Kā pietrūkst pircējiem?
Romāns Golubevs, 09.04.2014
Drukātajos izdevumos un dažādos specializētajos interneta resursos ir daudz Latvijas nekustamo īpašumu pārdošanas piedāvājumu. Runa ir par vismaz divdesmit tūkstošiem sludinājumu, no kuriem vairāk nekā puse attiecas uz Rīgu un tās apkaimi. Tomēr pircēji, kaut ir šāda sludinājumu pārpilnība, nemitīgi žēlojas, ka pietrūkst īpašumu, kas apmierinātu viņu vēlmes.
Vai cilvēki būtu kļuvuši pārāk izvēlīgi? Laikam tomēr nē, jo ar viņiem vienisprātis ir daudzi Latvijas mākleri.
Kas nosaka jebkura nekustamā īpašuma pārdošanas sekmīgumu? Infrastrukūra, ēkas kvalitāte, tās āriene un iekšiene, kādas priekšrocības, kā arī saprātīga un iepriekš minētajiem parametriem adekvāta cena. Pēdējais nosacījums ir īpaši nozīmīgs, it īpaši, ja to aplūko saistībā ar pieprasījumu. Teorētiski pārdot var jebko. Tomēr praksē pat tad, ja kāds īpašums ir pieprasīts, taču īpašnieks ir noteicis cenu, kas, viņaprāt, ir saprātīga, bet faktiski ir augstāka par tirgus gaidām, tad darījumu nākas gaidīt ilgi — katrā ziņā līdz brīdim, kad pārdevēja prasības sakritīs ar potenciālo pircēju viedokli, viņu finansiālajām iespējām un gatavību maksāt pieprasīto cenu.
Rīgas, Jūrmalas un Rīgas rajona nekustamo īpašumu tirgū šodien ir parādījies pieprasījums pēc noteikta veida nekustamajiem īpašumiem. Piemēram, ārzemnieki, kurus piesaista iespēja saņemt Latvijas termiņuzturēšanās atļauju (TUA), interesējas par dzīvokļiem galvaspilsētas centrā vai mūsu valsts galvenajā kūrortā - Jūrmalā. Savukārt vietējie iedzīvotāji pamazām atgūstas no krīzes laika pārdzīvojumiem un apsver iespējas iegādāties dzīvokļus jaunajos mājokļu projektos. Aktivitāte ir vērojama arī sērijveida mājokļu segmentā. Tādējādi viss it kā būtu labi. Tomēr runas par pircējuprāt adekvātu nekustamo īpašumu nepietiekamību nerimstas un kļūst aizvien skaļākas — cilvēki vēlas pirkt un ir gatavi maksāt, bet to, ko viņi ir gatavi iegādāties, atrast neizdodas - veidojas pretruna starp pārdevēju vēlmēm un pircēju iespējām un viņu tirgus uztveri. Pieprasītajos nekustamo īpašumu segmentos kļūst pakāpeniski skaidrāk redzams, ka pieteiktās cenas aizvien vairāk attālinās no tirgus realitātes.
Lūk, tikai viens no žurnālam "Kvadrātmetrs" un portālam varianti.lv zināmiem stāstiem par dzīvokļa meklējumiem Rīgas centrā. Šis stāsts ilgst jau pusgadu. Ārzemnieki, lai saņemtu uzturēšanās atļauju, vēlējās sameklēt sev dzīvošanai dzīvokli, no kuras paveras labs skats, nenoplukušā mājā. Viņu prasību sarakstā bija arī trīs guļamistabas, pazemes garāža, slēgta teritorija un saprātīga cena. Diemžēl lielākā daļa no apskatītajiem dzīvokļiem, kuru pārdošanas cenas diapazons bija no 350 000 līdz 450 000 eiro, nu nekādi neatbilda pieprasītajai cenai: vai nu nepaveras laba ainava, vai kāpņu telpas ir gauži pieticīgā skatā, vai zemi griesti… Vai arī tiek piedāvātas kailas betona sienas. Galu galā tika atlasīti divi projekti, un pircējs izvēlējās lētāko piedāvājumu ar divām guļamistabām. Pārdevējs bija nolaidis cenu vispirms par 30 000, bet vēlāk vēl par 10 000 eiro. Tomēr arī tad darījuma summa pārsniedza 400 000 eiro. Un tas — neņemot vērā, ka nāksies tērēt naudu apjomīgam kapitālajam remontam. Šajā gadījumā cilvēki bija stingri nolēmuši pārcelties dzīvot uz Rīgu. Tomēr aizvien biežāk mēdz būt tā, ka, neatrodot sev pieņemamu variantu, ārzemnieki mūsu valstij vienkārši atmet ar roku.
