Jūrmalu ir pirkuši vienmēr
Romāns Golubevs, 26.02.2014
Zīmola Jūrmala popularitāte nesamazniāsies: pieprasījums pēc Jūrmalas nekustamajiem īpašumiem un arī to cenas saglabāsies augstā līmenī. Par to ir pārliecināts holdinga Stats akciju kontrolpaketes īpašnieks Māris Alberts.
Viņa vadītais uzņēmums 2014.gadā savu darbību ievirzīs divos virzienos: biznesa projekti un ekonomklases kūrorta dzīvojamie projekti. Pēc projektu attīstītāja domām, citu Latvijas nekustamo īpašumu nišu produktiem, piemēram, jaunu biroju kompleksu būvniecībai Rīgā, laiks vēl nav pienācis.
Katra jaunā gada sākumā nekustamo īpašumu tirgus tradicionāli pieklust. Taču tas nesamulsināja holdingā Stats ietilpstošās kompānijas Dzintara priedes vadību, kas jau 3.janvārī uzaicināja potenciālos pircējus un darījumu partnerus iepazīties ar Jūrmalas projekta Sky Garden aizvadītā gada rezultātiem. Un, jāsaka, šie rezultāti ir iespaidīgi — ir pabeigta pirmā četrstāvu dzīvojamā māja šobrīd visvērienīgākajā Jūrmalas dzīvojamā kompleksā Asaru prospektā 53.
Dažas dienas pēc prezentācijas pasākuma Māris Alberts satikās ar žurnāla "Kvadrātmetrs" un portāla varianti.lv korespondentu, lai pastāstītu par kompānijas plāniem tuvākajam laikam un arī par savu viedokli par Jūrmalas tirgus perspektīvām. "Nav iemesla sūkstīties,” smaida mūsu sarunas biedrs, „pieprasījums pēc nekustamajiem īpašumiem Jūrmalā ir visai noturīgs. Kompleksa Sky Garden pirmajā mājā ir 48 dzīvokļi. No tiem 25 dzīvokļi tika pārdoti, tiem esot vēl tikai būvniecības stadijā (t.i., tika rezervēti, iemaksājot naudu). Mums tas nozīmē pašu tirdzniecības plāna izpildi par vairāk nekā 100%, turklāt, ņemot vērā, ka pirmajā mājā izvēle nebija pārāk liela — mājā ir tikai trīsistabu dzīvokļi ar divām guļamistabām. Kompleksa nākamajos posmos mēs klientiem piedāvāsim plašāku klāstu — no studijas tipa līdz trīsistabu dzīvokļiem.
Gandrīz precīzas aprises
— Vai Sky Garden aprises ir skaidras?
— Domāju, ka jā. Mēs beidzot esam izlēmuši, kāds būs projekta iekārtojums, kādus pakalpojumus tas piedāvās un kāda būs infrastruktūra, ko saņems nākamie iemītnieki: restorāni, veikali, spa centrs, bērnistaba un rotaļu laukumi… Asaru prospektā mums piederošajos gruntsgabalos esam nodomājuši uzbūvēt 13 mājas ar 275—300 dzīvokļiem. Tas, ka dzīvokļu skaits pašreiz netiek nosaukts precīzi, izskaidrojams ar to, ka kompleksa būvniecības pēdējā kārtā mēs izvēlēsimies to dzīvokļu plānojumu atkarībā no istabu skaita, kurš būs vispieprasītākais.
Jau martā mēs uzsāksim projekta divas nākamās kārtas, kurās jāuzbūvē četras mājas. Tās būs tieši tās, kurās tiks izvietoti absolūti visi kompleksa infrastruktūras objekti. Šīs mājas ceram nodot ekspluatācijā līdz 2015.gada rudenim. Visu kompleksu plānots nodot ekspluatācijā 2017.gadā.
Plus 10% gada laikā
— Vai Sky Garden pircēju vidū ir arī vietējie iedzīvotāji?
