtu jāpārņem savā bilancē parādnieku mājokļi. Ar tiem, kuriem ir grūtības, esam ar mieru runāt par maksājumu samazināšanu, par likmju pārskatīšanu... Galvenais - lai nenonāktu līdz izsolei.
m2: Tomēr jūsu meitas uzņēmuma Latectus bilancē ir 50 nekustamā īpašuma objektu, kurus tas pārņēmis no parādniekiem izsolēs. Un šis portfelis tuvāko gadu laikā pavisam noteikti papildināsies. Ko darīsiet ar šiem nekustamiem īpašumiem? Kādi būs nosacījumi, šos īpašumus izliekot pārdošanai?
- Kamēr krīze nebūs beigusies un pilnībā nebūs stabilizējusies Latvijas ekonomika, par šo portfeli runāt ir pāragri. SEB bankas vadība uzskata, ka būtu nepareizi, ja mēs sāktu aktīvi tirgot Lactecus bilancē esošos objektus tagad, kad tirgus tikai sāk atlabt. Arī galvaspilsētas dzīvokļu tirgus pirms apmēram četrpadmsit piecpadsmit mēnešiem sasniedza savu zemāko punktu un tomēr vēl nav paguvis nostiprināties. Ja tirgū «ievestu» pat tikai 20 līdz 30 dzīvokļus ar zemām cenām, cenas atkal varētu sākt velties lejup.
m2: Tātad tuvākajos pāris gados nav sagaidāms, ka SEB banka aktīvi izpārdos no parādniekiem pārņemtos īpašumus?
- Zviedrija savu nekustamo īpašumu tirgus krīzi pārdzīvoja deviņdesmito gadu sākumā. Mūsu mātes uzņēmums pārņemtos aktīvus turēja aptuveni četrus piecus gadus. Tiesa gan, ja salīdzinām viņu krīzi ar mūsējo, tad mums tā bija varbūt par vienu gadu īsāka: mēs ātrāk pacēlāmies un ātrāk arī sasniedzām zemāko punktu. Varbūt mazliet ātrāk arī atgūsimies. Latectus pārņemto objektu pārdošana ir iespējama, bet par rītdienas cenām.
Nav pamata cenu kritumam
m2: Vai ticat tam, ka cenas celsies?
- Protams, izsakot prognozes, tas jādara piesardzīgi. Mūsu bankas analītiķu sagatavotais tirgus attīstības scenārijs tuvākajā nākotnē neparedz būtisku cenu krišanos. Pēdējā gada laikā sērijveida dzīvokļu cenas Rīgā ir paaugstinājušās par 15 procentiem, un tas ir objektīvs process. Analītiķi, salīdzinājuši Zviedrijas, Spānijas, Lielbritānijas, ASV un Latvijas iedzīvotāju ienākumus un nekustamo īpašumu cenas, uzskata, ka saprātīgs un saprotams Rīgas tipālo māju dzīvokļu cenu līmenis ir 700 eiro/m2. Gatavojot situācijas analīzi, bankas ļoti konservatīvi novērtē iedzīvotāju ienākumus un ņem vērā tikai oficiālos ienākumus un oficiālās ekonomikas datus. Patiesībā lielās pelēkās ekonomikas daļas dēļ mūsu valsts iedzīvotāju ienākumi ir augstāki, nekā tas redzams valsts statistiskajās atskaitēs. Taču arī tas ļauj domāt par noteiktu pozitīvu cenu dinamiku.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1798