Vienlaikus Latvijas nekustamajiem īpašumiem pamazām pāri veļas jauns īpašumu pārdevēju optimisma vilnis. To apstiprina arī žurnāla "Kvadrātmetrs" un portāla varianti.lv veiktā Latvijas nekustamo īpašumu tirgus speciālistu aptauja. Mēs lūdzām sniegt atbildi uz jautājumu: "Ja orientējas tikai uz klientu pieprasījumu, kādu nekustamā īpašuma objektu nepietiek Rīgā un Jūrmalā?" Izrādījās, ka problēmas ir daudzos sektoros.
Kristīne Dubāne, kompānijas Ober Haus vecākā speciāliste:
— Mums kā pārdevējiem pietrūkst nelieli divistabu dzīvokļi Rīgā labā vai vidējā stāvoklī, kuru cena nepārsniedz 50 000 eiro, kā arī sērijveida trīsistabu dzīvokļi Imantā un divistabu dzīvokļi Iļģuciemā. Pašlaik ir vērojams liels mājokļu deficīts visās sērijveida mājās, izņemot tā sauktos lietuviešu projektus. Liels pieprasījums ir pēc jauno projektu četristabu dzīvokļiem, kuru cena nepārsniedz 105 000 eiro. Centrā pirmskara mājās grūti atrast pieņemamus dzīvokļus 120 kvadrātmetru platībā. Ir visai komplicēti atrast izeju no situācijas tā, lai klientam nenāktos palielināt plānoto pirkuma budžetu, jo pieprasījums pārsniedz piedāvājumu. Piebildīšu arī, ka piedāvājumā ir maz gruntsgabalu ar labu infrastruktūru un visām komunikācijām. Rīgas rajonā ir jūtams dzīvošanai gatavu privātmāju par saprātīgu tirgus cenu piedāvājuma deficīts. Piemēram, Mārupē ļoti pieprasītas ir mājas, kuru cena nepārsniedz 200 000 eiro.
Linda Kauškale, kompānijas AVA HOLDING Ārzemju klientu departamenta vadītāja:
— Lai arī piedāvājumu skaits tirgū nav mazs un mūsu kompānijas objektu datubāze papildinās ik nedēļu, nekustamo īpašumu pirkšanas pārdošanas cenas jautājums joprojām ir aktuāls. Darbojas klasiskais pieprasījuma un piedāvājuma mijiedarbības likums: lielākā daļa pircēju ir gatava noslēgt darījumu par viņiem maksimāli izdevīgu, tas ir, zemāko cenu, savukārt pārdevēji savus objektus vēlas pārdot dārgāk.
Runājot par nekustamā īpašuma tirgus segmentiem, uzskatu, ka ierobežota izvēle ir Latvijas galvaspilsētas pavisam jauno mājokļu segmentā. Laiku pa laikam ir jūtams jaunu māju ar pilnu apdari trūkums. Piemēram, ārzemniekiem, kas vēlas nopirkt dzīvošanai gatavu un pilnīgā kārtībā esošu mājokli. Īpašnieki biežāk izvēlas atstāt apdari pircēja ziņā. Šādā situācijā risinājums var būt tāds, ka starpnieks pieaicina remontdarbu speciālistus. Dažreiz šo problēmu palīdz nokārtot arī pats nekustamā īpašuma pārdevējs, ja viņam ir šāda darbības veida pieredze.
Aivars Andersons, kompānijas Riga Real Estate direktors:
— Ārzemneiki meklē divu vai trīs istabu dzīvokļus Rīgas centrā par aptuveni 150 000 eiro patīkamā mājā ar vairāk vai mazāk normāli veiktu remontu. Sameklēt kaut ko tādu prestižajā Klusajā centrā vai Vecrīgā, pat pilsētas centrā vispār kļūst aizvien grūtāk. Turklāt ir vajadzīgs, lai dzīvoklis būtu likvīds. Kas ar to ir domāts? Dzīvoklim ir jāpatīk pircējam, ir jāvar to izīrēt ar vismaz 4 līdz 5% lielu gada rentabilitāti. Pēdējā laikā apmierināt šādas prasības izdodas reti. Tādā gadījumā kopā ar klientiem izvēlamies vienu no turpmākās rīcības scenārijiem: vai nu viņi piekrīt iegādāties dzīvokli no dārgākas cenu kategorijas, vai arī tiek kārtots TUA pieteikums ar diviem mazākiem īpašumiem — divi par 75 000 eiro vai viens par 100 000, bet otrs par 50 000. Ja vajadzīgs, remontējam tos un izīrējam.