— Apskatīt projektu cilvēki nāk, bet darījumu nav. Pēc pēdējā nekustamo īpašumu tirgus cenu burbuļa uzsprāgšanas Latvijas iedzīvotāji tagad reti iegriežas projektā, ja tas nav gatavs. Mūsu galvenie pircēji ir NVS valstu un vispirms jau Krievijas iedzīvotāji. Projektā Sky Garden tie ir Krievijas inteliģences turīgā daļa: ārsti, profesori, juristi, menedžeri… Tomēr tie nav kompāniju īpašnieki vai ierēdņi. Mūsu pircēji ir cilvēki, kas tiešām skaita savu naudu, un arī tie, kuriem svarīgi ir ne tik daudz tā sauktie tusiņi, cik klusums un jūras tuvums. Pirkuma budžets projektā Sky Garden ir no 200 000 līdz 300 000 eiro (atgādinājums: pirmajā mājā ir tikai trīsistabu dzīvokļi).
— Pirms gada jūs sākāt tirgot, sākot no 2300 eiro/m². Kāda ir jūsu pieprasītā cenas tagad?
— Tagad cenu amplitūda ir robežās no 2500 līdz 2800 eiro/m² — šādas ir cenas dzīvokļiem ar pilnu apdari, skapjiem, aprīkotu virtuvi un iebūvētu sadzīves tehniku. Var teikt, ka gada laikā cenas mūsu projektā ir cēlušās apmēram par 10%. Jāpiebilst, ka tikai daži klienti (apmēram 10% pircēju) ņem banku kredītus. Pārējie pērk par saviem līdzekļiem.
Elites variants
— Rudenī jūsu kompānija sāka tirgot apartamentus citā savā Jūrmalas projektā The Key, kura būvniecība tiks uzsākta pavasarī. Pastāstiet, lūdzu, par to.
— Tas ir augstākas — elites klases produkts līča piekrastes pirmajā līnijā, netālu Dzintaru koncertzāles. Projekta pilns nosaukums ir Art Style Rezidence The Key. Mēs rekonstruējam un pārveidojam par dzīvojamo māju kādreizējo kinoteātri Dzintari — tā paša, kurā savulaik notika izpildītāju konkursa Jaunais Vilnis dalībnieku mēģinājumi. Būvnieki objektā sāks strādāt februārī vai martā. Tā kā tā ir rekonstrukcija, darbi ritēs raiti un neatkarīgi no laika apstākļiem — mājai jābūt gatavai 2015.gada sākumā. Projektā The Key būs 23 apartamenti. Katrā būs vismaz divas guļamistabas. Dzīvokļi pirmajos stāvos ir projektēti tā, lai katram būtu atsevišķa ieeja no ielas un arī no centrālās ieejas. Viena no projekta rozīnītēm ir izstāžu zāles veidā noformētais divstāvu foajē, kur mājas iemītnieki varēs rīkot savu kolekciju personālās izstādes.
— Jūrmalas pirmajā līnijā - tā sauktajā Zelta jūdzē - pašlaik tiek prasītas vienas no Latvijā visaugstākajām cenām.
— Mēs nemēģinām sasniegt jaunu cenu rekordus, pat cenšamies, lai mūsu cenas būtu nedaudz zem vispārējās tendences. The Key vislētākais dzīvoklis maksā 563 070 eiro, visdārgākais — 1,632 miljonus eiro, pārrēķinot kvadrātmetra cenā, dzīvokļu cenas ir robežās no 4500 līdz 5500 eiro/m². Šie dzīvokļi ir ar balto apdari.
Piliens jūrā
— Lielākā daļa Jūrmalas centra dzīvokļu pircēju ir ārzemnieki. Vai nebaidāties, ka tirgus varētu pārsātināties? Salīdziniet! Saskaņā ar statistikas datiem trīsarpus gadu laikā, kopš darbojas termiņuzturēšanās atļauju (TUA) izsniegšanas ārzemniekiem programma, nekustamos īpašumus kūrortpilsētā ir iegādājušies 955 nerezidenti. Tajā paša laikā Jūrmalā jau ir gatavi vai nobeiguma stadijā 1000—1300 dzīvokļu. Situācijā, kad ir pārprodukcija, būtu loģiski gaidīt cenu korekciju.
— Esmu pārliecināts, ka Jūrmala kļūst par aizvien pārliecinošāku zīmolu. Pilsētas pašvaldība vairāk un vairāk domā par Jūrmalas labiekārtošanu, mārketingu un par to, kā Jūrmalu veidot pievilcīgāku. Tūkstoš dzīvokļu kaut vai uz to pašu maskaviešu fona, kurus Jūrmala nopietni interesē, ir piliens jūrā. Jūrmalu sāk iekļaut „džentlmeņu komplektā”, kur Krievijas turīgajiem iedzīvotājiem ir prestiži iegādāties nekustamos īpašumus. Sāk darboties smalks mehānisms: kāds nopērk un „pavelk" līdz savus draugus.
Nedomāju, ka Jūrmalā cenas būtu neprātīgas vai tirgus pārsātināts. Mēs, protams, nevaram salīdzināt sevi ar Monako vai Londonu. Jūrmalai ir sava unikāla niša. Ārvalstīs un vispirms jau NVS ir daudz cilvēku, kuriem nepavisam nav vajadzīgs, lai vasarā noteikti būtu 30–35 grādu karstums. Ir tādi, kam patīk mūsu klimats un mūsu kultūra. Šādu cilvēku ar katru gadu kļūst aizvien vairāk, un viņi brauc pie mums. Skaidrs ir arī tas, ka viņi izvēlas kvalitātes ziņā labākos un cenas ziņā viņiem pieņemamākos projektus. Protams, tām mājām, kur prasītā cena neatbildīs pieteiktajai kvalitātei, cena var mazliet nokristies. Lai arī kā — laba prece joprojām būs pieprasīta.
Emocijas, emocijas ...
— Vai esmu sapratis pareizi, ka jūs nemulsina tas, ka Jūrmalas līča piekrastes pirmajā līnijā sāk figurēt cenas robežās no 8000 līdz 10 000 eiro/m². Vai tās ir pamatotas?
— Dārgo mājokļu pirkumos nav bezkaislīga aprēķina. Tie ir emocionāli pirkumi. Emocijām nav cenas. Tādēļ mani nešokē cena 10 000 eiro/m². Tomēr šādu darījumu nav daudz, un tiem ir gadījuma raksturs. Tā vienkārši ir skaista izkārtne un publikai aizraujoši interesanta informācija. Ir skaidri jāapzinās, ka tās nav vidējās cenas. Tie ir izņēmumi, un uz tiem nevar orientēties. Runājot par mūsu projektu The Key, varu teikt ka visai iespējams, ka pēdējie dzīvokļi tiks tirgoti par cenām, kas būs tuvu 7000 eiro/m². Katram apbūvētājam ir sava pārdošanas stratēģija.
Manuprāt, nav pamata baiļoties, ka Jūrmalas tirgus sabruks. Krievijas iedzīvotāji labprāt pirka pie mums mājokļus arī tad, kad vēl nedarbojās TUA programma. Pašreizējos tirdzniecības procesos cenu burbuļa veidošanās bīstamību es nesaskatu. Laikā no 2005. līdz 2007.gadam cenu burbulis izveidojās tikai banku dāsno kredītu dēļ.
Tad būvējiet paši!
— Vai esat nodomājuši attīstīt jaunus mājokļu projektus arī Rīgā?
— Pašlaik analizējam iespējamos variantus. Gaidām labu gruntsgabalu piedāvājumus par saprātīgu cenu (pasmaida. — "m²").
— Jūs neesat pirmais, kas saka šo frāzi. Gruntsgabalu pārdošanas piedāvājumu un pat ar gataviem projektiem ir visai daudz...
— Jautājums ir par cenu. Pie mums zemes īpašniekiem patīk ņemties ar kalkulatoriem un rēķināt, ko tik vien uz viņu zemes apbūvētājs varētu uzbūvēt, par kādu cenu uzbūvēto pārdot un kādu peļņu iegūt. Tādēļ, nosakot piedāvājumu vien, viņi gruntsgabala cenā iekļauj savu paaugstināto maržu, kāda nu kuro reizi iešaujas prātā, — tā teikt, jūs tā vai tā nopelnīsit! Nav skaidrs tikai, lūk, kas — ja viss ir tik vienkārši, tad kāpēc viņi paši nebūvē — turklāt uz savas zemes! un neliek savā kabatā to peļņu, ko, pēc viņu aprēķiniem, tik viegli iegūs citi?!