Pāvels Moisejevs, kompānijas M2Capital direktors:
— Cilvēki visu laiku kaut ko pērk un kaut ko atrod. Taču, ja runā par īpašumiem, kas interesē ārzemniekus un kas varētu palielināt kopējo darījumu skaitu, uzmanība jāpievērš kvalitātei un cenai. Ja Rīgā un Jūrmalā būtu pietiekami daudz dzīvokļu par cenu līdz 200 000 eiro, tad pircēju pieplūdums būtu jūtamāks. Lielākā daļa pieprasījumu, kas tiek saņemti no Krievijas cilvēkiem, kas vēlas iegūt termiņuzturēšanās atļauju, reti kad pārsniedz minēto summu. Tas nozīmē, ka viņu budžets neļauj izvēlēties no tā piedāvājuma, kas reāli ir mūsu tirgū. Rīgas centrā kaut kas piedienīgs ar platību tuvu 100 kvadrātmetriem sākas no 350 000 eiro, bet Jūrmalā, turklāt vēl netālu no līča krasta — no 450 000 eiro par dzīvokli bez apdares. Ja izdodas iesniegt klienta konkrētām prasībām atbilstošus četrus piecus objektus, var uzskatīt, ka ir ļoti paveicies! Labi, ja atradīsit divus trīs īpašumus, bet dažreiz vispār neko neizdodas atrast. Ja pirkuma galvenais motīvs ir Latvijas TUA iegūšana, cilvēkiem nākas izvēlēties no tā, kas ir pieejams. Pārējos gadījumos pircēji sāk meklēt nekustamo īpašumu citur. Vieni Portugālē, citi — Spānijā, vēl citi — Slovākijā.
Inga Miglāne-Ābele, kompānijas Kivi Real Estate nekustamo īpašumu konsultante:
— Šodien, pērkot mājokli, pircēji aizvien biežāk pievērš uzmanību tādiem jautājumiem kā īpašuma ilgmūžīgums, draudzīgums videi un pārdomāti energoefektivitātes risinājumi. Svarīgs ir arī ēkas nodrošinātais komforts — pilnībā pārdomātas detaļas, mājokļa plānojums, apdares kvalitāte, funkcionāls interjers, laba vieta un, protams, cena. Tieši šādu objektu par 2600—3500 eiro/m² pašlaik ļoti trūkst Rīgas Tuvējā un Klusajā centrā. Tiklīdz šādi īpašumi parādās, kā tas bija ar projektu Antonijas ielā 16a, tie uzrāda rekordātrus pārdošanas tempus.
Izvērtējot Rīgas mikrorajonus, var apgalvot, ka tur trūkst nelielu un nedārgu jauno projektu ar trīs četru istabu dzīvokļiem, telpu mantu glabāšanai un pazemes garāžām.
Larisa Bogdanova, kompānijas Jūsmājas īpašniece:
— Pie mums ir maz pircējam pieņemamu nekustamo īpašumu. Rīgas mikrorajonos tie ir dzīvokļi (ar pilnu apdari) jaunajos projektos par 1200–1350 eiro/m², un ir vēlams, lai dzīvoklī būtu iebūvēta virtuve. Centrā cilvēki meklē un nevar atrast dzīvokļus par 1600–1750 eiro/m², savukārt Jūrmalā viņi interesējas par ekonomklases īpašumiem par 1500–2000 eiro/m² un lētu apkalpošanu. Manis minētie cenu varianti ir tie, ko pircējs uzskata par loģiskiem un ar zemu riska pakāpi no investīciju viedokļa. Taču pie mums cena ne vienmēr atbilst kvalitātei un ārzemju investoru tirgus prasībām.