Vēl nav pienācis laiks
— Holdinga Stats struktūrvienības pārvalda turpat 20 000 m² biroju platību. Valdība apgalvo, ka krīzi mūsu valsts ekonomika ir pārvarējusi. Vai, raugoties uz jūsu biroju centru aizpildījumu, jūs to jūtat?
— Valsts tiešām sāk iziet no krīzes, tomēr tas notiek kaut kā ļoti lēni. To apstiprina arī fakts, ka Rīgā tikpat kā nemaz netiek būvēti jauni biroju centri. Pašreizējais nomas likmju līmenis reti kad ļauj atpelnīt biroju projektā investētos līdzekļus. Vidējā telpu nomas likme B klases kompleksos ir 7 eiro/m² mēnesī. Lai projektā ieguldīto naudu atgūtu astoņu desmit gadu laikā, likmei jābūt vismaz 12 eiro/m² mēnesī. Ja mēs šodien noteiktu šādu nomas likmi, tad zaudētu pusi nomnieku. Pašlaik neviens neriskē būvēt biroju centrus, ja uz rokas nav līgums ar enkurnomnieku.
— Vai tik jūs nedramatizējat situāciju? Kompānijas Colliers International pārstāvji nesen pauda cerību, ka 2014.gadā Latvijas galvaspilsētā var parādīties biroju projektu pasūtītāji, kas nomniekus meklēs jau pēc tam, kad objekta būvniecība būs pabeigta. Šādus pasūtinātājus mēdz saukt arī par īstermiņa spekulantiem.
— Kā var spekulēt ar biroju centriem? Uzbūvēt biroju centru, atrast tiem nomniekus un pārdot kādam fondam. Investorus interesē nevis pats centrs, bet gan konkrēta naudas plūsma. Viņi vēlas atpelnīt savas investīcijas maksimums astoņos gados. Ņemsim pašreizējo vidējo likmi (7 eiro/m² mēnesī), pareizināsim ar 12 mēnešiem un pēc tam ar astoņiem gadiem. Sanāks 672 eiro/m². Tas ir tas, ko īpašnieks var saņemt no nomnieka astoņu gadu laikā. Turklāt, runa ir tikai par iznomātajām platībām, bet ēkā vienmēr ir aptuveni 15% platību, par kurām netiek saņemta nomas maksas un rūpes par tām gulstas uz īpašnieka maku. Būvniecības tirgus pie mums ir tāds, ka uzbūvēt B klases biroju lētāk nekā par 750 eiro/m² vienkārši nav iespējams. Turklāt šajā cenā nav iekļauti izdevumi, kas saistīti ar inženiertehnisko komunikāciju izbūvi un zemes iegādi. Lūk, arī sanāk, ka investīcijas projekta īstenošanas izmaksas kopā ar zemi un citām pozīcijām var sasniegt aptuveni 1000 eiro/m². Bet astoņos gados reāli atgūt var tikai 672 eiro uz kvadrātmetru. Kur te ir saprātīgs bizness? Tādēļ uzbūvēt biroju kompleksu un pārdot to ar peļņu pašreizējos apstākļos nav iespējams. Latvijas galvaspilsētā brīvu platību jau tā ir gana. Turklāt jaunu uzņēmumu, kam vajadzētu telpas, nav nemaz tik daudz.
— Bet vai bankas projektu attīstītājus vispār kreditē?
— Mēs cenšamies attīstīt projektus, izmantojot pašu līdzekļus. Runājot par bankām, jāsaka, ka viņu piedāvātos projektu finansēšanas noteikumus grūti nosaukt par partneru noteikumiem. Piemēram, bankas ir kategoriski pret to, lai būvniecības finansēšanai tiktu izmantotas klientu pirmās iemaksas. Kāpēc? Tāpēc, ka gadījumā, ja apbūvētajam rodas problēmas, pircēji kļūst par papildus nodrošinātiem kreditoriem. Bankas tas neapmierina. Un tādēļ šodien jauno mājokļu projektu lielāko daļa Jūrmalā būvē vai nu banku meitas uzņēmumi, kas pārņēmuši bankrotējušu projektu attīstītāju projektus, vai arī uzņēmēji, kas ir pratuši piesaistīt naudu no ārzemēm — vairumā gadījumu no Krievijas. Pēdējais apstāklis apstiprina arī to, ka mūsu Austrumu kaimiņi saskata Jūrmalā labu potenciālu.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2549