Arī vietējā tirgū pieprasījuma cenas ir zemākas par vidēji statistiskajām. Piemēram, divistabu dzīvoklis tā sauktajā lietuviešu projektā faktiski tiek pārdots par 25 000 eiro, lai gan prasīti tiek 27 000 — 28 000 eiro.
Ieva Jansone, kompānijas ArcoRealEstate valdes locekle:
— Segmentu, kuros nekustamo īpašumu nepietiek, ir daudz. Atkal ir jūtams ekonomklases jauno dzīvokļu deficīts. 2011. un 2012.gadā Rīgā jaunajos mājokļu projektos tika piedāvāts liels skaits dzīvokļu, ko bankas bija atsavinājušas hipotēkas parādniekiem. Šiem dzīvokļiem bija ļoti konkurētspējīga cena, un tādēļ tie bija ļoti pieprasīti. Šis portfelis tika izpirkts. Dzīvokļiem jaunajos projektos, kas tiek būvēti un ievadīti tirgū pirmoreiz, cenas ir augstākas. Pircēji tām nav gatavi ne morāli, ne finansiāli. Šodien galvaspilsētas mikrorajonos praktiski nav jaunu mājokļu piedāvājuma par 1000–1100 eiro/m². Tas tā ir tādēļ, ka apbūvētājam nav reāli par šādu cenu uzbūvēt un iegūt peļņu.
Ir vērojams to darījumu skaita ar jaunajiem mājokļiem kritums, kurus iegādājas vietējie iedzīvotāji. Nav daudz to mūsu valsts iedzīvotāju, kas būtu gatavi atļauties ņemt jaunos dzīvokļus cenu, kas pārsniedz 1400 līdz 1600 eiro/m². Ekonomklases dzīvokļu mērķa auditorija vienmēr ir bijušas un būs jaunās ģimenes. Tomēr viņu ienākumu pieaugums nekādi netiek līdzi dzīvokļu cenu kāpumam. Tādēļ vietējie pircēji izvēlas labākos sērijveida dzīvokļus — to, kas atbilst viņu maku iespējām.
Attiecībā uz jaunajiem dzīvokļiem veidojas apburtais loks — pieprasījums pēc tiem noteiktā cenu segmentā ir, taču bankas projektu attīstītājus nekreditē. Tie, kuri var būvēt, ņemot vērā lielo pieprasījumu un to, ka jaunos dzīvokļus mikrorajonos aizvien aktīvāk pērk ārzemnieki, kas TUA iegūšanai nepieciešamo mājokli nav atraduši Rīgas centrā, paaugstina cenas. Un tādēļ šodien parasti ekonomklases dzīvokļi tiek tirgoti gandrīz vai par biznesa klases cenām.
Rīgas centrā lielas problēmas ir ar nedārgiem piedāvājumiem. Visi meklē trīsistabu dzīvokļus, kuru platība ir no 80 līdz 100 kvadrātmetriem liela un kuru cena nepārsniedz 160 000 eiro. Taču šādu dzīvokļu īpašnieki zina, ka šie īpašumi ir pieprasīti, un mākslīgi paaugstina cenu. Kaut gan jāsaka, ka, jo lielāka ir pārdevēju apetīte, jo mazāk tas apmierina pircējus — viņi negrib maksāt dubultu cenu. Ainu papildina fakts, ka puse māju Rīgas centrā ir tukšas. Tās lielā mērā ir labs lauks biznesam — renovēt un pēc tam piedāvāt tirgū. Tas būtiski samazinātu nekustamo īpašumu deficītu un pozitīvi iespaidotu cenas.
P.S.
Viss iepriekš minētais ļauj pieņemt, ka atsevišķi tirgus segmenti ir sākuši transformēties no pircēju tirgiem par pārdevēju tirgiem. To mēs jau novērojām pirms astoņiem deviņiem gadiem. Gribētos cerēt, ka šoreiz šis process nenesīs sev līdzi tādas katastrofālas sekas, kādas Latvijas nekustamo īpašumu tirgum nācās piedzīvot no 2007. līdz 2009.gadam. Uz vietējo pieprasījumu orientēto nekustamo īpašumu cenas nedrīkst būt ”atrautas” no valsts vispārējās ekonomikas situācijas. Vēl jo vairāk tādēļ, ka iedzīvotāju ienākumu līmeņa ziņā mēs pagaidām ne tuvu neesam Eiropas Savienības līderi.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2562
